仲量联行-2019Q1大中华区物业摘要：投资保持活跃租赁市场分化-2019.5-64页.pdf

大中华区物业摘要二零一九年第一季度投资保持活跃，租赁市场分化4专题文章04经济和政策动态06粤港澳大湾区房地产市场发展潜力预判07上海甲级办公楼租金表现加剧分化08科技引领办公新需求09武汉-中国的新兴科技增长极28零售物业28北京29上海30广州31成都32深圳33天津34青岛35重庆36沈阳37武汉38西安39杭州12办公楼12北京13上海14广州15成都16深圳17天津18青岛19重庆20沈阳21香港22武汉23西安24杭州25台北42住宅42北京43上海44广州45成都46深圳47天津48青岛49重庆50沈阳51香港52武汉53澳门54西安58工业地产56北京57上海58广州62酒店60北京61上海62香港2019年第一季度中国GDP同比增长6.4，与2018年第四季度增速持平。固定资产投资在一季度有所回暖，同比增长6.3%。分产业来看，第三产业投资增速高于总体，同比增长7.5%。第二产业投资增速下滑，但高新技术制造业仍保持高速增长，制造业结构持续升级。今年一季度外贸进出口总值比去年同期增长3.7%，增速放缓。中美贸易摩擦给进出口增速带来一定压力，但“一带一路”沿线国家进出口好于整体的增速。“一带一路”沿线国家与中国贸易进出口总值达2万亿元，同比增长7.8%，占中国一季度进出口总值的28.6%，成为拉动我国外贸发展的新动力。虽然一季度整体经济运行水平企稳，但全球经济下行及贸易摩擦所带来的不确定性依然存在。展望未来，货币政策将松紧适度，同时更加注重对实体经济的扶持，如近期出台的降低中小银行的存款准备金率来扶持实体经济，解决中小微企业融资难等问题。财政政策的重点仍将放在为企业“减税降费”等方面。在今年3月发布的两会政府工作报告中已明确指出政府将实施更大规模的减税以及明显降低企业社保缴费负担来促进民营企业发展，计划全年减轻企业税收和社保缴费负担近2万亿元。同时，贸易摩擦并不会影响中国在金融服务业等行业的进一步对外开放的进程。多项政策工具的运用将从多个方面保障中国经济在2019年相对平稳运行。此致敬礼姚耀中国区研究部总监编者按4 专题经济和政策动态平方米，略少于新增供应总量（68.4万平方米）。经济不确定性使得租户的租赁选择更为谨慎，TMT类初创及独角兽企业的继续扩张仍有力支撑市场。相比一线城市，中国主要二线城市在2019年的第一个季度面临着较大的供求压力。仲量联行跟踪的16个主要二线城市本季度新增供应超过70万平方米，净吸纳总量为31.1万平方米，部分城市面临明显的租赁压力。但是在TMT企业的驱动下，武汉、成都和杭州等城市具备了增长动能。本季度，由于租户决策更为谨慎，四个一线城市均录得租金小幅下滑。其中北京租金下降幅度最小，环比为-0.2%，基本与上季度持平。深圳则录得租金环比下降0.5%。在上海，受新入市项目以及新兴非中央商务区竞争力逐渐提升的影响，租金环比小幅下降0.9%。而广州租金环比下降1%。受新增供应承压影响，在仲量联行跟踪的16个1.5线及二线城市中，大部分城市本季度租金基本保持小幅下降趋势。优质零售物业市场：2019年第一季度，一线城市品牌调整度较2019年第一季度中国GDP同比增长6.4，与2018年第四季度增速持平。固定资产投资在一季度有所回暖，同比增长6.3%。分产业来看，第三产业投资增速高于总体，同比增长7.5%。第二产业投资增速下滑，但高新技术制造业仍保持高速增长，制造业结构持续升级。今年一季度外贸进出口总值比去年同期增长3.7%，增速放缓。中美贸易摩擦给进出口增速带来一定压力，但“一带一路”沿线国家进出口好于整体的增速。“一带一路”沿线国家与中国贸易进出口总值达2万亿元，同比增长7.8%，占中国一季度进出口总值的28.6%，成为拉动我国外贸发展的新动力。虽然一季度整体经济运行水平企稳，但全球经济下行及贸易摩擦所带来的不确定性依然存在。展望未来，货币政策将松紧适度，同时更加注重对实体经济的扶持，如近期出台的降低中小银行的存款准备金率来扶持实体经济，解决中小微企业融资难等问题。财政政策的重点仍将放在为企业“减税降费”等方面。在今年3月发布的两会政府工作报告中已明确指出政府将实施更大规模的减税以及明显降低企业社保缴费负担来促进民营企业发展，计划全年减轻企业税收和社保缴费负担近2万亿元。同时，贸易摩擦并不会影响中国在金融服务业等行业的进一步对外开放的进程。多项政策工具的运用将从多个方面保障中国经济在2019年相对平稳运行。为活跃且集中。其中，美妆市场上升势头强劲，在北上广均有新增门店，如上海K11购物艺术中心引入Chanel美妆概念店，国内化妆品集合店妍丽及屈臣氏旗下的ColorlabbyWatsons加速布局北京市场，而YSL、Burberry Beauty和Nars则在广州天环分别加设全球旗舰店和广州首店。科技应用不断赋能线下门店迭代转型，推动零售商加快扩张步伐，完善O2O布局。线上健身软件Keep在北京和上海开设多家线下门店Keepland，助力一线城市不断升温的健身经济。食谱软件“下厨房”首家线下实体店已在北京开幕。此外，在餐饮业态方面，零售物业业主为提高项目品质，偏向于选择能够增加项目差异化并吸引对标客流的品牌，一季度，国际休闲餐饮品牌Shake Shack、Tim Hortons、Grom等相继在上海开设中国首店，SeesawCoffee和麦隆咖啡则在北京积极布点。二线城市中，“网红品牌”热度不减，为多个热门城市带来新增消费触点。如德基广场将迎来日本精品咖啡店%Arabica和日本知名甜品LeTao的南京首店，而奈雪的茶则在武汉和成都分别开设主题旗舰礼物店，激发线上线下流量转换。国际时尚潮甲级办公楼市场：2019年一季度，受经济大环境影响，全国办公楼需求增速有所放缓。在一线城市，租户决策更为谨慎，对于成本价格也更为敏感。但是部分城市新兴商务区在本季度表现强劲，备受寻求节约成本及扩张机会的租户青睐。科技类企业继续在全国多个城市加大扩张步伐。武汉科技公司不再局限于光谷地区，其租赁需求已经延伸至汉口沿江商务区。北京IT行业仍是办公楼市场需求的主要来源，京东以及阿里巴巴等企业也在寻求购置现有项目或开发新项目等手段满足日益增长的办公需求。金融企业在本季度持续为市场带来活力。国有金融机构及企业仍在北京继续扩张，使得金融街等金融产业聚集地可租面积不断减少。部分城市随着人口老龄化及投资意识的提升，保险行业市场规模不断扩大，因此，保险公司的升级及扩租需求也有所释放。中国主要城市办公楼市场持续企稳。其中，四个一线城市的净吸纳总量为43.4万流品牌持续加码主要二线城市优质零售物业，如Lululemon在西安大悦城和厦门万象城布局西北首店和福建首店，英国潮牌Superdry重庆首店登陆万象城。此外，线上线下加速融合持续为二线城市消费者带来新奇的消费体验。网易考拉旗舰店本季度于杭州湖滨银泰in77开业。唯品会线下店首进天津、沈阳、绵阳、常州及海口，力求在5月完成其布店100家的计划。同时，新零售生鲜超市延续了去年的强劲扩张态势，持续在二线城市成网运营。京东旗下品牌7Fresh在西安城北及二环商圈新增两店，同时首进成都市场。社区生鲜超市苏宁小店近期在青岛展店迅速。在仲量联行本季度跟踪观察的全国15个大中型城市中，一线城市仅有19.4万平方米的新项目入市，其中上海仅两个新项目总计达13.9万平方米入市，创自2017年二季度以来的单季新低;深圳平安金融中心商场全面开业，而北京和广州本季度均无新项目入市。二线城市的新增供应量约为83.8万平方米，西南、华东、华南表现突出，其中重庆和苏州为本季度新增供应量最高的城市。与一线城市本季度出现的供应低谷相比，二线城市的供应市场仍然较为活跃并呈现多元化，既有市区一站式购物中心，也有市郊“小而美”的社区商业。代表项目包括位于成都中心城区的伊藤广场，满租开业的社区商业青岛泰山99邻里中心，和重庆的中迪广场欧洲城时尚中心等。空置率方面，一线城市空置率分化明显。其中北京本季度空置率降至历史低位，主要由于表现优异的项目租出分散的小型空置面积，而表现欠佳的项目则需要以灵活的租金策略以助力去化较大的面积。上海与广州由于不少商场进入调整期，本季度空置率环比略微上浮。二线城市中，多数城市空置率表现出不同程度的下降。具体来看，成都、西安、南京、杭州得益于国际品牌及新零售租户活跃的市场需求，空置率均有较为明显的环比下降；重庆和沈阳则继续承受来自多个优质大体量未来项目的压力，空置率持续小幅上扬。租金方面，一线城市租金同比温和上涨。面对中美贸易摩擦带来的不确定性以及整体经济发展速度的放缓，经验丰富的业主仍然能够通过优化业态配比并不断引入差异化品牌带动租金的上涨。而二线城市里，市场活跃度较高的杭州、成都、西安等地的租金同比涨幅较为突出。这些城市图表1：甲级办公楼租金，2019年第一季度增长值（环比）数据来源：仲量联行2008至2018年净吸纳量、新增供应和空置率均为全年数据。2019年净吸纳量、新增供应和空置率为一季度值。数据来源：仲量联行*大连、无锡、宁波每半年更新一次-3%-4%-5%-2%-1%0%1%2%3%北京上海深圳广州杭州青岛南京大连*武汉无锡*西安天津苏州成都宁波*沈阳重庆图表3：二十城市大众住宅市场季度成交额Note:1)4个一线城市包括北京，上海，广州和深圳。16个二线城市包括长沙，成都，重庆，大连，杭州，南京，宁波，青岛，沈阳，苏州，天津，武汉，无锡，厦门，西安以及郑州;2)重庆大众市场成交量包含所有商品房，重庆政府并未分开计算商品住宅部分数据来源：中国房地产指数系统02,0001,0003,0004,0006,0005,0007,0008,0009,000成交面积（万 平方米）4个一线城市16个二线城市20个城市季度平均成交量1Q083Q081Q093Q091Q103Q101Q113Q111Q123Q121Q133Q131Q143Q141Q153Q151Q163Q161Q173Q171Q183Q182,233 3,271 4,149 4,284 6,868 5,177 4,642 2,877 4,800 5,473 5,017 3,880 1Q19受到消费升级的带动，持续吸引国内外优质品牌进驻，有力地推动了租金的提升。而大连和武汉的一些业主希望通过灵活的租金条款政策更快去化空置面积，导致两地租金同比均出现下滑。住宅市场:2019年一季度，货币政策的适度放松、融资环境边际改善，以及行政调控的适度松动，使得部分城市的一手住宅的销售市场在年后出现局部的“小阳春”。但仲量联行跟踪的20个重点一、二线城市数据显示，一季度整体住宅成交量较上季度回落29.6%，较去年同期回落11.4%。在高端住宅市场，一季度仲量联行跟踪的19个重点一、二线城市成交量环比下跌3.7%，同比下降12.8%。这表明虽然楼市出现局部回暖，但住宅市场总体而言仍然处于调整期。价格方面，一季度一、二线城市整体住宅销售价格趋于稳定；三线城市价格虽然短期涨幅小幅扩大，但不太可能扭转全年价格涨幅回落的大趋势。土地市场方面，一季度的货币适度放松以及部分利好政策释放使得开发商预期有所改善，其购地热情显著提升。从土地溢价率来看，2018年下半年去杠杆进入深水区加上住宅销售放缓，开发商拿地极为谨慎，土地平均溢价率跌至过去七年来的低点。然而今年一季度以来，受多重政策利好影响，土地市场开始触底小幅回暖。其中，重点二线城市的土地市场回暖较快。虽然开发商整体预期仍较为谨慎，但态度已比去年下半年更为乐观。展望未来，预计2019年整体宏观经济仍面临较大挑战。未来在“一城一策”调控导向下，不同城市的房地产市场表现还将继续分化。热点一二线城市在政策边际松动的背景下，成交量有望企稳；但对于住宅销售和土地市场升温过快的个别城市，政策可能有所收紧以稳定预期；而三四线城市在经历过去两年的快速增长后，又面临棚改红利消退，需求大规模释放不具可持续性，预计未来成交量将继续回落。图表2：20城市优质零售物业供求指标5 专题平方米净吸纳量新增供应空置率百分比0%3%6%9%12%15%010,0008,0006,0004,0002,00012,00014,00016,00018,0000809101115121314161718192Emerging Industries香港广州深圳二线城市国际金融中心、航空枢纽、贸易和物流中心行政和商业中心、交通枢纽现代制造业群创新和科技中心GBA生物制药智能制造人工智能信息技术新兴行业2019年2月18日，国务院正式印发了粤港澳大湾区发展规划纲要。这对粤港澳大湾区在今后一个时期内的发展具有里程碑式的意义，对推进区域合作发展和加速产业升级具有重要作用。办公楼市场迎来发展新机遇大湾区未来的发展重点，将从过去的制造业向服务业升级转变。下列推动因素将为写字楼市场注入新的发展机会：1.外资加大大湾区的投资活动。2.国家加大金融行业的创新和对外开放力度，此举将有利香港、广州和深圳的服务业发展。3.深圳作为科技创新之都，将引领大湾区制造业升级和新经济发展。4.跨境资本流动及新经济发展将影响香港办公楼市场格局。中资金融机构将加速在香港设点开展其国际业务，中环成为办公选址首选。住宅市场需求上升随着内地和港澳间工作流动性的频繁增加，大湾区内住宅租赁市场需求也将会增加。预计在各大办公楼聚集区以及交通枢纽节点板块有望出现需求的持续增长。内地和港澳居民工作流动性的提升也有望刺激住宅开发项目的需求。小结粤港澳大湾区的发展是一项万众瞩目的国家级战略，旨在将此区域打造成世界级的一流经济和文化中心。在这片热土上，房地产开发商、企业、投资者以及其他个人需顺势而为、积极变革，充分利用这一重大发展机遇。注：*粤港澳大湾区包括香港，澳门和九个内地城市（广州，深圳，珠海，佛山，中山，东莞，惠州，江门和肇庆）。粤港澳大湾区地图粤港澳大湾区发展概念广州佛山珠海肇庆中山澳门江门香港深圳东莞惠州GUANGXIPROVINCE资料来源：仲量联行,MapIT资料来源：仲量联行零售地产市场蓬勃在兴1.基建的高速发展将进一步提高大湾区居民在湾区内休闲娱乐的消费频率和消费水平。这将为传统商圈创造积极的溢出效应，并带来更多对大湾区内新兴零售商圈的投资机会。2.内地零售品牌继续实施全球化策略，通过香港这一国际门户，打入国际市场，特别是东南亚市场。内地品牌已经成为香港重要新增零售需求。物流地产腾飞在即二线城市的非保税仓储发展前景乐观，这主要是基于较低的成本以及强劲的基建设施所带来的物流配送效率的提升。这些城市（包括东莞、佛山、惠州和中山）都具有强大的消费市场，同时也是制造业基地。今后随着投资市场透明度增加，以及高标准仓库数量的增长，预计投资需求将大幅增加。关于作者曾丽，华南区研究部总监粤港澳大湾区房地产市场发展潜力预判6 专题关于作者丁婷，华东区研究部副经理近年来，上海甲级办公楼的租金表现差异日益显著。通过比较单栋楼宇的租金增长率与其所在细分市场的平均租金增长率之间的差异，我们发现上海办公楼市场的租金分化日益加剧。上面两幅图显示了2016年和2018年上海甲级办公楼的租金分化表现。图中每个立柱的高度代表了该办公楼租金涨幅与细分市场平均租金涨幅的差距，红色立柱表示该物业的租金涨幅大于所在细分市场的平均涨幅，而灰色立柱则表示该物业的租金涨幅低于细分市场平均。2016年，非中央商务区各细分市场尚处于早期阶段，中央商务区已经出现了租金表现分化的迹象。在中央商务区市场，若干项目面临非中央商务区化的挑战而降低了租金预期，而其他项目依旧收获丰厚的租金溢价。然而，由于所处同一细分市场的项上海甲级办公楼租金表现加剧分化目享有相似的交通网络和零售配套设施，细分市场内的租金涨幅的分化表现依然非常有限。2018年，随着市场的日益成熟，中央商务区的租金涨幅差异远大于2016年。大量新增供应以及非中央商务区化的趋势对中央商务区内的早期项目带来了巨大的压力，而维护良好和新建成的优质甲级办公楼则依然保持着两位数的租金增长率。在过去的两年中，上海办公楼市场新增供应量达357万平方米，其中三分之二位于非中央商务区。非中央商务区的高质量供应以及便捷性的改善吸引了租户从中央商务区早期项目迁出。另一方面，部分中央商务区的优质项目表现则优于市场。南京西路板块的顶级办公楼依然吸引寻求升级机会的优质企业从附近的老旧办公楼中搬迁而来；尽管陆家嘴面临空置压力，板块内若干表现优异的项目依旧保持着高入住率和高租金水平。在非中央商务区，由于部分细分市场里办公楼存量已初具规模，租金表现分化也日益显著。部分地铁上盖项目可以轻松获得较高的租金涨幅，而另一些项目则面临竞争压力，需要通过降低租金来获得高质量租户。同一细分市场中不同项目的租金表现差异增大表明了租赁环境日益复杂。展望未来，市场挑战与机遇并存，我们预计租金表现将继续分化。170万平方米新增供应即将入市、市场前景仍不明朗，若干业主已经调整了他们的预期。然而，我们依然能看到稳健的经济增长支撑着上海办公楼市场。金融开放政策的加速、科创板的推出以及第二届进博会的举办都将为相关行业带来更多机遇，进而转化为办公需求。在2019年快速变化的大环境中，我们建议业主更加积极主动抓住机会，从而在挑战中脱颖而出。7 专题关于作者黄璐，华东区研究部董事周亦潘，华东区研究部分析师一定程度上受到去杠杆政策和一些当前宏观经济不确定性因素的影响，中国甲级办公楼市场的租赁需求在今年年初有所减弱。然而，我们观察到来自科技企业的办公楼租赁需求持续稳定增长。得益于最新的支持性政策，科技企业将进一步发展成为未来办公楼租赁需求的重要驱动力。此外，来自于传统行业的公司因设立或扩张科技相关部门而新增的办公需求也正逐渐增多。政策推动科技行业增长2019年“两会”期间科创板规则的颁布是国家支持科技公司发展的又一利好因素。科创板是专门为高科技和战略性新兴领域而设立的融资平台，公司类型包括新一代IT、先进设备、新材料和新能源、生物医药等。与传统的基于审批制的A股市场相比，基于注册制的科创板具有更快的IPO流程、更高的市场效率和更好的透明度。截至4月中旬，上海证券交易所已经接受了77家公司的申请。丰富融资渠道将刺激科技及相关行业的发展，从而推动办公楼租赁需求的增长。科技公司的办公需求布局全国当一级城市持续迎来科技公司对总部设立和前台办公需求的同时，二线城市也受到了来自科技公司尤其是独角兽企业的关注。除杭州这样的科技城市外，科技巨头们正积极地在武汉、成都等地寻找建立后台办公室的机会。相比于一线城市，二线科技引领办公新需求城市的人才与办公空间的成本更低。举例来看，美团在成都建立了一个6,800平方米的新呼叫中心，联想则在武汉扩建了6,120平方米的大数据中心。传统行业科技化带来新增办公需求除了科技公司成长带来的新增办公需求外，我们还看到越来越多传统公司因为科技人员的增加而扩张办公空间。一些传统公司正在结合人工智能以提高他们的业务绩效。零售商正在建立线上平台以促进销售；专业服务公司正在大力投资技术，以便为客户提供更优质的服务；金融公司也在积极投资人工智能以提高盈利。举例来看，在上海，国有企业中化集团扩租了一个整层，以建立其新的在线销售平台部门。在北京，中国建设银行为其科技金融类子公司新租赁了5,500平方米办公空间。在中国，科技行业的成长将继续受益于利好政策，布局全国各主要城市，并且正在同时影响着传统行业。中国科技行业的增长将持续刺激中国办公楼市场的需求。19%19%10%52%主要二线城市科技新媒体金融专业服务其它25%27%16%32%一线城市来源:仲量联行研究部注:一线城市包括北京，上海，广州，深圳主要二线城市包括杭州，武汉，成都等图：2018年中国主要城市甲级办公市场需求来源8 专题近年来，越来越多的国内大型科技公司在武汉设立华中地区总部、分公司以及研发中心。受此影响，科技企业的办公楼租赁需求随之释放。科技企业的办公楼租赁需求显著增长从甲级办公楼的租赁成交情况看，2015年，科技公司租赁成交面积占当年总租赁成交面积的11%；到了2018年，该数字增长至20%，接近翻倍。主要原因在于光谷作为国家自主创新示范区，在财税、创新武汉-中国的新兴科技增长极来源：仲量联行图：2018年中国主要城市甲级办公楼市场需求来源创业、发展战略新兴产业等方面出台了多项配套政策，尤其是伴随光谷地区甲级办公楼入市，科技企业的租赁需求得以集中体现。独角兽引领科技企业的租赁需求不同于传统制造业青睐租金更便宜的工业园，一些新兴科技公司开始注重公司形象展示而进驻甲级办公楼。科技公司中，独角兽是重要的驱动力，可以观察到近年来字节跳动在武汉的甲级和乙级办公楼中扩张；武汉本土独角兽斗鱼，在光谷甲级办公楼租赁四层。此外，部分国内大型科技公司加速布局武汉，包括小米、科大讯飞、联想大数据等。为什么选择武汉第一，中国经济正在转型升级、培育新动能，这或将催生大量的科技企业租赁需求。而武汉不断加大科技企业的发展力度，给予政策倾斜，且相比一线城市，武汉的办公楼租金更有吸引力，利于科技企业来汉落子。第二，科技企业对人才需求强烈，在二线城市中，武汉教育和人才资源十分丰富坐拥84所普通高校，包含两所全国排名前十的综合性大学，在校大学生近100万人。此外，为了留住人才，武汉市政府放宽了人才落户门槛并鼓励优秀校友回汉投资创造工作机会。第三，优秀的连通性为来汉扩张的公司和外来人口提供了极大的便利，2小时飞行圈覆盖绝大部分省会城市，高铁和动车更可以直达大部分地区，武汉离家并不远。尽管国内经济下行压力仍存，尽管国内经济下行压力仍存，但我们认为未来科技企业有望继续布局武汉，为办公楼市场带来新的活力。仲量联行，保留所有权利。59%7%11%23%2015年甲级办公楼租赁成交数据基于租赁面积18%10%20%52%2018年甲级办公楼租赁成交金融专业服务科技其他关于作者徐伟龙，华中区研究部副经理9 专题10 专题办公楼12 办公楼租值指数资本值指数指数0204080100120601601404Q144Q154Q164Q174Q184Q19北京价格指数箭头表示12个月展望基数:2014年第4季度=100该价格指数仅指中央商务区的价格指数资料来源:仲量联行硬性指标2014至2018年，净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2019年的落成量为第一季度值，净吸纳量、空置率、未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率0%3%6%9%12%15%02004006008001,000141516171819F每平方米每月 基于建筑面积398元租金平稳租金周期3.1%租金同比增长率备注：北京办公楼市场是指北京甲级办公楼市场。市场整体需求略有回升，但IT公司扩张势头有所放缓。第一季度市场需求略有回升，但租户承租能力与前几个季度相比已有明显下降。因此，总体需求未能满足房东的预期，导致去库存的步伐放缓。在有利政策的支持下，IT行业本季度继续扩张，但步伐较前几个季度更为保守。由于经济形式担忧的加剧，部分租户削减了租金预算，从2018年底开始暂时搁置扩张计划。本季度无新增办公项目入市。本季度没有新办公楼项目完工，缓解了业主在经济放缓的情况下，承受的去化速度放缓带来的压力。由于基础设施项目仍未完工，位于丽泽区域的长城金融中心本季度推迟入市。整体空置率在2019年第一季度末稳定在4.7。本季度IT行业需求在中关村保持强劲，推动该子市场空置率进一步下降至0.8，已接近历史最低水平（0.5%）。各子市场的租金均保持稳定。由于租户在当前经济环境下租金预算较低，业主更倾向于等待预算更高或品质更佳的租户;他们更愿意留住高承租能力的优质租户，而不是快速的填补空置面积，因此本季度租金相对稳定，仅录得环比下降0.2%。内资IT巨头本季度也相对活跃:京东收购了位于中关村的项目，并计划将该项目改造为创新研发部门的办公场所。据传，字节跳动也计划在该区域进行类似收购。低空置率和高租金的办公楼市场导致一些快速扩张的公司为了满足他们的需求，从而购买整栋办公楼。CBD核心区在本季度面临进一步推迟入市的风险。据传，由于基础设施完工时间的不断推迟，CBD核心区面临着进一步延迟入市的风险。但个别业主正在努力寻求项目层面的解决方案，以应对悬而未决的延期，以争取在2019年如期入场。预计2019年，TMT企业将继续成为甲级办公楼租赁需求的主要来源。但随着越来越多的租户降低租金预算，乙级办公楼市场可能会对TMT企业更具吸引力，尤其是在可租赁面积相对较充足的情况下。“在经济前景不明朗的情况下，IT企业本季度仍然保持活跃，但表现更为保守。”米阳，北京及华北区研究部代理负责人13 办公楼上海价格指数箭头指示未来12个月展望基数:2014年第4季度=100该价格指数仅指上海中心城区的价格指数资料来源：仲量联行硬性指标2014至2018年，吸纳量、落成量、空置率是年底值。2019年的落成量、净吸纳量、空置率是一季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行80901001101201301404Q144Q154Q164Q174Q184Q19租值指数资本值指数指数总建筑面积 千平方米净吸纳量落成量未来供应空置率百分比5%0%15%25%35%45%55%015020050100250300350400450500550600700650141516171819F每平方米每天 净租金，基于建筑面积10.4元跌幅加快租金周期1.0%租金同比增长率备注：上海办公楼市场指上海甲级办公楼市场，包括浦东及浦西中央商务区以及非中央商务区。传统中央商务区租赁放缓，新兴板块需求保持强劲。2019年第一季度，经济增速放缓导致租户对成本价格更为敏感，中央商务区的需求有所减弱。浦东中央商务区，受到新兴板块竞争力逐渐提升的影响，净吸纳量下降。浦西中央商务区需求平稳，专业服务业公司和零售商表现活跃。非中央商务区市场需求保持强劲，第一季度净吸纳量达134,757平方米。新兴商务区诸如前滩和徐汇滨江备受青睐，医疗业、科技新媒体、及制造业在这些板块内寻找节约成本及扩张的机会。两个新项目为市场增加228,000平方米供应量。古北SOHO竣工，浦西中央商务区空置率环比上升0.7个百分点至10.1%。由于若干租户迁至非中央商务区以节约成本，或搬入自持项目，浦东中央商务区空置率环比上升0.8个百分点至12.9%。在非中央商务区，虹桥汇竣工带来171,000平方米的新增供应；尽管新增供应量较大，强劲的市场需求使空置率保持在23.3%。楼宇层面的租金表现分化加剧。第一季度需求放缓致使租金小幅下跌。浦东中央商务区租金环比下降1.4%，浦西中央商务区环比下降0.5%。愈发激烈的竞争不仅使板块间的租金分化加剧，同板块内各办公楼间的租金差异也日益加大。利用目前国内融资环境依然紧张的窗口，外资正在积极寻求机会增加对中国的投资配比。非中央商务区净吸纳量仍将超过中央商务区。2019年浦东中央商务区不会出现新增供应，但现有项目的可租赁面积以及非中央商务区板块的竞争带来的租赁压力可能会使业主在租金方面有所让步。浦西中央商务区不同项目间日益激烈的竞争预计会进一步加剧其资产表现分化。2019年非中央商务区新增供应将达130万平方米。尽管新增供应量增加，租金预计将保持平稳，科技新媒体公司的扩张需求，以及中央商务区内有大面积办公要求的租户为节约成本的外迁需求依然强劲。“新兴中央商务区的表现优于市场。”姚耀，中国区研究部总监14 办公楼价格指数箭头指示未来12个月展望基数:2014年第4季度=100该价格指数仅指珠江新城的价格指数资料来源：仲量联行硬性指标2014至2018年，吸纳量、落成量、空置率是年底值。2019年的落成量、净吸纳量、空置率是一季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数80901001101201301404Q144Q154Q164Q174Q184Q19总建筑面积 千平方米净吸纳量落成量未来供应空置率百分比0%15%5%25%35%45%55%0100150502002503503004004508008509009507007505005506006501000141516171819F每平方米每月毛租金基于建筑面积*205元跌幅放缓租金周期5.5%租金同比增长率*广州备注：广州写字楼是指广州甲级办公楼市场*珠江新城甲级办公楼租金办公需求持续低迷。经济前景不明朗的情况下，大部分行业租户的扩张与搬迁意愿不强，这使甲级办公楼租金出现下行压力。部分办公楼物业仍出现P2P借贷、商贸服务、生物科技和游戏开发类租户撤出的情况，这与相关行业租户加大控制租赁成本有关。受传统节假日与企业对未来盈利能力持保守态度的影响，整体而言，租户对大部分甲级办公楼的问询次数较少。不过，仍有一些科技企业与保险公司在本季度签约，且租金水平相对较低、新增供应充足的琶洲商务区仍受到租客们的青睐。新增供应量上升，但对空置率影响不大。一季度，位于珠江新城的广发证券大厦和位于琶洲商务区的广报中心相继落成。新项目的建成为广州甲级办公楼市场增加了近17.5万平方米的优质存量。租赁型新项目竣工时已接近满租，但由于自用新项目部分空置和已有项目需求下降，广州全市甲级办公楼空置率小幅上升至7.2%。业主对租金持观望态度，大宗投资成交上升。许多上季度已降租的大厦业主对租金策略保持观望态度，但个别优质甲级办公楼的业主仍愿意小幅下调租金来吸引租客。珠江新城持续上季度的轻微下跌态势，而天河北出现自2017年四季度以来的首次下跌；全市整体净租金环比下跌0.2%，跌幅较上季度收窄0.8个百分点。受央行信贷宽松的影响，大型开发商的资金压力有所缓解，办公楼售价回稳。同时，粤港澳大湾区发展规划纲要的发布提振了投资者对华南物业市场的信心，潜在投资需求明显提升。本季度广州甲级办公楼录得大宗成交上升和资本值小幅回升。市场有望保持平稳。在宽松信贷政策的支持下，随着国家“减税降费”政策的落实，以及粤港澳大湾区建设对区域经济带动效应的逐步显现，未来宏观经济环境有望持续改善。受此影响，盈利预期向好的租户有动力进一步扩张，这对市场供求平衡起支撑作用，助力租金回稳。未来12个月预计会有约一百万平方米的办公空间投入使用，大部分位于新兴区域，例如琶洲。不过位于成熟区域的办公项目预租进展不错。因此在需求稳中向好，实际可租空间有限的情况下，预计核心商务区的空置率不会出现明显变化。“粤港澳大湾区发展规划纲要的发布提振了投资者对华南物业市场的信心。”曾丽，仲量联行华南区研究部总监15 办公楼价格指数箭头指示未来12个月展望基数:2014年第4季度=100价格指数指全市总体的价格指数资料来源：仲量联行硬性指标2014至2018年，吸纳量、落成量、空置率是年底值。2019年的净吸纳量、空置率、未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数80901101001201301404Q144Q154Q164Q174Q184Q19总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率0%5%15%25%35%45%55%050100150250300200350400450500141516171819F每平方米每月 基于建筑面积94元涨幅加快租金周期2.5%租金同比增长率成都备注：成都办公楼市场是指成都甲级办公楼市场灵活办公企业在二级租赁市场的差异化表现使其一级租赁市场需求承压。成都经济保持活力，本季市场继续录得多宗大面积成交，其中代表性案例包括平安金融服务选址SAC租赁约1.8万平方米。甲级办公楼净吸纳量录得10.3万平方米，处于一季度同期历史高位，其中租赁去化面积5.6万平方米，自用去化面积约4.7万平方米。第一季度灵活办公企业热度不减。季内，MFG租赁蓝润置地广场约1.6万平方米。灵活办公作为二级租赁市场的供应端，部分运营商的出租率现阶段低于预期，进而面临较大的去化压力。加上成都办公楼租金在2018年显著增长，一二级市场价差空间进一步收缩。预计2019年灵活办公企业扩张速度与去年同期相比将有所放缓。城市办公继续向南，市场空置率小幅上升。本季，成都甲级办公楼市场新增供应录得天府新区的蓝润置地广场和中交国际中心，新增办公面积约13.3万平方米。2018年开始，天府新区板块陆续迎来优质办公楼交付，2019年更多项目的落成将推动成都办公楼市场进一步向南扩张。受新增供应影响，市场平均空置率环比小幅上涨0.2个百分点，至季末报20.0%。市场租金继续录得小幅上涨。在需求支撑下，2018年成都办公楼租金开始逐步回升至其物业品质应反映的水平，而这一趋势在2019年将继续显现，办公租金长期被低估的状况有望改善。截至第一季度成都甲级办公楼市场净有效租金录得94.2元/平方米/月，同口径环比微涨0.1%。尽管第一季度市场成交保持活跃，但受宏观经济影响，租赁问询量较2018年同期仍有所降低。部分业主对市场活力持保守态度，预计未来租金涨幅将低于预期。随成都“中优”战略推进，核心商务区将再次面临价值提升机遇期。展望2019全年，未来供应仍处低位，重点项目包括传统核心区域的丰德成达中心、领地中心西塔及高新南区的中海国际中心D座等。成都“吸引力”将持续驱动办公楼需求，进而带动市场空置率进一步回落。虽然高新南区与天府新区快速崛起对传统CBD造成冲击，但核心商务区的区位价值仍不可小觑。近期越来越多的开发商开始聚焦核心地段老旧楼宇，通过购置或整栋租赁的方式获取物业经营权，进行升级改造，让地段价值在硬件升级与统一运营的加持下得以显著提升。因此，核心城区办公楼的城市更新价值在租赁市场和大宗交易市场未来将逐步显现。2019年，市场有望录得多宗老旧楼宇改造升级的发展案例。“新入市项目推动办公格局向南，城市更新拉升核心区价值。”朱建辉，华西区研究部负责人16 办公楼价格指数箭头指示未来12个月展望基数:2014年第4季度=100价格指数指全市总体的价格指数资料来源：仲量联行硬性指标2014至2018年，吸纳量、落成量、空置率是年底值。2019年的净吸纳量、落成量和空置率为第一季度值，未来供应是2019年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数80901201101001301404Q144Q154Q164Q174Q184Q19总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率0%20%10%50%40%30%60%03006009001,5001,2001,8002,1001819F17141516每平方米每月 基于建筑面积(净租金)*274元跌幅放缓租金周期-4.5%租金同比增长率*深圳备注：深圳办公楼市场指深圳甲级办公楼市场。*福田区甲级办公楼租金经济趋于稳定，助力需求回稳。本季度深圳甲级办公楼需求平稳，整体市场信心较上季明显改善，市场问询增加。由于信贷市场的放松，银行业和金融业受惠，该行业在第一季度租赁活动尤为活跃；另外，专业服务和科技企业需求也不俗。随着深圳国际化进程的推进，大湾区政策及金融改革都充分发挥着积极作用。尤其是深圳作为大湾区其中的重要城市之一，吸引了更多的来自国际市场的关注，如波士顿咨询就在本季度进行了积极的扩张，首次进驻深圳。全市空置率小幅上扬。本季度迎来四个甲级办公楼项目竣工，为市场新增约28万平方米供应。其中两个新竣工项目位于南山区，且个别项目入市时伴有较大空置率，进一步增加了南山区的供应压力。本季度全市整体空置率环比上升1.3个百分点至16.0%，因为本季度新竣工项目仍处于去化阶段，新入市项目较低的出租率使得全市空置率上升。宽松的信贷市场促进资本值平稳。由于空置率压力增大，福田区业主主动降价，且降价幅度较大，以吸引更多租户，从而降低空置率。此外，其他区域租金也分别有不同程度的下跌，全市甲级办公楼租金较上季度环比下跌2.4个百分点。由于国内市场放宽了信贷供给政策及资本流动性较之前相对轻松，再加上大湾区规划出台振奋了市场信心。本季度录得一笔历史成交价格最高的大宗办公楼成交，由中国人寿收购了华侨城总部大楼。供应高峰将推高空置率，租金有下行压力。粤港澳大湾区发展规划纲要的发布，将刺激市场总体需求上升，市场前景依然向好。另一方面，信贷市场的放松将有助于进一步提升企业信心，支持租赁和销售市场复苏。短期内