中海地产2006年南京东妙峰庵项目市场定位报告.doc

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 【南京·东妙峰庵项目】 市 场 定 位 报 告 南京中海地产有限公司 二○○六年八月七日 目 录 第一章 地块资源分析 4 第一节 项目规划技术指标 4 第二节 地块位置 4 第三节 地块现状及周边环境 5 第四节 项目发展目标 7 第二章 南京房地产市场现状分析 9 第一节 南京房地产市场宏观分析 9 第二节 南京房地产各物业市场分析 10 第三节 项目区域各物业市场分析 24 第三章 各类型物业竞争与可比项目分析 35 第一节 酒店式公寓竞争与可类比项目分析 35 第二节 住宅竞争与可类比项目分析 44 第三节 商业竞争与可类比项目分析 50 第四节 办公物业竞争与可类比项目分析 54 第五节 南京综合性楼盘分析 61 第六节 南京重点酒店式公寓项目会所分析 62 第四章 SWOT分析 64 第一节 优势（Strengths） 64 第二节 劣势（Weaknesses） 65 第三节 机会（Opportunities） 65 第四节 威胁（Threats） 66 总结 66 优劣势对应策略 67 第五章 项目定位 68 第一节 定位原则 68 第二节 利润及销售速度最大化分析 69 第三节 项目整体形象定位 71 第四节 酒店式公寓物业定位 74 第五节 住宅物业定位 81 第六节 商业物业定位 89 第七节 办公物业定位 97 第八节 会所定位 102 第九节 项目设计规划初步建议 106 第十节 汇总表格 110 第六章 面市时间及推售初步建议 113 第一节 项目工程进度安排 113 第二节 面市时间和推售建议 114 第三节 推售执行计划 115 第七章 卖场位置建议 116 第一章 地块资源分析 第一节 项目规划技术指标 根据南京市规划局建设项目规划设计要点，地块规划技术指标为: l 用地面积：25080.3㎡；其中市政配套用地面积2003.1㎡，实际出让面积：23077.2 ㎡; l 物业类型：住宅、办公、酒店式公寓； l 容积率：<4； 建筑密度：<30%； l 建筑高度：规划建筑退盐仓桥广场60米范围内可以规划高度<100米的酒店式公寓或办公用房，其余范围内可规划高度不超过33米的小高层住宅或多层住宅； 绿地率：>30%。 第二节 地块位置 地块区位与周边资源分布图示 地块位于中山北路与大桥南路交汇处。大桥南路向北直贯长江大桥，是江南与江北交通的一条重要途径；中山北路横贯半个南京城，承担着下关区和鼓楼区等几个城中行政区之间往来的重要任务。未来地铁五号线从地块穿过并计划设有出入站口。 第三节 地块现状及周边环境 一、地块现状 地块东至规划东妙峰庵道路，西至盐仓桥广场。目前东侧是多栋居民住宅楼，都是多层结构，项目建成后将有新规划的东妙峰路与之隔开。地块现状为毛地，红线内现有许多老式建筑，多数是平房，待拆迁面积近30000平米。 地块现状图示 二、周边环境 地块位置是鼓楼区与下关区交界处，既是鼓楼区的后院也是下关区的门户。因此地块即包含着人文鼓楼的文化气息又兼蓄着“新下关”的成长空间。 公交线路：16 W、21 W、31W、32W、100W、34 W、Y4、816 W、盐葛线、盐浦线、盐轮线、盐工线等 商务服务：双门楼宾馆、丁山香格里拉、锦江之星、南京饭店、虹桥饭店等 零售服务：家乐福超市、苏果社区店、华诚超市等 金融：南京市商业银行、农业银行、工商银行、建设银行、邮政局等 医疗：南医二附院、市第三医院、海军医院、鼓楼中医院等 教育科研：南京财经大学、南京政治学院、铁路运输学校、南京旅游学校、南京三十九中、财大附小、市八中、南自、724所等 自然人文：阅江楼风景区、静海寺、天妃宫、挹江门等 地块周边部分配套图示 家乐福 盐仓桥广场沿线商业 金融服务 医疗——市三院 高等院校——南京财经大学 高等院校——南京政治学院 中学——市八中 小学——财大附小 景点——阅江楼 景点——静安寺 第四节 项目发展目标 项目地处鼓楼区边界，与下关区一路之隔，项目开发将兼顾下关和鼓楼两行政区域。项目区域内房地产市场供应趋少，更是缺少多种物业并存的标志性楼盘，本项目作为融合四种业态为一体的楼盘，将填补区域内的市场空白。 本项目将是我司在南京开发的第二个物业，也是在南京开发的第一个综合性的物业。成功运作项目是追求开发利润的前提，从而也可进一步提升我司在南京市场中的品牌与形象。以我司的专业能力与建筑品质，本项目势必成为领导区域房地产市场发展的标志性楼盘。 第二章 南京房地产市场现状分析 第一节 南京房地产市场宏观分析 【现状综述】 l 2005年受宏观调控影响，南京房地产市场投资涨幅首次滑落； l 进入2006年初，房地产市场投资出现反弹； l 随着新一轮宏观调控实施，南京房地产市场涨幅再次出现下滑趋势； l 整体南京房地产市场保持着稳定增长的趋势。 【综述分析】 近年来南京房地产市场得到长足发展，虽然经历几轮宏观政策调控，出现几番波动，但整体来看南京房地产市场基本保持健康、稳定的发展趋势：房地产投资平均增长率21.8％，商品房销售价格每年平均涨幅为8.1％，房地产供销比由2003年的0.89：1调整到2005年的1.1－1.3：1的空间合理范围内。 第二节 南京房地产各物业市场分析 一、南京酒店式公寓整体市场分析 【市场综述】 l 项目供应主要分布于新街口—山西路—中央路区域内。 l 近几年，南京市酒店式公寓市场呈现供需两旺的热销态势。 l 市场销售状况良好的项目全年销售量约1.5-2万㎡， 300-400套。 l 当前南京市场酒店式公寓成交面积主要集中在45-50㎡。 l 当前全市平层精装修酒店式公寓成交均价为7841元/㎡。 l 平层毛坯酒店式公寓成交均价为6950元/㎡。 【市场分析】 酒店式公寓即酒店服务式公寓，是综合了星级酒店和高档公寓的一种衍生产品。酒店式公寓因其特殊的住宅服务性质和地段要求，绝大多数项目都坐落于城市中心区或者成熟的商业区周边。 1、市场供应状况 （1）酒店式公寓项目供应数量众多，区域分布较集中 目前南京在售酒店式公寓共有17个，未来潜在项目约11个，潜在供应体量超过10万㎡。南京酒店式公寓的主要集中分布于主城区和河西新城。 南京酒店式公寓分布图示 （2）酒店式公寓市场供应量充足 2005年至2006年上半年南京酒店式公寓总体供应面积约25.4万㎡，约占南京住宅供应量2.5%左右，总体供应套数接近5000套。 2005- 2006年上半年南京市酒店式公寓供应量（部分） 项目 供应面积（平米） 总户数 项目 供应面积（平米） 总户数 城开国际 24255 539 万达紫金明珠 12200 305 菁英汇 12815 233 居易时代 19800 360 长发中心 25200 420 上锋国际 9800 196 御水湾 6050 110 紫鑫中华广场 9880 190 西城风尚 8800 160 嘉业国际城 24750 450 辰龙广场 17784 312 新锐国际公寓 40250 805 阳光金锋 24836 429 德盈双城 18000 360 2、市场销售情况良好 2005年南京酒店式公寓全年总销售面积为13.7万平米，总销售套数超过2600套，约占商品房总销售量的1.7%，全年销售金额11.15亿元。 另外，从2005年部分酒店式公寓成交详细数据来看，销售较好的酒店式公寓项目一年的成交面积在1.5-2万平米左右，即单个项目每年销售的套数在300-400套左右。 2005年部分酒店式公寓销售情况统计 项目 总供应套数 总销售套数 总销售面积（平米） 销售比例 菁英汇 233 206 11330 88.4% 长发中心 420 285 17100 67.86% 御水湾 110 110 6050 100% 居易时代 360 48 2640 13.33% 上峰国际 196 157 6280 80.10% 紫鑫中华广场 190 163 8476 100% 新锐国际公寓 805 427 22700 53.04% 德盈双城 360 310 15500 86.11% 辰龙广场 312 311 17727 99.68% 3、45-50平米左右的户型成为市场成交的主力 通过酒店式公寓销售面积对比，可以发现目前南京酒店式成交面积主要集中在45-55平米之间。一方面这与整体市场供应以此面积范围为主有关，另一方面，过小的面积不能满足生活需求，而过大的面积造成总价偏高。 4、南京市酒店式平层公寓平均售价7544元/平米 当前南京市酒店式公寓市场平均售价在8212元/㎡左右，其中平层酒店式公寓销售均价为7544元/㎡，挑高酒店式公寓销售均价为9816元/㎡。 南京酒店式公寓整体均价情况： 户型结构 装修标准 平均售价（元/平米） 总体均价（元/平米） 平层 精装 7841 7544 毛坯 6950 挑高 精装 11500 9816 毛坯 9395 南京市部分酒店式公寓项目售价一览 项目 产品 装修情况 销售价格 （元/平米） 项目 产品 装修情况 销售价格 （元/平米） 城开国际 平层 精装修 12000 新锐国际公寓 平层 精装修 7000 菁英汇 平层 精装修 8200 挑高 毛坯 5280 长发中心 挑高 毛坯 12200 德盈双城 挑高 毛坯 6800 御水湾 平层 毛坯 7300 西城风尚 平层 精装修 8500 万达紫金明珠 平层 毛坯 5200 挑高 精装修 11500 居易时代 平层 精装修 6700 辰龙广场 平层 精装修 6500 上峰国际 平层 毛坯 8300 阳光金锋 平层 精装修 7600 紫鑫中华广场 平层 精装修 7350 龙台大厦 挑高 毛坯 12000 嘉业国际城 平层 精装修 5880 二、南京住宅市场整体分析 【市场综述】 l 近年来受宏观调控影响，住宅开发投资下降，新开工和上市面积均有所下降。 l 住宅仍是房地产市场的开发重点，南京商品房开发投资总额中住宅的比例仍在上升。 l 在住宅销售方面仍然保持平稳增长，市场需求旺盛。 l 近几年来宏观调控虽不断实施，南京住宅销售均价依然保持稳定持续上涨。 【综述分析】 1、商品住宅开发投资减速 （1）2005年商品住宅开发投资出现负增长 2001-2005年，全市住宅开发投资持续保持高速增长，但2005年受宏观调控的影响，各家开发商对市场的判断持谨慎态度，当年的住宅开发投资出现负增长，同比下降了2.4％。 （2）2005年商品住宅新开工面积下降 近5年来南京市住宅累计新开工面积2992.46万㎡，累计增长112.0%，年平均增长16.2%；住宅累计竣工房屋面积2162.82万㎡，累计增长96.1%，年平均增长14.4%。因2005年住宅开发投资额的下降，当年住宅新开工面积相比2004年下降了22.2％。国家针对房地产业的调控政策在南京市已取得一定的成效，各类房屋的新开工面积在减少，竣工房屋面积的增幅在明显减缓。 2、南京住宅投资在商品房开发投资总额中的比例仍在上升 2005年住宅作为房地产投资的主体，其地位得到维护。2001年，南京市住宅投资75.54亿元，占整个房地产投资比重的68.1%；至2005年上升到70.6%，上升了2.5个百分点。 在住宅开发投资涨幅下降的同时，其在房地产总开发投资中的比例却在上升，这说明2005年的房地产开发总投资涨幅也在下降，且降幅超过住宅投资的降幅，因此住宅市场相比而言仍处于健康稳定的发展状态。 3、全市住宅市场供应有所下降，销售逐年上升 2003-2005年南京商品住宅累计上市2297万㎡，累计销售2138万㎡，三年的供销比分别为0.92：1、1.33：1、0.99：1。2005年受住宅开发投资下降的影响，住宅新开工面积也有所下降，直接导致了当年新上市面积出现了下滑。从住宅市场的销售情况来看， 2006年上半年，全市商品住宅销售38256套，销售面积365.4万㎡，同比增长8.2%； 近三年来，虽然受到宏观调控的影响，但全市商品住宅销售量仍保持上涨态势，说明市场上住宅刚性需求强烈，相对于商业和办公物业，住宅产品更容易规避风险。 4、商品住宅销售价格上升较快 2001—2005年期间，南京市普通住宅价格涨幅最大。无论是新建商品房，还是存量房的交易，价格涨幅都超过9.0%。从2001年到2005年，商品住宅销售价格累计上涨44.7%，年平均增长7.7%。至2006年上半年，全市售均价约4500元/㎡左右，同比增长2.2%。（全市含江北区域） 三、南京商业地产整体市场分析 【市场综述】 l 南京已形成以新街口CBD为核心。湖南路、中央门等商圈为辅的城市商业格局。 l 南京市商业用房开发投资依然逐年增加。 l 南京市商业地产市场空置量增加，其中空置面积主要汇集于集中型商业项目中。 l 南京整体商业地产价格上升趋势有所减缓。 【综述分析】 1、南京商业格局特征 南京城区各大商业圈随着城市历史的发展，包括政府政策倾斜程度的不同而逐步发展。目前，在主城区内已形成四大各具特色与不同辐射范围的商业中心。 （1）新街口为核心的第一商圈 以新街口为核心的商业区内，聚集了南京最多的中高档大型购物中心与各种商业服务门店。新街口的商业密集度与繁华程度，使新街口商圈被誉为中华第一商圈。 （2）山西路/湖南路为核心的第二商圈 山西路、湖南路商圈定位于中档服装、餐饮及休闲娱乐业，湖南路步行街、狮子桥美食街的成功打造，不仅吸引了南京全市的居民，同时还是外来旅游者首选的休闲、购物街区。 （3）以中央门金桥、玉桥市场为代表的中央门商圈 以中央门商圈依托极为便捷的交通条件，自然的形成辐射于城北及江北部分区域的大型商业体。大型批发市场与定位于中低档的经营门类是中央门商圈的主要经营业态。 （4）夫子庙旅游景区为核心，周边小商品市场、服装销售为代表的夫子庙商圈 夫子庙商圈因为具有浓郁的文化底蕴、秀丽的秦淮河风光，吸引了大批海内外游客。由旅游而形成的相关产业成为夫子庙商业圈最大的经营特征。 2、南京市商业地产投资热度不减 从2001年至2005年底，南京市房地产开发投资总额达1021.45亿元，其中商业用房开发投资总额为82.6亿元，占房地产投资总额的8.09%。期间，全市商业用房开发投资额逐年增加，2004年商业用房开发投资额达到22.7亿元，与2003年同期比较增幅高达65.80%。数据统计显示，每年商业用房投资额占房地产开发投资均在8%左右。 2001-2005年 南京市商业地产投资状况 时间 房地产开发 投资额（亿元） 投资增幅 （同期比较） 商业用房开发 投资额（亿元） 投资增幅 （同期比较） 商业用房 投资比例 2001 111 11.70% 9 -18.20% 8.11% 2002 137.63 24.00% 10.94 21.60% 7.95% 2003 183.8 33.60% 13.69 25.10% 7.45% 2004 292.88 59.40% 22.7 65.80% 7.75% 2005 296.14 1.10% 26.27 15.70% 8.87% 总计 1021.45 —— 82.6 —— 8.09% 3、商业地产空置量增加 根据南京房产局数据显示，2002-2004年南京市商业地产上市总量超过了150万㎡。其中，2004年商业地产上市量84.35万㎡，销售量仅为43.35万㎡，剩余空置量为41万㎡；2005年1-10月，江南八区(除江宁以外的8个区)前10个月新建商业地产的总成交量11万㎡，但是空置面积也达到了5万㎡。目前包括新街口、夫子庙及珠江路等地段的集中型商业都有一批商铺处于待租或者待售的状态。较多空置商业带来未来南京商业地产市场更加激烈的竞争。 4、商业地产价格上升速度放缓 目前南京全市商业用房平均价格为9063元/㎡。2003年起商业用房价格上升势头有所放缓，由2002年涨幅9%下降到2003年5%，同比下降4个百分点。 四、南京办公市场整体分析 【市场综述】 l 南京历年办公物业投资均保持小幅提升。 l 近阶段，南京办公物业面市体量大幅提升，而市场消化能力仍显不足。 l 南京办公物业成交均价保持每年6%左右的增长幅度，当前南京办公市场整体成交价格在8000元左右/㎡，而销售均价在9000元/㎡的中高端产品成为市场成交的主体。 l 高端产品市场接受度较低，销售情况不容乐观。 l 未来3年内办公物业市场供应充足，市场竞争激烈。 【综述分析】 1、南京历年办公物业投资均保持小幅提升 2003—2006年，南京市办公物业的投资额也在逐年增长，2006年前五个月累计投资额达到8.81亿元，同比增长37.4%。 南京商品房与办公投资额统计表 时间 房地产开发投资（亿元） 投资增幅 （同比） 办公开发 投资（亿元） 投资增幅 （同比） 办公投资 比例 2003 183.8 33.6% 13.69 -16.1% 7.45% 2004 292.88 59.4% 18.60 40.2% 6.35% 2005 296.14 1.1% 18.41 -1% 6.22% 2006 125.68 10.4% 8.81 37.4% 7.01% 总计 898.5 —— 59.51 —— 6.62% 2、面市体量大幅提升，而市场消化能力仍显不足 根据南京房产局数据显示，2006年一季度南京市办公整体认购21525.7㎡，成交21521.6㎡；二季度认购60635.9㎡，成交78016.5㎡，总计成交9.95万㎡。去年同期办公物业的销售量为18.25万㎡，相比较2006年南京办公市场的供应量有较大幅度的提高，而销售量却没有随之大幅提高。 2006年上半年办公成交量详表 时间 认购量（平米） 成交量（平米） 成交均价（元/平米） 一月 6098.99 7056.09 9012.4 二月 6818.92 2835.83 8482.6 三月 8607.85 11629.72 6449 四月 24858.26 23449.85 7882 五月 17477.07 32241.42 7790 六月 18300.63 22325.31 8463.7 3、成交价格保持6%左右的增长，9000元/㎡的中高档物业成为市场成交主体 根据南京房产局数据显示，2006年上半年南京办公物业成交均价为7912元/㎡，同比增幅8.4%。成交区域主要为河西奥体区域和以往剩余尾盘，因此当前成交均价维持在8000元/㎡上下。同时我们也看，从2003年至2005年南京写字楼市场成交均价持续上扬，整体成交均价保持每年6%左右的增幅。 对比分析2006年上半年典型写字楼的销售均价、销售比例、成交面积，发现售价在9000左右元/㎡的中高档项目销售状况较好；而售价超过10000元/平米的高端项目市场低迷，销售情况一般。 2006年上半年典型项目销售状况汇总 项目名称 供应套数 成交套数 成交均价（元/平米） 成交面积（平米） 成交比例 长发中心 184 28 11095.5 3361.02 14.38% 金建大厦 114 43 8973.35 3379.74 58.75% 利奥大厦 495 202 9098.8 16644.58 45.72% 天星翠琅 185 85 9064.36 6376.72 46.79% 易发信息 76 4 10162 743.48 3.24% 银河大厦 42 4 12051.48 891.05 9.19% 置地广场 290 46 11253 6996.12 14.97% 4、未来3年内南京办公物业市场供应充足，市场竞争激烈 未来三年城中办公存量与潜在物业体量至少有90万平米（其中不含约100万平米的河西新城），将集中于2009年前大量面市。 根据数据统计，南京主城区未来三年办公供应量约90万平米，其中可统计的新增供应分布为：新街口地区约有24.8万平米、长江路地区约有18.4万平米、珠江路地区约有10.8万平米、鼓楼至中央路段地区约有17.2万平米。 南京未来写字楼市场供应情况详表 区　域 项目名/地块名 用地性质 总建面积（平米） 办公面积（平米） 开发进度 新街口 国际金融中心 商、办 —— 73370 施工中 中银大厦 金 26240 20000 施工中 金轮国际大厦 商、办、住 98250 45720 施工中 区　域 项目名/地块名 用地性质 总建面积（平米） 办公面积（平米） 开发进度 新街口 铁管巷A地块 商、办、金、公 73359 74000 拆迁中 铁管巷C地块 商、办、金、公 40932 拆迁中 淮海路地块 商、办 47000 30000 未拆迁 长江路 邓府巷地块 商、办、住 220000 80000 施工中 凯润金城 商、办、住 200000 80000 施工中 德基广场 商、办、住 130000 50000 施工中 珠江路 龙世商务中心 商、办 6548.4 4400 施工中 华威项目 商、办 —— 40000 施工中 同仁大厦 商、办 133326 63338 施工中 高家酒馆地块 商、办、停车 19600 储备中 鼓楼－中央路 紫峰广场 商、办、住 217000 82000 施工中 南京国际广场 商、办、住 420000 83081 施工中 长发·虹桥地块 商业、金融 7524.54 5000 拆迁中 新城市广场 商业、办公 酒店式公寓 90000 11000 施工中 南京房地产各物业市场分析小结： n 南京房地产市场依然保持稳定发展态势 n 住宅市场仍是房地产市场的中坚力量，受外界环境影响相对较小 n 商业与办公物业供应体量趋大，空置率有逐渐提升的趋势 n 酒店式公寓呈现供销两旺的局面 第三节 项目区域各物业市场分析 一、区域酒店式公寓市场分析 由于本项目区域内没有正式酒店式公寓项目供应，因此我们将区域扩大至鼓楼以北，研究整个鼓北区域内酒店式公寓的市场状况，同时还调查研究了区域内的酒店经营状况： 【市场综述】 l 当前区域在售项目较少，而后期潜在项目较多，势必构成竞争威胁。 l 9800元左右/㎡的精装项目成为当前区域内唯一有效供应，酒店式公寓主力成交总价在36—45万之间。 l 项目周边酒店经营状况良好，本项目酒店式公寓具备市场需求基础。 【综述分析】 1、当前区域在售项目较少，而后期潜在项目较多，势必构成竞争威胁 目前区域内在售的酒店式公寓仅有南京国际广场、龙吟广场2个项目，市场供应约3.8万㎡，共计464套。区域潜在供应项目数量较多，如中环国际广场，金陵大公馆，运通飞扬城市等，潜在供应项目约6-7个，潜在供应体量约8-10万㎡。 2、9800元左右/㎡的精装项目成为当前区域内唯一有效供应 目前，区域内按不同档次定位的酒店式公寓售价差异明显，国际广场定位为极高端项目，销售价格超过1.8万元/㎡；近期即将开盘的中环国际的精装修酒店式公寓定价1.3万元/㎡。但唯一成为区域内有效供应的是龙吟广场，其平层精装酒店式公寓销售均价为9800元/㎡，总价集中在36-45万之间。 区域酒店式公寓在售项目销售比例 项目 面市时间 均价 面积划分 当前成交套数 成交比例 国际广场 2005年12月 18000元/㎡ 67-270㎡ 11套 4.01% 龙吟广场 2005年6月 9800元/㎡ 39-48㎡ 126套 66.32% 3、项目周边酒店经营状况良好，本项目酒店式公寓具备市场需求基础 项目区域分布有9家酒店，这些酒店以三星级为主。每日价格折扣后价格集中在200元左右，且各酒店的入住率平均在70%以上，总体而言本区域酒店的经营状况较为良好。 另外，该些酒店中共有约44间的客房被长期租用，包租人群以政府企事业机关与外商为主；包租目的主要用于商务办公和居住需求。因此本项目酒店式公寓的后期使用，已具备了相应的市场需求群体。 项目区域酒店经营状况调查 洒店名称 房价/天 1年长包价 （元/天） 面积（㎡） 入住率/房量（间） 主要客群 包租客房量 包租 目的 江苏天伦俱乐部 120元 100元（含早） 14-15 <40%/18 私人 2 商务办公 江苏物资大厦 198元 120元 25 80％/86 私人 5 商务办公 虎踞楼饭店 188元 120元（含早） 100元 18-23 70％/64 私人 5 商务办公 南京名商宾馆 190元 120元（含早） 100元 75% 私人 0 南京双门楼宾馆 220元 380元 140元（早） 120元 240元 18-30 85%/90 外商、事业单位 政府机关 27 主要以会议和政府办公为主 恒丰金陵国际酒店 480元 280元（早） 260元 18-30 83％/110 以外商为主 5 主要以外籍人士套房居住为主 锦江之星 （下关店） 156元 143元 25 85%/160 私人 0 二、区域住宅市场分析 本项目位于鼓北片区，即通常指湖南路以北的鼓楼区所辖区域，主要包括盐仓桥、三牌楼、中央路等区域，这里集中了诸多的科研机构、高等学府和大型企事业单位总部，并且交通便捷、配套设施齐全，为区域的住宅市场提供了良好的市场基础。 【市场综述】 l 本项目周边无在售新建住宅项目，处于市场空白期。 l 竞争项目供应主要集中于2.5公里外的黑龙江路。 l 区域新建商品房住宅单价均在8000元以上，在售存量户型面积以130㎡以上为主，对购房者的经济实力要求较高。 l 项目周边拥有良好的交通与配套条件，深受购房者青睐，但缺少总价适中的新建商品房供应，市场需求者只能转向二手房 l 项目周边成交二手住宅主要以面积50～70平米、单位在5500～7000元/平米、总价以40～50万元的房型为主。 【综述分析】 1、本项目周边无在售新建住宅项目，处于市场空白期 本项目周边1公里范围内以老式多层住宅为主，近几年的新建住宅项目较少，且这些项目均为中小体量。从1998年至今，周边的商品住宅开发量仅有10万㎡左右。 项目周边主要商品住宅项目开发年代与当前二手市场价格 项目 四平苑 金川雅苑 佳乐福新寓 金源太古城 九点阳光 开发年代 1998～2005年 2000年 2001年 2003～2004年 2004～2005年 销售价格 6000元/㎡ 6200元/㎡ 6500元/㎡ 7000元/㎡ 6500元/㎡ 本项目区域正处于一个相对的市场空白点，周边暂无直接竞争对手。盐仓桥区域新兴住宅项目不多，近年来仅有金源太古城、九点阳光等，这些项目在2005年之前已经完成了销售，交付使用也已有一年以上时间。 由于区域内楼盘供应量非常少，几乎在同一时期内只有一个项目上市，因此选择在供应楼盘的均价作为该时期区域的销售价格作为市场价格比较依据。2003年以后，随着全市房地产市场的持续走高，本地区的商品住宅价格也一路攀升，近三年的平均年增幅约在10％左右。 2、当前商品住宅供应主要集中于黑龙江路沿线 2000年初，汇林绿洲一期的出现成为鼓北片区的发展起源，随后黑龙江路沿线的城市先锋、汇林绿洲二期、蓝山国际公寓、金陵大公馆的陆续上市，使得鼓北正式被看作为南京房地产市场的一个重要区域。 2004年底，位于中央路401号的南汽地块挂牌出让，分别被天正集团和凤凰传媒集团拿下，两家公司的开发项目——天正湖滨花园和凤凰和鸣苑都定位于高档综合性物业，确定了鼓北片区的高档社区定位。 黑龙江路沿线住宅项目简表 项目 建筑面积 建筑规划 主力户型 在售 销售均价 汇林绿洲 26万㎡ 一期多层 二期4幢小高层 三期13幢小高层 112～150㎡ 三期 8600元/㎡ 蓝山国际 公寓 3.2万㎡ 6幢多层 2幢小高层 105㎡，109㎡ 售完 7800元/㎡ 金陵大公馆 17万㎡ 共16幢小高层、高层住宅 其中一幢为酒店式公寓 以130平方的三房为主， 包括部分98㎡的两房和140㎡以上的四房 二期 9000元/㎡ 天正湖滨 花园 16万㎡ 4栋11层的板式小高层、5栋花园洋房 6万㎡的沿街商业、办公楼和4栋18层的纯板式高层 130-150㎡的三房 未开盘 预计在10000元左右 凤凰和鸣苑 10万㎡ 1幢16层综合楼 6幢小高层住宅 2幢高层住宅 未定 未开盘 未定 区域在售住宅物业特征： 单价高——在售项目均价普遍超过8500元/平米，后期潜在项目的价格预计将超过万元； 小高层、高层为主——除天正湖滨花园外，其它在售和未上市的住宅全部为小高层与高层； 户型面积偏大——各项目的住宅主力面积一般为110～150平米，户型以二房和三房为主。 3、区域二手住宅市场活跃 项目周边住宅区集中，人口密集，围绕了多个大型居住区，如南侧的三牌楼小区、东侧的铁路北街沿线各小区、北侧的五所村小区、西侧的戴家巷小区等等。这些小区多为80年代以后兴建，主要为当时的各企业单位职工住宅和拆迁安置住房。 根据政府相关资料，本地块周边2公里半径内涵盖了鼓楼区的中央门社区、挹江门社区和下关区的建宁路社区、阅江楼社区等范围，户籍人口约32万人，同时区域内流动人口数量较多，实际居住人口超过50万。 地块周边2公里半径内居住人口统计 鼓楼区 下关区 中央门社区 建宁路社区 挹江门社区 阅江楼社区 户籍人口约32万；实际居住人口超过50万 大规模的居住区为二手市场提供了充足的房源，而较高的外来人口数量则成为了这些房源消化的主力，由此产生了供销两旺的二手住宅市场。 从对该区域中介人员访谈中可以得知，目前该地区的二手住宅市场处于良好的运行阶段。以南京融众三牌楼分行为例，每月成交的二手住宅在7～8套，而这种规模的中介门店在该区域有10家上下，再加上一些小规模中介机构的交易，则该区域每月的二手住宅成交量在100套左右。 对这一区域成交的二手住宅统计，有如下特征： l 主要成交房源面积在50～70平米； l 成交总价一般在40～50万元； l 二手住宅市场的主要客群为外来人员和周边单位年轻职工； 区域内目前的二手住宅价格表 分布区域 三牌楼一带 盐仓桥附近 佳乐福新寓 五所村小区 价格（元/㎡） 7000左右 5800～6200 6500左右 5000～5500 鉴于本区域二手住宅市场供销两旺的局面，主要原因如下： l 区域内存在大量的外来人口，且周边单位年轻职工数量较多，存在相当大的购房需求； l 区域内商品住宅供应短缺，住房需求被迫向二手市场转移； l 二手住宅面积小，总价低，对购买者的经济能力要求相对较低； l 二手住宅周边各项生活配套齐全，生活成本相对较低。 正是由于以上这些原因的存在，使该地区的二手住宅市场交易量的旺盛。但同时也存在部分消费群体，对于住房的要求比较高，如具有一定经济基础的中年人、或原先住宅条件比较好的人，他们在购房时将比较注重环境和舒适性，因此比较旧的二手住宅无法满足他们的需求。 如本区域内没有能满足他们需求的产品存在，这部分潜在消费需求有向其它区域转移的可能性。 三、区域商业地产市场分析 【市场综述】 l 当前区域无新建商业项目在售，未来1年内将会有15万㎡的商业上市。 l 区域内商业主要以居民社区配套为主，主要是中小餐饮业和服务业，商铺平均售价约12000-15000元/㎡（多数属于下关区）。 l 盐仓桥区域为城北交通的重要枢纽，拥有大量的人流，商业辐射力较强，具备良好的商业发展机会与条件。 l 本项目商业的建成将提升区域商业功能的升级，具备良好的发展空间。 【综述分析】 1、当前暂无新建商业项目，后续市场供应庞大 本项目周边当前暂无新建商业项目在售，商业供应主要以交通主干道沿街的门面房为主。区域较为集中的商业地产项目只有金源太古生活街一个项目，总体量6000平米且已于2004年售完。 预计未来1年内，周边将约有15万平米的商业陆续上市，主要以虹桥·新城市广场（3.5万平米）、大观·天地Mall（10万平米）两个项目为主。 在售价方面，项目区域内新建商业售价目前仅有金源太古生活街参考，2004年末的售价在15000元左右/平米；而区域内普通商铺的售价平均在12000-13000元/平米（基本属于下关区）。 2、区域商业经营特征分析 由于项目区域在售商业项目较少，因此追加了对区域现有商业的调查，对和会街、山西路—虹桥、盐仓桥、大桥南路、热河路等区域进行商业扫描。试图从商业布局、经营特征、租售价格等方面给本项目定位提供依据。 本案位于盐仓桥东侧，由于中山北路、虎踞北路、大桥南路等交通干道可为本案带来大量的人流，因此详细了解这些道路沿街商业的经营状况、租金分布状况，将影响本案商业的市场定位、售价及产品定位。 地块周边主要商业干道图示 n 各街道商业基本状况 地段 主力面积（㎡） 租金 (元/㎡·月） 商铺数量（间） 建筑形态 主要业态 和会街 20-50 150 116 住宅底商 服装、餐饮 山西路-虹桥 20-40 200 105 一层 服饰 大桥南路 40-60 180 30 沿街二层 餐饮、娱乐 盐仓桥西、南侧 16-40 140 40 住宅底商 服装、食品、杂货店 热河路 15-25 140 200 住宅底商 服装、餐饮 各街道商业的具体经营业态、经营门类、详细租金及商铺特征见附件2。 周边商业经营特征： l 周边商业主要以沿街底商为主，商业租金平均为4-6元/平米·天 l 区域商业经营门类多以服饰、餐饮为主，主力面积20-40平米 l 家乐福超市聚集大量人气，带动了周边商铺价值的提升 l 近期盐仓桥一带的拆迁整治计划，促使周边商