中资地产债市1月回顾及展望：期限利差反转美元融资开门红Q1末投资时点-20210205-克而瑞证券-23页 (2).pdf

敬请阅读末页的重要说明 证券证券研究报告研究报告|债券月报债券月报 2021 年年 02 月月 05 日日 房地产房地产 期限利差反转，美元融资开门红期限利差反转，美元融资开门红，Q1末末投资时点投资时点 中资地产债市中资地产债市1月月回顾及展望回顾及展望 分析师分析师 孙杨孙杨 执业证号：BOI804 852-25105555 联系人联系人 陈雨桦陈雨桦 852-25105555 相关报告相关报告 1、楼市调控收紧，指数年初仍处低位，表现不佳：克而瑞内房股领先指数 1 月监测2020-02-02 2、“B”评级房企系列之美元债二级投资机会：二级市场表现监测2020-01-29 3、美元资金优配权益，关注债券个券套利机会：资产配置跟踪 1 月2020-01-28 核心观点核心观点 克而瑞中国克而瑞中国地产债券领先指数短期调整。地产债券领先指数短期调整。截至 2021 年 1 月末，克而瑞中国地产债券领先指数达 124.0，短期调整；指数的买价到期收益率为 6.97%，加权票息6.89%，麦考瑞久期 3.19 年，OAS 利差 658.4BP，当前共涉及 42 家发行人（母公司），205 只成分债券，发行金额达达 1007.9 亿美元亿美元，市值达，市值达 1023.8 亿美元。亿美元。境内期限利差反转境内期限利差反转，上月报告上月报告中已预警中已预警风险风险。二级市场交易放量后收缩，市场择二级市场交易放量后收缩，市场择券偏保守，券偏保守，信用利差见顶，信用利差见顶，上行的上行的 CPI 预期推动预期推动境外境外长端长端利率走高利率走高、关注中美利、关注中美利差回落幅度与速度；年内美国或退出宽松环境，关注基础利率对房企差回落幅度与速度；年内美国或退出宽松环境，关注基础利率对房企美元融资成美元融资成本的影响本的影响。（1）1 月末国开债收益率下行后迅速调整，1Y、5Y、10Y 国开债 YTM分别较 12 月末变动 29.3BP、14.0BP 和 5.6BP 至 2.85%、3.40%和 3.59%。（2）1 月国开债期限利差反转下行，1 月末，10Y-1Y 利差下行 23.7BP 至低位的73.9BP。（3）1 月地产债信用利差见顶，AA 级与 AAA 级地产债信用利差较 12月末上行 12.6BP，达 333.3BP。美元融资开门红，多主体票息下降美元融资开门红，多主体票息下降；发行金额与预期一致，；发行金额与预期一致，判断判断美元债一级市场美元债一级市场Q1、年中、年中、Q4 为为良好投资时点良好投资时点。（1）前五十总体发债集中度下降，前五十美元加权票息下降、人民币总体上升。（2）1 月，彭博月，彭博口径口径美元债发行美元债发行 119.4 亿亿 USD，同比同比-36.4%，环比，环比 317.9%，金额与我们在上月的预期几乎一致，偿债覆盖倍数，金额与我们在上月的预期几乎一致，偿债覆盖倍数近于近于 1。（3）1 月，美元债多在 4%-7%；隆基泰和、上坤地产首次于境外市场公开融资，大发地产、当代置业、融创中国票息下行明显。（4）新发人民币债主体AA+级以上占比 85.8%，AA 级融资量上升明显。（5）2 月总体需偿债 606.8 亿人民币，后续高峰在年 3 月和 4 月，总额分别为 1670.4 亿 CNY 和 1403.2 亿CNY，Q3 亦有较高偿债压力。（6）1 月，Wind 口径中资房企净融资额为-113.6亿 CNY；彭博口径，美元债净融 355.8 亿 CNY，人民币债净融资-60.9 亿 CNY。1 月人民币债交易量收缩，逾四成美元债估值下行月人民币债交易量收缩，逾四成美元债估值下行；波动较大个券的相关公司较；波动较大个券的相关公司较为一致，可作套利选择为一致，可作套利选择。（1）1月现券交易金额1088.8亿人民币，环比下降25.9%，收缩至 11 月的水平。（2）1 月 41.0%的中资房企美元债估值下行；恒大个券收益率持续下行，华夏幸福、云南城投、泰禾集团、蓝光发展相关个券收益率上行。1 月境内外无违约，境外月境内外无违约，境外 11 家评级调整家评级调整。（1）1 月，申万房地产一级行业债券余额违约率 1.2%，较上月上升 0.1%。（2）新城发展评级上调，华夏幸福评级下调，佳源国际控股、华远地产、力高集团、荣盛发展、金地集团、路劲、德信中国等公司（及其相关公司）新增评级。风险提示：风险提示：政策风险，融资风险，信用风险，销售业绩未完成风险，数据风险（详见报告末页风险提示）债券月报债券月报|房地产房地产 敬请阅读末页的重要说明 2/23 内容目录内容目录 数据说明.4 克而瑞中国地产债券领先指数短期调整.5 境内期限利差反转、信用利差见顶，境外利率走高.7 美元融资开门红，多主体票息下降.9 Wind 口径 1 月中资房企人民币净融资额-113.6 亿.9 中资房企 1 月境外市场发行额季节性上升、同比下降，与预期一致.10 1 月中资房企发行人民币永续债 11 亿.12 新发人民币债主体 AA+级以上占比 85.8%.12 前五十总体发债集中度下降，前五十美元加权票息下降、人民币总体上升.14 1 月中资房企发行非供应链 ABS 77.9 亿.14 中资房企 2021 年 1 月偿债 606.8 亿，偿债高峰在 3、4 月及 Q3.15 彭博口径净融资额，美元债回正.15 当月新发中资地产美元债明细.16 1 月人民币债交易量收缩，逾四成美元债估值下行.18 1 月中资房企人民币债环比下降 25.9%.18 1 月逾四成美元地产债估值下行.18 1 月境内外无违约，境外 11 家评级调整.20 1 月申万房地产行业违约率 1.2%，境内无违约.20 1 月 11 家主体被境外机构调整评级（展望）.21 风险提示.22 图表目录 图 1：克而瑞中国地产债券领先指数短期调整.5 图 2：1 月国开债收益率下行后迅速调整.7 图 3：1 月国开债期限利差反转下行至 73.9BP.7 图 4：1 月末地产债信用利差为 333.3BP.7 图 5：期限利差 1 月末扩大至 101BP.8 图 6：30Y 美债隐含 CPI 在 1.93%.8 图 7：1 月中资房企净融资额-113.6 亿人民币.9 图 8：1 月地产公司债净融资额占比-13.4%.9 图 9：1 月，公司债、企业债的净融资额为负.9 图 10：彭博口径下，美元债、人民币债环比分别为 38.5%和 317.9%.10 图 11：2021 年美元债净融资在 157.7 亿元，Q1 末、年中、Q4 将出现良好投资时点.10 图 12：彭博口径下 1 月人民币发行同比高至 103.2%.11 rQnOoQyRqRoOpQsRoRtPrQ9PbP7NtRnNtRoPkPrRpNfQrRyQ7NsQoNwMtPrNNZsOpR 债券月报债券月报|房地产房地产 敬请阅读末页的重要说明 3/23 图 13：1 月票息分布.12 图 14：12 月票息分布.12 图 15：1 月中资房企发行人民币永续债 11 亿.12 图 16：1 月新发地产人民币债主体评级 AA+以上占 85.8%.13 图 17：1 月银行间市场债券发行金额为 288.5 亿元.13 图 18：1 月，无评级美元债发行金额占比 25.8%.13 图 19：1 月中资房企非供应链 ABS 发行 77.9 亿.14 图 20：2021 年 2 月需偿债 606.8 亿.15 图 21：2018 年以来彭博房地产行业净融资.15 图 22：地产行业债券余额违约率 1.2%.20 表 1：克而瑞中国地产债券领先指数编制方案.5 表 2：克而瑞中国地产债券领先指数 1 月末相对走势.5 表 3：克而瑞中国地产债券领先指数成分.6 表 4：2020 年及 2021 年 1 月发债集中度.14 表 5：2020 年及 2021 年 1 月加权票息.14 表 6：1 月新发中资房企美元债.16 表 7：1 月取消发行 6 只个券.17 表 8：中资房企人民币债现券交易金额环比下降 25.9%.18 表 9：1 月中资房企美元债估值下行前十.18 表 10：1 月中资房企美元债估值上行前十.19 表 11：1 月 11 家主体被境外机构调整评级（展望）.21 债券月报债券月报|房地产房地产 敬请阅读末页的重要说明 4/23 数据说明数据说明 本文在比较中资地产债境内与境外市场时，选用 Bloomberg 数据，行业为 BICS 分类下房地产行业，该行业涉及部分从事房地产服务的公司和从事房地产开发经营的城投公司。本文在单独分析中资地产债境内市场时，选用 Wind 数据，为与 Bloomberg 行业分类口径保持一致，选择申万房地产一级行业分类。本文以中资房企代称上述中资地产类公司。本文在转换货币时，选用美元兑人民币中间价当月均值。债券月报债券月报|房地产房地产 敬请阅读末页的重要说明 5/23 克而瑞中国地产债券领先指数短期调整克而瑞中国地产债券领先指数短期调整 表表 1：克而瑞中国地产债券领先指数编制方案克而瑞中国地产债券领先指数编制方案 指数属性指数属性 具体设置具体设置 最低发行规模 2 亿美元 最少剩余期限 至少一年（固定浮动利率债券在固定浮动收益率开始一年前移除）信用评级 标普 C 及穆迪 Ca 以上（不包含违约债券）每个发行人权重 不高于 10%指数起始日和基点 以 2018 年 12 月 31 日为基日，以 100 点为基点 发行人审阅 根据“中国房地产开发企业 500 强榜单”前 100 名做年度调整 重新调整(Rebalancing)每月（符合标准的新券纳入指数，期限小于 1 年的移除）当月收益计算(现金流再投资)每日平均一个月的境外美元存款利率，根据报告期末现金流量的实际预定付款日期计算得出 计算频率 每日 结算日期 每月结算：月末日；每日结算：当日结算，若每月最后工作日非月末日则在月末日结算 数据来源：富时罗素 克而瑞证券研究院 截至 2020 年 1 月 29 日，克而瑞中国地产债券领先指数达 124.0，较 1 个月前下行0.80%，短期调整。图图 1：克而瑞中国地产债券领先指数克而瑞中国地产债券领先指数短期短期调整调整 数据来源：Bloomberg 克而瑞证券研究院 表表 2：克而瑞中国地产债券领先指数：克而瑞中国地产债券领先指数 1 月末相对走势月末相对走势 1 个月个月 3 个月个月 5 个月个月 1 月末相对走势-0.80%3.07%1.59%数据来源：FTSE Russell，克而瑞证券研究院 注：同比增长数据选用月末数据计算，下文同。截至2020年2月1日，克而瑞中国地产债券领先指数的买价到期收益率为6.97%，加权票息 6.89%，麦考瑞久期 3.19 年，OAS 利差 658.4BP。1 月末，指数调仓后，共涉及 42 家发行人（母公司），205 只成分债券，发行金额达 1007.9 亿美元，市值达 1023.8 亿美元。1001021041061081101121141161181201221241261282019-012019-032019-052019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-12CRICCNPD Index 债券月报债券月报|房地产房地产 敬请阅读末页的重要说明 6/23 表表 3：克而瑞中国地产债券领先指数克而瑞中国地产债券领先指数成分成分 2020 中房网排名中房网排名 母公司名称母公司名称 债券数量债券数量 发行金额（亿美元）发行金额（亿美元）市值（亿美元）市值（亿美元）市值权重市值权重 1 中国恒大 13 111.4 102.4 10.0%30 佳兆业集团 11 80.6 81.3 8.0%5 中国海外发展 13 63.0 71.0 7.0%4 融创中国 11 65.6 68.2 6.7%39 禹洲集团 10 47.5 50.6 5.0%57 复星集团 7 44.8 46.8 4.6%3 万科 A 6 38.3 41.8 4.1%15 绿地控股 12 44.2 41.3 4.0%14 旭辉控股集团 9 37.0 39.5 3.9%2 碧桂园 7 38.1 39.2 3.8%23 雅居乐集团 8 35.0 36.8 3.6%29 远洋集团 6 32.2 33.6 3.3%35 时代中国控股 7 27.1 28.3 2.8%9 华润置地 4 24.9 27.1 2.7%7 龙湖集团 5 22.5 24.6 2.4%34 路劲 5 20.5 21.6 2.1%41 中骏集团控股 4 19.5 20.7 2.0%18 中国金茂 5 20.0 19.9 2.0%71 花样年控股 5 18.5 19.3 1.9%33 铁建地产 2 17.6 18.2 1.8%24 中国奥园 4 15.0 16.0 1.6%61 越秀地产 3 15.1 15.8 1.5%6 保利地产 3 14.7 15.7 1.5%38 宝龙地产 4 14.4 15.1 1.5%29 大连万达 3 13.7 14.0 1.4%8 新城发展 4 11.2 11.6 1.1%48 建业地产 4 10.7 10.9 1.1%26 绿城中国 3 9.8 10.2 1.0%21 融信中国 2 9.8 10.1 1.0%78 当代置业 4 9.3 9.6 0.9%13 阳光城 3 8.8 9.3 0.9%58 仁恒置地 2 7.3 7.8 0.8%12 华夏幸福 4 18.5 7.7 0.8%40 合景泰富集团 1 6.4 6.6 0.6%75 上海建工 1 5.9 6.0 0.6%16 中南建设 1 4.9 5.1 0.5%63 景瑞控股 2 4.9 4.9 0.5%16 金地集团 2 4.4 4.5 0.4%55 电建地产 1 2.9 3.0 0.3%28 蓝光发展 1 2.9 3.0 0.3%42 红星美凯龙 1 2.9 2.6 0.3%泰禾集团 2 6.1 2.2 0.2%数据来源：FTSE Russell，克而瑞证券研究院 债券月报债券月报|房地产房地产 敬请阅读末页的重要说明 7/23 境内境内期限利差反转期限利差反转、信用信用利差利差见顶，境外利率走高见顶，境外利率走高 1 月末国开债收益率月末国开债收益率下行后迅速调整下行后迅速调整。2020 年 1 月末，1Y、5Y 和 10Y 国开债到期收益率分别较 12 月末变动 29.3BP、14.0BP 和 5.6BP 至 2.8507%、3.4034%和3.5895%。图图 2：1 月国开债收益率月国开债收益率下行后迅速调整下行后迅速调整 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 1 月国开债期限利差月国开债期限利差反转下行反转下行。2020 年 1 月末，10 年期国开债到期收益率与 1 年国开债到期收益率利差较 12 月末下行 23.7BP 至近期低位的 73.9BP，上月期限利差上行 27.7BP。一致预期、交易热情的迅速上升极易引致行情的反转，我们于一致预期、交易热情的迅速上升极易引致行情的反转，我们于 1月初的报告中已作出提示。月初的报告中已作出提示。1 月地产债信用利差月地产债信用利差明显明显见顶见顶。2020 年 1 月，AA 级地产债与 AAA 级地产债信用利差较 12 月末上行 12.6BP，达 333.3BP，上月信用利差上行 84.8BP；二级市场二级市场交易放量后收缩，市场择券偏保守，交易放量后收缩，市场择券偏保守，1 月中达月中达 335.8BP 的最高值，的最高值，2 月初迅速回落。月初迅速回落。图图 3：1 月国开债期限利差月国开债期限利差反转下行反转下行至至 73.9BP 图图 4：1 月末地产债信用利差为月末地产债信用利差为 333.3BP 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 1.02.03.04.05.06.02016-022017-022018-022019-022020-02中债国开债到期收益率:1年（%，日）中债国开债到期收益率:5年（%，日）中债国开债到期收益率:10年（%，日）-500501001502002016-022017-022018-022019-022020-02中债国开债到期收益率:10年:-中债国开债到期收益率:1年(BP，日）-500501001502002503003504002016-022017-022018-022019-022020-02信用利差(中位数):产业债:房地产AA:-信用利差(中位数):产业债:房地产AAA 债券月报债券月报|房地产房地产 敬请阅读末页的重要说明 8/23 1 月，美债期限利差月，美债期限利差扩大至扩大至 101BP，因因 10Y 国债收益率快速上行。国债收益率快速上行。1Y 国债收益率仍在 0.10%；12 月，上述值分别为 83BP、0.93%、0.10%。美债蕴含的美债蕴含的长中端长中端通胀预期通胀预期持续上行持续上行，1 月末月末 30 年通胀预期在年通胀预期在 2.14%、10 年通胀年通胀预期在预期在 2.13%，而 12 月末则分别在 2.02%和 1.99%。图图 5：期限利差期限利差 1 月月末扩大至末扩大至 101BP 图图 6：30Y 美债隐含美债隐含 CPI 在在 1.93%数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 中美 10Y 国债利差当前仍在 200BP 以上，关注美元退出宽松环境带来的国债利率上行引致的利差收窄与外资流速减弱。-500501001502002503000.00.51.01.52.02.53.03.52016-02-012018-02-012020-02-01期限利差：10Y-1Y（BP，右）美国:国债收益率:1年美国:国债收益率:10年0.00.51.01.52.02.50.00.51.01.52.02.53.03.54.02016-022018-022020-02美国:国债收益率:30年CPI：10年（%，右）CPI：30年（%，右）债券月报债券月报|房地产房地产 敬请阅读末页的重要说明 9/23 美元融资开门红，多主体票息下降美元融资开门红，多主体票息下降 Wind 口径口径 1 月中资房企人民币净融资额月中资房企人民币净融资额-113.6 亿亿 2021 年年 1 月，中资房企月，中资房企净融资额净融资额为为-113.6 亿亿人民币。人民币。当月，地产公司债净融资额占比所有公司债的-13.4%。图图 7：1 月月中资房企净融资额中资房企净融资额-113.6 亿人民币亿人民币 图图 8：1 月地产公司债净融资额占比月地产公司债净融资额占比-13.4%数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 注：中资房企净融资额统计券种不含资产支持证券、可转债与项目收益票据，以及在地方股权交易中心上市的私募债。2021 年年 1 月，月，公司债、企业债公司债、企业债的的净融资额净融资额为为负负。图图 9：1 月，月，公司债、企业债的净融资额为负公司债、企业债的净融资额为负 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 74.4 210.5 762.4 283.9 287.5-66.9 141.3-32.5-45.9-179.4-92.7-393.7-113.6-600-400-200020040060080010002020-012020-042020-072020-102021-01净融资额(亿人民币）-90%-70%-50%-30%-10%10%30%50%-600-400-20002004006002020-012020-042020-072020-102021-01地产公司债净融资（亿元）地产债占比（%，右）-600-400-200020040060080010002020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-01短融中票定向工具企业债公司债可交债 债券月报债券月报|房地产房地产 敬请阅读末页的重要说明 10/23 中资房企中资房企 1 月月境外市场境外市场发行额季节性上升、同比下降发行额季节性上升、同比下降，与预期一致，与预期一致 2021 年年 1 月，彭博房地产行业下，中资房企美元债发行金额月，彭博房地产行业下，中资房企美元债发行金额 119.4 亿美元，同比亿美元，同比-36.4%，环比，环比 317.9%，金额与我们在上月的预期几乎一致，金额与我们在上月的预期几乎一致，偿债覆盖倍数近于，偿债覆盖倍数近于 1；人民币债发行金额 1292.3 亿人民币，同比 103.2%、环比 38.5%。图图 10：彭博口径下，彭博口径下，美元债、人民币债美元债、人民币债环环比分别为比分别为 38.5%和和 317.9%数据来源：Bloomberg 克而瑞证券研究院 本文根据上月逻辑，以存续金额在未来各月的到期分布替换发行金额在未来各月的到期分布进行计算，依据偿债覆盖倍数的季节性对特定月份的偿债覆盖倍数进行调整，假定未来发行/到期的偿债覆盖倍数走势平滑且趋近边界值，判断 2021 年中资房企美元债净融资在 157.7 亿元，其中 Q1 末、年中、Q4 将出现良好投资时点。图图 11：2021 年美元债净融资在年美元债净融资在 157.7 亿元，亿元，Q1 末、年中、末、年中、Q4 将出现良好投资时点将出现良好投资时点 数据来源：Bloomberg，克而瑞证券研究院 635.9 477.6 1377.9 1401.5 748.2 891.5 930.4 1198.7 850.7 1009.0 1051.8 933.3 1292.3 1215.1 288.3 390.5 6.1 88.1 401.1 597.1 427.7 246.4 351.9 357.9 185.0 773.1 020040060080010001200140016002020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-01中资房企人民币债发行金额（亿人民币）中资房企美元债发行金额（亿人民币）-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%02040608010012014021-0121-0221-0321-0421-0521-0621-0721-0821-0921-1021-1121-12USD预测USD（预计）累计同比 债券月报债券月报|房地产房地产 敬请阅读末页的重要说明 11/23 彭博口径下，2021 年 1 月，中资房企发行人民币债和美元债累计同比分别为-36.4%和 103.2%。境内受低基数影响同比上升境内受低基数影响同比上升；境外金额则为季节性上升。；境外金额则为季节性上升。图图 12：彭博口径下彭博口径下 1 月月人民币发行同比高至人民币发行同比高至 103.2%数据来源：Bloomberg 克而瑞证券研究院 1 月中资房企月中资房企人民币债期限在人民币债期限在 3Y、5Y 较多较多。本月，境内有首开股份（3.08%，10亿，0.74Y）、华润置地（3.3%，10 亿，3Y；）、万科（3.38%，19 亿，3Y；3.76%，20 亿，3Y；3.98%，11 亿，7Y）、广州越秀（3.5%，12 亿，5Y；3.87%，5 亿，7Y）、金融街（3.54%，9 亿，5Y）、华侨城（3.57%，15 亿，5Y；3.58%，20 亿，5Y）、保利地产（3.68%，16.3 亿，5Y；3.98%，9 亿，7Y）、中交投资（3.69%，10 亿，3Y）、金地集团（3.88%，15 亿，3Y）、信达地产（4.4%，5 亿，5Y）、龙湖（龙湖企业拓展，4.4%，10 亿，7Y）、华远（4.5%，15 亿，3Y）、远洋（远洋控股，4.6%，30 亿，3Y）、华发（华发股份，4.98%，9.6 亿，5Y）、光大嘉宝（5.3%，10 亿，3Y）、宝龙（宝龙实业，5.7%，4.4 亿，0.74Y）、融创（融创房地产，6.8%，15.8 亿，4Y）、阳光城（6.9%，10 亿，5Y；6.92%，5.8 亿，4Y）、绿地控股（7%，10 亿，3Y）、珠江投资（7.5%，9.7 亿，5Y）、鑫苑置业（8.35%，5 亿，5Y）等主体进行融资。1 月月，美元债美元债多在多在 4%-7%。国瑞置业（14.25%，3.23475 亿 USD，3Y）、鑫苑置业（14%，1.7 亿 USD，3Y）、上坤地产（12.75%，1.85 亿 USD，1Y）、佳源国际控股（12.5%，3 亿 USD，2.5Y）、Taichen Development Bvi Ltd（12.5%，1.65 亿，1Y；隆基泰和）、大发地产（9.95%，1.8 亿 USD，1Y）、当代置业（9.8%，3.21 亿USD，2.2Y）荣兴达发展(BVI)有限公司（8.95%，3 亿 USD，1Y）进行高息融资，其中隆基泰和其中隆基泰和、上坤地产、上坤地产首次于境外市场公开融资首次于境外市场公开融资，大发地产、当代置业，大发地产、当代置业、融创中、融创中国国票息下行明显票息下行明显；ZhenAn Glory Investment Ltd 为正荣地产新 SPV，发行票据5.35%、1 亿 USD、1Y。-47.0%-27.9%-9.1%-0.8%1.6%9.4%10.2%12.8%11.7%17.3%19.7%21.8%103.2%65.4%4.6%0.2%-35.3%-37.5%-33.8%-30.7%-23.1%-22.6%-21.1%-22.9%-23.6%-36.4%-50%-30%-10%10%30%50%70%90%110%130%150%2020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-01累计同比：中资房企人民币债发行金额（%）累计同比：中资房企美元债发行金额（%）债券月报债券月报|房地产房地产 敬请阅读末页的重要说明 12/23 图图 13：1 月票息分布月票息分布 图图 14：12 月票息分布月票息分布 数据来源：Bloomberg 克而瑞证券研究院 数据来源：Bloomberg 克而瑞证券研究院 注：票息分布区间左闭右开。1 月中资房企发行人民币永续债月中资房企发行人民币永续债 11 亿亿 1 月中资房企发行人民币永续债 11 亿。图图 15：1 月中资房企发行人民币永续债月中资房企发行人民币永续债 11 亿亿 数据来源：Bloomberg 克而瑞证券研究院 新发人民币债主体新发人民币债主体 AA+级以上占比级以上占比 85.8%1 月份中资房企新发人民币债中，主体评级 AAA 级债券共 482.9 亿人民币，AA+级债券共 119.6 亿人民币，两者合计占比达 85.8%；AA 级融资量上升明显级融资量上升明显。0.0 78.6 519.6 448.9 113.0 107.6 19.7 0.0 104.1 145.7 94.7 32.5 0.0 42.1 22.0 32.0 010203040506001002003004005006000%-2%4%-5%7%-8%10%-11%13%-14%人民币债发行金额（亿人民币，左轴）美元债发行金额（亿人民币，左轴）人民币债发行数目（右轴）美元债发行数目（右轴）26.8 54.8 286.0 324.5 94.3 51.6 79.2 49.1 9.8 36.5 13.1 15.0 01020304001002003004000%-2%4%-5%7%-8%10%-11%13%-14%人民币债发行金额（亿人民币，左轴）美元债发行金额（亿人民币，左轴）人民币债发行数目（右轴）美元债发行数目（右轴）30.0 45.0 58.7 117.8 40.0 13.0 37.0 31.0 50.0 22.0 40.0 24.0 11.0 35.0 20.8 13.6 0204060801001201402020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-01永续债人民币债发行金额（亿人民币）永续债美元债发行金额（亿人民币）债券月报债券月报|房地产房地产 敬请阅读末页的重要说明 13/23 图图 16：1 月新发地月新发地产人民币债主体评级产人民币债主体评级 AA+以上占以上占 85.8%数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 1 月短融与中票发行占比分别为 16.6%和 13.2%，公司债融资占比公司债融资占比上升上升至至 50.8%。图图 17：1 月银行间市场债券发行金额为月银行间市场债券发行金额为 288.5 亿元亿元 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 1 月，无评级美元债金额占比 25.8%。图图 18：1 月，月，无评级无评级美元债发行金额占比美元债发行金额占比 25.8%数据来源：Bloomberg 克而瑞证券研究院 482.9,68.8%119.6,17.0%99.9,14.2%AAAAA+AAAA-107.4,15.3%92.8,13.2%79.0,11.2%54.1,7.7%356.7,50.8%超短融短融中票定向工具私募债一般公司债一般企业债可交债30.8,25.8%17.9,15.0%34.7,29.1%36.0,30.1%无评级B级BB级BBB级 债券月报债券月报|房地产房地产 敬请阅读末页的重要说明 14/23 前五十总体发债集中度前五十总体发债集中度下降下降，前五十前五十美元加权票息下降、人民币美元加权票息下降、人民币总体总体上升上升 2021 年 1 月，前三十及前五十总体发债集中度下降、前十总体发债集中度提升；前五十美元加权票息下降、人民币总体上升。表表 4：2020 年及年及 2021 年年 1 月发债集中度月发债集中度 2020 2021 美元 人民币 合计 美元 人民币 合计 前十集中度 29.9%28.4%29.2%31.4%31.2%31.3%前三十集中度 58.2%58.1%58.2%54.6%54.4%54.5%前五十集中度 77.3%77.8%77.6%74.2%81.3%77.1%数据来源：Bloomberg 克而瑞证券研究院 表表 5：2020 年及年及 2021 年年 1 月加权票息月加权票息 2020 2021 美元 人民币 美元 人民币 1-10 加权票息 7.58%4.32%4.27%4.58%11-30 加权票息 7.43%4.51%5.88%4.61%31-50 加权票息 7.19%4.07%5.84%4.29%50 后加权票息 8.37%4.23%8.80%4.26%数据来源：Bloomberg 克而瑞证券研究院 1 月中资房企发行月中资房企发行非供应链非供应链 ABS 77.9 亿亿 2021 年年 1 月中资房企月中资房企非供应链非供应链 ABS 发行发行 77.9 亿亿。图图 19：1 月中资房企月中资房企非供应链非供应链 ABS 发行发行 77.9 亿亿 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 0501001502002502019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-01ABSABN 债券月报债券月报|房地产房地产 敬请阅读末页的重要说明 15/23 中资房企中资房企 2021 年年 1 月偿月偿债债 606.8 亿，亿，偿债高峰在偿债高峰在 3、4 月月及及 Q3 若仅考虑债券在过往的赎回、回售、转售，不考虑债券在未来一年内的新发、回售和提前还款，2 月需偿债 606.8 亿人民币，后续偿债高峰发生在 2021 年 3 月和 4月，偿还总额分别为 1670.4 亿人民币和 1403.2 亿人民币，Q3 亦有较高偿债压力。图图 20：2021 年年 2 月月需偿债需偿债 606.8 亿亿 数据来源：Bloomberg 克而瑞证券研究院 注：未到期债务采用 2021 年 1 月美元兑人民币平均汇率 6.4771 换算；选用彭博在 2 月 5 日的债券存续金额进行计算。彭博口径彭博口径净融资额，净融资额，美元债美元债回正回正 彭博口径下，彭博口径下，1 月中资房企月中资房企美元债净融资美元债净融资 355.8 亿亿人民币人民币，人民币债人民币债净融资额净融资额-60.9亿人民币亿人民币。前值分别为-113.4 亿人民币和-313.8 亿人民币。图图 21：2018 年以来彭博房地产行业净融资年以来彭博房地产行业净融资 数据来源：Bloomberg 克而瑞证券研究院 注：选用当月平均汇率换算。376.6 1405.6 1050.1 804.8 615.4 861.1 972.7 720.0 606.2 537.0 466.0 532.5 110.4 230.2 264.8 353.1 173.2 294.3 285.0 238.3 295.0 313.8 130.8 176.2 436.9 137.0 020040060080010001200140016002021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-02中资房企存续人民币债到期金额（亿人民币）房企存续美元债到期金额（亿美元）-1000-50005001000150020002018/012018/042018/072018/102019/012019/042019/072019/102020/012020/042020/072020/102021/01人民币债净融资额（亿人民币）美元债净融资（亿人民币）债券月报债券月报|房地产房地产 敬请阅读末页的重要说明 16/23 当月新发中资地产美元债明细当月新发中资地产美元债明细 表表 6：1 月新发中资房企美元债月新发中资房企美元债 CUSIP 名称名称 息票息票(%)发行日发行日 到期日到期日 发行金额发行金额（亿美元）（亿美元）彭博估值彭博估值（%）BN6410623 广州市方圆房地产发展有限公司 13.6 2021/1/27 2023/7/27 3.4 13.495 BN6678435 融创中国 5.95 2021/1/26 2024/4/26 6 5.902 BN6678500 融创中国 6.5 2021/1/26 2026/1/26 5 6.619 BN5831621 融信中国 7.1 2021/1/25 2025/1/25 3 7.616 BN5842404 新力控股集团 8.5 2021/1/25 2022/1/24 2.5 9.036 BN5855208 鑫苑置业有限公司 14 2021/1/25 2024/1/25 1.7 14.000 BN4783971 国瑞置业 14.25 2021/1/25 2024/1/25 3.23745 15.576 BN5301914 上坤地产 12.75 2021/1/22 2022/1/21 1.85 13.165 BN5564982 佳源国际控股 12.5 2021/1/21 2023/7/21 3 13.346 BN5566946 中国奥园 4.2 2021/1/21 2022/1/20 1.88 4.458 BN4783401 卓裕控股有限公司 2.8 2021/1/20 2026/1/20 6.5 2.532 BN4783419 卓裕控股有限公司 3.8 2021/1/20 2031/1/20 1.5 3.559 BN5329535 Taichen Development Bvi Ltd 12.5 2021/1/20 2022/1/19 1.65 1