某写字楼物业管理服务投标书 (2).doc

**写字楼物业管理项目投标书 一、投标致函 尊敬的**大厦物业管理招标委： 大厦地处**黄金地段，占地面积13.7亩，建筑面积22810平方米，总高度为84.2米，其中地下2层，地上19层，为一类高层建筑。**大厦拟建功立业成为**一流的5A级高尚写字楼。 一流的大厦自然在有一流的物业管理服务标准。通过对项目现场、项目相关图纸资料细致的研读与全面有效的市场调研，我方认为自己有能力、有实力为**大厦提供与之匹配的物业管理服务。我方对**大厦未来的物业管理服务定位是：“高超、高雅、高贵、高尚”，即在高超服务中蕴涵高雅文化，让高贵客户体会高尚感觉。基本构想和思路是通过规范化、专业化、科学化的管理运行和控制，保证一服务质量特性上充分体现出六个特点： (1)功能性——全面 通过利用自身资源和整合社会资源，欲提供常规、代办、特约和专项等4大类别的服务，并且根据客户的变化不断扩充具体服务项目、不断扩展实际报务领域，满足客户一切有支付能力的正当需求。 (2)经济性——合理 兼顾发展商、业主和物业公司三方利益，按照既能拉动大厦增值、又能被社会认可、还能保证物业管理正常运行的原则，确定适中的管理服务收费标准使提供的服务具有“低收费、高标准”的最佳价格质量比。 (3)安全性——可靠 本公司在全国物业管理界享有盛誉的“安全预案制”、“巡楼制”、“不均衡管理法”将全面应用于**大厦，以确保**大厦在安全管理上的万无一失。杜绝由于管理责任导致的治安、火灾、设备等各类事故，保证客户生命不受危害、身心不受伤害、财产不受损害，(包括经济新资讯) (4)时效性——迅速 坚持24小时主要项目不间断的全天候服务，明确并公告基本服务项目的到位时限，全面体现出“我就来”、“马上办”、“鼎全员之力为一个客户”的工作精神，做到即时受理、准时到达、限时完成、省时服务。 (5)舒适性——便捷 导入我公司先进的星级酒店管理元素，实行一站式办公、首问责任制等对外传递简易、内部服务程序严密的管理服务方式，最大限度地减少客户麻烦、体现客户主动地位，让客户享受到我方出色的管理和服务。 二、投标书 ****有限公司招标代理中心： 根据已收到的贵中心招标项目编号为SDSQ—WYZB-01的招标文件，末尾签字代表人被正式授权代表****物业管理公司，在此提交包括以下内容的招标文件正本一份和副本三份： (一)投标致函 (二)投标书 (三)经费支出预算 (四)物业管理方案 (五)大厦重难点分析与措施 (六)分项管理 (七)工作流程 (八)业绩证明文件 (九)管理人员配备 (十)管理人员培训 (十一)管理人员的管理 (十二)必需的物质装备计划 (十三)管理规章制度 (十四)考核方法及目标 (十五)档案的建立与管理 通过本格式，本签字人在此声明： (一)本标书中总报价为： 人民币： (二)如果我们的投标文件被接受，我们将履行招标文件中规定的每一项要求； (三)我们同意按招标文件的规定，本投标文件有效期为30天，在此期间内我方的投标有可能中标，我方将受此约束； (四)我们同意提供招标人在招标文件中要求的所有资料，以及评标时可能要求与我们的标书有关的任何资料； (五)我们认为你们有权决定中标者，认为最低报价不一不中标； (六)我们愿意遵守国家的有关规定和招标文件的收费标准； (七)如果在规定的开标日期和时间后，在投标有效期内退出投标，我们的投标保证金不要求你们退还； (八)如果我方中标，我方将按照规定提交上述总价5％的履约担保金于规定时间内汇至需方指定帐号； (九)有关这次投标的正式通讯应致： 地址： 授权代表： 电话号码： 传真号码： 邮政编码： 开户名称： 开户银行： 银行帐号： 授权代表人签字： 投标人单位全称(印章)：****物业管理有限公司 年 月 日 三、经费支出预算 物业管理费用报价及依据 本报价用成本法进行测算，并和**××大厦周边同档次行政大厦物业管理服务收费价格比较调整后获得。 1．物业管理费用计算依据 (1)《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》［建设部1996年2月］； (2)《**物业管理等级服务收费标准(试行)的通知》 ［**物价局 **房管局 *价房字［1999］335号］； (3)我公司根据对**的市场调查确定的维修保养和人工费用标准； (4)**劳动力市场价格。 2．物业管理费用构成 (1)本物业管理服务费：月每建筑平方米费用￥3.615元/月·m2； (2)费用构成： 1 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费； 2 公共设施、设备日常运行、维修及保养费； 3 办公费； 4 清洁费； 5 保安费； 6 低值易耗费： 7 物业管理单位资产折旧费； 8 不可预见费； 9 管理佣金； 10 法定税率。 3．××大厦物业管理费用测算按建筑面积22810平方米计算。 4．地下车库的收费按政府有关规定另行收取。 年经营支出汇总表 费用项目 月支出额(元) 年支出额 (万元) 所占比重 (％) 单位面积 成本(元) 备 注 (一)人工费 35456 42.55 43.00 1.554 (二)办公费 2143 2.57 2.60 0.094 (三)固定资产折旧费 1504 l.81 1.82 0.066 (四)低值易耗品摊销费 1113 1.34 1.35 0.049 (五)设施设备维护维修费 26108 31.33 31.67 1.145 (六)清洁费 2425 2.9l 2.94 0.106 (七)保安费 228 0.27 0.28 0.010 (八)不可预见费 2069 2.48 2.51 0.091 (九)管理佣金 7105 8.53 8.62 0.311 (十)法定税费 4298 5.16 5.21 0.188 按收入合 计的5.5％ 计提 合 计 82450 98.94 100.00 3.615 投标分项报价表（一）人工费明细表 岗 位 人数 工资标准 （元） 月工资额 （元） 备 注 经理 1 2000 2000 公共事务主管 1 800 800 出纳兼文员 1 700 700 管理员 1 700 700 环境主管 1 800 800 A级保洁员 2 450 900 3200平方米配置一人 绿化员 l 500 500 B级保洁员 8 400 3200 机电运行部主管 1 1200 1200 机电运行工 12 600 7200 强弱电、空调、监控系统运行值班 机电维修工 4 600 2400 日常维修 护管部主管 1 800 800 该部门负责安全 护管班长 3 600 1800 5800平方米配置1人 A级护管员 3 550 1650 B级护管员 14 500 7000 小 计 54 31650 员工保险 20.55％ 1274 养老保险20.55％，管理人员购买 加班及福利费 8％ 2532 工资总额的8％ 费用合计 35456 （二）办公费明细表 费用项目 子项目 测算依据 费用小计（元） 办公费 交通费 日常租车估算 300 通讯费 电话费 1部，每部200元/月 200 手机费 l部，平均每部200元/月 (经理) 200 服装费 管理人员 夏装2套：100元/套， 冬装2套：200元/套， (100+200)×2套×8/24(两年折旧) 200 护管员 夏装2套：80元/套， 冬装2套：120元/套， (80+120)×2套×20人/24(两年折旧) 333 其他员工 夏装2套：80元/套， 冬装2套：120元/套， (80+120)×2套×27人/24(两年折旧) 450 办公用品 8人(办公室及班长以上人员)×20元/人(包括公共办公用品) 160 招待费 2次，150元 300 合计 2143 （三、四）固定资产折旧费及低值易耗品摊销明细表 费用项目 子项目 数量 单价（元） 费用小计（元） 备注 办公设备原值 电脑 1 4000 4000 打印机 1 1500 15000 传真机 l 1000 1000 电话机 2 150 300 复印机 l 8000 8000 对讲机 10 1000 10000 办公桌椅 经理 1 800 800 管理人员 7 300 2100 值班室 6 200 1200 文件柜 经理 1 800 800 部门 8 400 3200 电视机 1 1000 1000 热水器 1 1000 1000 验钞机 1 200 200 沙发、茶几 1 800 800 保险柜 l 1000 1000 工具设备 数字万用表 2 200 400 钳形电流表 2 300 600 兆欧表 l 1000 1000 工具柜 4 500 2000 钻床 l 1500 1500 工具设备 管道疏通机 1 1500 1500 电焊机 l 1000 1000 冲击钻 l 1000 1000 电锤 1 2000 2000 宣传橱窗 1 2200 2200 小推车 3 300 900 高压水枪 1 1500 1500 多功能洗地机 l 6000 6000 高速抛光机 1 6000 6000 干风机 1 1500 1500 白色垃圾桶 38 60 2280 不锈钢果皮箱 38 500 19000 轮式垃圾箱 6 500 3000 空调清洗机 l 10000 10000 小 计 100280 (三)固定资产折旧费计 10028 (残值) 1504 按5年折旧，折旧后残值为10%计算 (四)低值易耗品摊销 清洁工具 l批 1 1500 63 按两年摊销 维修工具 l批 1 6000 250 保安工具 l批 1 3000 125 饮水机 3 300 75 办公文具 l批 1 2000 400 其他 1 1000 200 低值易耗品合计费用 1113 (五)设施设备维护维修费明细表 费用项目 子项目 测算依据 费用小计 电梯 维护维修费 对外专业委托：100元/部/月/层，每部 每月2000元，共4部。 8000 年检费 200元/部/年，4部。 800 设备保险费 60万元/部，4部共240万元，按设备原值3‰费率计算 600 第三者意外伤害险 4部电梯作为4个投保单位，每个单位的保险费为50万元，按年5‰费率计算。 833 给排水系统 日常维修与更换配件 每月估算。 1500 中央空调系统 清洗费用 每年40000元，共12月分摊。 3333 水质处理 制冷机组4次/年，每次1000元，12个月分摊。 333 维修费用 根据我公司现行标准，10000元/年，12 个月摊销。 1250 保养费用 根据我公司现行标准，10000元/年，12 个月摊销。 833 设备保险费 200万元，按设备原值3‰费率计算，12 个月摊销。 500 照明系统 维修费用 原值估算50万元，按原值5‰计算。 2500 更换费用 原值估算20万元，按每年10％更新(10 年更换一遍)，12个月摊销。 1667 监控系统 维修费用 原值估算50万，按每年原值的5‰计算。 208 更换费用 按原值20万元，每年5％更换计算。 833 消防系统 维修费用 原值估算80万元，按原值3‰计算。 2400 更换费用 原值估算30万元，按每年5％更新(20年更换一遍)，12个月摊销。 1250 运行养护费合计 26108 (六、七、八、九)清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表 费用项目 子项目 测算依据 费用小计 （元） (六)清洁费 大理石抛光打蜡 2次/月，每次500元。 1000 卫生消杀 4次/月，每次100元。 400 清洁化粪池 1次/年，每次1000元。 1000 清洁材料(1) 共19个楼层，每层4个垃圾筒，共76个垃圾筒，每两天76个垃圾袋，每个垃圾袋0.3元，每月30天计算。 342 清洁材料(2) 清洁剂。 400 雨、污水井清淤费 4次/月，每次50元。 200 合 计 2425 (七)保安费 建筑面积22810平方米，按0.01元/平方米.月计算。 228 (八)不可预见费 按前七个项目的3％提取。 2069 (九)管理佣金 按前八个项目的10％提取。 7105 四、物业管理方案 (一)****物业管理有限公司简介(略) (二)**物业的管理优势(略) (三)拟采取的管理方式 1．内部管理架构（略） 分公司拟配备各类人员共计54人，其中管理人员7人，作业层人员47人，管理人员均具备大专以上文化程度，并具有多年物业管理工作经验，均在全国一流物业管理公司担任过重要职务。 机电运行部17人，配备有电工2人、电梯工1人、水(管)工1人、运行值班12人。在人员配备中充分考虑了**××大厦的设施设备情况，按照一专多能，各有分工又能互相配合的基本思路，挑选高素质的技术工人，以确保大厦设施设备的完好性，并提供优质的服务给大厦客户。 对客户服务部人员的选配，不仅考虑到其应具有酒店管理及服务的经验或理论知识，且能充分揣摩客户心理，更将其服务意识和服务技巧方面的要求作为选择的重要条件，并在以后的工作中加强全员服务意识与技巧的培训。 为确保大厦的安全，大厦护管员优先从退伍军人或警校毕业生中择优录用，并从现有的武警部队退役人员中选派2-3名作为护管的班长。护管员在上岗前进行严格的军训，以适应**××大厦高标准的保安需要。 2．机构设置 共设置四个部门：公共事务部、机电运行部、护管部、环境服务部。 人员定编合计：54人。 3．管理运作机制 时效工作制：我方对业主的服务工作一律实行时效工作制。即本公司承诺：所有对外的服务工作，均在向业主公开承诺的时间内完成或有处理结果。 公开服务制：所有服务工作均向业主公开。管理处禁止员工向业主索取任何酬劳。 首问责任制：任何员工在接到业主咨询、投诉、求助时均负责将业主的问题解决完毕方可获得公司认可。 财务公开制：我方将定期向业主公开财务收支账目，接受业主的公开咨询。 全天候服务：我方实行全天24小时服务。管理处设热线服务电话，欢迎业主随时拨打。 不均衡管理：我方各项服务工作均会依照工作的轻重缓急和业主的生活规律进行统筹安排，通过优化后的工作编排使工作更加人性化，更加节省业主的每一分钟，更加符合专业化物业管理公司的要求。 回访工作制：我方将依照自己的标准作业规程对开展的服务工作定期走访业主，虚心接受业主的建议、批评。重大决策、措施均会在事先通报给业主。 零干扰服务：我方将认真解决因自身的工作给业主造成的二次干扰的问题，努力将二次干扰降至最低，给业主一个宁静、悠闲的工作、学习环境。 安全预案制：我方将优先解决业主的安全管理问题，对治安重点、难点建立预案制度，可能出现的突发问题均有及时、有效的处理程序，确保安全工作的万无一失。 保本微利：我方承诺将按照保本微利原则管理业主的物业，无论何时都只按一定比例公开提取微薄的佣金，所有的管理节余将用于业主的服务之中。 4．管理目标与服务承诺 我方将充分发挥自身的管理优势、技术优势、资讯优势，本着“业主至上、服务第一”和“站着做人、跪着服务”的宗旨和理念，尽心竭力实现自己对××大厦的管理目标：同样物业，管理状态最佳；同样价格，服务质量最优。通过我们的服务为业主创造安全、整洁、便利、舒适的工作环境和生活环境，在符合自然条件的情况下把××大厦建成国家级物业管理优秀大厦。具体的各项管理指标如下： 序号 项 目 承诺 指标 基本内容 1 房屋完好率 98％ 房屋外观无破坏立面、无改变使用功能、无乱搭建、公用设施及通道无随意占用、外观整洁。 2 道路完好率 95％ 道路畅通无损坏，路面平坦整洁，排水畅通，无随意占道，无改变使用功能。 3 化粪池、雨水井、污水井完好率 100％ 定期疏通、清理，井盖齐全完好，保证排放通畅、无堵塞。 4 排水管、明暗沟 完好率 98％ 排水通畅、无堵塞、无积水、无塌陷、无残缺。 5 照明灯完好率 98％ 路灯完好无损，夜间正常使用，定期检查、维护保养，保持洁净。 6 停车场设施完好率 100％ 场内整洁，设施完好无损。 7 公共文体、休憩 设施完好率 99％ 确保娱乐设备使用功能，定期维修、养护、完好无损。 8 机电设备设施完好率 99％ 定期检查维护，确保系统设备完好无损，杜绝由于管理操作不善造成的设备事故。 9 消防设备设施完好率 99％ 定期检查维护，确保系统设备始终处于完好状态。 10 暖通设备完好率 98％ 定期检查维护，确保系统设备完好无损，杜绝由于管理操作不善造成的设备事故。 11 电梯完好率 100％ 定期检查维护，确保系统设备完好无损，杜绝由于管理责任造成的设备事故。 12 例行维修保养兑现率 100％ 提前制订维修保养计划，合理调整人员安排，分工负责，保证落实。 13 零修、急修及时率 98％ 接到维修单在承诺时间内到达现场，零修、急修及时完成，小修不过夜。 14 维修保养质量合格率 100％ 分项检查、结合部位严格把关，按照工序一步到位，杜绝返工。 15 维修保养和运行记录准确率 100％ 明确岗位责任，加强复核，定期抽查。 16 安全管理到位率 ≥99％ 保安岗位设置严密，明确责任区域和相互支援，增加巡查密度。 17 治安案件发案率 ≤1％ 日间加强监控，夜间实行封闭，制订《应急预案》以应付突发事件，杜绝管理不到位所引发的盗抢等各类案件。 18 火灾事故发生率 ≤1％ 实行人防和技防相结合，及时消除火灾隐患，制订《应急预案》以应付突发事件，杜绝管理不到位所引发的火灾事故。 19 绿化达标率 95％ 区内绿化地布局合理优美，花草树木与建筑小品配置得当，由专业人员管理、养护，无枯枝败叶。 20 清洁、保洁达标率 99％ 区内实行卫生责任区包干，全天12小时保洁制，楼梯周清扫擦拭六次、清洗一次，垃圾日产日清，卫生设施齐全、完好。 21 特约服务项目提供 ≥60项 在充分挖掘内部潜力的同时，积极网络社会资源，扩展服务的广度和深度，收费合理。 22 无偿服务项目提供 ≥15项 充分挖掘内部潜力，积极为业主提供代购、代办、代理等服务。 23 客户投诉处理率 100％ 有效投诉在第一时间内解决，无效投诉及时给予回复。 24 员工违章发生率与处理率 ≤1％、 100％ 加强教育，严格管理，及时发现，及时处理。 25 业主及物业使用人对物业管理综合满意率 95％ 教育员工视业主及物业使用人为衣食父母，尽其才、尽全力为业主排忧解难。 五、大厦重难点分析与措施 大厦位于****路，总高度为84.2米，其中地下二层，地上19层，采用框架剪力墙结构，为一类高层建筑。配套设备设施有：车库、高低压变配电室、中央空调主机房及水泵房、消防治安监控中心、门禁系统等。就建筑物设计角度来看，大厦属一类高层建筑，其建筑风格考究，庄重典雅；就位置角度上来说，地处繁华的市中心，周边是商业闹市区；就政府职能来讲，大厦是监督机关的办公场所；就设施设备的配置来讲，大厦设施完善，设备精良，属智能化大厦。综上所述，大厦对物业管理工作的要求之高不言而喻。 经过我公司物业管理投标专家小组多次的研讨、分析与论证，现就大厦物业管理中存在的重、难点以及解决方案、措施列举如下： (一)消防管理 随着我国经济和城市建设的迅猛发展，高层建筑日趋增多，严格的防火设计，先进的自动消防系统，使高层建筑的防火、灭火技术达到了一个较高的水平，这样，高层建筑的消防工作是否就可以高枕无忧了呢? 我们知道再先进宾设备也需要有人去管理和操作，事实证明，消防设施得不到良好的维护管理，安全制度不落实，业主防火意识淡薄，火险隐患就依然消除不了。违章动火、用电等现象，仍是高层建筑发生火灾的主要原因，因此，导致高层建筑火灾的主要因素还是人的因素。结合我们对5A级智能大厦的消防管理，对做好大厦的消防工作我们将采取以下措施： 1、严格按照有关消防法规的要求，协助实施竣工验收和组织实施投接管验收。 2、建立防火规章制度，由管理处与大厦业主签定《消防责任书》，并实施必要的奖惩措施。 3、建立一支由管理处全体员工及部分业主共同参加的义务消防队，定期组织消防演习，完善自救体系。 4、经常进行防火检查，及时清除消防通道违规摆放的物品，消除业主办公区域内的火险隐患。 5、定期检测消防设施、器材的安全系数，做好检查记录，实行责任人制度，确保消防设施时刻处于良好状态。 (二)机电管理 大厦机电设备包括高低压变配电房、中央空调站、治安消防监控系统、水泵房、电梯和智能化门禁系统等。这些设备的良好运行是保证大厦业主正常办公的最根本条件。而在物业管理界流传着这样一句话：设备是养出来的，不是修出来的。事实证明，一支专业化程度高、专业技能强的机电保养队伍，不仅能保证设备的正常运转，更能够延长设备的使用寿命，且有效的控制运行成本。 我们在对高档物业的管理过程中，逐步积累并总结出一套行之有效的机电设备管理模式。在大厦的物业管理过程中，我们将移植这些先进的设备管理模式，在确保大厦机电设备安全运行的前提下，达到设备保值，延长寿命，节能隆耗的目的。为此，我们拟采取以下管理机制： 1、定人定机制：通过内部竞标的方式将重要的机电设备的管理责任分包到具体的员工身上，然后将该设备的状态与该员工的奖金、工资、奖罚细则量化后联系起来，以保证设备的运行状态。 2、时效工作制：对所有的维修厂工作均实行时效管理，做到准确及时，以确保大厦所有机电设备的正常运行。 3、不均衡管理：针对大厦业主的工作时间合理安排设备的维修养护，基 本做到不影响客户的正常工作和学习，真正实现我公司一绩倡导的“零干扰服务”。 (三)安全管理 安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为客户所关注的工作，必须做到万无一失。针对大厦的物业特点，本公司准备采取全封闭式管理，即在人员管理上将进出的人员区分为贵宾、业主(包括使用人)、访客、闲杂人员等，严格采取“来访登记”的管理控制手段来确保无危险人员进出；在交通、物品出入管理上，采用本面应用于大厦，以确保大厦在安全管理上的万无一失。 (四)节能降耗 建大厦容易管理大厦难，特别是智能化大厦明天运行的成本很高，电费、水费、燃气费居高不下，这已经成为每个大厦业主的头疼事。例如，上海××大厦明天的运行成本是100万，已成为业主的沉重负担。所以，能耗开支自然也就成为审计大厦业主关注的焦点，我们的管理人员对此更有清醒的认识。经过近几年的管理实践，也已总结出了一套科学有效的节能、降耗管理措施。在保证大厦物业管理收费水平低于同档次物业的收费标准的前提下，提高有效的节能降耗措施降低成本，以确保大厦高水准的物业管理服务及大厦各项使用功能的实现，为业主最大限度的节约资金。 1、电梯的节能管理： ①电梯宜取消返基站功能。 ②多梯应采用群控方式，减少不必要的电梯无效空车运行。 ③根据人流量和实际使用情况合理制定电梯开停时间，保证电梯有较高利用率。 ④加强电梯管理(我放拟安排两名兼职电梯导引人员)，防止人员捣乱，导致电梯无谓空载运行。 ⑤采用变频变压调速系统，达到节能高效的目的。 ⑥机房应尽可能利用自然通风，不满足电梯控制柜运行条件的机房，可采用空调降温，应设温控器控制空调运行。 2、供配电系统的经济性运行 ①变压器合理换切问题 由于写字楼不办理抄表到户，供电局按变压器向业主收取电费。收费项目有：基本电费，电量电费，并有用电最低消费限制。若此时开启多部变压器，将造成巨大亏损。 例：某大厦有三台1000KVA变压器，月实际耗电60000度，同时开启，供电局每月将收取：基本电费1000KVA*24元/KVA*月3台=72000元/月； 由于三台变压器均未用到最低消费(底度)：1000KVA*40度／月*KVA=40000度／月，供电局按底度收3*40000度*0．87元／度=104400元 合计：104400+72000=176400元。 若将各段低压母线联络，可使用一台变压器，将其余二台报停，此状态，月用电费用为：1000KVA*24元／KVA*月+60000度*0．87元／度.月=76200元／月。 月可节约电费176400-76200=100200元。 合理换切变压器可产生极大的经济效益，在保证变压器不过载的情况，应尽可能地减少投入台数。在必要的情况下可对低压配电部分做技术改造，使各段低压母线可方便联络，计量不受影响。 ②中央空调机组的经济型运行 中央空调机组投入使用前，必须进行费用测算，以决定是否启用。制冷机投入的台数原则上为一台可全负荷工作，决不投入第二台。未使用区域的冷动水分支管应关闭，不同主回路上的用户，当使用一台制冷机时，宜通过适当的改造，将其连接，并可通过闸阀切断关联。 冷冻水出水与回水温差应控制在7至10度。温差变大，制冷机效率会降低，同时冷冻水管从外界吸收的热量增大，增加能量损耗。秋冬季当环境温度较低时，冷却塔风机可不开，但须保证冷却水的温差在允许的范围内。负责巡查的人员，应定时测量各区域温度，及时将情况反馈给开机人员，以便调整。室内温度一般控制在26度左右，严禁超标准供冷。写字楼等处的大门若不能关闭，应加装风幕，阻挡冷气外流。写字楼下班时间应关闭风机盘管、新风机、风柜等。 中央空调机组季节性停机时，应及时报停空调用变压器可节约大笔费用。应尽可能少的启用变压器，在不超载的情况下，通过低压柜联络使用。 中央空调系统是耗能极高的设备，稍有疏忽，就会造成金钱流失。使用的原则应为：在保证服务达标的情况下，尽可能的节能降耗。为就要求空调管理人员应定期对运行数据进行分析，摸索规律，正确制定出机组的运行计划。 3、供水系统的经济型运行与节水管理 ①须按下达的用水用水指标对公共用水进行严格控制，完善各级计量。 ②有条件的地方，低区给水应充分利用市政管网压力直接供水。扬程、流量冗余较大的水泵，可对其进行改造。定期通过水量平衡测试检查地下管网是否有渗漏，发现漏点及时进行维修。 ③供水设备 A.各类水泵、阀门、供水管道应保证不漏水。 B.水池的水位控制器、浮球阀工作正常，避免水位过高而溢水。 ④水池清洗 水池每年至少清洗二次，为尽量减少水的浪费，清洗水池前，应关闭水池的进水阀，使用水池的蓄水至到最低水位线，剩余水用水泵抽到需用水的地方。 ⑤中央空调用水 中央空调耗水主要表现在冷却水的蒸发散失及空调水的水质处理。 A.调整冷却塔风扇角度，减少冷却塔的漂水。 B.控制冷却塔托水盘的水位，避免溢水。 C.由专业水处理公司每年对空调进行水质处理，减少空调设备、管道的清洗频次。 ⑥地面清洁 地面清洗周期为10天，但可根据地面脏的程度及路面情况，适当延长清洗周期。清洗时严禁用大水持续冲刷来清洁地面，水应随用随开。 ⑦绿化用水 鉴于本大厦绿化面积有限，不便采用自动喷灌的，可用水管浇水，并应加上花洒头，做到随用随开。要充分利用消防水池的水。绿化浇水总的原则：季节不同，浇水量不同；地栽植物浇水量多，盆栽植物浇水量少；旱性植物浇水量少，湿性植物浇水量多。 ⑧节约用水教育宣传： A.由相关部门组织员工(特别是新员工)进行节约用水的培训，使每个员工养成节约用水的好习惯。 B.在宣传栏，公共用水点张贴节约用水宣传标语，标志，图画。 C.清洁绿化操作人员应掌握正确的清洗、浇水方法，并不断提高技术技能。 D.实行奖惩办法，对节约用水的个人、集体进行奖励；浪费水的个人、集体进行惩罚。 六、分项管理 (一)机电维修 1、部门概述 机电运行部是负责大厦机电动力设备运行管理、维护保养、更新改造的一个职能部门，它的主要任务是保证大厦运营所需的供电、供水、供暖、空调、通讯办公等设备的正常运行，做好这些设备的维护保养工作，同时还要做好为满足办公和节能降耗的需要而开展的一系列技改施工。 具体的业务管辖范围和职能如下： ①负责大厦供电系统高低压配电的运行及维护检修工作，并负责检测供电系统的运行质量和用电计量。 ②负责大厦生活办公用冷热水的供水工作，保证大厦消防用水的供应，负责全部供水设备的维护运行和管理。 ③负责大厦所有污水和雨水的排放工作，保证排水系统的畅通，负责维护排水设施设备的检查和维修工作。 ④负责大厦空调系统设备的运行管理和维护保养工作，保证制冷站设备、各区域送排风设备的良好运行。 ⑤负责大厦内及周边的灯饰及经营照明、办公照明、室外照明、霓红灯的维修维护工作。 ⑥负责大厦消防系统设施设备的维修工作。 ⑦负责大厦弱电部分有线电视系统、综合布线系统、楼宇设备自控系统、综合保安及监控系统、消防报警联动系统、智能卡、锁(门禁)系统的运行的维护等管理工作。 ⑧负责大厦动力设备、机电设备、弱电设备的更新和系统改造工作，负责旨在用于节能降耗、降低维护成本而开展的技术革新和技术改造工作。 ⑨负责各部门设备管理的督察工作，负责设备使用人员的操作培训工作。 ⑩负责协调和处理全部与工程设备相关的内部和外部关系，根据国家法律、法规定时缴纳相关费用。 ⑧负责做好工程技术人才的培养和储备，提高工程人员的职业素质。 2、组织架构图 略 3、岗位职责 ①机电运行部主管 A.在管理处经理的直接领导下，全部负责大厦工程管理和维护工作的统筹安排，保证大厦办公所需动力设备、机电设备、空调设备、弱电设备的正常运行。 B.参加管理处组织的会议，汇报部门工作，接受上级的考核与评估。对机电运行部所有人员和设备全权管理和调配。挑选和配备下属各岗位管理人员，培养、巩固骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行，尽最大努力，以最低的费用开支保持大厦高格调的水准。 C.制订下属各岗位规范操作堆积，督促检查下属严格执行岗位责任制、操作规程及设备检修保养制度。 D.深入现场，掌握人员和设备状况，坚持每天对各岗位交接班日志及设备运行记录，并根据设备运行参数分析设备运行状况。 E.与公司人力资源部协作，做好人员培训工作。 F.与护管部协作，做好安全防范及跟踪落实工作。 G.组织制订完善本部门的岗位职责、工作程序与质量标准、管理规章制度等。 H.主持部门每周工作例会，组织召开部门专题会及月总结大会 I.制订本部门工作计划，管理部门库存物品及办公用品成本控制和预算。 J.每月总结工程维修质量及管理情况，分析原因，落实解决措施。 K.审核部门工程设备品，维修配件、工程改造材料的申报计划。 L.审核领班的各项计划，对各专业组领的工作质量进行督导检查，作出评估，对领进行培训，提出其业务能力和管理能力。 M.审核部门报表、请示和报告等。 N.根据工程维修作业量及涉及专业调派人员的工作。 O.处理下级上报的各类问题和突发事件。 P.组织本部门的评优活动，审批各类奖惩。 Q.统计每月工程材料水、电消耗情况，并组织各专业人员研讨个旧利废、降低能耗措施。 ②总调度 A.机电运行部主管的直接领导下，全面负责大厦工程维护工作的统筹安排，保证大厦办公所需动力设备，机电设备、空调设备、弱电设备的正常运行。 B.对机电运行部所有维修人员和维修设备厂全权管理和调配。挑选和配备下属各岗位维修管理人员，培训、巩固维修队伍，切实保障动力设备的安全运行。尽最大努力，以最低的费用开支保持大厦高格调的水准。 C.配合主管及总工程师制订各岗位规范及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制、操作规程及设备检修保养制度。 D.深入现场，掌握人员和设备状况，及时调配维修力量，处理突发故障。 E.根据维修保养计划，安排各专业的设备保养工作。 F.根据各部门呈报的应急维修单，按照维修程序及要求，及时安排相应维修专业给予处理。 G.及时处理工程施工中发生的协调问题，做好与施工部门的配合。 H.对维修、施工改造工程的人员配备、维修工具、维修装备和工程进度要进行宏观掌近控，发现的重大技术问题要及时向主管汇报，并通报总工程师。 I.做好开展维护、维修的一切准备工作，要保证工作事先计划好、准备要充分。 J.监督检查部门仓库物品的月末盘点工作，并审核盘点报告，报主管审阅。 K.配合主管做好与公司人事部门的协作及人员培训工作，做好关心员工生活工作。 L.配合主管做好与护管部的协作，落实本部门的企业文化学习。 M.配合主管做好与本本公司有关部门的协作区，做好安全防范及跟踪落实工作。 N.配合主管做好与本公司质检部的质量检查工作，保证质检工作的有效进行。 O.参与制订部门工作计划，管理部门库存物品及办公用品成本控制和预算。 P.参与制订和完善本部门的岗位职责、工程程序与质量标准、管理规章制度等。 Q.参与部门每周工作例会，组织召开部门技术专题会及重大故障分析会。 R.每月总结工程维修质量及管理情况，分析原因，落实解决措施。 S.参与审核部门报表、请示和报告等。 T.参与审核部门工程设备备品、维修配件、工程改造材料的申报计划。 U.参与并组织部门员工的主要计划进行的业务、企业文化学习。 V.根据工程维修作业量及涉及专业调派相关人员的工作。 W.处理下级上报的各类问题和突发事件。 X.部门主管因故不在岗时，受部门主管委托全权行使主管管辖权，主持好部门工作。 Y.配合主管组织好本部门的评优活动，参与审批各类奖惩。 ③领班岗位责任制 岗位职责： A.在机电运行部主管的直接领导下，全面负责本专业设备运行、维护管理及人员调配等方面的工作，并完成上级安排的其他工作任务。 B.确保所管辖系统设备的安全运行是领班的首要任务，领班对下属人员和和本系统设备负责有全面的管理责任，要求每天必须做好以下各项管理工作： a.早、午、晚检查本系统主要设备的运行技术状况，发现总量立即组织处理。 b.检查本系