小区物业经营状况分析报告.docx

小区物业经营状况分析报告 一、××小区概况 ××小区总占地面积为12.28万平方米，总建筑用地为3.4万平方米，总建筑面积为 32.57万平方米，绿化面积约为5.7万平方米。××小区共有48幢1 900户，配套车位1 001个。 小区内有东、西两大湖，面积约为1.57万平方米。 有外街商铺57间，进驻商家有大型超市、银行、西餐厅、美容生活馆等；内街商铺33间，有多样生活配套小店。 二、岗位编制及人工成本控制 1.保安部岗位定编分析 根据岗位定编图，每班需设保安员14人、车管员5人、监控员1人、领班1人，共21人；因二期临停收费，各门岗在车辆进出高峰期需配置2人，早、中班需增加保安员6人；宿舍管理员2人（宿管员休息需由保安员顶班）。 三班合总，共设保安员48人、车管员15人、监控员3人、宿管员2人，总计68人。主任2人、领班3人。以上各岗合计，保安部编制共73人。 2.清洁部岗位定编 小区共有48台电梯，其中多层16台电梯，高层32台电梯；共有大小车库10个、大小水池61个。 根据小区设施情况，设领班1人、技工1人、钟点清洁1人、楼道清洁10人、外围（含员工宿舍、内街、外街、杂工、顶休）7人。以上岗位合计，清洁部编制共20人。 3.绿化部岗位定编 小区绿化面积达5.7万平方米，湖水面积约有1.57万平方米，共有植物220多种，以热带植物为主。 根据小区绿化情况，设领班1人、水车司机1人、捞湖1人、苗圃工1人、机动岗1人；修剪队，主要负责绿化修剪、有偿服务及日常应急等工作，设5人；养护岗位（含8座），共设11人。以上岗位合计，绿化部编制共21人。 4.客服部、工程部岗位定编 一、二期共1 900户，现已入住1 501户，入住率为79%；在装修单元有142户，未装修单元有257户；二期大部分交楼才满一年，返修工作量大。 根据小区实际的工作量及服务需要，客服部（含收费员）需配置8人，工程部需配置9人。 5.各部门人员构成比例图 各部门人员构成比例如下图所示。 各部门人员构成比例图 人工成本分析： 上半年人工成本费达1 088 018.73元，加上员工福利支出（按工资的14%计提），共占总支出的49.85%。由于二期临停收费的需要，需增加保安员6名；由于客服部与财务部合并，优化配置，与上半年相比可减少2人；加上××管家部的增编，预计人工成本将比上半年增加3.4%，约占管理费收入的65%。 根据××小区的楼盘素质及集团销售需求，下半年的人员编制较合理。 三、人员流失控制 1.上半年人员流失情况 上半年人员流失情况如下图所示。 上半年人员流失情况 2.保安部人员流失情况 在上半年流失人员中，保安部所占比例如下图所示。 上半年保安部人员流失情况 3.人员流失原因分析 根据基层岗位在过年后大量流动的特性，每年3～4月人员流失最严重，按照往年数据对比，3～4月人员流失比率正常；5～6月保安部人员流失量大，主要是受5月××事件的影响；6月份由于夏季到来，天气炎热，绿化部户 外工作辛苦，离职人员多。 根据以上分析，对下半年及下一年的工作部署，提出以下几点建议： （1）各区域应加强团队建设，提高团队的凝聚力，打造学习型团队，让员工找到归属感； （2）对基层员工的福利待遇，必须与周边同行同岗的待遇进行可行性对比，提高公司在人力资源方面的市场竞争力； （3）针对夏季户外工作强度的增加，适当给予个别基层岗位补贴，平衡岗位员工需求； （4）迎合公司的发展需要，努力将下半年人员流失率控制在10%以下。 四、管理费收缴率 上半年的管理费收取情况如下表所示。 1～6月管理费收取情况 数据分析 1.上半年数据中，由于过春节影响2月份财务提前划账，因此2～3月数据有所偏差。 2.上半年管理费共收入2 175 085.4元，累计拖欠共126 109.39元，收缴率达96.01%。 3.业主（住户）拖欠管理费的原因主要有以下几点： （1）排水管返水造成业主（住户）家屡屡被浸，由于一直未能彻底解决，受浸业主（住户）拒交管理费； （2）由于家中被盗（往年），向物业公司索赔尚未达成协议； （3）由于收楼时或入住后发现的楼宇返修问题未能及时解决或未能彻底解决； （4）对物业公司车辆管理不满； （5）投诉某酒楼排油烟机污染未能彻底解决； （6）有部分炒楼业主，收楼后未装修、未交管理费。 4.采取的措施及达成的目标 （1）排水管返水问题已得到集团的高度重视，目前已着手改管，待该问题解决后再与被浸业主（住户）商谈具体补偿事宜，预计在10月份全部处理完； （2）二期在7月份已实施临停收费，车辆秩序明显规范，9月份将对一期实行严管，车辆规范管理将见成效；9～10月将重点跟进欠费大户的协商工作，与业主做好沟通，清理往年拖欠的管理费； （3）重点加强保安队伍内部建设，提高公共环境的清洁卫生工作质量，规范工作流程，努力提高服务水平，提升业主的满意度； （4）下半年工作目标：管理费收缴率提高到98%以上。 五、能耗控制 上半年支出项共计2 555 270.10元，累计上半年利润为-120 621.14元。其中主要支出项如下表所示。 ××年上半年费用支出项目表 1.水电费 ××年上半年水电费支出情况如下表所示。 ××年上半年水电费支出表 数据分析 （1）3月份出现负值，是由于2月份过年期间供电局与我司的抄表时间差距较大造成的，6月份的增额主要源于夏季天热导致空调用电量的增加，基本上出入较平稳； （2）××共有东、西两大湖，大小水池61个，水景泵71台，水池漏水、渗水严重，损耗大； （3）由于湖水没有过滤系统，出现水质问题时唯有采用换水、洗湖等方法，损耗非常大； （4）商铺广告灯、公共照明、水景灯由于线路混乱不规范，难以计量损耗。 2.员工工资 （1）××区（含××）上半年人工成本费达1 088 018.73元，加上员工福利支出（按工资的14%计提），共占总支出的49.85%。 （2）二期临停收费，需增加保安员6名；客服部与财务部合并，优化配置，可减少2人；××管家部的增编。预 计人工成本将比上半年增加3.4%，约占管理费收入的65%。 3.绿化费用 ××年上半年绿化费用支出情况如下图所示。 ××年上半年绿化费用 绿化费用的大项支出主要用于小区内时令花卉的更换，以及绿化养护需要购买的肥料和农药。 下半年将力争苗圃场自己出苗，降低成本。 4.清洁费用 上半年清洁费用支出为55 204.18元，各月产生的费用比例如下图所示。 ××年上半年清洁费用清洁费用在2月份和3月份增多，主要是因为新增了清洁机器，如高压水枪、晶面机等。 下半年在清洁费用方面，要加大员工培训，增强成本意识，降低成本。同时大力推进家政清洁方面的工作。 5.工程费用 （1）工程部目前的内部管控不规范，存在物料领用随意、用料浪费等现象。 （2）小区水景多，水景水泵共有71台，地下车库抽水泵共有75台，水泵一天工作时间在12小时以上，基本上都是满负荷运作，加上原配质量一般，导致水泵的维修及更换成本较高。 （3）小区湖多、桥多，桥栏每年需维护翻新两次，成本费用较高。 （4）二期大堂的梯门由于门把手过重，地弹簧损坏严重，更换频繁，费用高。 （5）配合二期临停收费，对地下车库车位、露天车位画线喷牌量大，产生费用。 （6）小区公共照明灯（包括高灯、射灯、水景灯）多达1200盏。由于小区美观的需要，灯饰全部打开，加上楼层公共照明灯，小区照明灯共计超过3000盏，日常的维修更换费用高。 （7）6月份费用高主要是为保证用电安全，大批更换了层楼电井房锁。 下半年将针对存在问题的设备，积极寻求解决办法，如设备改良、品牌更换等。组织人力对园区线路进行整 改，从技术上逐步解决存在的问题。 六、多项经营指标分析 1.家政有偿服务 （1）目前××家政有偿服务收入较低，基本上各项目均未开展起来，上半年有偿收入只有14170.50元。主要原因有以下几点。 ① 人员配备不足，没有足够的人力开展工作。 ② 宣传力度不够，服务标准未规范。 ③ 公司内部制度管控不严，对员工的激励制度不健全，造成家政服务外流。 （2）下半年工作重点 制定服务项目及收费标准，向小区业主公示并宣传；结合公司实际建立内部管控制度，建立有市场竞争力的激励制度，合理配备人员开展家政清洁、花园养护、水电维修等有偿服务，在给业主提供优质服务的同时创收。 2.小区的经营推广 ××年上半年基本以日常管理为主要工作，对小区的经营管理工作尚未正常开展。下半年将从以下几方面做好小区创收工作。 （1）以服务业主、活跃社区文化氛围为主要目的，合理使用公共场地，开展多样化的经营活动，如书展、各类业务咨询等。 （2）与商铺合作，开展各类让利促销活动或多种形式的便民活动，带动内、外街商业氛围，共赢互利。 （3）充分利用小区电梯间的宣传栏和小区生活信息平台传达各类商业信息，在与业主高效沟通的同时创收。