仲量联行绿色金融与地产白皮书-2019.11-20页.pdf

中国|2019年仲量联行绿色金融与地产白皮书目 录1.摘要 32.解读绿色金融与绿色地产 4政策引导下绿色金融体系成型 4绿色金融在房地产投资中将愈加重要 6房地产企业打开绿色融资新思路 83.肩负企业社会责任同时，发掘绿色建筑投资价值 13仲量联行联合GRESB探讨绿色建筑投资风向 13从绿色资产的投资价值发掘“绿色超额回报”19地产基金投资视角：以IRR呈现市场表现与投资者期望 224.着力绿色建筑认证与物业管理的投资“标签”24绿色地产投资“首”则绿色与健康建筑认证 24租户视角：仲量联行“双铂金”上海办公室的可持续发展实践 28业主视角：甲级办公楼物业管理新标杆广州越秀金融大厦 325.金融与科技双管齐下，共筑房地产绿色未来 35绿色金融在把资本和资源引入中国的绿色低碳经济中发挥着至关重要的作用，政策与资本双驱动下市场涌现大量绿色金融产品，中国一跃成为全球第二大绿色债券发行国，2018年共发行312亿美元符合国际定义的绿色债券，占全球发行量的18%。然而，此发行规模与中国政府对绿色建筑的增量目标及其庞大的资金需求尚有差距;不过，中国商业地产基本面强劲，外资持续涌入，增值型物业投资逐渐成市场主流，着重物业质量和高效运营的绿色建筑因其增值效益开始进入投资者视野。仲量联行在美国绿色建筑委员会USGBC的支持下，通过研究比较多个主要城市经LEED认证的办公楼与非LEED认证办公楼的租金收益与资本价值，发现中国一线城市的绿色建筑在成交和租金溢价方面均呈现略高于10%的水平。摘 要 为求更深入理解市场对绿色建筑投资的看法，仲量联行特联合GRESB向超过60家来自房地产开发商、地产投资基金等投资方代表发起问卷调查，以剖析绿色地产投资风向，调查发现：绿色认证对于优质资产的运营及管理具有标签效应，绝大部分的受访者认为拥有绿色建筑认证与评级是目前考虑投资绿色资产的先决因素。绿色资产较非绿色资产有更好的升值潜力，大部分认为在6%-10%。接近70%的受访者认为投资绿色资产所能达到的内部回报率（IRR）会较非绿色资产好，其中超过一半预期增加在5%以内，更有大约20%的受访者预期值在610%。我们再根据市场数据，从地产投资基金的角度出发，对绿色与非绿色资产在当前市场上所能达到的IRR进行深入评估与分析，发现绿色资产的IRR比起非绿色资产平均高出2.5%-2.8%，研究结果和大部分被访者认为IRR增加5%以内的预期相符。对IRR预期更高的投资者来说，尽管以上的研究结果不一定能产生绝对的吸引力，但正面的回报率对于基金投资决策仍有其战略意义。我们认为现阶段的评估模型不一定充分反映绿色建筑的价值，且可通过更好的成本把控、市场定位与招商等举措，提升资产表现及其投资回报率，具体操作可对标行业最佳实践案例。我们建议为绿色资产投资构建更全面的可持续发展投资管理体系，利用金融和科技手段加大推进绿色建筑的发展，围绕智能物业管理、创新评估模式及绿色建筑认证三大方针，提升绿色建筑在资本市场的投资价值，助力中国绿色地产蓬勃发展。仲量联行绿色金融与地产白皮书|激发绿色潜力，发掘价值回报3 2 仲量联行绿色金融与地产白皮书|激发绿色潜力，发掘价值回报解读绿色金融与绿色地产近年来，各国政府对绿色金融的发展发出积极政策信号，市场上涌现大量相关的金融产品绿色债券、绿色信贷和绿色资产支持证券化产品等，反映了企业与投资者在发展绿色金融道路上的积极探索与实践。可以说，在给全球气候降温的大背景下，一股炽热的绿色投资氛围正在快速传播，绿色金融与地产成为中国房地产业的新风口。中国绿色金融发展大事记在中国，绿色金融受到国家政策框架自上而下的扶持。2015年4月，在中国人民银行绿色金融研究小组的基础上，正式成立中国金融学会绿色金融专业委员会，成员单位达140家。12月，中英两国共同成立G20绿色金融研究小组，并向大会提交G20绿色金融综合报告。与此同时，中国国家主席习近平出席巴黎气候大会开幕式时向全世界做出承诺：“中国提出将于2030年左右使二氧化碳排放达到峰值并争取尽早实现，2030年单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年下降60%-65%。”2016年除了是“十三五”的开局之年，也称得上是绿色金融的发展元年。首先，绿色金融被写入中国“十三五”规划纲要，当中明确提出“建立绿色金融体系，发展绿色信贷、绿色债券，设立绿色发展基金”；8月，中国人民银行等七部委联合印发 关于构建绿色金融体系的指导意见，成为全球首个系统性构建“绿色金融体系”政策框架的国家。在上述框架中，绿色金融是指为支持环境改善、应对气候变化和资源节约高效利用的经济活动，即对环保、节能、清洁能源、绿色交通、绿色建筑等领域的项目投融资、项目运营、风险管理等所提供的金融服务。同年9月，在杭州召开的20国集团峰会上，中国作为轮值主席国首次将绿色金融议题纳入议程。此举不仅体现了中国积极推动绿色低碳经济和可持续发展的决心，更是中国在国际舞台上所承担的一份更 重要、也更具历史意义的责任。2017年3月，中国证监会发布的关于支持绿色债券发展的指导意见写明，绿色公司债券申报受理及审核实行“专人对接、专项审核”，适用“即报即审”政策，并且开通“绿色通道”制度安排，持续提升了企业发行绿色债券的便利性。6月，国务院推出浙江、新疆、贵州、广东、江西五个绿色金融改革创新试验区试点，成为绿色金融体系建设地方试点不断深化的进程。往后，绿色金融在中国取得飞跃式的发展大量的绿色金融产品涌入市场，绿色信贷、绿色债券、环境信息披露、评估认证、绿色银行评价等细化政策陆续出台。如何理解绿色金融？其发展现况如何？绿色建筑投资时代下，房地产和大宗交易市场将迎来何种机遇？商业地产与绿色金融有何关联？绿色金融又对房企和投融资机构带来什么 影响?政策引导下绿色金融体系成型绿色经济转型最根本的成因在于地球气候已逼近不可逆转的临界点，极端气候现象在全球范围内对人类生活造成的灾害性冲击日趋严重，收紧碳排总量因此成为各国政府当务之急。为了实现人类社会经济的和谐发展，前 联 合 国 前 秘 书 长 科 菲 安 南 先 生早在2006年就发起成立负责任投资原则组织（PrincipalforResponsibleI n v e s t i n g,P R I），强 调 将 E S G（Environment,Social,Government）议题融入所有投资决策过程中，为负责任投资带来长期的回报。凭借其强大的国际影响力和号召力，截至2018年7月该组织已有来自全球50多个国家的2,000多家机构签署加入，成员机构管理的资产总规模超过82万亿美元。银行和金融机构也就绿色及可持续银行的发展逐步加大与不同持份者的合作力度，从投资策略与监管上向绿色金融倾斜；加上关于环境、社会与治理（ESG）的信息披露亦逐步被纳入企业可持续发展的议程之中，大部分企业的投资理念开始有所转移不再单纯地追求利润至上，而是开始讲究利润之上企业的三重底线，即除了经济责任，还有环境责任以及社会责任。中国金融学会 绿色金融专业委员会成立2015年4月 2016年9月 中国首次将绿色金融作为G20峰会重点议题2016年8月中国人民银行、财政部等七部委共同 发布关于构建绿色金融体系指导意见2017年6月 国务院批准五省区设立 绿色金融改革创新试验区中国人民银行与证监会联合发布 绿色债券评估认证行为指引（暂行）2017年12月2015年12月中国倡议、推动成立 G20绿色金融研究小组2016年3月“发展绿色金融，设立绿色发展基金”被写入“十三五”规划纲要2019年2月国家发改委等七部委印发 绿色产业指导目录2018年7月中国基金业协会提出 绿色投资指引(试行)征求意见稿2017年3月证监会发布 关于支持绿色债券发展的指导意见仲量联行绿色金融与地产白皮书|激发绿色潜力，发掘价值回报5 4 仲量联行绿色金融与地产白皮书|激发绿色潜力，发掘价值回报绿色金融在房地产投资中将愈加重要投资者类型以国内保险机构、境外长期基金和地产基金为主，投资策略非常广泛，除了追求传统核心地段资产的长期策略，近年来基于资产稀缺性加上供给侧收紧的市场环境，增值型物业投资正逐渐成为市场主流，特别是在资产升级改造方面。增值型投资旨在通过提升物业本身的质量及其运营管理以提升租金收入，并且让资本化率保持在一个稳定的水平。投资者倾向于买入能够产生稳定且灵活现金流的物业，因此重新开发及改造项目备受市场追捧。在这方面，着重物业质量、高效运营和低碳环保的绿色建筑因其增值效益，开始进入投资者的视野。通常意义上的绿色建筑，是指在建筑材料、施工工艺、运营管理、水以及室内环境治理层面，采用节能、经济、环保和资源高效利用的方式，让建筑在全寿命周期里降低建筑对环境的影响，提高建筑的经济效益和环境友好性，注重 资料来源：仲量联行资本市场研究部资料来源：仲量联行资本市场研究部投资者首选地亿元人民币，同比增长106%同比 137%成交总额成交总额占1,71045%775亿元首先，从基本面来看，2018全年中国房地产投资市场的交易额为1977亿元人民币，但截至2019年上半年就已经达到约1710亿元人民币，同比增长137%。其中上海仍然是最主要的投资目的地，今年上半年交易总额达到775亿元人民币，占整体市场的45%，同比增长106%。从2013年开始，我们发现外资在全球资产配置当中，中国一线城市和香港逐渐成为亚太战略重要部分，2018年占比已经达到53%。虽然内资一直保持活跃，但从境外资金流入的情况来看，能看出有后来居上之势。以上海为例，2018年外资投资达到780亿人民币，而2019年第一季度就已录得超过300亿人民币的交易额，其中外资比重达到51%，与内资平分秋色，凸显了中国商业地产市场的国际资本吸引力。“健康”、“适用”、“高效”。世界银行曾预测，到2030年前全球要实现节能减排的目标，70%的减排潜力在建筑节能方面。中国建筑节能协会发布的中国建筑能耗研究报告（2017年）亦显示，2015年中国建筑能源消费总量就达到了8.57亿吨标准煤，占全国能源消费总量的20%。可见，推行建筑节能，大力发展绿色建筑成为推动中国绿色低碳经济的重要一环。政策面上，2016年发布的住房城乡建设事业“十三五”规划纲要规定：到2020年，实现城镇新建建筑中能效水平比2015年提升20%，绿色建筑面积比重超过50%，绿色建材应用比重超过 40%。在政策的引导下，全国各省份相继出台各具特色的总体发展目标，全力执行绿色建筑标准。多部委亦积极推动并鼓励利用绿色金融工具在绿色地产项目进行融资试点。譬如2016年，国家发改委印发的绿色债券发行指引就0%10%20%30%40%50%60%70%2016201720182019上半年内资外资明确将绿色城镇化项目（包括绿色建筑发展、既有建筑节能改造、海绵城市建设、智慧城市建设、绿色生态城区等）列为重点支持项目。随着绿色建筑政策的落地实施，以及部分先行房企成功塑造的可持续发展形象，尤其是港资房企（如太古、新鸿基、新世界等），绿色建筑开始受到更多同行的关注。与此同时，近年来许多国家主权基金或养老基金、保险公司等，其内部投资指引开始出现针对ESG投资的规定，譬如为外汇基金房地产组合投资时，物业的绿色认证将会是重点考虑之一。因此，在一系列政策与投资需求的持续驱动下，绿色建筑的发展存在巨大的增量，长远来说相信市场将迎来更多绿色优质资产，推动中国的甲级办公 楼 和 大 宗 交 易 市 场 进 入 绿 色 投 资 时代。绿色金融作为一种创新性的政策和投融资工具，能有效撬动房地产资本进入绿色地产投资领域。对持有者而言，绿色金融一般有两重意义一是利用绿色金融的融资，把资金注入到绿色资产的开发，确保资产的能耗效率和环保标准符合认证要求；二是通过提升绿色资产的质量，改善资产的现金流，让资产估值得到提升后考虑退出并获取增值回报。2019年上半年中国房地产投资市场动态外资表现强劲，与内资投资比重逐渐持平中国房地产市场保持活跃，外资持续涌入，增值型物业投资逐渐成市场主流，房企应适时把握绿色建筑的增值效益，顺应政策与投资走向包括中国政府对绿色金融与绿色建筑的总体发展目标，以及全球机构投资者有关ESG的内部投资指引。仲量联行绿色金融与地产白皮书|激发绿色潜力，发掘价值回报7 6 仲量联行绿色金融与地产白皮书|激发绿色潜力，发掘价值回报房地产企业打开绿色融资新思路绿色债券在绿色金融产品当中，绿色债券已然成为全球债市的增长新动力，整体发行量有增无减。据中国人民银行2015年的估计，十三五期间中国每年需要投资至少2万亿人民币才能完成这五年的国家环保目标。其中，政府投资占比预计为10%-15%，余下的85%至90%将来自民间资本（即至少每年1.7万亿人民币）。由此可见，未来私人领域在有关提升环保和有能源效益的绿色产业中将引来巨大的投融资潜力，需要大量的绿债发行。绿色债券具融资优势 中国房企须急起直追尽 管 中 国 整 体 融 资 环 境 维 持 收 紧，但房企的融资规模截至目前仍保持高位。对于大部分融资主体而言，发行绿色债券要比发行普通债券利率更低。作为国际上一般的惯例，至少95的绿色债券募集资金应与绿色资产或项目挂钩。根据气候债券倡议组织和中央国债登记结算公司于2019年2月联合发布的 中国绿色债券市场，2018年符合国际绿色债券定义的中国发行额达到2103亿人民币（312亿美元），包括中国发行人在境内和境外市场共发行的2089亿人民币，以及14亿人民币的绿色熊猫债，整体占全球发行量的18%，使中国连续第二年成为继美国之后全球第二大的绿债发行国。这一数字与2017年的1578亿人民币（235亿美元）相比，增长了33%。若 纳 入 那 些 仅 符 合 中 国 国 内 定 义 的 债券，2018年的贴标绿色债券总发行量达到2826亿人民币（428亿美元），同比增长12。尽管如此，这一数字较人行预计十三五期间每年所需的2万亿人民币资金目标仍有差距。近76%的绿色债券在中国境内银行间债券市场上发行，商业银行和金融机构是主要参与者；而上市企业和非上市企业所发行的绿色债券以及绿色ABS（Asset-backedSecurities,ABS）多在上海证券交易所和深圳证券交易所市场发行。另外，共14家发行人通过离岸绿色债券筹集了总计95亿美元的资金，占发行总额的23%，其中香港证券交易所是中国离岸绿色债券的最大上市地点。近期著名地产商/基金发行的首批绿色债券发行商发行日期发行规模 年期票面利率交易所属地领展房地产投资信托基金2016年7月5亿美元10年期2.875%中国香港当代置业2016年10月3.5亿美元3年期6.875%新加坡龙湖地产2017年16亿元人民币5年期4.400%中国内地14.4亿元人民币7年期4.670%10亿元人民币7年期4.750%太古地产2018年1月5亿美元10年期3.500%中国香港朗诗绿色集团2018年4月1.5亿美元3年期9.625%新加坡恒隆地产2018年7月10亿元人民币3年期5.000%中国内地新世界中国2018年12月3.1亿美元5年期4.750%中国内地领展房地产投资信托基金*2019年3月40亿港元5年期1.600%中国香港1 Ehlers,T.及 Packer F.(2017)绿色债券融资及认证“Green bond finance and certification”，载于BIS 季报，2017 年 9 月，89-104 页。以传统公司债为例，房企的融资成本平均为5.5%-7.5%；海外发债融资成本也明显上涨，还要叠加汇率的波动，Wind资讯数据显示，截至2019年上半年中国房企海外债的票面利率均值已达到 8.8%。相反，近几年中国开发商在境内所发行绿债的平均票面利率约在4.5%左右，相比国内其他传统融资渠道即显优势。此外，根据中央结算公司的分析，在国内市场上贴标绿色债券的超额认购率亦高于普通债券，反映了其市场需求。中国内地发行绿色债券的预计用途及资金（2016年-2020年）资料来源：人行绿色金融专责小组构建中国绿色金融体系环保清洁能源清洁交通运输能源效益中国绿色产业每年2万亿人民币的资金需求8,000亿元5,000亿元5,000亿元2,000亿元公共投资私人投资2016-2020年*这是领展首次发行绿色可转换债券，亦是全球房地产行业及中国香港上市企业的首次发行。其固定年息率为1.6%，是五年来亚洲房托债券之中 最低。债券可于条款细则所载的情况下以初步转换价转换为领展新基金单位。有研究表明，绿色债券相对传统债券，两者的平均收益率差距可达18个基点，风 险 越 高 的 发 行 商 的 收 益 率 价 差 就 越大1。这便促使部分房企转向关注绿色地产的发展前景，以发行绿债作为开拓低成本融资的重要渠道之一。中国市场贴标绿色债券的超额认购情况资料来源：中央结算公司绿色债券普通债券超额认购倍数均值3.162.523.012.00中位数资料来源：气候债券组织、中央国债登记结算有限责任公司中国绿色债券市场深交所1%银行间市场,上交所,15%银行间市场 60%上交所15%*按发行金额,绿色熊猫债1%在岸76%在岸离岸23%离岸在中国香港发行的中国内地离岸绿色债券8%中国香港绿色债券发行在其他市场发行的中国内地离岸绿色债券15%绿色熊猫债1%在岸、离岸和绿色熊猫债发行占比仲量联行绿色金融与地产白皮书|激发绿色潜力，发掘价值回报9 8 仲量联行绿色金融与地产白皮书|激发绿色潜力，发掘价值回报资料来源：气候债券倡议组织香港绿色债券市场报告尽管如此，过去三年中国房企的绿债发行金额只占到整体发行规模约5%。例如，以2018年（符合中国定义）贴标绿色债券的发行情况来看，也仅有新世界中国以及恒隆地产两家，发行金额只占整体1%左右。我们认为，目前中国房企绿债发行量不高的原因主要有两点：绿色债券要求发行人将绝大部分的募集资金用于绿色资产或项目，若要用于补充运营资金在使用上有限制，无法像普通公司债一般灵活支配。目前绿色资产支持证券化产品绿色资产支持证券化产品或绿色ABS是绿色债券的重要组成部分，近年无论从发行量或发行规模上均保持了良好的发展势头。自兴业银行于2016年首次推出绿色ABS产品以来，截至2018年中国累计有30只绿色ABS发行，发行总额达315亿人民币（47亿美元）。其中2018年发行17只，相等于138亿人民币（21亿美元）等值的绿色ABS，而2017年有10只。目前，市场上发行了涵盖房地产产业链各个环节的资产证券化产品，以产业链至于绿色房地产投资信托基金（RealEstate Investment Trusts,REITs），目前只有海外成熟市场（如美国、英国、新加坡筹备中）有绿色房托产品的发行。由于国内市场目前没有对REITs的相关法规和税收政策达成一致意见，因此与成熟市场发行的公募REITs标准不同，所发行的产品皆为类REITs，即偏向固定收益投资逻辑，和CMBS的融资模式十分相似。而国际市场上的REITs主要是国内的绿色认证项目尽管逐年递增但存量不足，加上新建绿色建筑认证对项目的质量要求高，有能力符合申请发行绿色债券的房企为数不多；政策上仅对绿色债券的审批打开便利之门而没有实际的发行津贴。尽管发行利率上有优势，但由于涉及额外的成本，包括第三方专业机构评级的费用成本、以及获得认证后项目后期的运维成本等，在对成本把控缺乏信心的情况下使得大部分房企裹足不前。上的潜在现金流为基础资产。这些基础资产包括商业房地产抵押贷款（CMBS）、住宅抵押贷款（RMBS)、购房尾款、保理应收账款债权、物业费收入等。以市场上额度占比最高的CMBS为例，其操作形式主要是将单个或多个商业物业的抵押贷款组合包装构建底层资产，通过结构化设计，以证券形式向投资者发行，而主要偿付来源为其底层物业资产的租金收益。2017年11月，中国境内首单经独立第三方认证的CMBS“嘉实资本中节能绿色建筑资产支持专项计划”在深圳证券交易所成功发行。该计划的底层资产即为中国节能环保集团旗下公司持有的成都国际科技节能大厦，位于成都市天府新城CBD核心区域内，是一栋节能技术高端化、智能化的甲级办公楼。项目发行团队通过引入第三方绿色认证，提升了该专项计划的公信力，进一步降低融资成本。一种股权类投资工具，由投资者直接持有或入股房地产公司。根据Wind的数据，截至2019年5月，中国市场发行的类REITs 共 48 单，发行总额约934亿元人民币，底层资产主要是商业地产、办公楼、酒店和公寓等，并且多围绕一线、新一线城市进行布局。事实上，REITs通过将不动产资产或权益转化为流动性较强的公开上市结构化金融产品，将有利于盘活长租公寓、仓储物流、基础建设等存量经营性不动产，促进房地产业从“重资产”向“轻资产”的运营转型，同时符合“去库存”、“去杠杆”的宏观政策要求。未来，随着绿色地产项目的增加，拥有绿色认证及稳定现金流的物业资产或可借助绿色类REITs的发行进一步拓宽资产证券化融资渠道。此外，若从绿色债券的募集资金投向来看，按气候债券组织的分类方案划分，在中国内地资金投放最多的是低碳交通领域，占2018年发行总额的33%，而建筑部门只有9%的占比，再次说明房企发行规模偏低。若对比中国香港市场，建筑领域是最大的资金投向，占37%。领展和太古地产紧随港铁，并列私营部门最大发行人，两者均已发行基准规模5亿美元的交易。2017年11月，中国境内首单 经 独 立 第 三 方 认 证 的CMBS“嘉实资本中节能绿色建筑资产支持专项计划”在深圳证券交易所成功发行。该计划的底层资产即为中国节能环保集团旗下公司持有的成都国际科技节能大厦，位于成都市天府新城CBD核心区域内，是一栋节能技术高端化、智能化的甲级写字楼。项目发行团队通过引入第三方绿色认证，提升了该专项计划的公信力，进一步降低融资成本。项目名称嘉实资本中节能绿色建筑资产支持专项计划发行人嘉实资本发行日期2017年11月2日底层资产成都国际科技节能大厦建筑面积总计7.5万平方米信用评级AAA发行规模8.2亿元人民币年期12票面利率5.2%绿色认证LEED金级认证；中国绿色标准二星认证绿色债券成都国际科技节能大厦可见，中国内地房企在发行绿色债券方面仍存在很大的发展空间，并且为推进十三五期间中国的绿色发展目标更需要急起直追。参照海外绿色债券的发行，由于与国际标准接轨、产品种类丰富（如气候债券、社会债券、社会影响力债券等等）、负责任投资（PRI）机构投资者众多，因此发行优势更加明显。若中国要加大发行力度，除了现有的政策指引，政府相关部门亦可考虑通过减税或津贴等多重激励机制增强房企发行绿色债券的吸引力。以香港市场为例，为帮助发行商进一步降低整体融资成本，香港政府于2018年推出的津贴计划要求发行人为债券进行独立评估，期间所产生的评估成本可获得高达100%的津贴（相当于港币80万）。此安排将有效促使发行人将资金用于节能减排相关的项目，并促使独立评估方后续可以跟踪、审查和认证。实际上，香港市场一直是内地发行商与国际投资者对接的门户市场，同时也是中国离岸绿色债券的最大上市地点。根据气候债券倡议组织首次发布的有关香港绿色债券市场的报告，香港在2018年安排和发行的绿色债券总额达到110亿美元，相比2017年的30亿美元增长237%。其中，这一数字总量的83%（约90亿美元）由大量内地及海外机构发行。随着中国国债和政策性银行债券自2019年4月起分阶段被纳入市值54万亿美元的彭博巴克莱全球综合指数，加上国际投资者可经港交所债券通下的“北向通”渠道进入中国银行间债券市场，相信将迅速引导更多国际资本经香港投向中国绿色债券市场，房企应适时把握机遇。按气候债券组织定义划分的绿色债券募集资金投向水12%废弃物8%土地使用7%工业1%适应气候变化3%能源28%建筑9%低碳交通33%21%5%低碳交通 12%能源14%建筑37%水21%废弃物 5%土地使用 3%工业1%适应气候变化8%“在中国内地，只有9%的募集资金投向低碳建筑部门”“在中国香港，37%的募集资金投向低碳建筑，是占比最大的部门”中国首单独立第三方绿色认证的CMBS仲量联行绿色金融与地产白皮书|激发绿色潜力，发掘价值回报11 10 仲量联行绿色金融与地产白皮书|激发绿色潜力，发掘价值回报绿色信贷/可持续发展表现挂钩贷款自中国银行业监督管理委员会在2012年印发绿色信贷指引（“指引”）以来，中国便逐步建立了全世界最大的绿色信贷市场。作为中国绿色信贷体系的核心，指引要求银行业金融机构对国家重点调控的限制类以及有重大环境和社会风险的行业制定专门的授信指引，同时至少每两年开展一次绿色信贷的全面评估工作，并向银行业监管机构报送自我评估 报告。在这过程中，商业银行不断优化绿色信贷工作机制和流程，将节能环保等作为信贷审批的重要前提和核心指标，以合理引导信贷投向。根据银保监会披露的数据，截至2017年6月，绿色信贷已从2013年的 5.2万亿上升至8.22万亿人民币，但其中支持建筑节能与绿色建筑约为1,348亿人民币，仅占约1.6%。要完成绿色建筑增量目标，所需的资金贷款庞大，目前国内银行等金融机构面对绿绿色金融为房企打开融资新思路，尽管增长势头强劲，但从建筑部门的发行规模或资金投向占比来看，目前仍在起步阶段。下一步，我们认为需要为房地产投资者挖掘更多财务上的诱因，并探讨增加绿色和可持续特征能否为增值型物业投资的成功增加可能性因为只有看到实质性的回报，才能带来可持续的发展，加速绿色金融与绿色建筑的融合。肩负企业社会责任同时，发掘绿色建筑投资价值绿色金融经常被视为加速绿色建筑发展的催化剂，主要由于绿色投资目前看来仍偏向市场化，以财务回报为主要驱动力。仲量联行为进一步分析绿色建筑的投资回报，将从几个层面进行分析包括投资者调研、租金与成交溢价研究及内部回报率IRR分析，以期将绿色可持续发展理念转化为看得见的投资价值。市场投资者对绿色建筑的投资意愿或预期如何？绿色建筑在租金和市场成交方面是否存在溢价？如何才能收获“绿色 超额回报”？投资者对于绿色建筑的投资回报预期与现时市场上可实际达到的投资回报有无落差？仲量联行联合GRESB探讨绿色建筑投资风向“全球房地产可持续性指标”（GlobalReal Estate Sustainability Benchmark,GRESB）是一个以投资者为导向，致力于评估收集全球房地产的ESG绩效的机构，旗下会员超过250家。作为一套建立于2009年的动态标准体系，GRESB为不动产投资者们提供了监控与管理其投资项目ESG表现的实用信息与工具，以应对一线商业决策中日趋重要的可持续发展问题。2019年GRESB房地产评估遍及全球1005家房地产企业和投资基金，覆盖资产数超过100,000个，总计资产管理规模达到4万亿美元。GRESB评估指标涵盖七色环保建筑的贷款审批标准仍有待各方积极协商。其中一种解决思路，可参照海外成熟市场发行的创新贷款产品，像是与可持续发展表现挂钩贷款（Sustainability-linkedLoan），将企业的ESG表现与利率下调优惠挂钩，促进绿色资产和项目贷款的持续跟踪和风险管控。举例来说，作为香港及中国内地唯一获纳入道琼斯可持续发展世界指数的发展商，太古地产于2019年7月宣布该公司首笔与可持续发展表现挂钩贷款，与东方汇理银行达成协议，将一笔于2017年订立的港币5亿五年期循环贷款转为与可持续发展表现挂钩贷款，其利率将因应公司的环境、社会及管治表现调整。在此贷款框架下，东方汇理银行将基于以下标准每年下调 利率：太古地产继续获纳入道琼斯可持续发展世界指数 太古地产香港物业组合达至每年度减低能源耗用强度目标此笔贷款参照国际认可的与可持续发展表现挂钩贷款原则（SustainabilityLinked Loan Principles，SLLP）框架所订立。贷款所得资金将投资于支持实践太古地产2030可持续发展策略订立的目标，如采用先进的节能技术，以及支持发展中的绿色建筑。此前，会德丰也于2019年4月份宣布香港首个与可持续发展表现挂钩的贷款；新加坡的凯德集团则与星展银行（DBS）合作，于2018年10月首推亚洲房地产第一单、也是规模最大的贷款（3亿新币的五年期循环贷款）；最新加入的还有新加坡的城市发展（CDL），于2019年9月获星展银行提供与可持续发展表现挂钩贷款（2.5亿新币的三年期循环贷款）。个关键的ESG维度包括企业管制和公司政策、环境绩效指标和绿色建筑认证等等。在亚洲，许多房地产开发商及投资基金正将眼光投向绿色地产，及其在提升租金、缩减成本方面的优势。为了全面解析绿色地产投资图景、驱动因素及投资回报预期，仲量联行特联合GRESB于2019年7月至8月期间，向超过60家来自房地产开发商、地产投资基金、独立资深投资者等约110位人士（主要为仲量联行客户群体）发起调查研究，通过在线问卷调查和访谈形式进行并得到63份有效回复，回复率近60%。参照GRESB评估模式和近年来投资者的关注点，问卷题目主要涉及三大层面，分别为1）绿色资产的投资决策要素；2）投资于绿色资产的驱动因素；以及 3）绿色资产的投资回报预期。本次调研结果经分析、整合、去识别化和匿名化后刊载于此报告。仲量联行绿色金融与地产白皮书|激发绿色潜力，发掘价值回报13 12 仲量联行绿色金融与地产白皮书|激发绿色潜力，发掘价值回报绿色资产的投资决策要素：绝大部分的受访者认为拥有绿色建筑认证与评级是目前考虑投资绿色资产的先决因素，即便在3年后仍是首选，说明绿色认证有着不可或缺的标签作用，预计能为投资者进入绿色投资领域提供更多的信心。拥有绿色改造的升级潜力为次要考量因素，说明受访者基本看好绿色建筑的发展潜力，与目前市场主流的增值型投资策略相符。拥有具体的能效标准和评估成效也相对重要，并对3年后的投资决策有较大的影响。估计随着更多有关高科技及节能减排数据的即时量化与分析，投资者较有信心能更准确地评估和实时监测物业的表现来进行投资决策。这也表示亚洲投资者开始更关注全面的绿色管理模式，GRESB指标受到更多投资者的了解与认同。“绿色建筑认证是不可或缺的投资标签”33.33%85.71%50.79%42.86%23.81%14.29%23.81%3.71%拥有GRESB指标与评分拥有绿色改造的升级潜力拥有减排、节能、废物处理等评估成效拥有减排、节能、废物处理等具体目标（底层）资产拥有对应气候变化的能力（底层）资产拥有良好的供应链管理政策其他拥有绿色认证与评级LEED,WELL,中国绿色三星评级、香港绿建环评等本题有效填写人次 63“调研对象覆盖房地产开发商与投资基金”私募基金本题有效填写人次 6322.22%上市地产公司/房地产投资信托基金20.63%独立投资者/业主9.52%其他（请说明）9.52%地产开发商38.1%Q1 请选择贵公司所属的类别Q2 目前，影响您的绿色资产/基金投资决策的要素38.1%82.54%58.73%57.14%36.51%17.46%28.57%1.59%拥有GRESB指标与评分拥有绿色改造的升级潜力拥有减排、节能、废物处理等评估成效拥有减排、节能、废物处理等具体目标（底层）资产拥有对应气候变化的能力（底层）资产拥有良好的供应链管理政策其他拥有绿色认证与评级LEED,WELL,中国绿色三星评级、香港绿建环评等本题有效填写人次?63Q3 未来3年里，可能影响您的绿色资产/基金投资决策的要素仲量联行绿色金融与地产白皮书|激发绿色潜力，发掘价值回报15 14 仲量联行绿色金融与地产白皮书|激发绿色潜力，发掘价值回报投资于绿色资产的驱动因素：对比非绿色传统资产，财务回报依旧是是绿色投资的主要驱动力，说明绿色理念的执行需要符合市场化的经济效益，企业对其财务表现的考量仍占较大权重，但也侧面反映了只要绿色地产项目与其他投资项目的长线收益相若，投资者是可以优先考虑绿色项目的。受访者亦相对关注未来可能为监管低碳建筑标准而出台的合规要求，以及尽可能符合企业社会责任或负责任投资框架中的指引。这表明投资者对可持续发展的意识增强，同时在选择绿色资产方面相当谨慎，相信会避开某些以环保为名而不惜“飘绿”的资产。受访者基本认同绿色资产在投资市场的流动性较强。细分来看，相对于开发商和上市房企，这一点更受投资基金关注，这与他们短期持有并实现退出的投资策略相符。本题有效填写人次 63企业社会责任/负责任投资指引财务回报(租金/出售潜力)增加资产流动性减少环境负面影响(能源、碳、水、废物)提升应对地震、气候变化的能力应对(未来)建筑物规范合规要求其他7.388.377.027.115.897.484.14绿色资产的投资回报预期：有一半的受访者认为持有绿色资产的时间会较长，平均持有期为9.7年，比目前大部分基金的持有期长4-6年。由于资产管理者对绿色项目的升级改造有一定的成本投入，绿色资产本身的可持续性也体现出较低的折旧率，因此估计投资者持有意愿更强，也使得自然绿色资产对抗市场波动周期的能力也较强。大约85%的受访者认为绿色资产有更好的升值潜力，当中较多认为会有6%-10%的升值。剩余的受访者对其升值潜力有负面印象，可能原因除了自身经验外，相信是市场暂时还没有足够的案例支持。接近70%的受访者认为绿色资产在内部回报率(IRR)的表现会较非绿色资产好，其中超过一半预期增加在5%以内，这表明大部分投资人会对绿色资产有明显偏好或优先关注。但部分投资者可能认为需要预留一定的风险溢价，因此对绿色资产IRR的预期更高，有大约20%的受访者预期值在610%。现金流增加是最直接提高IRR的方式，大部分受访者都认为绿色资产能通过 节省运营成本带来额外的现金流。本题有效填写人次 63是，持有期会较短，年数是，持有期会较长，年数无异4.76%47.62%47.62%本题有效填写人次 63本题有效填写人次 634.76%3.17%0%0%1.59%6.35%20.63%38.1%14.29%4.76%4.76%1.59%“有一半的受访者倾向于更长时间持有绿色资产”“绝大部分投资者认为绿色资产有升值潜力”“财务回报驱动的绿色投资更为显著”Q4 对比投资非绿色资产，当您选择投资绿色资产时，主要考虑哪些因素？（请按重要性为下列因素打分，1分为最不重要，10分为最重要）仲量联行绿色金融与地产白皮书|激发绿色潜力，发掘价值回报17 16 仲量联行绿色金融与地产白皮书|激发绿色潜力，发掘价值回报Q6在其他条件同等的情况下，对比非绿色资产，您认为绿色资产在升值潜力方面有无不同？Q5 对比非绿色资产，投资绿色资产在资产持有期方面有无不同？本题有效填写人次 63现金流增加(租金增加/营运成本减少)应对(未来)建筑物规范合规要求资产流动性较高资产抗市场波动能力较强资产应对地震、气候变化能力较强其他4.253.082.832.711.540.1然而，当问及投资者在近5年内是否进行过有关绿色资产的升级改造，近75%的受访者表示没有，而其余有相关经验的受访者主要来自上市地产公司和房地产信托基金，占到40%。为何只有25%的受访者曾在过去五年为资产进行改造？我们认为很大可能的原因在于市场对如何把项目落实到位没有很好的把握，因此欠缺行动力。换句话说，即便认同绿色资产的好处及成本效益，但知易行难，尤其对如何把控改造成本、优化运营方式，达到能效目标等缺乏信心。改造后的资产在资本市场上的流动性和升值潜力是否能大大提升，或者比起传统资产是否占到明显的优势，也因为没有足够的市场案例支持和能够量化的数据而存在较多的不确定性。由此不难理解为何市场上暂时还未出现大规模的绿色改造浪潮，而大部分的发展商也宁愿投资在新建的绿色建筑，以避免不必要的风险。总结来说，从本次问卷结果可以看出，绿色资产带着比非绿色传统资产更好的现金流表现、抗市场波动能力和未来风险的特征而受到大部分投资者的认可，在市场上具备一定的投资前景。下一步，为了加大投资者信心、鼓励更多存量市场中的绿色升级改造，有必要尝试量化绿色资产所能带来的实质性投资回报，以更好地彰显其价值。绿色资产可带来更好的投资回报从绿色资产的投资价值发掘“绿色超额回报”从投资角度出发，提升楼宇本身在商业层面的价值是推动绿色建筑长期发展的核心因素。不同的金融产品都会参照底层资