物业公司工程管理制度.docx

物业公司工程管理制度 一、工程管理部管理制度 第一章　工程管理部巡视检查管理 第一条为保证设备正常运行，及时发现并消除故障隐患，工程管理部各系统工作人员必须对所管辖设备进行日常巡视。 第二条巡视人员必须按本系统规定的时间、路线和项目对所管理的设备进行巡视检查。 第三条巡视人员外出巡视，必须携带通信工具，随时与主管或值班员保持联系。 第四条巡视人员每次巡检均须在相应的运行记录上依次如实做好记录。 第五条巡视人员必须执行巡检签到规定，在设备现场设置的签到表上依时签到。 第六条巡视人员应根据当班设备的具体运行情况，对“手动”档运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。 第七条发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、温度湿度表等有缺陷，或设备运行状态指示灯有损坏，或安全保护元件有变化，均应即时调整或更换，保证设备监控元件在完好状态下运行。 第八条发现有不正常的噪声、压力、温度、湿度、振动、泄漏等又不能迅速排除的，必须立即报告值班员和主管，同时采取适当的保护措施，防止事故发生或扩大，并由专业主管负责组织协调进行维修。 第九条主管每周对巡视检查情况进行抽查，发现问题追查原因，如属于人为造成的，应追究当事人的责任。 第二章　工程管理部设备保养管理 第十条充分调动员工的积极性。 （1）从素质和技术两方面加强对员工的培训，逐步实现一专多能，激发员工的积极性。 （2）严格执行员工奖惩制度，对员工进行定期考核。 （3）增强员工的团队意识，团队内部强调协助，主张团队与团队之间开展竞赛。 （4）对各班组一视同仁，电工、瓦工都是工程部不可缺少的部分，都应该为工程部的共同目标而努力完成自己的任务。 第十一条制定预防性的维修计划。 （1）建立设备档案资料卡。 将所有需要进入维护保养计划网的设备列出，并参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养的相关内容，建立设备档案登记卡。 （2）编制设备计划维护保养总表。 把全部维护保养记录表中的任务和时间统一汇总到计划维护总表中，并制定出年度设备维护保养计划一览表。 便于维护保养计划的执行。 （3）根据计划维护总表及保养计划一览表的安排向员工定时发出维修保养指令卡。指令卡应注意： ①按编号发出，按编号交收入档。 ②任务明确，尽量写明标准和要求。 ③列出完成任务所需的工具仪器、备件、材料等。 （4）对维护保养计划的落实情况进行跟踪检查。 技术主管和主管工程师要对维修工的工作情况进行检查或抽查，考核其工作质量，确保维护保养工作的落实。 第十二条落实设备的巡回检查工作。 工程管理部除了需要按计划对设备进行维护保养，还要安排员工进行定期巡查。可以根据不同设备的特点和运行时间状况安排每日或每周或每月进行巡查。巡查员要充分利用视觉、听觉、触觉、嗅觉进行设备保养的巡查，用眼看有没有松动，看计量表读数，如电压、电流、压力、温度等；听声音是否异常；摸设备温升如何，振动情况如何；嗅有无焦味和其他异味等。不得只巡不查。 第十三条对设备和资料建立档案。 建立设备和资料的档案，是工程部进行设备维护和保养的一项十分重要的工作。建档不仅是汇集和积累设备运行状态的最基本工作，而且可以帮助为设备的改进提供资料，从而增加对设备的认识和了解，提高维护和保养水平。档案应该填写每一台设备的名称、编号、型号、安装地点、制造厂，供应商、联系电话、地址、设备的主要数据，其他数据、备件存放地点、维护保养要点，检修时间及内容、事故分析等项。 第三章　工程管理部仓库、材料、工具管理 第十四条仓库内各种材料、备品、备件，应按专业、规格、大小分门别类上货架、货台并且摆放整齐。 第十五条材料摆放位置应粘贴或悬挂制作好的卡片，货位应有材料标签注明，库内应设有平面布置图。 第十六条工具设备按工作要求，每个技工配备常用、必备的手用工具；各班组配备本专业常用工具及仪表；机械设备、贵重仪器仪表由库房统一管理。 第十七条登记入库和领用情况。建立各种账目，包括出入库记录，做到账物相符。 第十八条设置备品、备件、材料物资、工具明细账。每月按出入库记录定期核对盘点，填写出、入库报表，及“库存物品盘点表”，将结果报工程管理部经理并存档。 第十九条个人领用工具及更新配置要经部门经理批准，并填写“工具领用登记表”，由领用人签名备案后方能发放。 第二十条日常维修所用低值易耗材料，以旧换新，领用人填写“领料单”，由当值主管（工程师）签字批准后发放。价值较高的材料、新安装设施以及对客户服务所用的维修材料，必须经工程管理部经理签字批准方可发放。 第二十一条维修更换及损坏的物品应交回库房，由库管员与公司采购部门共同处理。 第二十二条部门管理需要的工具包括仪器仪表和机械设备，须经各专业主管批准，并到仓库管理员处办理手续后方能借用。使用者应掌握工具的基本性能及操作要领，使用前应认真阅读使用说明书，严格按操作规程操作。 第二十三条机械设备、仪器仪表用完后，必须清理干净，并由仓库管理员当场验证完好方能收回。 第二十四条库房钥匙必须由专职人员负责掌握，禁止其他人员拿钥匙到库房取物。未经库管员同意，任何人禁止进入仓库。 第二十五条任何人不得将公用财产据为己有。发现材料丢失或人为损坏时，应及时报告经理，按有关规定处理。 第二十六条库管员应及时提出采购计划及建议，保证材料供应。 第二十七条库房内严禁吸烟，并配置灭火器；保持库内整洁。 第四章　工程管理部值班管理 第二十八条目的。 为规范工程管理部值班管理，保证值班的质量特制定本制度。 第二十九条适用范围。 适用于物业公司工程管理部所有值班人员。 第三十条职责分配。 （1）工程管理部主管负责对值班工作的监控工作。 （2）工程管理部班组长负责值班工作的具体安排和检查工作。 （3）工程管理部值班人员负责按照此规程进行值班工作。 第三十一条值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，值班中如因工作需要或其他特殊原因临时离岗，必须报经理、主管同意并安排符合条件人员替岗。实行轮换就餐制，就餐时间主管应安排人员临时替班，并规定值班人员就餐时限，就餐时不得喝酒。 第三十二条值班人员应根据操作规程及岗位责任制的要求，严格执行巡检制度，认真巡视所管设备的运行情况，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快，及时发现隐患，迅速排除故障，保证设备安全运行，并按要求认真如实填写有关记录。 第三十三条值班人员在设备出现故障时，应立即采取措施。如一时不能处理或由于技术原因处理不了的，应及时报告主管。 第三十四条值班人员在值班期间不得做与工作无关的事情。 第三十五条值班人员每天必须打扫室内卫生，保持室内清洁。 第三十六条交接班双方必须提前10～15分钟做好交接班的准备工作，准点交接。 第三十七条交接班工作主要包括：交班者向接班者交代设备运行状况、方式，设备检修及变更等情况；接班者要查看设备运行记录，清点仪表、工具、钥匙，检查设备状况。 第三十八条交接班时间，接班人员未到岗、人数不齐或其精神状态不良（喝酒、疲倦、伤病），交班人员不得离岗，应及时报告主管，直到主管安排好人员接班，办完交接班手续后方可离岗。 第三十九条交接班时，由于设备故障未处理完、重大设备启停或设备运行异常，应停止交接班，由交班人员负责处理，接班人员协助，并及时报告主管。待设备完全正常后，办完交接手续，交班者方可离岗。 第四十条交接班时，如发现设备记录与设备运行情况不符或未如实填写，应停止交接，由交班人员说明原因， 同时报告主管，进行现场处理。 第四十一条每班交班前，交班者应负责打扫卫生，做到交班时室内整洁。如发现卫生未打扫应停止交接，由交班人员打扫完后再交接班。 第四十二条接班时，必须严肃认真，精力集中，做到交接清楚，双方在交接班登记本上签字确认。 第五章　信息化、智能化的现代工程管理制度 第四十三条机电设备中使用变频控制系统。在风机、水泵、电梯、空调等系统的电动机中安装变频器，从而降低能耗。 第四十四条提高团队成员的综合管理的能力和水平，对物业工程设备的管理一定要熟悉。并掌握现代化技术和最新科技动态。 第四十五条设计和选用建筑材料的时候可以使用保温材料和真空隔温玻璃。建筑的屋顶、外墙面安装太阳能光板。 第四十六条工程建设中注意采用新材料、新设备、新工艺和新技术。改变设计和建造理念，用类似工厂化的标准装配取代传统的房屋建造模式。 第四十七条建立网络化的设备档案登记系统。设备的档案和保养维修历史系统都会有自动提醒。 第四十八条设置计算机设备管理系统。对各种设备的详细信息进行记录，随时了解设备的使用情况，及时更新。 第四十九条实现图纸图像管理。利用计算机对建筑规划图、建筑效果图等平面图像资料进行处理和保存。