中指-2019年上半年中国商铺租金指数研究报告-2019.7-35页.pdf

2019 年年上半年上半年中国中国商业地产商业地产租金指数研究报告租金指数研究报告 商铺租金指数运行分析/2 百街商铺租金指数变化/3 百 MALL 商铺租金指数变化/5 租金运行趋势研判/7 前言/1 重点城市商铺租金指数分析/9 北京/9 上海/14 深圳/19 成都/24 武汉/29 主要研究成员：莫天全 黄瑜 白彦军 周巍 杜咏咏 李璠璠 魏云静 姚卓 陈文静 程威 李雪娇 方肖 龙昊辰 曹晶晶 李云鹤 高梦琴 胡国华 付源 吴建钦 祝梓杰 辛芸娜 王新华 战雪 王雅涵 仵世友 张瑞 尹建英 葛海峰 赵丽一 高静 张曼 张志杰 吴珊 李建桥 陈茜 张丽丽 汪勇 黄秀青 李力 张化学 丁晓 樊鹏飞 赵玉国 温戴婉蘭 杨红侠 薛建行 薛琳 黄雪 钱慧群 王玲 袁彬彬 黄艳 王永斌 高院生 童晓玲 谢俊云 田文刚 李益峰 戴小红 方颃 刘莉芬 01 02 03 研究主持：中国指数研究院 中国房地产指数系统 1 随着消费升级和城市化进程的加快，人们在追求幸福美好生活的同时对高品质商业的需求更为迫切。作为消费升级的重要载体，现代商业的创新发展以及调整升级，持续受到业内关注，新技术、新模式、新业态的发展不断为商业地产行业注入新的活力，提供新的市场机遇。纵观当前商业发展，随着增量向存量的过渡及运营战略的调整，商业地产行业竞争日益激烈。传统商业加快转型升级，数字化、智能化、专业化运营成为新的聚焦点。为在激烈的竞争中脱颖而出，商业运营企业不断关注并对接互联网、大数据定制、现代物流、人工智能等高科技手段，以提升客群的满意度和粘性。如零售商业更加注重对细分人群感受的关怀，通过新模式、新业态和新技术的变革为零售商业注入新的活力；而商务办公空间在融入多元功能业态的同时，也更注重办公空间自由、资源平台化、智慧运营以及绿色低碳办公等要素，在提升商业运营企业竞争力的同时，也将有效助力产业发展。未来商业地产行业在引导消费的同时，会更加融入生活，更具灵活性，并呈现出多元发展的商业新格局。商业地产行业在保持良好发展势头的同时，目前仍存在一定问题，如同质化竞争的日益加剧、新零售高期待值与运营现状之间的落差等，都对商业地产的运营创新提出了更高要求，而更加专业化和精细化的运营将成为商业运营企业打造核心竞争力的关键。在此背景下，中国指数研究院秉持“客观、准确、科学、合理”的理念，在分析总结历年研究经验及商业地产行业发展现状的基础上，启动中国房地产指数系统商业地产指数的研究和编制，主要涵盖商铺租金指数和写字楼租金指数，用以客观反映重点城市商业地产价格水平及其变化趋势。此研究能为商业企业及各类社会投资机构提供数据支持，为行业管理以及政策制定提供参考；其次，可帮助广大商业机构及投资者准确了解商业地产价格水平和最新发展动向，更大程度地提升市场配置资源的效率，促进商业地产市场与商业资源供需两端精准对接、高效匹配，引领行业的稳健发展。前言前言 2 2019 年年上半年上半年中国中国商铺商铺租金指数研究报告租金指数研究报告 商铺租金指数运行分析 根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2019 年上半年，中国主要商业街商铺和重点商圈（购物中心）商铺租金整体水平稳中有升。其中，由全国重点城市 100 条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为 25.6 元/平米天，环比上涨 0.72%；由 100 个典型购物中心商铺为样本标的，构成的百大购物中心（百 MALL）商铺平均租金为 27.0 元/平米天，环比上涨 0.62%。从涨跌个数从涨跌个数来来看看 在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占 72.0%，租金环比下跌的商业街占11.8%，16.2%的商业街租金与上期持平；在样本商圈中，租金环比上涨的商圈占72.9%，租金环比下跌的商圈占 17.7%，9.4%的商圈（购物中心）租金与上期持平。从市场表现来看从市场表现来看 2019 年一季度，我国 GDP 总量为 21.3 万亿元，同比增长 6.4%，增速较上年同期收窄 0.4 个百分点。2019 年 1-5 月，我国社会消费品零售总额超过 16.1万亿元，同比增长 8.1%，增速较上年同期收窄 1.4 个百分点，居民消费整体保持平稳增长态势。重点城市新项目入市较多且租赁交易较为活跃，日益多元化的租赁需求给多数城市商业市场注入新活力，同时亦使其存量与新增零售项目价值获得提升。3 2019 年年上半年上半年中国中国商铺商铺租金指数研究报告租金指数研究报告 2019 年上半年，一线城市中租金环比上涨的商业街占 81.5%，环比下跌的商业街占3.7%，14.8%的商业街租金与上期持平。北京 9 条商业街租金环比上涨，1 条持平，无商业街租金下跌，其中南锣鼓巷涨幅最高，达 1.78%；上海 11 条商业街中，8 条商业街租金环比上涨，3 条持平，其中南翔老街环比涨幅最高，为 2.75%；广州 2 条商业街租金环比上涨，1 条商业街租金环比下跌，其中天河又一城商业街环比上涨 1.42%，涨幅最大；深圳 3 条商业街租金环比均上涨，涨幅在 0.5%-2.0%之间。2019 年上半年，二线城市中租金环比上涨的商业街占 65.8%，环比下跌的商业街占17.1%，17.1%的商业街租金与上期持平。二线城市中，南京和南昌主要商业街租金全部下跌，成都、苏州、海口主要商业街租金涨跌互现，武汉、重庆等 6 城市商业街租金较上期均全部上涨或持平。其中，武汉 6 条商业街租金环比全部上涨；武汉光谷步行街租金环比涨幅为 2.06%，位列二线城市各商业街租金涨幅第一位。根据全国根据全国 15 个重点城市主要商业街商铺样本调查数据，由重点城市个重点城市主要商业街商铺样本调查数据，由重点城市 100 条商业街商铺为样本标的，条商业街商铺为样本标的，构成百大商业街（百街）商铺租金指数。构成百大商业街（百街）商铺租金指数。2019 年年上上半年，百街商铺平均租金为半年，百街商铺平均租金为 25.6 元元/平米平米天，环比上涨天，环比上涨0.72%。分城市等级来看分城市等级来看 百街 商铺租金指数变化 百街商铺租金变动情况 4 2019 年年上半年上半年中国中国商铺商铺租金指数研究报告租金指数研究报告 图：图：2019 年年上半年租金涨跌幅较大的商业街上半年租金涨跌幅较大的商业街 数据来源：CREIS 中指数据、F、3F-7%-2%3%8%13%18%23%-60-300306090120上海南翔老街武汉光谷步行街武汉武汉天地商业街深圳东门步行街青岛台东步行街上海四川北路商业街北京南锣鼓巷武汉汉正街广州天河又一城重庆解放碑商业街成都春熙路南京老门东苏州十全街海口解放西路广州北京路步行街海口中山路海口得胜沙步行街南昌胜利路步行街元/平方米天平均租金（左）环比涨幅（右）环比跌幅（右）2019 年上半年，在租金环比上涨的商业街中，年上半年，在租金环比上涨的商业街中，上海南翔老街、武汉光谷步行街等上海南翔老街、武汉光谷步行街等 10 条商业街租金条商业街租金环比涨幅相对较大，其中上海南翔老街环比上涨环比涨幅相对较大，其中上海南翔老街环比上涨 2.75%，涨幅位列首位；武汉光谷步行街、，涨幅位列首位；武汉光谷步行街、武汉天地商业武汉天地商业街紧随其后，涨幅分别为街紧随其后，涨幅分别为 2.06%和和 2.01%；深圳东门步行街、青岛台东步行街等；深圳东门步行街、青岛台东步行街等 5 条商业街条商业街商铺商铺租金租金环环比涨幅在比涨幅在 1.5%-2.0%之间；广州天河又一城、重庆解放碑商业街环比之间；广州天河又一城、重庆解放碑商业街环比分别上涨分别上涨 1.42%和和 1.36%。在商铺。在商铺租金环比下跌的商业街中，南昌胜利路步行街、海口得胜沙步行街以及海口中山路环比跌幅较大，均在租金环比下跌的商业街中，南昌胜利路步行街、海口得胜沙步行街以及海口中山路环比跌幅较大，均在1.0%（含含）-2.0%之间；广州北京路步行街、海口解放西路等之间；广州北京路步行街、海口解放西路等 5 条商业街环比跌幅在条商业街环比跌幅在 0.7%以内。以内。百街 商铺租金指数变化 租金涨跌幅较大的商业街 5 2019 年年上半年上半年中国中国商铺商铺租金指数研究报告租金指数研究报告 根据全国根据全国 15 个重点城市典型购物中心商铺样本调查数据，由重点城市个重点城市典型购物中心商铺样本调查数据，由重点城市 100 个典型购物中心商铺为样个典型购物中心商铺为样本标的，构成百大购物中心（百本标的，构成百大购物中心（百 MALL）商铺租金指数。）商铺租金指数。2019 年上年上半年，百半年，百 MALL 商铺平均租金为商铺平均租金为 27.0元元/平米平米天，环比上涨天，环比上涨 0.62%。分城市等级来看分城市等级来看 2019 年上半年，一线城市中 75.0%的商圈（购物中心）租金环比上涨，18.2%的商圈租金环比下跌，6.8%的商圈租金与上期持平。北京有 7 个商圈租金环比上涨，1 个持平，4 个环比下跌，其中东直门商圈环比涨幅最高，达 2.10%；上海有 17 个商圈租金环比上涨，1 个持平，4 个环比下跌，其中淮海路商圈环比涨幅最高，为 2.70%；广州有 5 个商圈租金环比上涨，1 个持平，其中天河路商圈环比涨幅最高，为 1.65%；深圳 4 个商圈租金环比均上涨，其中东门商圈涨幅最高，达 1.88%。2019 年上半年，二线城市中 71.2%的商圈（购物中心）租金环比上涨，17.3%的商圈租金环比下跌，11.5%的商圈租金与上期持平。除天津、武汉、重庆、南昌、杭州以及青岛重点商圈租金涨跌互现外，成都、苏州等 5 城市重点商圈租金较上期均上涨或持平。重庆有 3 个商圈租金环比上涨，3 个商圈租金环比下跌，其中观音桥商圈租金环比涨幅最高，为1.22%。百 MALL 商铺租金指数变化 百 MALL 商铺租金变动情况 6 2019 年年上半年上半年中国中国商铺商铺租金指数研究报告租金指数研究报告 图：图：2019 年年上半年租金涨跌幅较大的商圈上半年租金涨跌幅较大的商圈 数据来源：CREIS 中指数据、F、3F-12%-2%8%18%28%-40-20020406080杭州湖滨商圈上海淮海路商圈杭州滨江商圈上海川沙商圈上海四川北路商圈上海虹桥商圈北京东直门商圈深圳东门商圈苏州观前街商圈成都建设路商圈上海长寿路商圈上海大宁商圈重庆南坪商圈北京远大路商圈北京鲁谷商圈重庆沙坪坝商圈北京西单商圈武汉后湖商圈天津劝业场商圈北京朝外大街商圈元/平方米天平均租金（左）环比涨幅（右）环比跌幅（右）从商圈层面看，从商圈层面看，2019 年上年上半年，在租金环比上涨的商圈中，半年，在租金环比上涨的商圈中，杭州杭州湖滨湖滨商圈、上海商圈、上海淮海路淮海路商圈等商圈等 10 个个商圈租金环比涨幅较大，其中商圈租金环比涨幅较大，其中杭州湖滨杭州湖滨商圈租金环比涨幅最大，达商圈租金环比涨幅最大，达 2.83%；其次为上海；其次为上海淮海路淮海路商圈，涨幅商圈，涨幅为为 2.70%；杭州滨江商圈杭州滨江商圈、上海上海川沙商圈等川沙商圈等 5 个个商圈租金商圈租金环比涨幅在环比涨幅在 2.0%-2.5%（含）（含）之间；之间；深圳深圳东门东门商圈、商圈、苏州观前街苏州观前街商圈商圈、成都建设路成都建设路商圈环比涨幅在商圈环比涨幅在 1.7%-2.0%之间。在租金环比下跌的商圈中，之间。在租金环比下跌的商圈中，北京北京朝朝外大街外大街、天津劝业场、天津劝业场等等 5 个个商圈租金环比商圈租金环比跌幅跌幅在在 0.5%-1.0%之间；之间；北京鲁谷、北京鲁谷、北京远大路北京远大路等等 5 个个商圈环商圈环比跌幅在比跌幅在 0.5%以内以内。租金涨跌幅较大的商圈情况 百 MALL 商铺租金指数变化 租金涨跌幅较大的商圈情况 7 2019 年年上半年上半年中国中国商铺商铺租金指数研究报告租金指数研究报告 从短期从短期供应供应来看，来看，2019 年上半年 5 个重点监测城市约有近 200 万平方米 40 个购物中心项目入市，较 2018 年下半年缩减约 190 万平方米，短期供应明显减少。2019 年上半年新入市项目主要有上海浦东三林东方懿德城、成都绿地中心 468伊藤广场等。根据拟开盘商业项目情况，预计 2019 年下半年，将有超 1200 万平方米约 150 个购物中心项目入市；此外，北京房山理工大学家园、武汉光谷青年汇等商业街项目将进入市场，总建筑面积超 15 万平方米。从长期从长期供应供应来看，来看，2019 年 1-6 月，我国商办用地成交规划建筑面积达 8762.10 万平方米，同比下降 9.08%。从城市等级看，一线、二线商办用地成交规划建筑面积同比均下降。从成交占比看，一线城市商办用地成交面积占全国比例由去年同期的 5.63%降至 2.98%，二线城市占比由去年同期的 51.55%降至 44.34%。虽二线城市商办用地成交占比有所下降，但仍保持较高比例。总体来看，未来商业市场供应将主要集中在二线城市。供应供应 方面方面 租金运行趋势研判 据商铺租金指数显示，据商铺租金指数显示，2019 年年上上半年，中国百街、百半年，中国百街、百 MALL 商铺租金环比均上涨。商铺租金环比均上涨。从市场表现看，从市场表现看，随着收入水平的提高以及消费观念的转变，消费者越来越关注购物的便捷性及体验感。基于此，国内外零售企业在布局新零售的同时，坚持对线下门店进行数字化改造，引入扫码支付、自动结账等服务。此外，大数据、人工智能和移动互联网等继续加持商业市场，“AI+美妆”、智能试穿、虚拟现实等技术，极大地增强了消费者的购物体验，激发了潜在的消费需求，对未来实体商业项目的需求也将有所增加。整体来看，2019 年上半年，零售商业市场表现活跃，其中一线城市仍是零售商进行扩张的首选，但考虑到一线城市商业地产开发趋于饱和，而具有一定经济基础，商业活跃度相对较强的新一线、二线城市将持续受到零售商青睐，未来新一线、二线城市商铺租金或将呈现不同程度上涨。8 2019 年年上半年上半年中国中国商铺商铺租金指数研究报告租金指数研究报告 2019 年 1-5 月，我国社会消费品零售总额为 161332 亿元，同比增长 8.1%，增幅较去年同期回落 1.4 个百分点，其中全国网上零售额同比增长 17.8%，增幅较去年同期回落 12.9 个百分点。按消费类型分，餐饮收入同比增长 9.3%，增幅较去年同期回落 0.5 个百分点；商品零售同比增长 8.0%，增幅较去年同期回落 1.4 个百分点。限额以上单位商品中，日用品类、化妆品类、中西药品类同比分别增长 14.5%、11.3%和 11.0%；通讯器材类、家用电器和音像器材类以及家具类同比则分别增长7.8%、6.4%和 5.1%。整体来看，消费需求呈快速增长态势，但增速有所放缓，其中网络消费增长迅速，升级类商品和服务类消费较为活跃，对我国未来商业市场需求、消费结构优化升级都将形成一定支撑。需求需求 方面方面 展望未来，展望未来，在经济结构转型、居民收入提升、城市化进程加快以及消费升级等因素的共同推动下，我在经济结构转型、居民收入提升、城市化进程加快以及消费升级等因素的共同推动下，我国居民消费将继续保持增长态势。同时，政府也出台多项政策促进消费升级，在积极推动电子商务发展的国居民消费将继续保持增长态势。同时，政府也出台多项政策促进消费升级，在积极推动电子商务发展的同时鼓励实体零售企业进行商业模式创新，促进线上线下融合发展。实体零售企业通过创造新的零售场景同时鼓励实体零售企业进行商业模式创新，促进线上线下融合发展。实体零售企业通过创造新的零售场景和经营模式，优化升级成为全渠道零售，新的实体零售格局正在形成。就零售和经营模式，优化升级成为全渠道零售，新的实体零售格局正在形成。就零售商业市场整体商业市场整体租赁需求而言，租赁需求而言，消费的持续增长将使租赁需求保持活跃；而消费的持续增长将使租赁需求保持活跃；而 2019 年下半年，大规模购物中心项目的入市，也将使零售市年下半年，大规模购物中心项目的入市，也将使零售市场竞争更加激烈，预计未来，零售商业租金场竞争更加激烈，预计未来，零售商业租金或将面临调整或将面临调整。展望未来 9 2019 年年上半年上半年中国中国商铺商铺租金指数研究报告租金指数研究报告 2019 年 1-5 月，北京共实现社会消费品零售总额 4596.6 亿元，同比增长 5.2%。其中，商品零售实现 4124.2 亿元，同比增长 5.0%；餐饮收入实现 472.4 亿元，同比增长 6.8%。整体来看，2019 年 1-5 月，北京社会消费品零售总额仍稳步增长，零售市场继续保持活跃，带动多数商业街和商圈（购物中心）商铺租金环比上涨。市场综述市场综述 北京商铺 九成商业街、超半数商圈（购物中心）租金环比上涨 促消费稳增长措施激发零售市场活力 10 2019 年年上半年上半年中国中国商铺商铺租金指数研究报告租金指数研究报告 图：图：2019 年年上半上半年北京商业街租金及环比涨跌年北京商业街租金及环比涨跌 数据来源：CREIS 中指数据、F、3F 0.0%1.0%2.0%020406080100南锣鼓巷王府井大街后海酒吧街五道口商业街西单商业街苏州街餐饮一条街新街口商业街亚运村商业街簋街好运街元/平米天2018年下半年平均租金（左）2019年上半年平均租金（左）2019年上半年环比涨跌（右）商业街商铺 九成商业街租金环比上涨 2019 年上半年，北京重点监测的 10 条商业街中，9 条商业街租金环比上涨，1 条持平。具体来看，租金环比上涨的商业街中，南锣鼓巷涨幅最高，为 1.78%；簋街和五道口商业街环比涨幅在 1.0%-1.2%之间；西单商业街、好运街、王府井大街、亚运村商业街、苏州街餐饮一条街和新街口商业街涨幅均在 1%以内，其中新街口商业街涨幅相对较低，为 0.33%。后海酒吧街租金与上期基本持平。11 2019 年年上半年上半年中国中国商铺商铺租金指数研究报告租金指数研究报告 图：图：2019 年年上上半年北京商圈（购物中心）租金及环比涨跌半年北京商圈（购物中心）租金及环比涨跌 数据来源：CREIS 中指数据、F、3F 2019 年上半年，北京重点监测的 12 个商圈中，7 个商圈（购物中心）租金环比上涨，4 个下跌，1 个持平。具体来看，租金上涨的商圈中，东直门商圈租金涨幅最大，环比上涨 2.10%；王府井和中关村商圈租金涨幅在 0.5%（含）-1.0%之间；公主坟、崇文门、总部基地和三里屯 4 个商圈租金涨幅均在 0.5%以内，其中三里屯商圈租金涨幅相对较小，为 0.08%。朝外大街、西单、鲁谷和远大路商圈租金环比下跌，跌幅均在 1.0%以内。黄村商圈租金与上期持平。购物中心商铺 超五成商圈（购物中心）租金环比上涨 -2.0%0.0%2.0%4.0%020406080王府井商圈朝外大街商圈远大路商圈中关村商圈三里屯商圈西单商圈东直门商圈崇文门商圈公主坟商圈总部基地商圈鲁谷商圈黄村商圈元/平米天2018年下半年平均租金（左）2019年上半年平均租金（左）2019年上半年环比涨跌（右）12 2019 年年上半年上半年中国中国商铺商铺租金指数研究报告租金指数研究报告 供应方面：供应方面：商商办办用地供应大幅下降用地供应大幅下降 从短期供应来看，据监测，2019 年上半年，北京有近 25 万平方米约 5 个新购物中心项目入市，较 2018 年下半年减少近 40 余万平方米，短期供应明显减少。2019 年上半年新入市项目主要集中在通州、丰台等城区，如马家堡新荟城等。根据拟开盘商业项目情况，预计 2019 年下半年，将有超 95 万平方米约 14 个购物中心项目入市，主要集中在丰台、朝阳、顺义等城区；此外，房山理工大学家园商业街项目将于下半年入市，总建筑面积达 3.9 万平方米。从长期供应来看，2019 年 1-6 月，北京新增商办用地成交面积为 17.81 万平方米，同比下降 78.72%，其中主城六区占比为 54.18%，较上期扩大 35.59 个百分点。总体来看，北京商业用地新增供应明显减少，且主要集中在主城区。需求方面：需求方面：社会消费品零售总额同比继续增长社会消费品零售总额同比继续增长 2019 年 1-5 月，全市社会消费品零售总额同比增长 5.2%至 4596.6 亿元。其中，限额以上批发零售企业实现网上零售额同比增长 29.7%至 1173.5 亿元；另一方面，实体零售业积极利用新技术，实现线上线下深度融合，从而呈现稳步发展态势。在限额以上批发零售企业商品类值中，日用品类商品实现零售额 200 亿元，同比增长29.8%；家用电器和音像器材类商品实现零售额 255.6 亿元，同比增长 23.7%；文化办公类商品实现零售额 294.6 亿元，同比增长 23.6%；通讯器材类商品实现零售额 408.7 亿元，同比增长 5.2%。商品消费提档升级，时尚、品质、节能、智能等升级类产品受到市场欢迎；文娱消费提质扩容，旅游、文化、教育、养老等服务消费发展迅速。在消费升级带动下，北京零售商业市场继续保持活跃，与此同时，消费需求也呈现多元化发展态势，这将促使实体零售更加重视创新发展。13 2019 年年上半年上半年中国中国商铺商铺租金指数研究报告租金指数研究报告 总 结 从营商政务环境看，从营商政务环境看，2019 年北京出台了若干促消费稳增长措施，主要涉及促进服务消费、鼓励传年北京出台了若干促消费稳增长措施，主要涉及促进服务消费、鼓励传统商业企业转型升级、鼓励发展夜经济、鼓励电子商务发展、鼓励生活性服务业品质提升、培育消费新统商业企业转型升级、鼓励发展夜经济、鼓励电子商务发展、鼓励生活性服务业品质提升、培育消费新动能等方面。具体包括节能减排促销费、鼓励发展商业品牌首店、发展连锁经营促消费、打造动能等方面。具体包括节能减排促销费、鼓励发展商业品牌首店、发展连锁经营促消费、打造 10 条特色条特色示范商业街区、启动商圈改造提升计划、发展乡村旅游等。截止目前，这些政策已初见成效，示范商业街区、启动商圈改造提升计划、发展乡村旅游等。截止目前，这些政策已初见成效，2019 年上年上半年社会消费品零售总额稳步增长，随着进口货物增值税和跨境电商税收新规的实施，品牌商迎来更大半年社会消费品零售总额稳步增长，随着进口货物增值税和跨境电商税收新规的实施，品牌商迎来更大的利润空间，这将有效降低消费者的购买成本，助推消费升级，为零售市场的发展带来新动力。的利润空间，这将有效降低消费者的购买成本，助推消费升级，为零售市场的发展带来新动力。展望未来，展望未来，北京核心区域因大体量商办用地供应稀少且优质商铺稀缺，北京核心区域因大体量商办用地供应稀少且优质商铺稀缺，预计该部分区域商铺租金将预计该部分区域商铺租金将有所上涨；而非核心区域随着新增商办用地及新增商业项目的不断入市，使得该区域内商业竞争加剧，有所上涨；而非核心区域随着新增商办用地及新增商业项目的不断入市，使得该区域内商业竞争加剧，从而推动老牌商业项目改造升级，以期营造新的消费氛围，激发新的消费动力。预计未来，北京商铺租从而推动老牌商业项目改造升级，以期营造新的消费氛围，激发新的消费动力。预计未来，北京商铺租金将继续获得平稳上涨空间。金将继续获得平稳上涨空间。14 2019 年年上半年上半年中国中国商铺商铺租金指数研究报告租金指数研究报告 2019 年 1-5 月，上海实现社会消费品零售总额 5434.7 亿元，同比增长 7.1%。分行业来看，批发和零售业实现零售额 4951.0 亿元，同比增长 7.4%；住宿和餐饮业实现零售额 483.7 亿元，同比增长 3.8%。整体来看，2019 年 1-5 月，上海社会消费品零售总额依旧保持向好发展，稳健增长的消费市场带动多数商业街和商圈（购物中心）商铺租金环比上涨。市场综述市场综述 上海商铺 商业街和商圈（购物中心）租金环比均超七成上涨 核心商圈商业升级改造，休闲娱乐业态比重将增加 15 2019 年年上半年上半年中国中国商铺商铺租金指数研究报告租金指数研究报告 图：图：2019 年年上半上半年上海商业街租金及环比涨跌年上海商业街租金及环比涨跌 数据来源：CREIS 中指数据、F、3F 商业街商铺 超七成商业街租金环比上涨 2019 年上半年，上海重点监测的 11 条商业街中，8 条商业街租金环比上涨，3 条持平。具体来看，租金环比上涨的商业街中，南翔老街涨幅最大，为 2.75%；四川北路和田子坊租金环比涨幅在 1.0%-2.0%之间；天钥桥路休闲餐饮街、七宝老街、新天地、淮海中路和上海老街租金涨幅均在 1.0%以内；城隍庙、南京西路和南京东路商业街租金与上期持平。0.0%2.0%4.0%020406080100城隍庙商业街南京西路商业街田子坊南京东路步行街天钥桥路休闲餐饮街上海老街淮海中路商业街新天地七宝老街四川北路商业街南翔老街元/平米天2018年下半年平均租金（左）2019年上半年平均租金（左）2019年上半年环比涨跌（右）16 2019 年年上半年上半年中国中国商铺商铺租金指数研究报告租金指数研究报告 数据来源：CREIS 中指数据、F、3F 购物中心商铺 近八成商圈（购物中心）租金环比上涨 2019 年上半年，上海重点监测的 22 个商圈中，17 个商圈（购物中心）租金环比上涨，4 个下跌，1个持平。具体来看，租金环比上涨的商圈中，淮海路商圈租金涨幅为 2.70%；川沙、四川北路和虹桥等 5个商圈租金涨幅均在 1.0%（含）-2.5%之间；徐家汇、五角场和南方商城等 11 个商圈租金涨幅均在 1.0%以内，其中天山和豫园商圈租金涨幅相对较小，均在 0.5%以内。大宁、长寿路、不夜城和南京西路商圈租金环比下跌，跌幅均在 0.5%以内。曹家渡商圈租金与上期持平。-1.5%0.0%1.5%3.0%020406080淮海路商圈南京西路商圈徐家汇商圈静安寺商圈豫园商圈曹家渡商圈人民广场商圈长寿路商圈大宁商圈南方商城商圈不夜城商圈中山公园商圈五角场商圈川沙商圈八佰伴商圈陆家嘴商圈天山商圈控江路商圈真如商圈四川北路商圈虹桥商圈七宝商圈元/平米天2018年下半年平均租金（左）2019年上半年平均租金（左）2019年上半年环比涨跌（右）图：图：20192019 年上半年上海商圈（购物中心）租金及环比涨跌年上半年上海商圈（购物中心）租金及环比涨跌 17 2019 年年上半年上半年中国中国商铺商铺租金指数研究报告租金指数研究报告 供应方面：供应方面：新增供应新增供应同比同比大幅减少，区域外扩趋势明显大幅减少，区域外扩趋势明显 从短期供应来看，据监测，2019 年上半年上海约有 60 万平方米 16 个新项目入市，较2018 年下半年减少约 60 万平方米，短期供应有所下降。2019 年上半年新入市的项目主要集中在闵行、虹口、浦东等城区，如浦东三林东方懿德城、白玉兰广场等。根据拟开盘商业项目情况，预计 2019 年下半年，将有约 450 万平方米的购物中心项目入市，主要分布在浦东、青浦、嘉定、普陀、闵行等城区。由于近两年大量商业项目集中入市，且有区域外扩趋势，预计非核心商圈购物中心空置率将有所上升。从长期供应来看，2019 年 1-6 月，上海新增商办用地成交面积为 49.73 万平方米，同比大幅下降 80.08%；分城区来看，中心城区新增商办用地成交面积占全市比重为 36.12%，较上年同期收窄 31.46 个百分点。整体来看，2019 年 1-6 月商办用地成交量较上年同期大幅下降，且区域外扩趋势明显。需求方面：需求方面：社会消费品零售总额社会消费品零售总额同比继续增长同比继续增长 2019 年 1-5 月，上海实现社会消费品零售总额 5434.7 亿元，同比增长 7.1%，增幅较上年同期收窄 0.2 个百分点。分商品类别来看，吃类商品零售额为 1191.7 亿元，较上年同期增长 5.8%；穿类商品零售额为 1222.3 亿元，较上年同期增长 7.5%；用类商品零售额为 2795.6 亿元，较上年同期增长 8.5%；烧类商品零售额为 225.1 亿元，较上年同期减少 5.0%。四类商品分别占社会消费品零售总额的 21.9%、22.5%、51.5%和 4.1%。总体来看，上海消费市场依旧保持稳健发展，持续增长的社会消费品零售总额将为商铺租赁需求提供更多有效支撑。18 2019 年年上半年上半年中国中国商铺商铺租金指数研究报告租金指数研究报告 总 结 从营商政务环境看，从营商政务环境看，2019 年上海市委依法治市办近期印发关于建立上海市优化营商环境法治年上海市委依法治市办近期印发关于建立上海市优化营商环境法治保障共同体的意见和上海市优化营商环境法治保障共同体实施细则，发起建立全国首个优化营商保障共同体的意见和上海市优化营商环境法治保障共同体实施细则，发起建立全国首个优化营商环境法治保障共同体，着力推动营商环境法律体系持续完善、深入探索包容审慎监管和建立法治保障先环境法治保障共同体，着力推动营商环境法律体系持续完善、深入探索包容审慎监管和建立法治保障先行区域，旨在推动各方形成合力，聚焦政策制度强化系统研究，增进政府和市场的有效沟通，切实提升行区域，旨在推动各方形成合力，聚焦政策制度强化系统研究，增进政府和市场的有效沟通，切实提升企业和群众的获得感、满意度。企业和群众的获得感、满意度。2019 年上半年，核心商圈存量商业的改造升级是上海零售物业市场的关键词，部分老牌商业采用年上半年，核心商圈存量商业的改造升级是上海零售物业市场的关键词，部分老牌商业采用新增业态、增加大场景体验项目、增设特色休闲区等方式丰富业态，提升新增业态、增加大场景体验项目、增设特色休闲区等方式丰富业态，提升购物体验。如南京西路商圈的购物体验。如南京西路商圈的新世界城，通过增加女性商品购物楼层、引进动漫文化体验新世界城，通过增加女性商品购物楼层、引进动漫文化体验 IP 项目“火影忍者世界”、建造世界最高室项目“火影忍者世界”、建造世界最高室内攀岩项目、打造立体景观休闲区等进行升级改造；徐家汇商圈的汇金百货通过提高体验类业态占比进内攀岩项目、打造立体景观休闲区等进行升级改造；徐家汇商圈的汇金百货通过提高体验类业态占比进行改造。上海老牌零售物业项目已纷纷加入改造升级中，助力打响“上海购物”品牌，加快国际消费城行改造。上海老牌零售物业项目已纷纷加入改造升级中，助力打响“上海购物”品牌，加快国际消费城市建设。市建设。核心商圈存量商业的升级改造将提升商圈氛围、激发消费潜力，同时也将吸引有影响力的外国潮牌核心商圈存量商业的升级改造将提升商圈氛围、激发消费潜力，同时也将吸引有影响力的外国潮牌和外资百货入驻，这些因素均将带动上海核心商圈商铺租金上涨；而非核心商圈大体量商业项目的入和外资百货入驻，这些因素均将带动上海核心商圈商铺租金上涨；而非核心商圈大体量商业项目的入市，将导致商圈间竞争加剧，未来市，将导致商圈间竞争加剧，未来非核心商圈租金或面临下行压力。非核心商圈租金或面临下行压力。19 2019 年年上半年上半年中国中国商铺商铺租金指数研究报告租金指数研究报告 2019 年 1-5 月，深圳实现社会消费品零售总额 2491.1 亿元，同比增速为 6.7%。其中，批发和零售业零售额同比增长 6.0%至 2195.1 亿元；住宿和餐饮业零售额同比增长 11.9%至 296.0 亿元。整体来看，2019年 1-5 月，深圳消费品零售市场继续保持平稳增长，带动商业街和商圈（购物中心）租金环比全线上涨。市场综述市场综述 深圳商铺 商业街及商圈（购物中心）租金环比全线上涨 粤港澳大湾区建设催生零售商业新机遇 20 2019 年年上半年上半年中国中国商铺商铺租金指数研究报告租金指数研究报告 图：图：2019 年年上半上半年年深圳深圳商业街租金及环比涨跌商业街租金及环比涨跌 数据来源：CREIS 中指数据、F、3F 商业街商铺 商业街租金环比全线上涨 2019 年上半年，深圳重点监测的 3 条商业街租金全部上涨，环比涨幅在 0.5%-2.0%之间。具体来看，我们重点监测的 3 条商业街中，东门步行街租金环比上涨 1.94%，涨幅最高；深圳湾步行大街和华强北步行街租金涨幅分别为 1.28%和 0.69%。0.0%1.0%2.0%3.0%020406080100东门步行街深圳湾步行大街华强北步行街元/平米天2018年下半年平均租金（左）2019年上半年平均租金（左）2019年上半年环比涨跌（右）21 2019 年年上半年上半年中国中国商铺商铺租金指数研究报告租金指数研究报告 图：图：2019 年年上半上半年年深圳深圳商圈（购物中心）租金及环比涨跌商圈（购物中心）租金及环比涨跌 数据来源：CREIS 中指数据、F、3F 购物中心商铺 商圈（购物中心）租金环比涨幅均大于 1%2019 年上半年，深圳重点监测的 4 个商圈（购物中心）租金环比均上涨，且涨幅均在 1%以上。具体来看，东门商圈租金环比上涨 1.88%，涨幅最高；其次为福田中心区商圈，涨幅为 1.68%；南山中心区商圈和华强商圈租金涨幅相对较小，分别为 1.22%和 1.19%。0.0%1.0%2.0%020406080东门商圈南山中心区商圈福田中心区商圈华强商圈元/平米天2018年下半年平均租金（左）2019年上半年平均租金（左）2019年上半年环比涨跌（右）22 2019 年年上半年上半年中国中国商铺商铺租金指数研究报告租金指数研究报告 供应方面：供应方面：商业用地新增供应同比小幅增加商业用地新增供应同比小幅增加 从短期供应来看，据监测，2019 年上半年深圳约有 40 万平方米 8 个新项目入市，较 2018 年下半年缩减 20 多万平方米，短期供应有所减少。2019 年上半年新入市的项目主要分布在龙岗、南山等城区，如东部星悦天地等。根据拟开盘商业项目情况，预计 2019年下半年，将有近 250 万平方米约 40 个新项目入市，主要分布在福田、宝安、南山等城区。从长期供应来看，2019 年 1-6 月，深圳共成交商办用地 2 宗/46.42 万平方米，成交面积同比增加 16.84%，两宗地块分别位于坪山区和龙岗区。总体来看，全市商办用地新增供应小幅增加，且新增供应多位于非核心区域，深圳商业外扩趋势明显。需求方面：需求方面：社会消费品零售总额同比继续增长社会消费品零售总额同比继续增长 2019 年 1-5 月，深圳实现社会消费品零售总额 2491.1 亿元，同比增长 6.7%，增幅较上年同期收窄 1.9 个百分点。其中，批发和零售业同比增长 6.0%至 2195.1 亿元；住宿和餐饮业同比增长 11.9%至 296.0 亿元。主要商品零售额中，家用电器和音像器材类增长9.8%；粮油、食品类增长 4.6%；日用品类增长 0.9%；烟酒类增长 5.4%。通过互联网实现的商品零售额增长 25.5%。整体来看，深圳社会消费品零售总额仍保持扩大趋势，居民消费需求的扩大将拉动零售品牌的扩张，从而增加对零售物业的需求。23 2019 年年上半年上半年中国中国商铺商铺租金指数研究报告租金指数研究报告 总 结 2019 年年 2 月粤港澳大湾区发展规划纲要出台，粤港澳大湾区正式步入实施阶段。作为湾区核心月粤港澳大湾区发展规划纲要出台，粤港澳大湾区正式步入实施阶段。作为湾区核心城市之一的深圳，其商业市场前景广阔。深圳持续的经济发展、科技创新以及无界的产业发展和人口流城市之一的深圳，其商业市场前景广阔。深圳持续的经济发展、科技创新以及无界的产业发展和人口流动亦将给深圳零售物业市场带来新机遇。动亦将给深圳零售物业市场带来新机遇。从商圈层面来看，截止从商圈层面来看，截止 2019 年末，福田区年末，福田区将拥有近将拥有近 190 万平方米的购物中心项目；加上华强北步万平方米的购物中心项目；加上华强北步行街，多种商业形态并存的福田区将着力打造世界级城市会客厅。南山区亦将拥有近行街，多种商业形态并存的福田区将着力打造世界级城市会