房地产开发公司全套管理制度完整版(拿来即用).docx

XX房地产开发有限公司 企业管理制度全套文件 X X 房地产开发有限公司 2020年X月 目 录 第1章 投资与开发管理制度 6 1.1 项目投资与开发管理制度设计 6 1.1.1 企业项目投资管理制度 6 1.1.2 企业经营计划管理制度 12 1.2 项目投资与开发管理操作工具 16 1.2.1 项目阶段投资回收分析表 16 1.2.2 企业年度总体经营计划书 17 1.2.3 投资项目竞争分析调研表 18 1.2.4 项目开发成本费用估算 19 1.3 项目投资与开发管理管理工作流程 21 1.3.1 企业经营决策管理流程 21 1.3.2 年度经营计划编制流程 23 1.4 项目投资与开发管理方案设计 24 1.4.1 年度经营计划方案 24 1.4.2 项目投资分析方案 26 1.4.3 项目拆迁安置方案 31 第2章 设计管理制度 36 2.1 设计管理制度设计 36 2.1.1 工程设计管理制度 36 2.1.2 设计图纸自审制度 44 2.2 设计管理操作工具 45 2.2.1 工程项目设计任务单 45 2.2.2 设计任务修改审批表 46 2.2.3 设计任务修改审批表 47 2.2.4 设计跟踪检查记录单 48 2.2.5 设计输出文件审查表 49 2.3 房地产开发有限公司设计管理工作流程 51 2.3.1 图纸设计管理工作流程 51 2.3.2 设计变更管理工作流程 53 2.4 设计管理方案设计 54 2.4.1 工程设计合同书编制方案 54 2.4.2 工程计任务书编制方案 62 第3章 造价管理制度 67 3.1 造价管理制度设计 67 3.1.1 工程预结算管理细则 67 3.1.2 工程计量计价管理办法 74 3.2 造价管理操作工具 77 3.2.1 工程预算作业进度表 77 3.2.2 单项工程计量一览表 79 3.2.3 分项工程计价内控表 80 3.2.4 单项工程概、预算表 81 3.3 造价管理工作流程 82 3.3.1 工程预算编制流程 82 3.3.2 工程竣工结算流程 83 3.4 造价管理方案设计 85 3.4.1 工程水电预结算办法 85 3.4.2 竣工结算社会审价方案 86 3.4.3 项目付款审核审批办法 89 第4章 工程施工管理制度 92 4.1 工程施工管理制度设计 92 4.1.1 项目经理部管理制度 92 4.1.2 项目招投标管理制度 98 4.1.3 工程承包商管理制度 104 4.1.4 工程监理管理制度 117 4.1.5 技术交底管理制度 122 4.1.6 临时水电使用规定 125 4.1.7 工程签证管理制度 127 4.2 工程施工管理操作工具 131 4.2.1 项目工程施工进度表 131 4.2.2 建设工程招标申请书 132 4.2.3 建设招标报价清单表 134 4.2.4 施工招标合同评审表 135 4.2.5 施工招标合同会签表 136 4.2.6 施工组织设计报审表 137 4.2.7 工程施工方案审批表 138 4.2.8 工程施工进度计划表 139 4.2.9 进度调整计划审批表 140 4.2.10 建设工程开工申请单 141 4.2.11 技术交底三签记录表 142 4.2.12 施工工程量签证单 143 4.2.13 周工程量统计表 144 4.2.14 工程管理日记表 144 4.3 工程施工管理工作流程 145 4.3.1 工程施工过程管理流程 145 4.3.2 工程进度控制管理流程 147 4.4 工程施工管理方案设计 148 4.4.1 施工组织总设计方案 148 4.4.2 安全生产协议书模板 152 4.4.3 给排水技术指导方案 156 4.4.4 施工技术管理方案 167 4.4.5 土方回填施工方案 173 4.4.6 工程成品保护方案 176 第5章 绩效管理制度 183 5.1 房地产企业绩效管理制度设计 183 5.1.1 绩效考核管理制度 183 5.1.2 员工奖惩管理制度 187 5.2 房地产企业绩效考核表 189 5.2.1 总工程师绩效考核表 189 5.2.2 前期部经理考核表-1（关于投资） 191 5.2.3 前期部经理考核表-2（关于经营） 193 5.2.4 项目经理绩效考核量表 194 5.2.5 水暖工程师绩效考核表 196 5.2.6 工程项目预算员考核表 197 5.3 房地产企业绩效管理流程 199 5.3.1 目标设定工作流程 199 5.3.2 绩效管理工作流程 200 5.4 房地产企业绩效管理方案设计 202 5.4.1 项目经理绩效考核办法 202 5.4.2 工程技术人员考核办法 207 第6章 财务管理制度 210 6.1 员工借款管理制度 211 6.2 财务报销管理制度 219 6.3 发票管理制度 233 6.4 会计档案管理制度 237 6.5 统计管理办法 248 6.6 固定资产在建工程管理制度 253 6.7 低值易耗品管理规定 266 6.8 会计交接制度 287 6.9 成本核算管理制度 291 6.10 货币资金管理制度 295 6.11 内部结算管理制度 327 6.12 应收帐款管理制度 333 第7章 行政人事管理制度 344 7.1 行政人事管理制度设计 344 7.1.1 办公用品管理制度 344 7.1.2 会议管理制度 346 7.1.3 文书管理制度 349 7.1.4 印章管理制度 352 7.1.5 出差管理制度 354 7.1.6 档案管理制度 357 7.1.7 车辆管理制度 362 7.2 行政人事管理操作工具 366 7.2.1 办公费用明细表 366 7.2.2 办公用品请购单 367 7.2.3 办公用品领用表 368 7.2.4 办公设备登记表 368 7.2.5 固定资产登记表 369 7.2.6 图书借阅登记表 369 7.2.7 印章使用申请单 370 7.2.8 车辆使用申请表 370 7.2.9 安全状况检查表 371 7.2.10 会议申请表 372 7.3 行政人事管理工作流程 374 7.3.1 行政经费控制流程 374 7.3.2 企业会议管理流程 375 7.4 行政人事管理方案设计 376 7.4.1 办公费用控制办法 376 7.4.2 车辆使用管理办法 379 380 第1章 投资与开发管理制度 1.1 项目投资与开发管理制度设计 1.1.1 企业项目投资管理制度 第一章 总则 第1条 目的 为了加强投资计划管理，明确投资决策权限与投资管理责任，强化投资项目的事前、事中、事后控制，提高投资质量，防范投资风险，提升投资效益，实现企业战略目标，特制定本制度。 第2条 使用范围 本制度适用于本企业所有房地产开发项目的投资控制。 第3条 投资管理的原则 本企业对投资的管理坚持以下三个原则。 （1）以事前控制为主，其他控制为辅。 （2）预决算的控制应公正、合理、准确、精细。 （3）投资控制贯穿于项目实施的全过程，各实施阶段的投资控制同等重要，不可偏废。 第4条 管理职责 （1）项目前期部负责编制投资计划，对投资项目进行评估与选择。 （2）商务部负责投资估算、预算、竣工决算的编制等工作。 （3）项目前期部负责编制《项目投资建议书》及投资项目立项审批等工作。 第二章 投资的审批权限 第5条 集团控股企业的投资审批权归企业，非控股企业由其董事会确定。按照投资项目下管一级的原则，企业只受理所属一级独资及控股企业的投资申报，其他企业的投资项目按照隶属关系，分级管理。 第6条 企业所属企业的对外投资总量必须与其资产总量相适应，累计总规模不得超过其净资产的50%。同时，为防止企业资产过度分散、管理链条过长，应严格控制集团（总）企业下属二级企业的对外投资。 第7条 固定资产投资项目审批权限 （1）投资在300万元以下的项目由企业自主决定，报企业项目前期部备案。 （2）投资在300万～600万元的项目，由项目前期部调研、论证、审查后审批，报企业总经理办公室备案。 （3）投资在600万～1 200万元的项目，由项目前期部咨询、论证、审查，报总经理审批。 （4）投资在1 200万～3 000万元的项目，由项目前期部论证审查后，由总经理审批，报董事会备案。 （5）投资在3 000万元以上的项目，由项目前期部论证审查，报董事会讨论后由董事长审批。 第8条 集团及控股企业设立新企业或参股其他企业、搞新项目开发等，必须事先进行可行性研究，可行性研究的内容包括以下六个方面。 （1）对企业发展战略的影响。 （2）对企业经营的影响。 （3）主要风险和应对措施。 （4）企业的资源包括人力、物力、财力、管理能力能否满足新的投资需要。 （5）投资收益。 （6）税务论证。 第9条 按规定必须上报审批的项目，由投资单位在未签订任何具有法律效力的合同、协议及未进行任何实际投资之前，备齐以下资料，上报企业项目前期部。 （1）项目投资申请报告或建议书。 （2）投资企业对投资项目的投资决定或决议。 （3）项目可行性研究报告。 （4）有关合同、（协议）草案。 （5）资金来源及投资企业的资产负债情况。 （6）有关合作单位的资信情况。 （7）政府的有关许可文件。 （8）项目执行人的资格及能力等。 第10条 企业项目前期部在收到项目报批的全部资料后，应组织有关部门对该项目进行初审，并提出初审意见。对初审予以否决的项目，在征得企业主管领导的同意后，由项目前期部将初审意见书面返还给申报单位。申报单位对初审意见有异议的，可申请复查一次。 第11条 经初审认为基本可行的项目，在征求主管领导意见后，由项目前期部会同有关部门提出召开投资审议会的建议。 第12条 投资审议会的内容 （1）查询项目基本情况，比较选择不同的投资方案。 （2）对项目的疑点、隐患提出质疑。 （3）评价项目执行人的资格及能力等。 （4）提出项目的最终决策和建议等。 第13条 总经理根据投资审议会对项目所做出的决议，签署审批意见。 第14条 项目前期部根据总经理的审批意见，下达书面批复文件。一般情况下，在收到投资单位的上报申请后，应在10个工作日内完成项目的审查与批复。 第15条 凡属于备案的项目，由投资单位在项目实施后10天内向企业提交备案材料，包括可行性分析报告、合同及章程等。 第三章 投资控制 第16条 策划阶段的投资控制 （1）项目前期部负责市场调查和项目情况调查，进行项目定位，拟订最佳开发规模和销售策略。 （2）设计管理部委托多家设计单位设计规划方案，由项目前期部从中挑选最佳方案；根据总体规划方案，项目前期部编制项目实施计划，提交项目前期部评审；再由商务部进行投资估算，财务部进行项目经济评价，最终由项目前期部形成《项目详细可行性研究报告》。 （3）项目前期部组织对《项目详细可行性研究报告》的评审工作，由总经理签署意见后提交董事会审批。 （4）立项后，依据投资估算和项目实施计划，财务部编制详细的项目投资计划及筹资计划。 （5）项目前期部审核项目投资计划和筹资计划，总经理同意后提交董事会审批。 第17条 设计阶段的投资控制 （1）商务部依据《项目详细可行性研究报告》，提出成本控制目标。设计管理部根据该目标，编制《设计任务书》。 （2）设计管理部委托设计单位形成初步和扩初设计方案，并提交经济技术委员会评审。评审通过后，由总经理签署意见，提交董事会审批。 （3）项目前期部考察造价咨询单位，形成《考察报告》。经总经理批准后，项目前期部同造价咨询单位签订委托合同。 （4）商务部审核设计概算，若概算造价突破估算时，应分析突破原因。如是设计原因，应返回设计单位重新设计；如是增加功能或项目，应重新进行项目评价；如是其他原因，应做补充说明或解释。 （5）《投资概算报告》提交项目前期部评审通过后，经总经理批准，由设计管理部与设计单位交底，委托编制《施工图》。 （6）项目前期部组织设计管理部、工程管理部和商务部共同讨论甲、乙供材的范围并做出甲供材料清单、价格，由商务部编制《材料设备限价表》。若有特殊材料设备且价位不清时可暂估价位，由总经理批准并加以说明、备案。 （7）在接到施工图纸、图纸会审记录、材料设备价格一览表、甲供材料清单后，造价咨询单位需在一个月内做出《预算书》或标底，由商务部审核。要求施工图预算与设计概算的误差控制在±5%以内。 第18条 施工阶段的投资控制 （1）根据施工合同，依据工程当月实际完成工作量，由施工单位提出申请，报监理单位认可签字盖章后，转工程管理部核实当月实际完成工程量，工程管理部经理审定工程量，再转给商务部。 （2）商务部重新核定施工单位的实际完成工程量，并根据合同及国家有关规定审核计算进度款，然后交给项目前期部审核，总经理审批；最后经财务部进行全面稽核，根据工程进度款支付计划，监督和审查当月实际应付的工程进度款。 第19条 竣工阶段的投资控制 （1）商务部在接到《工程竣工验收报告》后，依据合同中的要求，通知承包方报《工程决算书》给监理单位，《工程决算书》应盖有其单位印章和签有编制人姓名。 （2）《工程决算书》经过监理单位初步核对后，由商务部委托造价咨询单位审计《工程决算书》。最后由商务部统一编制《竣工决算书》。 （3）商务部最终审定《竣工决算书》，确定工程造价，双方签字、盖章。商务部进行施工图预算对比分析，做出《工程造价成本分析报告》，找出控制偏差，总结工作经验与教训。 第四章 项目投资成本分析 第20条 编制《项目财务决算书》 （1）财务部与施工单位核对工程款拨付情况。 （2）根据《竣工决算书》和工程款以及其他项目拨付情况，由财务部编制《项目财务决算书》，交总会计师审核。 第21条 由财务部牵头，与商务部共同完成项目成本分析 （1）收集《项目投资估算书》、《设计概算书》、《施工图预算书》（或标底）、《竣工决算书》以及有关施工合同、订购合同等资料。 （2）根据项目实际运作情况，将实际成本与投资估算、竣工决算、施工图预算（或标底）进行对比分析，找出差异，分析原因。 （3）编制《项目成本分析报告》，总结经验。 第22条 项目前期部负责审核《成本分析报告》。 第23条 总经理批准《项目分析报告》，报送董事会备案。 第五章 项目的验收和考核 第24条 企业定期在投资项目运作后开展评价工作。由商务部牵头组织相关职能部门成立投资评价小组。 第25条 项目按批准的内容已经完成，具备投产和使用条件，达到竣工文件规定的标准后，企业应及时申请项目竣工后验收报告，编写竣工资料，报集团总部投资发展委员会。 第26条 效益考核 （1）项目竣工验收投产后，经过试生产期考核（3～6个月），在达到设计规定的效益要求之前，企业应逐月对项目投资效益进行考察分析。 （2）不能达到设计规定的，应及时向集团总部汇报并提出有效措施限期达标，并每月向有关部门报告项目经济效益情况。 第27条 企业每年进行一次投资项目评比活动，对获奖的投资项目主管领导和投资项目执行人、监督人实行奖励。 第六章 附则 第28条 本制度由财务部编制，解释权、修改权归财务部。 第29条 本制度经企业董事会讨论决定后，自公布之日起实施。 1.1.2 企业经营计划管理制度 第一章 总则 第1条 为了加强企业经营计划管理，促进企业快速健康发展，结合本企业的实际情况，特制定本制度。 第2条 管理范围 这里的经营计划包括各经营部门的业务计划以及各管理部门的管理计划、人力资源计划、财务计划、投资计划、融资计划等。 第3条 本制度适用于企业各类经营计划的编制、执行和监督。 第二章 年度经营计划的编制 第4条 年度经营计划所确定的计划期为每年的1月1日到12月31日。 第5条 年度经营计划编制的程序 （1）每年年底项目前期部根据企业中长期发展规划、本年度经营计划的执行情况和预期目标，初步提出下一年度的经营目标。 （2）项目前期部将拟订的年度经营目标传达给各部门征求意见，并对各部门的意见进行汇总。 （3）项目前期部通过汇总各部门的意见，编制《年度经营计划草案》，并提交总经理办公会讨论。 （4）项目前期部根据总经理办公会讨论的意见对年度经营计划进行修改，并经总经理批准后执行。 第6条 年度经营计划的内容 企业年度经营目标，预计分阶段目标；为实现企业业务目标，各业务部门的业务计划指标；编制规范（含表式、编制说明要求）和编制进度要求。 第7条 如遇特殊情况，企业年度经营计划可于年中调整一次，调整计划须经总经理办公会批准。 第三章 年度经营计划的分解 第8条 每年年底由商务部组织各部门采用滚动编制、逐步细化的方式对整体经营计划进行分解，形成季度和月度的各部门分解计划。 第9条 按季度和月度分解年度经营计划 将年度经营计划分解成为季度、月度经营计划。 （1）项目前期部（或商务部）负责整体计划的分解，并对各部门计划进行综合协调和平衡。 （2）各部门负责各自具体计划的分解、执行和修订。 第10条 各部门负责将季度经营计划分解到每个月度 各部门负责人负责将分解到部门的季度经营计划分解到每个月，形成月度工作计划。 第11条 审核批准企业年度经营计划分解结果 由总经理办公会讨论、审核各季度、各部门的分解计划和各部门月度工作计划，由总经理批准。 第四章 经营计划的执行 第12条 经营计划的下达 （1）每年年底前由总经理办公会向各部门下达年度经营计划。 （2）每季度之初，由总经理办公会批准，项目前期部（或商务部）下达下个季度经营计划和各部门工作计划。 （3）每月月初，由总经理批准，项目前期部（或商务部）下达下个月度经营计划和各部门工作计划。 第13条 经营计划的执行 各部门根据企业经营计划及本部门工作计划，着眼全局开展工作，以保证本部门工作目标和企业整体经营目标、经营计划的实现。 第14条 调整经营计划 （1）确因客观因素影响需要调整年度经营计划的，必须由项目前期部（或商务部）提出申请说明原因，经总经理办公会讨论通过后才能执行。 （2）确因客观因素影响需要调整季度经营计划的，必须由相关部门主管副总提出申请说明原因，经总经理批准后才能执行。 （3）确因客观因素影响需要调整月度经营计划的，必须由相关部门经理提出申请说明原因，经主管副总确认，总经理批准后才能执行。 第15条 调整计划一律以书面批复为准，在未接到书面批复以前，一律按原计划执行。 第五章 检查与考核 第16条 项目前期部（或商务部）负责跟踪、分析、报告企业经营计划的执行情况。 第17条 职能部门每月以书面形式报告一次企业经营计划任务的完成情况。特殊事项需要缩短报告周期的，由总经理办公会决定。 第18条 各级领导必须随时监督检查企业经营计划的执行情况，发现问题应及时采取有效措施予以解决，以保证计划的顺利完成。 第19条 检查企业经营计划的执行情况时，应当充分利用统计报表、会计报表、业务报表等资料。检查计划的实际完成数，一律以统计报表数为依据。 第20条 企业每季度对各部门经营计划的执行情况考核一次。项目前期部组织考核并提出初步意见，总经理办公会讨论后做出考核结论。 第六章 附则 第21条 本制度由项目前期部负责制定、解释及修改。 第22条 本制度自××××年××月××日起执行。 1.2 项目投资与开发管理操作工具 1.2.1 项目阶段投资回收分析表 项目名称 建设性质 建设期 建设规模 投资额（万元） 投资回收期 项目生命周期 一、基础设施 1．道路 2．给排水 3．供电 4．通信 二、交通设施 1．入口停车场 2．内部停车场 三、绿化工程 1．近期 2．远期 …… 1.2.2 企业年度总体经营计划书 1．战略规划概述 年战略规划目标 分企业 分企业 分企业 分企业 总计 销售收入 毛利 费用 现金流 …… 经营计划实现的主要举措 （1） （2） 2．各部门具体目标实施时间 目标 举措 时间表（月份） 负责人/ 部门 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 3．差异分析 现有举措 设定目标 差异 差异解释 弥补差异方式 4．经营计划实施风险与规避方法 主要风险 风险来源 规避方法 1.2.3 投资项目竞争分析调研表 项目 名称因素及权重 楼盘名称 楼盘名称 楼盘名称 楼盘名称 备注 位置 价格 配套设施 物业管理质量 建筑质量 交通状况 楼盘规模 外观设计 城市规划 朝向 室内布置 环保 发展商信誉 付款方式 户型设计 销售情况 广告效果 停车位数量 合计 1.2.4 项目开发成本费用估算 建设内容 费用项目 建设内容Ⅰ 建设内容Ⅱ 合计 单价（元/平方米） 总价 （万元） 单价（元/平方米） 总价 （万元） 单价（元/平方米） 总价 （万元） 一、土地费用 1．土地出让金 2．城市建设配套费 3．征地、拆迁安置补偿费 二、前期工程费 1．可行性研究费 2．勘查设计费 3．“七通一平”费 三、房屋开发费 1．建安工程费 2．附属工程费 3．室外工程费 四、开发间接费 五、管理费用 六、基础设施费 七、财务费用 八、不可预见费 成本费用总计 1.3 项目投资与开发管理管理工作流程 1.3.1 企业经营决策管理流程 流程名称 企业经营决策管理流程 文件受控状态 文件管理部门 董事会 总经理 项目前期部 各主管副总 相关部门 相关制度/表单 主持召开 决策会议 做好召开决策 会议的准备 组织协调相 关意见或建议 提出要求 决策的事项 开始 《决策建议表》 《相关建议书》 《会议记录表》 是 董事会讨论 是否开董事会 否 《会议记录表》 《评审记录表》 编制决策文件 相关决策文件 审批 下发文件 决策执行 工作方案 结束 编制日期 审核日期 生效日期 1.3.2 年度经营计划编制流程 流程名称 年度经营计划编制流程 文件受控状态 文件管理部门 总经理 项目前期部 各主管副总 相关部门 相关制度/表单 召开计划 启动大会 开始 提出《年度 经营目标》 《年度经营计划编制规定》 《年度经营计划草案》 汇总各 部门建议 审核 提出经营 计划建议 否 编制《年度 经营计划》 《年度经营计划》 审批 《评审记录表》 是 组织分 解计划 各分项计划文件 否 否 编制《分 项计划》 《分项计划》 编制细则 审批 是 审核 《审核记录表》 是 下达计划 执行计划 计划备案 《计划备案书》 结束 编制日期 审核日期 生效日期 1.4 项目投资与开发管理方案设计 1.4.1 年度经营计划方案 ××房地产公司2020年度经营计划 ××房地产公司在董事会的领导下，经过全体员工的努力，2007年的各项工作取得了丰硕的成果，“××”品牌得到了社会的初步认同。总体上说，成绩较为喜人。为使公司的各项工作在新的一年里更上一个台阶，特制定本方案。 一、总体经营目标 1. 完成房地产开发面积××万平方米。 2. 实现楼盘销售额××万元。 3. 完成土地储备××亩。 二、总体经营目标的实现 为确保2020年度经营目标的实现，各部门需要做好如下工作。 （一）完成××项目开发及后期销售工作 ××项目是省、市的重点工程。市委、市政府对其寄予了殷切的期望。由于该项目所蕴含的社会效益和经济效益，我们必须高质量完成。因此，公司做出如下计划。 1．确保一季度××工程全面开工，力争年内基本完成一期建设任务 ××项目一期工程占地面积为××亩，总投资××亿元，建筑面积××万平方米。建筑物为××商业广场裙楼、××大厦裙楼和一栋物流仓库。 （1）土地征拆工作 春节前后务必完成第一期工程的土地征拆工作。一月份完成征地摸底调查，二月份完成征地范围内的无证房屋拆迁，三月份完成征地范围内有证房屋拆迁及国土储备中心土地和集体土地的征收工作。 （2）工程合同及开工 一月份签订招投标代理合同，工程进入招投标阶段。二月份确定具有实力的施工企业并签订施工合同，确定监理企业并签订监理合同。三月份工程正式开工建设。 （3）报建工作 工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。一月份完成方案图的设计，二月份完成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于协调与相关部门的关系，不得因报建拖延而影响工程如期开工。 2．全面启动细化××项目招商工作 招商工作是××建成后运营的重要基础。该工作开展得顺利与否，也直接影响企业的楼盘销售。因此，在新的一年必须实现招商××户。 （二）加快××项目、××项目的施工速度 协调与施工单位的关系，加快××项目、××项目的施工速度，确保××项目的一期工程、××项目的二期工程在4月底前完成竣工验收。 （三）完成××项目、××项目的销售工作 ××项目、××项目已全部竣工完成，为了迅速实现资金回流，结合项目所处地段及同类项目的价格，可以考虑采取适当的优惠措施，提高成交量。今年的目标销售额为××万元，销售率达到××％。 （四）参加土地招标 项目前期部要根据公司的实际情况，积极参与土地的招投标工作，确保企业土地储备达到××亩以上。 1.4.2 项目投资分析方案 ××项目投资分析方案 I. ××项目资金投入量分析 A. 项目预期工程投入测算 根据××项目的现状，结合其他类似物业相应工程量的投资开发进度，预计本项目资金投入如表3-1所示。 表3-1 预期工程资金投入测算表 时间 工程内容 预计投入资金 ××年×月×日～××年×月×日 项目取得；外立面、样板层、环境绿化方案、设备招标确定 ××万元 ××年×月×日～××年×月×日 门前广场施工、绿化施工及验收，外立面施工开始，重点广告媒体预定，开始接受预定认购 ××万元 ××年×月×日～××年×月×日 外立面开始施工，结束内部认购，正式开盘准备工作完成，媒体投放和新闻炒作开始，为销售进行预热 ××万元 ××年×月×日～××年×月×日 设备采购、安装工程施工、外立面竣工， 强势宣传推广，公关活动促销 ××万元 ××年×月×日～××年×月×日 竣工验收、交付使用 ××万元 合计 ××万元 B. 项目预期投入月度分解计划 上述工程项目用款月度计划分解如表3-2所示。 表3-2 项目月度投资计划 单位：万元 日期 ××××年×月 ××年×月 ××年×月 ××年×月 ××年×月 ××年×月 投资 ×× ×× ×× ×× ×× ×× 累计 ×× ×× ×× ×× ×× ×× II、××项目销售分析与预测 A. 项目定价 根据对与我企业项目相近的××项目、××项目等项目的调研及其市场反映，可以将我企业的项目定价在××元/平米～××元/平米之间（保守估计，不计地下停车场出租收入）。 B. 项目销售资金回笼预期 根据现阶段的房地产市场状况，预计项目在12个月的销售周期内（即××年×月初至××年×月底），按分阶段销售均价基本上可完成约80%的总销售量。预测项目销售条件及销售回款如表3-3所示。 表3-3 项目销售额月度回款表 时间 均价 总价值 销售率 回款额 累计回款额 ××年×月×日～××年×月×日 ×× ×× ×% ×× ×× ××年×月×日～××年×月×日 ×× ×× ×% ×× ×× ××年×月×日～××年×月×日 ×× ×× ×% ×× ×× ××年×月×日～××年×月×日 ×× ×× ×% ×× ×× ××年×月×日～××年×月×日 ×× ×× ×% ×× ×× ××年×月×日～××年×月×日 ×× ×× ×% ×× ×× ××年×月×日～××年×月×日 ×× ×× ×% ×× ×× ××年×月×日～××年×月×日 ×× ×× ×% ×× ×× ××年×月×日～××年×月×日 ×× ×× ×% ×× ×× ××年×月×日～××年×月×日 ×× ×× ×% ×× ×× ××年×月×日～××年×月×日 ×× ×× ×% ×× ×× ××年×月×日～××年×月×日 ×× ×× ×% ×× ×× III、××项目投资平衡分析 综合上述分析测算结果，××工程预期投资运用（现金流出/流入）平衡表如表3-4所示。 表3-4 项目投资流量平衡表 单位：万元 日期 ××年×月 ××年×月 ××年×月 ××年×月 ××年×月 ××年×月 ××年×月 ××年×月 项目 流入 ×× ×× ×× ×× ×× 流出 ×× ×× ×× ×× ×× 差额 ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× 累计 ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× ×× 综合表3-4分析，在考虑企业提供的××万元流动资金的情况下，按上述项目开发、销售条件，××项目在整个开发期内，在保证项目如期清偿转让合同规定的各期转让金的条件下，基本不会出现资金不足的风险。 但考虑到其中最大差额达到××万元，应视作资金紧张甚至不足的临界状况，因此在企业自有资金有限的情况下，项目工程建设投入还必须考虑以银行（短期）贷款、工程垫支等融资方式作为备用手段，以解决可能出现的资金障碍。 1.4.3 项目拆迁安置方案 ××项目拆迁安置方案 一、总体规划 （一）工作目标 ××项目已经由××市政府相关部门批准立项，为确保工程项目施工进度，做好所涉及区域内的拆迁安置工作，根据国家相关法律法规，结合本地实际情况，特制定本方案。 （二）拆迁范围 ××路与××路交叉地带。 （三）主要工作及部署 1．项目前期部负责拆迁安置工作的组织管理及协调、监督。 2．项目经理部拆迁安置办公室具体负责拆迁安置工作。 （四）拆迁安置的工作要求 1．对具有合法产权手续的房屋，采取产权调换或货币补偿的方式予以补偿安置。 2．对具有合法产权手续的房屋附属物，根据其结构和使用年限等情况实行一次性货币补偿。 3．拆迁区域内的违法、违章建筑和超过审批期限的临时建筑以及相应附属物一律不予补偿。 4．住宅房、非住宅房（营业房、库房、生产用房、办公用房）性质的认定，以《房屋所有权证》所载明的为准。未办理《房屋所有权证》的，以《建筑工程规划许可证》、《土地使用证》、《个人建房用地申报表》、《营业执照》和《税务登记证》等相关法定手续为依据综合认定。 二、拆迁工作的实施 按照××项目的总体施工进度，拆迁工作可以划分成如下四个阶段。 1. 准备阶段 该阶段的主要工作是成立拆迁安置组织机构和工作部门，确认拆迁范围，召开拆迁工作协调会。时间要求：××月××日前。 2. 调查勘丈阶段 该阶段的主要工作是完成对拟拆迁建筑物、构筑物的勘查登记，以及土地勘界等工作。建筑物、构筑物的勘查登记要登记造册。时间要求：从××月××日～××月××日。 3. 实施拆迁阶段 该阶段的主要工作是按照《占地拆迁工作方案》和《拆迁安置补偿标准》签订《拆迁补偿协议》，赔付被拆迁人补偿费，拆除相关建筑物、构筑物，并落实建设工程用地。时间要求：××月××日～××月××日。 4. 实施土方工程阶段 该阶段的主要工作是按照××工程设计标准实施土方工程。××月××日起，开始分阶段组织土方填垫工程，各镇街可在没有拆迁的地段先行组织土方填垫，其他拆迁地段的土方工程可随拆迁工程的完成跟进实施。 三、拆迁补偿 （一）拆迁补偿方式 1．产权调换 （1）被拆迁人选择产权调换的，以原有房屋面积为依据在本项目建设用地规划红线范围内进行安置。 （2）住宅房、非住宅房（营业房、库房、生产用房、办公用房）选择产权调换的，按拆一还一的原则还房，同时等面积部分由被拆迁人向项目经理部申请补结构、使用年限等市场价差。其标准为：普通多层住宅房××元/平方米，高层住宅房为××元/平方米，非住宅房××元/平方米。普通住宅房还房面积超出原房面积部分由被拆迁人向项目经理部申请购买，价格为多层住宅房××元/平方米，高层住宅房××元/平方米；非住宅房还房面积超出原房面积部分由被拆迁人向拆迁人购买，价格为××元/平方米。 2．货币补偿 被拆迁人选择货币补偿的，其住宅房、非住宅房（营业房、库房、生产用房、办公用房）根据原房屋的区位、用途、建筑面积等，以具备相关资质的评估机构出具的估价结果进行一次性货币补偿。其具体补偿标准如表3-5所示。 表3-5 ××项目拆迁货币补偿标准表 类别 补充标准（元/平方米） 分类 说明