2014大陆房地产上市企业之业绩-zh-151102.pdf

大陆房地产上市企业大陆房地产上市企业之业绩之业绩德勤中国房地产行业德勤中国房地产行业20152015年年1111月月2014年度年度财务资讯财务资讯分析分析2015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。2内容遴选参与公司的条件3采用最新审计财务信息5选取财务比率以评估财务表现6财务比率结果概要82014年企业财务综合分析10总结35附件1:三地股票市场于2010至2014年财务比率之平均值变动37附件2:财务比率/数据的定义/解释482015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。3遴选参与公司的条遴选参与公司的条件件(1/2)(1/2)入选公司须符合以下条件：1.在以下股市交易网站内，其主要业务被归类为在中华人民共和国的房地产发展和综合企业香港上市公司：香港交易及结算所上海上市公司：上海证券交易所深圳上市公司：深圳证券交易所以及2.集团拥有50%或以上来自房地产开发/投资活动的盈利或3.集团拥有50%或以上资产属于所持物业/用作发展/投资用途的房地产以及4.大部份房地产发展/投资项目主要集中在中华人民共和国2015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。遴选参与公司的条件遴选参与公司的条件(2/2)(2/2)4在2014年香港公司名单内新增了六间新上市的公司。比较去年之分析，当中有二间在香港上市的公司，一间在上海上市的公司以及二间在深圳上市的公司，在2014年由于未能符合上列之条件，这五间公司不包括在财务数据分析之范围内。经过遴选后，以下为符合上述条件的上市公司数目：交易所地点交易所地点遴选公司数目遴选公司数目2014年2013年2012年香港香港817969上海上海484954深圳深圳464851总数总数1751751761761741742015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。采用最新审计财务信息采用最新审计财务信息5从香港、上海和深圳三地证券交易所网页下载最新发布的年报。年度终结日期年度终结日期遴选公司数目遴选公司数目2012014 4年年1212月月3131日日香港：74上海：48深圳：462012014 4年年6 6月月3030日日香港：12012014 4年年3 3月月3131日日香港：52012014 4年年1 1月月3131日日香港：12015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。6详细注释，参看附件:财务比率/数据的定义/解释选取财务比率以评估财务表现选取财务比率以评估财务表现根据年报上的财务信息，应用下列七项财务比率/数据以评估该上市公司的财务表现，当中包括:1.净利润(亏损)率2.流动比率3.速动比率4.权益比率回报5.负债/权益比率6.市场总值7.期内总收益详细注释，参看附件:财务比率/数据的定义/解释2015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。7财务比率排名方法财务比率排名方法各公司的财务比率/数据按照以下要求排名：各个财务比率/数据，都以同等比重量度。按以上方法排名，排名最高公司获一分，排名第二得两分，如此类推。因此，获分越少的公司，其排名会越高。若财务比率的数值相同，则获得同等排名，而其随后之排名则留空。举例：两家公司的流动比率相同而获排名第四，这两家公司其后的公司之排名则列为第六。财务比率财务比率/数据数据排名方法排名方法净利润净利润(亏损亏损)率率比率越高高排名越高流动比率流动比率比率越高高排名越高速动比率速动比率比率越高高排名越高权益比率回报权益比率回报比率越高高排名越高负债负债/权益比率权益比率比率越低低排名越高市场总值市场总值数值越高高排名越高期期内总收益内总收益数值越高高排名越高2015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。财务比率结果概要财务比率结果概要82015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。财务比率结果概要财务比率结果概要9下表显示按股票市场于2014及2013年财务比率之平均值：财务比率/数据香港香港深圳深圳上海上海总体总体(175间上市公司间上市公司)净利润率2014:18.56%2013:25.56%2014:10.66%2013:13.97%2014:10.40%2013:10.93%2014:14.10%2013:18.02%流动比率2014:1.652013:1.662014:1.932013:1.972014:1.802013:1.882014:1.762013:1.80速动比率2014:0.642013:0.602014:0.502013:0.612014:0.462013:0.482014:0.552013:0.57权益比率回报2014:8.97%2013:10.69%2014:7.09%2013:9.78%2014:7.19%2013:7.03%2014:7.98%2013:9.42%负债/权益比率2014:0.992013:0.902014:1.132013:1.082014:1.272013:1.262014:1.102013:1.05市场总值2014:港币19,942百万元2013:港币14,260百万元2014:港币20,105百万元2013:港币9,368百万元2014:港币19,584百万元2013:港币9,637百万元2014:港币16,016百万元2013:港币11,639百万元期内总收益2014:港币16,124百万元2013:港币15,055百万元2014:港币9,617百万元2013:港币8,469百万元2014:港币8,240百万元2013:港币7,175百万元2014:港币12,251百万元2013:港币11,065百万元2015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。20142014年年企业企业财务财务综合综合分析分析102015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。1120142014年财务业绩分析年财务业绩分析概要概要财务比率财务比率/价值价值201020102011201120122012201320132014201420132013及及20142014年年变化变化2012010 0及及20142014年年变化变化期内总收益(百万港元)5,2466,3487,91211,06512,251市场总值(百万港元)*10,01010,38212,09111,63919,886净利润率#20.90%17.75%18.25%18.02%14.10%权益比率回报*11.50%10.72%9.98%9.42%7.98%流动比率#2.401.821.741.801.76速动比率#1.090.580.540.570.55負债/权益比率#0.940.930.921.051.10表1：2010至2014年房地产企业样本的主要平均财务比率/价值*当年3月最后一个交易日#由于采用新的会计准则，对一些公司的2011年财务数据进行了调整，并剔除若干偏离值个案数据来源：德勤分析2015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。12主要财务比率主要财务比率/价值年度变化情况价值年度变化情况图图1 1：20132013至至20142014年期间按股票市场划分的房地产企业样本的主要财务比率年期间按股票市场划分的房地产企业样本的主要财务比率/价值年度变化情况价值年度变化情况*2014年及2015年3月的最后交易日数据来源：德勤分析14.8103.2-4.82.3-4.3-4.20.813.6114.6-23.7-27.5-2.0-18.04.67.139.8-27.4-16.1-0.66.710.0-40-20020406080100120140期内总收益市场总值*净利润率权益比率回报流动比率速动比率負债/权益比率上海深圳香港2015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。13 2014年上海、深圳及香港股市房地产公司的期内总收益继续保持稳定增长,增速分别为14.8%、13.6%和7.1%。追踪分析上市的中国房地产企业2010年至2014年的业绩表现，发现整体表现持续增长，于2014年整体房地产企业的平均期内总收益按年增长10.7%。在经济缓行的压力下，房地产企业从调整产品结构与定位和营销策略来增加收入，其中以提升消化库存能力，迅速回笼资金，成为不少企业的营运方法。然而，这直接影响了不少企业的利润。图图2 2：20132013及及20142014年按股票市场年按股票市场划划分的房地产企业样本的平分的房地产企业样本的平均期内总收益均期内总收益平均期内总收益平均期内总收益数据来源：德勤分析7,175 8,469 15,055 8,240 9,617 16,124 02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,000上海深圳香港港元(百万)201320142015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。14平均期内总收益平均期内总收益按市场分布情况按市场分布情况范围范围上海上海深圳深圳香港香港201420142013201320142014201320132014201420132013期内总收入(港元)数目%数目%数目%数目%数目%数目%0-10亿613%918%1328%1122%2227%2025%10-50亿2756%2653%2044%2348%1721%1418%50-100亿918%816%511%715%1721%1722%100亿以上613%613%817%715%2531%2835%合计合计4848100%100%4949100%100%4646100%100%4848100%100%8181100%100%7979100%100%表表2 2：20142014及及2012013 3年年按收入划分的房地产企业样本数目及占比按收入划分的房地产企业样本数目及占比注：百份比变化值采用四舍五入计算。数据来源：德勤分析 期内总收益在100亿元以上的企业，从2013年的41家减少到39家。香港仍然是超大规模企业的集中市场，拥有64.1%的100亿元以上上市房地产公司。2015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。15 三个股票市场的房地产企业在2015年3月31日的平均市场总值表现均比2014年同期好。上海上升62.2%，深圳上升36.7%，香港上升39.8%。过去一年房地产价格持续上升，虽然两地政府均推出不同的降温措施，但整体房地产企业表现仍有稳定长，其中以上海的增幅最为显着有62.2%,香港紧随其后增幅达39.8%。图图3 3：按股票市场划分的房地产企业样本的平均市场总值：按股票市场划分的房地产企业样本的平均市场总值平均市场总值平均市场总值数据来源：德勤分析9,637 9,368 14,260 15,628 12,803 19,942 05,00010,00015,00020,00025,000上海深圳香港201320142015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。16平均市场总值平均市场总值按市场分布情况按市场分布情况范围范围上海上海深圳深圳香港香港201420142013201320142014201320132014201420132013市场总值(港元)数目%数目%数目%数目%数目%数目%0-10亿00%00%00%00%1114%810%10-50亿612%2245%511%2246%2328%2633%50-100亿2042%1633%1737%1735%1721%1620%100亿以上2246%1122%2452%919%3037%2937%合计合计4848100%100%4949100%100%4646100%100%4848100%100%8181100%100%7979100%100%表表3 3：20142014及及2012013 3年年按市值划分的房地产企业样本数目及百分比按市值划分的房地产企业样本数目及百分比注：百份比变化值采用四舍五入计算。数据来源：德勤分析 市值在100亿元以上的企业，从2013年的49家增加到76家。香港仍然是超大规模企业的集中市场，拥有39.5%的100亿元以上上市房地产公司。2015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。17 综合三个股票市场看，2014年整体平均净利润率下跌3.9%。综覌过去五年，只有2012 年有0.5%的軽微上升，由此可见，企业整体平均净利润率已进入了下行的通道。虽然在香港上市的房地产企业平均利润率按年下跌7.0%，但这些房地产企业的表现仍比在上海及深圳上市的企业较佳，分别高出8.2%及7.9%，主要由于他们的资产构成以投资性物业所占比例较在另外两地上市企业高所造成。另一较直接影响房地产企业净利润率的原因为企业采取的营销策略。企业为了刺激销售而提供特别价格优惠，例如一些开发商提供大幅度的折扣并提升销售佣金以达到去库存的目的。虽然这有助开发商在短期内提高收益，但却影响其净利润率。图图4 4：20132013及及20142014年按股票市场划分的房地产企业样本的平年按股票市场划分的房地产企业样本的平均净利润率均净利润率平均净利润率平均净利润率数据来源：德勤分析10.93%13.97%25.56%10.40%10.66%18.56%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%上海深圳香港201320142015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。18平均净利润率按市场分布情况平均净利润率按市场分布情况范围范围上海上海深圳深圳香港香港201420142013201320142014201320132014201420132013净利润率数目%数目%数目%数目%数目%数目%-100%12%12%12%00%56%45%-100%-1000%00%00%00%00%00%11%合计合计4848100%100%4949100%100%4646100%100%4848100%100%8181100%100%7979100%100%表表4 4：20142014及及2012013 3年年按净利润率划分的房地产企业样本数目及百分比按净利润率划分的房地产企业样本数目及百分比注：百份比变化值采用四舍五入计算。数据来源：德勤分析 有77%的企业的净利润率是20%以下的水平，仅有23%的企业能够获得超过20%的利润率。2015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。19平均净利润率按企业规模及市场分布情况平均净利润率按企业规模及市场分布情况范围范围上海上海深圳深圳香港香港规模类型规模类型2014201420132013变化变化2014201420132013变化变化2014201420132013变化变化超大型(100亿港元)12.46%12.53%10.02%12.53%16.91%18.76%大型(50-100亿港元)9.20%12.96%14.35%11.35%18.26%17.20%中型(10-50亿港元)11.70%12.01%8.1%14.98%17.29%22.55%小型(0-10亿港元)1.22%4.17%13.82%14.44%23.07%56.76%表表5 5：20142014及及2012013 3年年不同规模和市场房地产企业的平均净利润率变化情况不同规模和市场房地产企业的平均净利润率变化情况注：超大型 期内总收益大于100亿港元；大型 期内总收益大于50亿港元，小于100亿港元；中型 期内总收益大于10亿港元，小于50亿港元；小型 期内总收益小于10亿港元。下同。数据来源：德勤分析 香港及深圳大型企业的平均净利润率持续上扬，而上海及其他类型企业的平均净利润率均全面下跌。跌幅最显着的是中小型企业，上海及香港的小型企业其平均净利润率同比下跌 71%及59%，深圳的中型企业同比下跌 46%。2015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。20 此比率是衡量相对于股东权益的投资回报的指标，反映企业通过运用资产净值而产生纯利的能力。综合三个股票市场看，2014年整体平均权益比率回报为7.98%，同比下跌15.3%。香港市场的表现比上海及深圳两地为佳。追踪分析上市的中国房地产企业2010年至2014年的业绩表现，发现平均权益比率回报的整体表现持续下降。2014年的表现相比 2010年下跌30.6%。图图5 5：20132013及及20142014年按股票市场划分的房地产企业样本的平均年按股票市场划分的房地产企业样本的平均权权益益比率回报比率回报平均权益比率回报平均权益比率回报数据来源：德勤分析7.03%9.78%10.69%7.19%7.09%8.97%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%上海深圳香港201320142015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。21平均权平均权益比率回报按益比率回报按市场分布情况市场分布情况范围范围上海上海深圳深圳香港香港201420142013201320142014201320132014201420132013权益比率回报数目%数目%数目%数目%数目%数目%0%36%36%511%24%911%911%0%-10%2552%2959%2452%2348%3442%2532%10%-20%2042%1531%1430%1838%3442%3139%20%-50%00%24%37%510%45%1418%50%-100%00%00%00%00%00%00%合计合计4848100%100%4949100%100%4646100%100%4848100%100%8181100%100%7979100%100%表表6 6：20142014及及2012013 3年年按按权益比率回报划分权益比率回报划分的房地产企业样本数目及百分比的房地产企业样本数目及百分比注：百份比变化值采用四舍五入计算。数据来源：德勤分析 有57.1%企业的回报是10%以下的水平，38.9%的企业回报在10-20%之间，仅有4%的企业能够获得超过20%的回报。香港仍然是高权益比率回报企业的集中市场，拥20%以上权益比率回报的企业中，有57.1%属在香港上市的企业。2015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。22平均平均权权益比率回报按益比率回报按企业规模及市场分布情况企业规模及市场分布情况图图6 6：20142014年年权益比率回报按权益比率回报按不同规模类型房地产企业的数目分布不同规模类型房地产企业的数目分布数据来源：德勤分析 通过对2014年不同规模类型的上市房地产企业权益比率回报的进一步分析，规模越大的公司为其股东创造的利润率越大。8.3%的超大型企业经营管理者为其股东带来超过20%的回报，而只有3.5%的中小型企业能达20%回报比率。这是由于具规模的企业实力强劲，在实现利润有效增长的同时，还可通过权益以外的融资渠道来获取资金，用以支持公司的运营和发展。152731158033228210315201020304050607080900%0%-10%10%-20%20%-50%超大型大型中型小型2015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。23 综合三个股票市场看，2014年整体平均流动比率为1.76，按年下跌2.2%。房地产企业的市场流动性和满足债权人要求的能力仍处于稳健水平。三个股票市场中深圳表现较好，流动比率为1.93，相比香港流动比率只有1.65，顕示在香港上市的房地产企业承受着巨大的流动性压力。中央政府的压抑楼价措施令企业库存量增加，短期偿债能力下降。图图7 7：20132013及及20142014年按股票市场划分的房地产企业样本的平均流年按股票市场划分的房地产企业样本的平均流动比率动比率平均流动比率平均流动比率数据来源：德勤分析1.881.971.661.81.931.651.41.51.61.71.81.92上海深圳香港201320142015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。24平均流动比率按市场分布情况平均流动比率按市场分布情况范围范围上海上海深圳深圳香港香港201420142013201320142014201320132014201420132013流动比率数目%数目%数目%数目%数目%数目%512%00%37%24%11%00%合计合计4848100%100%4949100%100%4646100%100%4848100%100%8181100%100%7979100%100%表表7 7：20142014及及2012013 3年年按流动比率划分的房地产企业样本数目及百分比按流动比率划分的房地产企业样本数目及百分比注：百份比变化值采用四舍五入计算。数据来源：德勤分析 流动比率少于1的企业仅占5.7%。65.1%企业的流动比率为1-2，29.2%企业的流动比率高于2。2015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。25平均流动比率按企业规模及市场分布情况平均流动比率按企业规模及市场分布情况范围范围上海上海深圳深圳香港香港规模类型规模类型2014201420132013变化变化2014201420132013变化变化2014201420132013变化变化超大型(100亿港元)1.611.661.611.631.691.61大型(50-100亿港元)1.561.711.642.011.521.68中型(10-50亿港元)1.981.892.141.951.561.50小型(0-10亿港元)1.452.142.02.231.771.81合计合计1.801.801.881.881.931.931.971.971.651.651.661.66表表8 8：20142014及及2012013 3年年不同规模和市场房地产企业的平均流动比率变化情况不同规模和市场房地产企业的平均流动比率变化情况 整体来看，三个市场的平均流动比率均有下降趋势。其中表现较为突出的为中型企业，上海、深圳及香港均有不同程度的升幅，增幅分别为4.8%、9.7%及 4%。注：超大型 期内总收益大于100亿港元；大型 期内总收益大于50亿港元，小于100亿港元；中型 期内总收益大于10亿港元，小于50亿港元；小型 期内总收益小于10亿港元。下同。数据来源：德勤分析2015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。26 此比率是衡量企业的流动资产中可迅速提取现金流以偿还负债的能力，即面对短期财务危机的应对能力。综合三个股票市场看，2014年整体速动比率为0.55，同比下降3.5%。深圳及上海市场下跌，分别为0.5及0.46，下跌0.11及0.02；而香港为0.64，上升 0.04。追踪分析上市的中国房地产企业2010年至2014年的业绩表现，发现平均速动比率的整体表现持续下降。2014年的表现同比下跌 0.02，相比2010年的1.09则下跌49.5%。图图8 8：20132013及及20142014年按股票市场划分的房地产企业样本的平均速年按股票市场划分的房地产企业样本的平均速动比率动比率平均速动比率平均速动比率数据来源：德勤分析0.480.610.60.460.50.6400.10.20.30.40.50.60.7上海深圳香港201320142015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。27平均速动比率按市场分布情况平均速动比率按市场分布情况范围范围上海上海深圳深圳香港香港201420142013201320142014201320132014201420132013速动比率数目%数目%数目%数目%数目%数目%1-236%48%37%613%1114%79%212%00%24%12%45%22%合计合计4848100%100%4949100%100%4646100%100%4848100%100%8181100%100%7979100%100%表表9 9：20142014及及2012013 3年年按速动比率划分的房地产企业样本数目及百分比按速动比率划分的房地产企业样本数目及百分比注：百份比变化值采用四舍五入计算。数据来源：德勤分析 速动比率高于1的企业仅占13.7%。56%企业的流动比率少于0.5，30.3%企业的流动比率在0.5-1之间。2015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。28平均速动比率按企业规模及市场分布情况平均速动比率按企业规模及市场分布情况范围范围上海上海深圳深圳香港香港规模类型规模类型2014201420132013变化变化2014201420132013变化变化2014201420132013变化变化超大型(100亿港元)0.430.460.370.440.570.57大型(50-100亿港元)0.300.340.450.570.630.61中型(10-50亿港元)0.530.540.550.620.620.65小型(0-10亿港元)0.380.440.510.710.750.62表表1010：20142014及及2012013 3年年不同规模和市场房地产企业的平均速动比率变化情况不同规模和市场房地产企业的平均速动比率变化情况 香港各规摸类型企业的速动比率均比上海及深圳同类型企业高。上升幅度较显着的为香港小型企业，上升幅度高达 30%。整体来看，2014年上海及深圳企业的速动比率均顕着下跌，其中尤以深圳大型及小型企业的跌幅较为显着，分别是 21%及 28%。注：超大型 期内总收益大于100亿港元；大型 期内总收益大于50亿港元，小于100亿港元；中型 期内总收益大于10亿港元，小于50亿港元；小型 期内总收益小于10亿港元。下同。数据来源：德勤分析2015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。29 此比率是衡量企业负债与股东权益之间的比值，即反映企业财务结构的强弱，负债/权益比率越高，其总资本中的负债总额高，对股东的权益保障程度会较弱；相反，负债/权益比率越低，说明企业的财务实力较强，股东权益的保障程度则较高。综合三个股票市场看，2014年整体负债/权益比率为1.1，同比上升4.8%。三个股票市场上市的企业的负债/权益比率均上升。这情况与企业积极发债，而导致长期负债增加，和盈利下降有关。图图9 9：20132013及及20142014年按股票市场划分的房地产企业样本的平均负年按股票市场划分的房地产企业样本的平均负债债/权益比率权益比率负债负债/权益比率权益比率数据来源：德勤分析0.901.080.901.271.130.990.000.200.400.600.801.001.201.40上海深圳香港201320142015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。30负债负债/权益比率按市场分布情况权益比率按市场分布情况范围范围上海上海深圳深圳香港香港201420142013201320142014201320132014201420132013负债/权益比率数目%数目%数目%数目%数目%数目%1-22042%1939%1533%1940%3341%2937%21123%1122%613%510%911%56%合计合计4848100%100%4949100%100%4646100%100%4848100%100%8181100%100%7979100%100%注：百份比变化值采用四舍五入计算。数据来源：德勤分析表表1111：20142014及及2012013 3年年按负债按负债/权益比率划分的房地产企业样本数目及百分比权益比率划分的房地产企业样本数目及百分比 2014年负债/权益比率高于1的企业占53.7%，同比上升3.7%。2015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。31负债负债/权益比率按企业规模及市场分布情况权益比率按企业规模及市场分布情况范围范围上海上海深圳深圳香港香港规模类型规模类型2014201420132013变化变化2014201420132013变化变化2014201420132013变化变化超大型(100亿港元)1.321.441.671.391.081.01大型(50-100亿港元)2.021.731.931.461.231.07中型(10-50亿港元)1.121.300.910.941.261.09小型(0-10亿港元)0.710.630.810.950.450.46表表1 12 2：20142014及及2012013 3年年不同规模和市场房地产企业的平均负债不同规模和市场房地产企业的平均负债/权益比率变化情况权益比率变化情况 中型、大型及超大型企业的的负债/权益比率均高于1，显示其举债能力相对较强。注：超大型 期内总收益大于100亿港元；大型 期内总收益大于50亿港元，小于100亿港元；中型 期内总收益大于10亿港元，小于50亿港元；小型 期内总收益小于10亿港元。下同。数据来源：德勤分析2015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。32负债负债/权益比率按企业规模分布情况权益比率按企业规模分布情况图图1 10 0：20142014年负债年负债/权益比率按不同规模类型房地产企业的数目分布权益比率按不同规模类型房地产企业的数目分布数据来源：德勤分析016203161591415241122793010203040506070802超大型大型中型小型2015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。33财务比率结果概要财务比率结果概要(1/2)(1/2)下表显示按股票市场于2014及2013年财务比率之平均值：财务比率/数据香港香港深圳深圳上海上海总体总体(175间上市公司间上市公司)净利润率2014:18.56%12013:25.56%21)8个偏离值个案200%或200%或120%或120%或120%或4被剔除2014:1.9312013:1.9721)5个偏离值个案4被剔除2)2个偏离值个案4被剔除2014:1.8012013:1.881)1个偏离值个案4被剔除2014:1.7612013:1.8021)7个偏离值个案被剔除2)2个偏离值个案被剔除速动比率2014:0.6412013:0.6021)4个偏离值个案2被剔除2)2个偏离值个案2被剔除2014:0.5012013:0.6121)2个偏离值个案2被剔除2)1个偏离值个案2被剔除2014:0.4612013:0.481)1个偏离值个案2被剔除2014:0.5512013:0.5921)7个偏离值个案被剔除2)3个偏离值个案被剔除2015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。34财务比率结果概要财务比率结果概要(2/2)2/2)下表显示按股票市场于2014及2013年财务比率之平均值：财务比率/数据香港香港深圳深圳上海上海总体总体(175间上市公司间上市公司)权益比率回报2014:8.97%12013:10.69%21)2个偏离值个案-40%被剔除2)1个偏离值个案-40%被剔除2014:7.09%2013:9.78%2014:7.19%2013:7.03%2014:7.98%12013:9.42%21)2个偏离值个案-40%被剔除2)1个偏离值个案4被剔除2)3个偏离值个案4被剔除2014:1.132013:1.082014:1.2712013:1.2621)3个偏离值个案4被剔除2)2个偏离值个案4被剔除2014:1.1012013:1.0521)5个偏离值个案4被剔除2)5个偏离值个案4被剔除市场总值2014:港币19,942百万元2013:港币14,260百万元2014:港币12,803百万元2013:港币9,368百万元2014:港币12,471百万元2013:港币9,637百万元2014:港币16,016百万元2013:港币11,639百万元期内总收益2014:港币16,124百万元2013:港币15,055百万元2014:港币6,124百万元2013:港币8,469百万元2014:港币5,247百万元2013:港币7,175百万元2014:港币10,512百万元2013:港币11,065百万元2015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。35总结总结房地产为资金密集的行业，货存量低、销售量高为过往开发商资金回笼的重要渠道。但在宏观调控的环境下，了解开发商的财务状况，再不完全取决于企业所获得净利润率，即盈利能力的表现。再者，有关政府近年对房地产行业实施的政策，对开发商的销售造成一定的压力，未必能按预期销售楼房套现，因此开发商需要透过贷款或其他融资渠道增加流动资金，当中所反映企业的短期偿债能力，往往能显示出企业财务和面对风险的实力。不同股票市场的中国房地产开发商有相类但带有不同的财务表现。观察深圳和上海股票市场上市的房地产企业，其流动比率和速动比率的平均值较去年下降，反映其所积存的货存量于过往一年相对地提高，与各地实行了一段日子的限购令有相当的关系。香港上市的企业的流动比率和速动比率的平均值则与去年相符或稍稍上升，相信这些企业在面对限购令的同时，仍加快将楼盘推出市场，迎合各地对楼市需求。但是，值得关注的是，三地的负债/权益比率均向上升，深圳和上海市场的比率高于1，而香港比率也非常接近1，这反映在三地上市的房地产企业的负债相当高。相对香港上市的企业一般能发行较长期的债券，在上海及深圳这两地上市的企业面对清还期较短的信托借贷的压力，因此内地房地产企业仍继续面对资金运转的压力。如何释放货存和增加融资机会，以加强流动资金的能力，继续会是企业需处理的重要课题。2015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。362015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。37附件附件1:1:三地股票市场于三地股票市场于20102010至至20142014年财务比年财务比率之平均值变动率之平均值变动 香港香港-利润利润/回报回报(1/11)1/11)20102011201220132014淨利潤（虧損）率11.011.291.210.88權益比率回報10.930.880.850.71期內總收益11.301.542.072.2211.01 1.29 1.21 0.88 10.93 0.88 0.85 0.71 11.30 1.54 2.07 2.22 00.511.522.5平均值變動年份淨利潤（虧損）率權益比率回報期內總收益甲乙丙丁2015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。38附件附件1:1:三地股票市场于三地股票市场于20102010至至20142014年财务比年财务比率之平均值变动率之平均值变动 香港香港 负债负债/流动比率流动比率(2/11)(2/11)20102011201220132014流動比率11.030.931.000.99速動比率10.840.730.780.83負債/權益比率11.141.191.291.4111.03 0.93 1.00 0.99 10.84 0.73 0.78 0.83 11.14 1.19 1.29 1.41 00.20.40.60.811.21.41.6平均值變動年份流動比率速動比率負債/權益比率甲乙丙丁2015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。3920102011201220132014淨利潤（虧損）率10.960.830.990.76權益比率回報10.810.920.890.65期內總收益11.251.742.432.7610.96 0.83 0.99 0.76 10.81 0.92 0.89 0.65 11.25 1.74 2.43 2.76 00.511.522.53平均值變動年份淨利潤（虧損）率權益比率回報期內總收益甲乙丙丁附件附件1:1:三地股票市场于三地股票市场于20102010至至20142014年财务比年财务比率之平均值变动率之平均值变动 深圳深圳-利润利润/回报回报(3/11(3/11)2015。欲了解更多信息，请联系德勤关黄陈方会计师行。4020102011201220132014流動比率11.010.951.010.98速動比率10.830.860.940.77負債/權益比率11.101.101.401.4711.01 0.95 1.01 0.98 10.83 0.86 0.94 0.77 11.10 1.10 1.40 1.47 00.20.4