重庆世联君汇-2019年上半年重庆主城区房地产市场报告-2019.7-62页.pdf

2019201920192019年上半年年上半年重庆重庆主城区房地产主城区房地产市场报告市场报告20192019年年7 7月月重庆重庆世联君汇世联君汇市场部市场部调控经济市场土地目录目录/Contents/Contents0101政策资讯政策资讯0202土地市场土地市场0303房产市场房产市场0404楼盘监控楼盘监控0505后市预判后市预判政策资讯政策资讯PART 1 宏观政策环境宏观政策环境 重庆热点资讯重庆热点资讯世联君汇【全国政策全国政策】保持保持调控政策连续性和稳定性调控政策连续性和稳定性，坚持，坚持房住不房住不炒炒1月2日央行调整普惠金融定向降准小微企业贷款考核标准1月4日央行降准1个百分点2月15日住建部住宅项目规范（征求意见稿），首次提出房屋应由套内面积来进行交易1月21日习总书记提出，要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案1月23日央行开展2019年一季度定向中期借贷便利操作，利率为3.15%，比中期借贷便利利率优惠15个基点2月22日中国人民银行新版个人征信将于2019年5月启用，信用审查更严格，严惩婚姻失信3月12日住建部：坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处，保持政策的连续性和稳定性，防止楼市大起大落4月8日国家发改委：300万-500万人口大城市全面放开放宽落户条件4月12日国管公积金施行认房又认贷5月15日央行降准1个百分点5月17日央行：要把好货币供给总闸门，不搞“大水漫灌”，稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕6月5日财政部：进一步完善住房市场体系和住房保障体系6月17日发改委允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户6月17日央行降准1个百分点3月5日2019政府工作报告提出，要更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展4月17日自然资源部发出通知要求各地根据商品住房库存消化周期，制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标4月19日习总书记重申坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制4月19日住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示5月18日住建部在此前对6个城市进行预警提示的基础上，又对新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示世联君汇【全国政策全国政策】两会两会定调房地产政策：继续因城施策，维稳为主定调房地产政策：继续因城施策，维稳为主3月5日，国务院总理李克强在十三届全国人大第二次会议上作政府工作报告。深入推进新型城镇化深入推进新型城镇化坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。1 14 43 32 25 56 6老旧小区改造提升老旧小区改造提升城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。稳健的货币政策要松紧适度稳健的货币政策要松紧适度稳健的货币政策要松紧适度，广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值（GDP）名义增速相匹配，以更好满足经济运行保持在合理区间的需要。20192019年定调房地产年定调房地产更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展；稳步推进房地产税立法。继续推进棚改继续推进棚改继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。稳步推进房地产税立法稳步推进房地产税立法深化财税金融体制改革。加大预算公开改革力度，推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革。健全地方税体系，稳步推进房地产税立法当前房地产市场进入新阶段，市场预期正回归理性。未来政府考虑更多的是“平稳健康”的问题，调控将更为注重落实城市主体责任；随着“一城一策”深入实施、房地产税立法的稳步推进、有效供给体系逐步完善等，促进房地产市场平稳运行的长效机制方案进入稳妥实施阶段。世联君汇【全国政策全国政策】信用信用审查更严格，严惩婚姻失信，遏制投机炒房审查更严格，严惩婚姻失信，遏制投机炒房旧版征信旧版征信新版征信新版征信具体影响具体影响负债信息负债信息夫妻双方共同还款，男方主贷，女方征信不体现负债作为共同借款人，两方均会上征信，体现负债和贷款1、夫妻双方所购房屋,离婚后,非主贷人征信仍会显示有房有贷,再次购房首付80%2、通过离婚无法获得首套房或低首付贷款征信时长征信时长征信更新时间长达一个月或更久T+1向征信中心报送数据（个人信息发生变化或放款第二天会在个人征信里显示）利用银行征信更新缓慢的时间差，进行并发申请贷款将无法显示，规避投机贷款行为记录时长记录时长体现近两年的征信记录情况不良信息（例如预期、呆账等）自终止之日起保留5年还款记录、逾期信息延长至5年个人信息个人信息征信有效期内的不良记录保持更久,对于申请房货有影响(现目前一般银行重点关注客户2年内征信,未来不确定银行是否会把关注期也延长至5年征信信息量征信信息量车贷、装修车贷、装修贷等贷等个人信息记录较少且完整度差生活缴费、欠税、民事裁决、行政处罚、低保救助、执业资格等更多信息纳入征信个人征信信息更加完整，后期贷款过程中贷款方更易识别出客户提供虚假资料完整展示贷款者及配偶的学历、就业、邮箱、所有联系方式、近年居所等详尽信息征信记录少量信息，房贷，银行卡等征信记录多样化，更多的个人工作生活记录被采纳，信用不佳者的信息更易被掌控实质为大额信用卡分期，征信仅体现信用卡，不体现分期金额体现分期时间和分期金额，更加细化银行会把信用卡分期计入负债，后期再申请房贷，需要更多收入和银行流水来抵消负债（现目前个别银行贷款政策已把大额信用卡分期已列入负债）新版征信系统从2018年11月开始到2019年4月属于试运行阶段，中国人民银行详版征信将于5月启用。世联君汇【全国政策全国政策】精装精装房成为未来行业趋势，套内面积交易引发讨论房成为未来行业趋势，套内面积交易引发讨论2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知，意见反馈截止时间为2019年3月15日。住宅规范是为贯彻执行国家技术经济政策，保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久，规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定。住宅规范的保障目的1234对于住房套内使用面积，由卧室、起居室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于30平米；由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于22平方米。以套内使用面积进行交易户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成；给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位；供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件；消防设施应完好，消防通道应畅通。新建住宅要全装修交付四层及四层以上住宅建筑，或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站；十二层及十二层以上的住宅建筑，每个居住单元设置电梯不应少于两台，其中设置可容纳担架的电梯不应少于一台。四层楼以上应安装电梯全装修交付意味着毛坯房或将成为历史，精装修将成为“绿色建筑”的标配；套内使用面积交易，近年来已有多个城市启动相关试点或两种计价方式并行，而全国真正已经执行多年的只有重庆，对购房者而言，计价方式更明确，对开发商而言，通过公摊面积获利将被抑制；此意见稿落地仍需时间，未来可行性还需完善。世联君汇【各地政策各地政策】多多地调整土拍规则，地调整土拍规则，降温土地降温土地市场市场2019年一季度以来，部分热点城市土地市场过热、预期不稳等引起了中央的高度关注，“房住不炒”在4月份中央政治局会议上再次被提及，随后杭州、苏州、合肥等城市相继调整土地拍卖规则。主城区涉宅用地溢价率上限由50%调至30%，溢价率封顶后进入自持比重竞争阶段。下调土地市场指导价，幅度为10.5%，也下调了网上终止价格，由指导价上调25%调整为10%。将原来土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10-25%后转为一次报价出让方式。首次采用“限地价、控房价、竞配建、公开摇号”方式出让，将竞配建与公开摇号方式相结合。禁止有关联的母公司、子公司同时参与土地拍卖，杜绝“围标”，违者两年不得参与合肥市范围内的土地竞拍。杭州福州苏州昆山合肥东莞终次报价所报价与平均价相差的绝对值最小的为竞得入选人。如绝对值相等，则以绝对值最小且高于平均价的为竞得入选人.通过修改土地拍卖规则，对土地市场进行降温，进而对房地产市场预期进行调控。世联君汇广州广州【各地政策各地政策】各地不断推出人才新政，加码各地不断推出人才新政，加码人才人才争夺战争夺战北京北京北京积分落户既有政策今年不变购买商品房享受本地居民待遇海口海口放宽高学历人才入户年龄限制，本科连续缴纳半年社保可落户深圳深圳本科生最高购房补贴8万，高层次人才可享15-800万的安家补助宁波宁波专科及以上学历在杭工作并缴纳社保可直接落户杭州杭州清华北大应届生符合条件可直接落户上海上海人才落户有效期延至2020.2.29，积分落户社保条件为累计社保不少于24个月南京南京调整完善了人才落户政策。包括政策性审批落户、引进人才落户、综合积分落户大连大连呼和浩特呼和浩特毕业3年内本科及以上学历大学生可半价买房石家庄石家庄石家庄“零门槛”落户太原太原买房最高补贴20万西安西安落户条件再放宽：本科落户不限年龄，在校生也能落户兰州兰州中专以上学历可落户成都成都人才入户开通网上办理重庆重庆重庆“零门槛”落户进入2019年后，“抢人大战”不断加码。各地不断推出人才新政，且多在落户及住房补贴等方面给予优待，或将刺激当地住房市场，在一定程度上对市场起到“催化”作用。推出一万名纯积分落户指标，对象为在深稳定就业及居住满一定年限的非户籍人口，无学历要求向优秀人才定向出售“优购房”，给予实际销售价格20%-30%不等的折扣奖励苏州苏州据不完全统计世联君汇【重庆政策重庆政策】20192019年年主城主城房产房产税起征点上调至税起征点上调至1763017630元元/重庆从 2011年起施行房地产税，新购高档住房的起征点基本每年都上调，而且范围也仅限于新购的超过一定成交价格的高档住房。此次重庆房产税调整属于例行调整，对楼市影响十分有限。从2019年1月1日起，重庆市主城个人新购高档住房房产税起征点由2018年的15455元/平方米调整为17630元/平方米。2019年主城区个人新购高档住房，是指成交建筑面积价格达到17630元/平方米及以上的住房。年份起征点20119941元/201212152元/201312779元/201413192元/201513192元/201613192元/201713941元/201815455元/201917630元/重庆市历年主城个人房产税起征点具体政策：房产税征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房；购买高档住房及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房；税率：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含)至4倍的，税率为1%；4倍(含)以上的税率为1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含)以上的普通住房，税率为0.5%。世联君汇【重庆政策重庆政策】“零门槛”“零门槛”落户落户和英才计划，营造良好发展和英才计划，营造良好发展环境环境重庆降低入户门槛，推出人才引进优惠政策，旨在人才强市，促进重庆经济良性增长，同时，这些政策的实施，会吸引大量人口，对带动商品住宅消费具有积极作用。5月29日，重庆市积极拓宽落户渠道，实施人才落户“宽门槛”政策。随后，公布“重庆英才计划”，计划用5年左右的时间，遴选支持重点领域、重点产业、重点行业的高层次人才2000名、团队500个，营造良好的人才发展环境。“宽门槛宽门槛”政策政策放宽人才界定标准，拓宽人群服务范围；不设年龄务工年限，直系亲属可以随迁：所有人才落户，均不受在渝务工、就业年限和缴纳社保年限的限制，甚至没有年龄限制；自愿选择落户地点，高层次人才一对一迁户；简化申请材料，优化审批流程：提交户口申请材料时，不需提供复印件；均由派出所审批完结，办理时限为25个工作日，市内迁移的不超过10个工作日。“重庆英才计划”“重庆英才计划”设设5 5个专项个专项优秀科学家（100名）名家名师（300名）创新创业领军人才（900名、团队500个）技术技能领军人才（200名）青年拔尖人才（500名）计划5年内支持高层次人才2000名左右、团队500个左右围绕全市重点领域、产业、行业发展需求 给予入选人才20万200万不等的研究支持经费，创新创业示范团队每个30万元的支持经费重点支持人才干事创业 给予创业人才最高100万元的创业贷、500万元的知识价值信用贷推出免抵押、免担保、基准利率“人才贷”可享受职称评审、项目申报、落户、居留签证、配偶（子女）就业、子女入学、医疗“绿色通道”等便利服务发放市级人才服务证世联君汇【重庆政策重庆政策】严禁学校严禁学校招生与楼盘建设、销售招生与楼盘建设、销售挂钩，规范房产市场挂钩，规范房产市场该政策有效针对近年来高价“学位房”和开发商虚假宣传学位房的现象，旨在保障义务教育招生入学机会公平，同时，进一步规范房地产市场。5月10日，市教委印发了关于做好2019年义务教育招生入学工作的通知，公布2019年义务教育招生入学政策，首次明确规定：从今年起，严禁任何民办学校招生与楼盘建设、销售挂钩，不得与楼盘新签订与学校招生名额相关的合同条款，保障义务教育招生入学机会公平。该该通知通知明确：明确：本市户籍的适龄儿童、少年在户籍所在地就近入学，所有义务教育阶段公办、民办学校均不得采取考试方式选拔学生，也不得以招收推优生、保送生、特长生等方式招生；小学新生实行“三对口”入学原则，即学龄儿童与父（母）的户口、房屋产权证明（或房屋产权证、购房正式合同）和实际居住地一致，在对口学校入学；禁止义务教育阶段公办学校招收择校生；从2019年起，严禁任何民办学校招生与楼盘建设、销售挂钩，不得与楼盘新签订与学校招生名额相关的合同条款。对违反相关规定、造成不良影响或严重后果的学校，视情节轻重给予约谈、通报批评等，并追究相关部门、单位及人员的责任。世联君汇政策资讯总结政策资讯总结宏观政策：宏观政策：重庆资讯：重庆资讯：保持调控政策连续性和稳定性，坚持房住不保持调控政策连续性和稳定性，坚持房住不炒；炒；两会定调房地产政策：继续因城施策，维稳为主；两会定调房地产政策：继续因城施策，维稳为主；信用审查更严格，严惩婚姻失信，遏制投机炒房；信用审查更严格，严惩婚姻失信，遏制投机炒房；精装房成为未来行业趋势，套内面积交易引发讨论；精装房成为未来行业趋势，套内面积交易引发讨论；多多地调整土拍规则，降温土地地调整土拍规则，降温土地市场；市场；各地不断推出人才新政，加码人才各地不断推出人才新政，加码人才争夺战；争夺战；20192019年主城房产税起征点上调至年主城房产税起征点上调至1763017630元元/；“零门槛”“零门槛”落户和英才计划，营造良好发展环境；落户和英才计划，营造良好发展环境；严禁学校招生与楼盘建设、销售挂钩，规范房产市场。严禁学校招生与楼盘建设、销售挂钩，规范房产市场。土地市场土地市场PART 2 土地供销土地供销 成交成交分布分布世联君汇 20192019年上半年主年上半年主城区商住类土地城区商住类土地供应供应101101宗宗地地共计共计9670.09670.0亩亩，成交成交9292宗宗地地共计共计8970.98970.9亩，亩，土地土地市场市场供应量和供应量和成交量环比均猛增成交量环比均猛增。【供求量供求量】上半年土地市场火热，房企拿地积极上半年土地市场火热，房企拿地积极2016-2019年上半年重庆主城区商住类土地供求情况2019年上半年重庆主城区商住类土地供求情况年份供应成交宗数土地面积(亩)建筑面积(万)宗数土地面积(亩)建筑面积(万)2016年11819097.02506.010915405.72252.22017年14121013.22957.312718706.02593.22018年10313582.51728.48812704.91613.62019年上半年1019670.0993.8928970.9931.5合计46363362.68185.441655787.57390.5时间供应成交宗数土地面积(亩)建筑面积(万)宗数土地面积(亩)建筑面积(万)2019年上半年1019670.0993.8928970.9931.5同比68.3%-7.0%-23.7%53.3%-16.1%-31.9%环比134.9%203.8%133.1%228.6%347.1%278.0%050010001500200025003000上半年下半年下半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年20122012-20192019年年上半年上半年土地供销情况土地供销情况供应面积(万)成交面积(万)世联君汇【成交价成交价】楼面价破“楼面价破“6 6”，溢价率创新高，竞”，溢价率创新高，竞拍拍激烈激烈 20192019年上半年土地年上半年土地市场成交总额市场成交总额为为600.7600.7亿亿元，环元，环比比上涨上涨59.7%59.7%；楼面地价；楼面地价64496449元元/m/m，环，环比比上涨上涨15.3%15.3%，20162016年以来，楼面地价急速攀升年以来，楼面地价急速攀升；溢；溢价率价率为为21.8%21.8%，创，创20172017年下半年来新高年下半年来新高。2016-2019年上半年重庆主城区商住类土地价格情况2019年上半年重庆主城区商住类土地价格情况年份成交均价(万元/亩)成交总价(亿元)成交楼面地价(元/)溢价率(%)2016年460.2709.03148.027.42017年641.61200.34628.019.92018年657.6835.45177.011.82019年上半年669.6600.76449.021.8合计599.73345.34527.019.605101520253001000200030004000500060007000上半年下半年下半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年20122012年年-20192019年年上半年上半年土地楼面价与溢价率走势图土地楼面价与溢价率走势图楼面地价(元/)溢价率(%)时间成交均价(万元/亩)成交总价(亿元)成交楼面地价(元/)溢价率(%)2018年上半年652.1697.65103.012.92018年下半年686.8137.85591.06.42019年上半年669.6600.76449.021.8同比2.7%-13.9%26.4%68.1%环比-2.5%335.9%15.3%241.4%世联君汇【区域表现区域表现】北区为主战场，大渡口地价居首北区为主战场，大渡口地价居首 从整体来看从整体来看，上半年北区为供销主力区域，上半年北区为供销主力区域，两江新区供销量均领先两江新区供销量均领先，其次是，其次是渝渝北北区和北碚区；区和北碚区；从从成交价格来看成交价格来看，大渡口区居首，大渡口区居首，楼面地价楼面地价破“破“9 9”，其次是江北区和两江新区。，其次是江北区和两江新区。两江新区渝北区北碚区沙坪坝区巴南区九龙坡区大渡口区南岸区江北区渝中区供应面积(万)241.5184.1172.0124.1140.338.566.215.012.20.0成交面积(万)229.1179.8172.0138.7101.142.641.215.012.20.0成交楼面地价(元/)744667335735502755527380949533467479001000200030004000500060007000800090001000005010015020025030020192019年上半年重庆主城各区商住土地区域供销情况年上半年重庆主城各区商住土地区域供销情况供应面积(万)成交面积(万)成交楼面地价(元/)世联君汇【板块表现板块表现】潜力和热点潜力和热点板块板块受热受热捧，滩子口地价创新高捧，滩子口地价创新高 从供应和成交来看，上半年西区发力，从供应和成交来看，上半年西区发力，蔡家蔡家土地供应和成交均大幅领先，其次是土地供应和成交均大幅领先，其次是中央公园、西永、复兴中央公园、西永、复兴等热点板块；等热点板块；从成交价和溢价率来看，多板块成交价创新高，从成交价和溢价率来看，多板块成交价创新高，滩子口滩子口等等四板块四板块楼面价楼面价破破“万”“万”，回兴回兴溢价率最高为溢价率最高为92.2%92.2%。蔡家中央公园西永复兴空港新城农业园区空港保税港大渡口中心悦来鱼洞李家沱-花溪北温泉空港工业园磁双井大学城龙州湾歇马茶园铁山坪南泉华岩供应面积(万)123.7 98.493.591.456.150.543.141.239.048.545.931.928.90.021.919.516.413.312.223.510.0成交面积(万)123.7 98.487.081.856.146.243.141.239.036.533.631.928.922.920.219.516.413.312.211.410.005010015020192019年上半年重庆主城土地成交面积超年上半年重庆主城土地成交面积超1010万方板块统计万方板块统计供应面积(万)成交面积(万)主城楼面价均值主城楼面价均值 64496449溢价溢价 92.292.2溢价溢价 76.576.50.020.040.060.080.0100.005000100001500020192019年年上半年上半年土地楼面价土地楼面价超超4 4千板块统计千板块统计楼面地价(元/)主城楼面价均值溢价率(%)楼面价破万楼面价破9世联君汇【土地拍卖土地拍卖】土拍市场竞争激烈土拍市场竞争激烈，竞价轮次高，竞价轮次高 20192019年上半年土地年上半年土地市场火热，市场火热，成交成交9292宗，其中宗，其中拍卖拍卖6363宗宗，多，多个企业均参与了多个地块的拍卖个企业均参与了多个地块的拍卖，多地块竞价轮，多地块竞价轮次次超超100100次次，竞争异常激烈。，竞争异常激烈。拍卖63宗企业报名483次举牌2210轮溢价率28%世联君汇【企业表现企业表现】万科、金科、融创、龙湖等万科、金科、融创、龙湖等房企积极投拓拿地房企积极投拓拿地 20192019年上半年，万科、金科、融创、龙湖等年上半年，万科、金科、融创、龙湖等品牌房企拿地热情高涨，或品牌房企拿地热情高涨，或单独报名、或联合拿地，均在土拍市场有所单独报名、或联合拿地，均在土拍市场有所斩斩获；万科独立获；万科独立或联合拿或联合拿地地1010宗宗，可开发体量，可开发体量124124万方万方，居上半年拿，居上半年拿地企业排名地企业排名首位；首位；上半年典型房企更青睐北上半年典型房企更青睐北区区蔡家、中央公园、空港蔡家、中央公园、空港等热点板块。等热点板块。2019年上半年典型企业拿地宗数情况统计序号序号开发企业开发企业可开发体量（万平米）可开发体量（万平米）20192019年上半年年上半年招拍挂招拍挂土地（宗）土地（宗）联合拿地（宗）联合拿地（宗）土地所属板块土地所属板块1万科地产124.0102空港新城（4）、复兴（2）、西永（3）、悦来2金科地产67.375空港保税港（2）、蔡家、中央公园、李家沱-花溪、南泉、鱼洞3融创地产73.862蔡家(2)、李家沱、复兴（2）、西永4龙湖地产50.254蔡家、复兴、中央公园（3）5东原地产30.73-双碑（2）、空港新城6保利地产36.13-悦来（2）、鱼洞7恒大地产31.92-北温泉（2）8首钢22.62-空港保税港（2）9雅居乐26.82-蔡家、华岩10中铁建39.32-新桥、大渡口中心11协信地产18.71-蔡家12碧桂园10.01-李家沱-花溪合计合计531.5531.544441313-注:联合拿地计入企业体量世联君汇土地市场总结土地市场总结土地供销：土地供销：成交分布：成交分布：上半年土地市场火热，房企拿地积极；上半年土地市场火热，房企拿地积极；楼面价破“楼面价破“6”6”，溢价率创新高，竞拍激烈；，溢价率创新高，竞拍激烈；北北区为主战场，大渡口地价居首；区为主战场，大渡口地价居首；潜力和热点板块受热捧，滩子口地价创新潜力和热点板块受热捧，滩子口地价创新高；高；土拍及企业表现：土拍及企业表现：土拍市场竞争激烈，竞价轮次高；土拍市场竞争激烈，竞价轮次高；万科、金科、融创、龙湖等房企积极投拓拿地。万科、金科、融创、龙湖等房企积极投拓拿地。房产市场房产市场PART 3 商品房市场商品房市场 住宅市场住宅市场 商务市场商务市场 商业市场商业市场世联君汇【商品房供销价商品房供销价】供销量萎缩，成交价创新高供销量萎缩，成交价创新高 上半年商品房市场供应和成交同环比均下降，供应上半年商品房市场供应和成交同环比均下降，供应1420.91420.9万万方，环比方，环比下降下降33%33%，成交，成交1497.31497.3万万方，环比方，环比下降下降15%15%；上半年商品房上半年商品房成交均价为成交均价为1162711627元元/m/m，环比，环比上涨上涨3.4%3.4%，20162016年下半年以来，成交均价呈上涨趋势，年下半年以来，成交均价呈上涨趋势，20182018年起涨年起涨幅收窄。幅收窄。时间时间供应量供应量(万万)成交量成交量(万万)成交均价成交均价(元元/)2018年上半年1746.81706.5105902018年下半年2126.51757.9112502019年上半年1420.91497.311627同比-18.7%-12.3%9.8%环比-33%-15%3.4%0200040006000800010000120001400005001000150020002500上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2012013 3-20192019年上半年重庆主城区商品房供求价走势年上半年重庆主城区商品房供求价走势新增面积(万)销售面积(万)成交均价(元/)世联君汇【商品房存量商品房存量】存存销销比略升，去化压力比略升，去化压力加大加大截止截止6 6月底商品房存量为月底商品房存量为2705.32705.3万万方方，去，去化周期为化周期为1010个个月；存月；存销销比比1.81.8，去库存去库存压力压力加大加大。时间时间存量存量(万万)月平均去化量月平均去化量(万万)去化周期（月）去化周期（月）存销比存销比2018年上半年2413.1264.09.11.42018年下半年2781.6288.79.61.62019年上半年2705.3271.310.01.8同比12.1%2.8%0.8-环比-2.7%-6.0%0.3-012340500100015002000250030003500上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2012013 3-20192019年上半年主城区商品房存量及去化走势年上半年主城区商品房存量及去化走势存量面积(万)去化周期（月）世联君汇【商品房区域商品房区域】两江新区、巴南区和沙区为主力战场两江新区、巴南区和沙区为主力战场 上半年商品房市场上半年商品房市场两江新区供销量居首两江新区供销量居首，其次是，其次是巴南区巴南区和和沙坪坝区沙坪坝区，三区域供销量均超过，三区域供销量均超过200200万方；渝中区等中万方；渝中区等中心城区呈价高量少态势；心城区呈价高量少态势；渝渝中区中区均价仍领先均价仍领先，主要主要受高价受高价项目拉动项目拉动；大渡口区大渡口区为价格低区，主要为价格低区，主要受跳蹬、钓鱼受跳蹬、钓鱼嘴等区域影响。嘴等区域影响。两江新区巴南区沙坪坝区北碚区南岸区大渡口区渝北区江北区九龙坡区渝中区新增面积(万)293.1255.3239.1124.7119.492.7104.280.975.935.7销售面积(万)294.1291.3243.2138.9120.4116.497.490.276.129.3成交均价(元/)13247101241039811300129539579128961361696151962450007000900011000130001500017000190002100005010015020025030035020192019年上半年重庆主城各区商品房供求价走势年上半年重庆主城各区商品房供求价走势新增面积(万)销售面积(万)成交均价(元/)世联君汇【商品房业态商品房业态】住宅成交占比持续扩容，非住宅成交占比萎缩住宅成交占比持续扩容，非住宅成交占比萎缩 上半年商品房上半年商品房市场仍市场仍以住宅成交为主以住宅成交为主，占，占比比87%87%，环，环比增长比增长4 4个百分点，同比增长个百分点，同比增长7 7个百分点；个百分点；从从20172017年下半年起，住宅占比不断扩容，商务、商业、车库占比持续下滑。年下半年起，住宅占比不断扩容，商务、商业、车库占比持续下滑。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2012013 3-20192019年上半年商品房各物业成交量占比走势图年上半年商品房各物业成交量占比走势图住宅商务商业车库世联君汇【住宅供销价住宅供销价】供销量回落，供销量回落，成交价稳步上涨成交价稳步上涨 20172017年住宅市场开始升温，经历了年住宅市场开始升温，经历了20182018年的火热，年的火热，20192019年上半年有所降温，但供销量仍居高位，新增供应年上半年有所降温，但供销量仍居高位，新增供应1154.71154.7万万方方，环，环比比下降下降35%35%，同比下降同比下降10.2%10.2%；成交成交1299.91299.9万万方方，环环比下降比下降10.4%10.4%；商品商品住宅成交均价住宅成交均价为为1197411974元元/m/m，环比持续，环比持续上涨上涨，创，创20132013年来新高年来新高。时间时间供应量供应量(万万)成交量成交量(万万)成交均价成交均价(元元/)2018年上半年1286.11353.6110532018年上半年1777.51450.9116172019年上半年1154.71299.911974同比-10.2%-4.0%8.3%环比-35.0%-10.4%3.1%020004000600080001000012000140000500100015002000上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2012013 3-20192019年上半年重庆主城区商品住宅供求价走势年上半年重庆主城区商品住宅供求价走势新增面积(万)销售面积(万)成交均价(元/)世联君汇【住宅存量住宅存量】存量大幅下滑，去化压力小存量大幅下滑，去化压力小截止截止6 6月底商品住宅存量剩余月底商品住宅存量剩余525.9525.9万方万方，环比，环比下降下降21.6%21.6%；去去化化周期周期2.32.3个月个月，存销比，存销比0.40.4，去化压力小。，去化压力小。时间时间存量存量(万万)月平均去化量月平均去化量(万万)去化周期（月）去化周期（月）存销比存销比2018年上半年344.5200.11.70.22018年下半年671.1233.72.90.42019年上半年525.9229.22.30.4同比52.7%14.5%0.6-环比-21.6%-1.9%-0.6-02468101214020040060080010001200140016001800上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2012013 3-20192019年上半年主城区年上半年主城区商品住宅存量商品住宅存量及去化走势及去化走势存量面积(万)去化周期（月）世联君汇【住宅区域住宅区域】巴南区供销两旺，渝中区价格领先巴南区供销两旺，渝中区价格领先 上半年商品住宅市场上半年商品住宅市场两江新区、巴南区两江新区、巴南区供应量大，均高于供应量大，均高于200200万方，分别占总供应量的万方，分别占总供应量的20.4%20.4%、19.3%19.3%；从成交量看，从成交量看，巴南区、两江新区、沙坪坝区位巴南区、两江新区、沙坪坝区位列前三，市场占比分别为列前三，市场占比分别为21.0%21.0%、19.2%19.2%、15.5%15.5%；渝中区渝中区价格遥遥领先，价格遥遥领先，仅大渡口区仅大渡口区成交价成交价低于低于“万元”。“万元”。巴南区两江新区沙坪坝区北碚区大渡口区南岸区渝北区江北区九龙坡区渝中区新增面积(万)223.2235.3194.7112.385.395.680.056.945.026.5销售面积(万)272.9249.4201.2128.7110.5103.980.274.054.324.8成交均价(元/)10153138041061211554967713560138391438810245209895000700090001100013000150001700019000210002300005010015020025030020192019年上半年重庆主城年上半年重庆主城各区商品住宅供求各区商品住宅供求价走势价走势新增面积(万)销售面积(万)成交均价(元/)世联君汇【住宅板块住宅板块】西永成交量领先，高九路等核心板块价格西永成交量领先，高九路等核心板块价格高高 上半年上半年西永板块西永板块成交成交116.9116.9万方位居第一，主要依靠重庆融创文旅城项目支撑；万方位居第一，主要依靠重庆融创文旅城项目支撑；李家沱李家沱-花溪花溪、蔡家蔡家板块紧随其板块紧随其后，成交量均超百万方；后，成交量均超百万方；高九路高九路板块价格领先，寸滩、照母山排名第二和第三。板块价格领先，寸滩、照母山排名第二和第三。16987170021906550007000900011000130001500017000190002100002040608010012014020192019年上半年重庆主城住宅成交量超年上半年重庆主城住宅成交量超1010万方板块供销价对比图万方板块供销价对比图新增面积(万)销售面积(万)成交均价(元/)成交量超100万方世联君汇【住宅业态住宅业态】以刚需产品为主，洋房产品占比扩容以刚需产品为主，洋房产品占比扩容 商品住宅市场仍以商品住宅市场仍以高层成交为主高层成交为主，占比，占比76.5%76.5%，环，环比持平，比持平，同比同比扩大扩大3 3个个百分点；百分点；洋房洋房产品成交产品成交占占比为比为1717.1%1%，为，为20132013年来新高；年来新高；别墅别墅产品产品成交占比成交占比6.4%6.4%，自，自20172017年上半年起，占比持续下降。年上半年起，占比持续下降。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%10