中原地产-2019年深圳中原年终总结报告-2020.1-95页.pdf

深圳中原研究中心2020年1月1日2019年房地产市场总结及预判|深圳中原研究中心2019年政策驱动供需两旺分化加剧理性犹存深圳中原研究中心序言(一)政策驱动 供需两旺 分化加剧 理性犹存2019年全球经济低迷，由美国挑起的国际贸易争端加剧，主要经济体增速普遍回落，贸易需求放缓。外部环境的复杂多变，叠加内部经济结构矛盾犹存，国内经济下行压力进一步加大。GDP增速逐季下滑，三季度增速为1992年季度核算以来的新低。支撑经济增长的三驾马车消费、投资、出口同时疲软，内外部需求同时放缓背景下，消费对GDP增长的贡献显著下滑，而出口不仅受需求下降的影响，同时也受到贯穿全年的中美贸易摩擦影响，增速出现下降，实体经济受到较大冲击。虽然年底贸易争端缓和、内部需求回升、经济数据好转，但由于外部需求的疲软、地缘政治风险以及国际经济形势的不确定性，预计2020中国经济进一步下行的趋势不改。随着经济的下行，2019年美国多次降息，主要经济体纷纷跟随，全球进入降息周期。中国也加大逆周期调节力度，全年三次降准，9月更是同时出现全面降准和定向降准。LPR的推行也是今年金融政策改革的重要举措，LPR利率取代基准利率成为贷款利率的定价标准，利率市场化更进一步，未来货币政策的传导也将更为快捷。财政政策上，今年也更为积极主动，减税降费大大降低企业负担，带动实体经济企稳回升。2019年中央经济工作会议表示货币政策要灵活适度、财政政策需提质增效，表明2020年仍有降准空间，实体企业税费、融资成本有望进一步降低。深圳中原研究中心虽然货币政策更为宽松，但是针对房地产的金融监管大大加强，加上经济不景气对房地产市场信心的打压，2019年全国房地产市场总体表现不佳，呈现高开低走走势。年初，由于调控政策略有放松，信贷放宽，利率下行，市场预期提升，房地产市场实现快速的回升，部分热点城市房价上涨速度过快，投机炒房的氛围较浓。二季度，中央会议多次重提房住不炒，热点区域调控加码，预期开始扭转，市场逐步下滑。二、三季度针对房企融资端政策频出，债券、信托、ABS等监管大大加强，房企融资能力大大减弱。房企融资受限，加上市场低迷，房企资金压力大增。从下半年的土地市场也可以看出，房企土拍参与热情下滑，流拍率增加。因此，四季度房企加大降价促销力度，以价换量回笼资金，导致四季度成交有所回升。分化加剧成为今年房地产市场的主要特点，而稳房价依然是调控的主要目的。虽然总体表现不佳，但城市之间、甚至城市内部各区县之间分化越来越严重，涨跌差距明显，为了稳定市场价格，各城调控政策也出现分化，一城一策成为主导，一刀切的加码或者放宽成为过去。从2019年各城调控政策来看，部分热点城市继续调控加码，同时部分城市适当松绑，其中甚至包括一二线城市，通过适当的松绑刺激需求，维持房价的稳定。从全国各区域看，一线城市、二线城市以及三四线城市之间市场表现都有不同，但整体而言一二线表现强于三四线。三四线城市由于经济支撑力度弱、人口流出明显，涨幅出现明显回落，甚至部分城市存在较强的下滑预期。但部分二线城市也面临需求下滑，库存上升的问题，多城放宽限购以稳定市场。序言(二)政策驱动 供需两旺 分化加剧 理性犹存深圳中原研究中心而深圳市场今年受多重利好政策影响，走势与全国大不相同，高开低走后再走高。上半年冲高回落，但粤港澳大湾区让深圳更受关注。下半年，深圳在经历了持续的低迷之后，818先行示范区政策让深圳市场迎来反弹，叠加大湾区利好，楼市潜力与价值受到市场认可，市场逆势回暖。至11月豪宅标准的调整，直接降低了交易税费，市场成交进一步活跃。土地市场也是今年深圳的一大亮点，全年2次大型土拍，吸引了来自全国各地的房企竞争。6月份5宗居住用地集中拍卖，最终全部以最高限价成交。11月6宗居住用地拍卖，表现却远不及6月，不仅是因为限销售价格，也是由于今年融资端的限制导致房企现金流紧张。虽然市场活跃，但在政府对房价上涨的容忍度低、调控速度快的背景下，购房者理性犹存。一方面是利好出台后市场热度提升的持续时间有限，往往在一至两月就出现较为明显的下滑；另一方面，客户在价格上涨幅度上预期不强，提价较高的楼盘成交普遍较为困难。而各区之间市场分化也较为严重，政策利好较大的南山、宝安、福田、光明等区域成交更为活跃，而东部区域表现则略逊一筹。而从楼盘来看，总价低、性价比高的楼盘为成交主力，往年成交较好的豪宅则不及预期、表现不佳，同时公寓市场也由于限售出现明显的回落。展望2020年，作为全面建成小康社会与十三五的收官之年，稳经济依然将摆在最重要最突出的位置。但相信房地产调控仍然不会放松，房住不炒基本原则不会动摇，房地产不会作为刺激经济发展手段。稳房价将继续作为房地产调控的主要目标，城市分化继续加剧，因城施策也将发挥更大作用。序言(三)政策驱动 供需两旺 分化加剧 理性犹存深圳中原研究中心ContentPART 2土地市场PART 3新房市场PART 4二手市场PART 5商办市场PART 6市场预测PART 1宏观政策深圳中原研究中心深圳中原研究中心市场要点宏观政策1 房住不炒 房地产金融监管收紧 GDP下行压力增大 稳实体成调控重点 逆周期调控发力 流动性稳中趋松 CPI与PPI背离 M2增速放缓 需求持续走弱 多重利好加持 深市一枝独秀 一城一策扩围 各城因地制宜分类调控深圳中原研究中心GDP下行压力增大 稳实体成调控重点6.20%6.00%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%2005Q12005Q32006Q12006Q32007Q12007Q32008Q12008Q32009Q12009Q32010Q12010Q32011Q12011Q32012Q12012Q32013Q12013Q32014Q12014Q32015Q12015Q32016Q12016Q32017Q12017Q32018Q12018Q32019Q12019Q3GDP同比增长速度深圳中原研究中心 2019年前三季度国内生产总值697798亿元，按可比价格计算，同比增长6.25%。分季度看，一季度增长6.4%，二季度增长6.2%，三季度增长6.0%，三季度增速为1992年季度核算以来的最低值，经济下行压力不减。当前全球经济增长放缓，国际经济大环境中风险和挑战不断增加。中国经济不单受到全球贸易需求下滑的影响，加之持续多时的贸易战打击，经济下行压力持续加大，面临的困难挑战增多。据2019年前三季度数据显示，消费增速持续下滑，进出口增速下降明显，劳动力市场持续疲软，居民收入水平增速也有所下降。面对复杂严峻的内外部形势，中国坚持实施稳健的货币政策和积极的财政政策，包括央行年内三次降准，大规模的减税降费等措施，以此缓解部分外部因素的影响，促进实体经济平稳运行。预计明年国内经济下行的压力将会继续加大，货币政策会进一步宽松托底经济，积极的财政政策会更注重提质提效，对稳增长的力度可能加大。预计2020年存准率可能全面或结构性下调2至3次，MLF操作利率可能下调25至30个基点。深圳中原研究中心内外需求仍显疲弱 制造业景气度短期回升 从反映实体经济扩张紧缩的官方和财新中国制造业采购经理人指数来看，2019年波动相对较大，其中官方PMI平均值为49.73，处于枯荣线以下，低于去年平均值；财新PMI平均值为50.46，高于枯荣线，低于去年平均值。12月官方PMI达到50.2%，与11月持平，连续两月保持在枯荣线以上。其中生产指数较11月进一步上升0.6个百分点，新订单指数在11月大幅上升的基础上回落0.1个百分点，继续处于枯荣线之上，说明供需端在一定程度上得到改善。但经济动能较弱在短期仍将持续。年末PMI的回升得力于前期一系列的周期宏观调控政策（三次降准和大规模的减税降费）的效用以及季节性因素（年末冲高）的影响。内外需疲弱目前尚未得到本质性的改善。全球经济下行、中美贸易摩擦持续影响外需减弱；内需疲软、融资收紧、出口疲弱等导致房地产、制造业等投资缓慢下行，经济回升动力依然不足。预计下阶段宏观政策协调及逆周期调控仍是政策主要方向，从而加大对中小型企业的支持力度，带动制造业的需求回升。50.251.54546474849505152535455201801201802201803201804201805201806201807201808201809201810201811201812201901201902201903201904201905201906201907201908201909201910201911201912官方制造业PMI财新制造业PMI枯荣线深圳中原研究中心深圳中原研究中心房地产开发投资增速高开低走 2019年全国市场高开低走，但分化加剧。从销售面积增速看，前9月负增速，为2015年6月后首次为负。从销售金额看，增速也明显低于去年。一方面是由于市场整体低迷，另一方面是城市分化，主要增长力量的三四线城市今年表现不佳，增速下滑明显。下半年，政府对于房企融资端监管大大加强，企业流动性减弱，资金压力大增。因此，房企普遍打折促销，以价换量，下半年销量缓慢回升。从房地产开发投资增速看，呈现前高后低的走势，但整体高于去年。一方面是由于房地产高开低走，4月前，各地市场普遍回暖，房企融资也略有好转，房地产开发增速上升。同时4月开始，房地产市场逐步下行，部分区域房价下行压力加大，房企拿地意愿降低，流拍率增加，房地产开发投资增速也因此逐步下滑。另一方面，4月至10月，政府逐步收紧房企融资，债券、信托、ABS等融资手段被限，房企多加快周转，加快资金回笼。10.2%0%2%4%6%8%10%12%14%全国房地产开发投资增速0.2%7.3%-10%-5%0%5%10%15%20%全国商品房销售面积与销售额增速销售面积增速（同比）销售额增速深圳中原研究中心CPI与PPI背离 需求持续走弱4.50%-1.40%-2.00%-1.00%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%18011802180318041805180618071808180918101811181219011902190319041905190619071908190919101911CPI同比PPI同比备注：居民消费价格指数（CPI）：是一个反映居民家庭一般所购买的消费品和服务项目价格水平变动情况的宏观经济指标。工业品出厂价格指数（PPI）：是衡量工业企业产品出厂价格变动趋势和变动程度的指数，主要的目的是衡量企业购买的一篮子物品和劳务的总费用。2019年1月至11月CPI平均值同比上涨2.8%。自今年2月份以来，CPI持续上涨，11月份达到2013年以来的最大同比涨幅4.5%。CPI上升的主要原因是猪肉等食品价格上涨，11月份数据显示，食品价格同比上涨19.1%，影响CPI上涨约3.72个百分点，其中猪肉价格上涨110.2%，影响CPI上涨约2.6%。其他非食品类别，医疗保健、教育文化和娱乐、衣着、居住（主要指租金和房租装修）1-11月同比涨幅分别为2.4%、2.3%、1.6%和1.4%，交通和通信价格下降1.8%。1至11月剔除食品和能源的核心CPI只有1.7%涨幅，说明总体的通货膨胀压力并不大。2019年1月至11月PPI平均值同比下降0.3%。今年7月份，PPI出现2016年第四季度以来首次负增长，同比增速跌至-0.3%。10月PPI同比增速跌至-1.6%为2017年以来最低。11月降幅较10月收窄0.2个百分点，但仍维持较高的负增长趋势。本轮PPI下行主要受国内外需求的大幅下滑以及生产资料价格下降，特别是国际原油价格走势的影响。在目前总需求萎缩的情况下，PPI有可能在未来一段时间继续负增长。总结：猪通胀推动CPI上行，基本面疲弱和国际原油价格带动PPI下行，CPI与PPI分化加剧，工业企业盈利压力加大，下游涨价带来的利润增加大部分都留在了渠道和终端。预计未来逆周期政策力度不会减弱，增加从需求的角度进行结构性宽松。深圳中原研究中心M2增速放缓 稳健政策为主导注：2019年为截至11月数据 截止11月末，除2月（8%）与7月（8.1%）外，2019年M2 稳定在8.2%至8.6%，均值较去年小幅上升，其中3月的增速（8.6%）为自2018年3月以来的新高。在2019年第三季度货币政策执行报告中，央行坚持“不搞大水漫灌”、“防止通胀预期发散”、强调“M2和社会融资规模增速与名义GDP增速相匹配”，从10月8.4%M2增速回调至11月的8.2%可以看出，虽然预计未来流动性环境会相对宽松，但并不代表货币政策会持续放松，维持稳健中性依然是主流方向。未来货币政策还是会专注于结构性调整，M2增速的进一步大幅提升概率较小。12.0 12.6 12.3 13.2 12.2 16.4 15.8 14.0 13.7 13.5 19.7%17.3%14.4%13.6%11.0%13.3%11.3%9.0%8.1%8.2%5.07.09.011.013.015.017.019.00%5%10%15%20%2010201120122013201420152016201720182019万万亿亿历年M2增速与增量M2增量M2增速深圳中原研究中心深圳中原研究中心房企本年到位资金增速趋稳 近三年房地产开发企业本年到位资金累计平均增速在7.2%左右。其中2017年上半年延续2016年的高增速，均值达到10%以上，下半年逐步减速至8.3%左右。后两年除2018年上半年（4.4%）与2019年第一季度（4%）维持一个较低的水平外，其余月份基本维持在6.5%8%的增速区间。2019年12月增速2.1%为近三年的最低值，主要是受到受到春节假期和2018年金融监管加强、去杠杆、信贷紧缩大趋势的影响。随后信贷有所放松，企业融资难度相对降低，成本下降，促使到位资金增速短期上升。但自5月起银保监会对流向房地产领域的信托资金的监管力度进一步加强，同时强化对境外债务的监管，到位资金增速开始逐步回落。下半年，在融资渠道收紧、融资成本增加的大环境下，房企分化加剧，头部房企财务结构稳定，融资渠道多样，整体表现强势；部分中小房企资金结构单一，融资困难，资金压力较大，生存环境持续恶化。据统计2018年起，就有多家中小型房企扎堆赴港上市，从而增加融资渠道。预计2020年房企的资金压力将继续增大，进一步改善信贷结构，完善金融监管制度会成房地产金融调控的主要方向。从全国房地产开发投资资金来源看，开发商资金来源主要为定金及预收款、自筹。其中，2019年7月定金与预收款占比34%，为近三年来新高，2019全年平均值也高于前两年；个人按揭款占比自2019年3月起均超过15%，整体高于2018年水平。房企融资收紧、整体市场不佳背景下，现金流大大加紧，高周转、以价换量成为大多数房企加快回笼资金的选择，也带动了个人按揭款和定金及预收款增速的回升。2.1%7.0%0%2%4%6%8%10%12%14%房地产开发企业本年到位资金增速14.3%32.7%33.9%15.2%10%15%20%25%30%35%全国房地产开发投资资金来源国内贷款自筹定金及预收款个人按揭款深圳中原研究中心逆周期调控发力 流动性稳中趋松 2019年以来，全球宏观经济整体呈疲软态势，发达经济体经济增速进一步放缓，随着美国在全球掀起降息潮后，多个国家都跟随美国采取了一系列宽松的货币政策，中国今年也有三次降准，力度较前两年有所增大，由此来降低社会融资实际成本。8月LPR新政推行使得利率市场化更近一步，未来货币政策变动的传导也将会更加便捷。财政政策方面，今年更为积极主动，大规模的减税降费政策将降低企业负担，带动实体经济企稳回升。9月第三季中央经济工作会议指出，目前我国经济已经从高速换挡到中高速发展时期，在稳增长的大方向下加大逆周期调节力度，坚持货币政策灵活适度，财政政策提质增效，预计2020年仍有2-3次降准空间，企业税费、融资成本有望进一步降低。2019年宏观调控政策梳理时间事件重点内容1月4日全面降准下调金融机构存款准备金率1个百分点，同时，2019年一季度到期的中期借贷便利不再续做。继续加大对小微企业、民营企业支持力度。5月6日定向降准对仅在本县级行政区域内经营，火灾其他县级行政区域设有分支机构但资产规模小于100亿元的农村商业银行，执行与农村信用社相同档次的存款准备金率，该档次为8%6月28日财政部调整应税所得项目对当亊双斱不彾收个人所得税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女等；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。8月25日商业性个人住房贷款利率正式“换锚”自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。9月6日全面降准、定向降准全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，分两次实施到位。9月20日LPR利率下调2019年9月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为4.20%，5年期以上LPR为4.85%。9月25日央行货币政策委员会2019年第三季度例会加大逆周期调节力度，加强宏观政策协调，形成合力；下大力气疏通货币政策传导，坚持用市场化改革办法促进实际利率水平明显降低，引导金融机构加大对实体经济特别是小微、民营企业的支持力度。11月5日MLF利率下调11月5日央行开展4000亿元人民币1年期中期借贷便利（MLF）操作，中标利率3.25%，较上次操作下降5个基点。11月20日 LPR利率下调11月20日，央行披露第三期贷款市场报价利率（LPR）。1年期LPR利率为4.15%，此前为4.2%；5年期LPR利率为4.80%。12月28日 房贷利率重新定价自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），也可转换为固定利率；商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。深圳中原研究中心房住不炒 房地产金融监管收紧2019年房地产监管政策梳理时间事件重点内容中原观点2月25日银保监会加强资金监管对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，严格控制带有投机性的开发和个人贷款。2019年宏观调控相关政策更为积极、宽松，但针对房地产的金融政策反而更加严苛。上半年银保监会对房地产金融监管加强，7月开始信托、发债等房地产融资渠道收窄，对房地产企业贷款规模控制加强。下半年，不断出台政策，预防各类资金流入房地产市场，对融资端监管大大加强。3月9日银保监会加强影子银行监控整治不健康的导致资金脱实向虚的影子银行，加强对投机性房地产贷款的严格控制，防止通过影子银行渠道进入房地产，对带有投资、投机性贷款严格控制。4月17日银保监会加强金融监管要加强金融监管，继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长。5月17日银保监会整治乱象严查违规向“四证”不齐的开发商项目提供融资；严查个人信用卡透支、消费贷、经营性贷款挪用于购房；严查资金通过影子银行流入房地产市场；严查并购贷款、经营性物业贷款等资金被挪用于房地产开发。7月6日银保监会加强信托公司监管针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。7月10日房企信托融资收紧在地产信托融资业务上，要求信托公司的地产信托业务需事前报告，监管部门将进行逐笔审核；事前业务报告仅接受符合“四三二”条件且交易结构为贷款模式，此外对于因合规原因被退回事前报告的房地产信托业务，将严肃追究合规审查责任。7月12日发改委强化市场约束机制房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。此外，房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息。7月31日银行业加大信贷监管对高杠杆经营大型房企的贷款为加强监管。8月7日银保监会控地产力度不减坚决遏制信托规模无序扩张、严厉打击信托市场违法违规行为及有力有效处置信托机构风险等等。坚持去通道目标不变，力度不减、加强房地产信托合规管理和风险控制、推动优化信托机构业务结构。8月8日银保监会加强资金监管开展银行房地产业务专项检查工作，将严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。8月30日银保监会加大融资监管关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报，对于部分地方中小银行违规为房地产项目提供融资，各相关监管机构要在责成被查机构内部问责的基础上，将采取针对性的审慎监管措施，并依法进行行政处罚。9月4日地方专项债专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。10月23日 银保监会融资担保新规将未取得融资担保业务经营许可证但实际上经营融资担保业务的住房置业担保公司、信用增进公司等机构纳入监管。11月26日 银保监会加大融资监管银保监会郭树清：整治违规金融行为遏制房地产泡沫化倾向。12月13日 银保监会加大融资监管完善房地产融资统计和监测体系，扎实做好银行业保险业改革发展和监管各项工作，严厉打击违规行为。深圳中原研究中心一城一策扩围 热点城市加码调控2019年全国房地产调控政策梳理（加码）时间地区来源重点内容中原观点1月9日海口关于严格落实琼办201829号文件精神进一步稳定房地产市场的通知新落户家庭限购1 套，暂停向企事业单位出售商品房。2019年年初房地产市场预期有所放宽，全国市场整体回暖，部分热点城市房价上涨过快。二季度开始，中央再次重提“房住不炒”，热点城市纷纷调控加码，遏制房价上涨，主要手段包括限购、限售、限价等。但下半年以来，房地产市场整体表现不佳，政策上以刺激需求为主，调控加码渐渐减少。4月15日长沙关于调整长沙市第二套住房交易环节契税政策的通知取消二套房契税优惠，按4%的税率征收。4月22日合肥关于进一步加强住房公积金提取管理工作的通知严审多次改变婚姻和频繁买卖同一套房屋申请。4月30日丹东关于进一步做好房地产市场稳定工作的通知规定同一楼盘商品住房销售价格每月环比涨幅不得超过0.6%。对非本地户籍家庭在市区范围内允许购买1套新建商品住房；对本地和非本地户籍家庭凡在市区内购买住房，自网签购房合同备案满5年，并取得不动产权证书后方可上市交易。5月11日苏州市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。对苏州工业园区全域二手住房，购房人取得不动产权证满五年后方可转让。6月18日赤峰进一步规范中心城区房地产开发经营秩序促进房地产市场健康发展的意见限价政策即红山、松山两区城区、喀旗和美建材城区域建设的商品住宅设定统一的均价上限12500元/，同时单套住宅最高销售价格不得超过均价上限的20%;按建筑面积计算，地下车位不高于2800元/、仓房不高于2300元/;实行精装修的商品住宅项目，室内装饰装修价格不得高于2000元/。企事业单位、社会组织法人单位不得在中心城区购买商品住宅。限制团体炒房行为。6月20日西安西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组关于进一步加强住房市场调控管理的通知西安购房新政：非本市户籍社保或个税满 5年可购房 年可购房。7月24日苏州关于进一步完善房地产市场平稳健康发展的工作意见新房满 3年后方可转让，二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。8月12日海南海南省垦区建房管理办法的通知海南新规：垦区建房严格执行“一户一宅”不得对外销售或转让。9月30日呼和浩特 呼和浩特市房地产市场调控工作实施方案呼和浩特调控楼市：购三套及以上住房不得办理商业贷款。深圳中原研究中心一城一策扩围 政策松绑刺激需求2019年全国房地产调控政策梳理（松绑）时间地区来源重点内容中原观点2019/2/1济南济南市城乡建设委员会政府不再指导限价，限购政策不变2019年全国各城市房地产分化加剧，为稳定房地产市场，一味加码调控已经不适合目前的市场，一城一策逐步扩围。部分城市供需不平衡，房价面临下行压力。自今年年初开始，不断有城市放松限购，以此来刺激需求，稳定房价。2019/2/15阜阳阜阳市土地管理委员会土地拍卖取消了竞得人所开发的商品住宅备案均价原则上不得高于同一区域、同一类型、同一品质当月备案均价条款。2019/3/12东莞国家税务总局东莞市税务局3月11日起，东莞二手房交易个人所得税可选择按差额20%或全额2%征收。此前，东莞二手房交易基本只能选择差额的20%计算个税。2019/3/12菏泽市成武县关于成武县鼓励农村居民进城的实施意见(试行)农民进城购买首套新建商品房享受每平方米300元的优惠。申请用商业性个人住房贷款在县城市规划建成区内购买首套普通自住房的农村居民，首付不超过30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.9倍，上限不超过贷款基准利率的1.25倍。2019/5/1中山中山市住房和城乡建设局港澳台、外籍客户在中山购房，除原有的提供祖籍中山的证明外，新增两大购房通道：提供半年社保或个税凭证加在职证明；在中山注册公司。2019/5/1珠海珠海市不动产登记中心非户籍人士在珠海大桥以西、高新区购买一手住宅无社保要求，购买香洲区(不含洪湾一体化区域)一手住宅需要3年社保，横琴新区需5年社保，且限购一套。港澳居民在全市购买一手住宅均无社保要求，且限购两套(其中珠海大桥以西、以东各只能买一套)。2019/6/4南京南京市高淳区不动产中心高淳、六合两区买房的外地人只需提供在宁居住证或在宁工作劳动合同即可开具购房证明，不再需要过去3年内的2年个税或社保证明。2019/6/19长沙关于境外机构和个人购房相关规定的通知长沙境外个人购房新政发布，符合现行政策可购一套住宅。2019/7/11中山中山市住建局相关科室非中山户籍人员，购买首套房仅需提供在中山工作的工作证明和有效的参保（社保）证明，即可买房，社保无时限要求。2019/7/17开封关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函取消新建商品住房自取得不动产权证书之日起满3年方可上市转让的交易时限，取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。2019/8/6上海上海自贸区临港新片区总体方案发布会上海自贸区新片区非户籍人才购房缴纳个税社保年限缩短至3年。2019/11/21清远关于住房套数认定有关问题的通知已结清个人住房贷款记录不计入家庭已购住房套数。2019/11/22广州关于非本市户籍人士购房资格标准调整的通知从11月22日开始，在非本市户籍居民购房人资格查验过程中，个税和社保缴纳记录可作为相互补证资料。深圳中原研究中心一城一策扩围 政策松绑刺激需求（人才篇）2019年全国人才住房政策梳理时间地区来源重点内容中原观点2019/4/18呼和浩特呼和浩特市大学毕业生安居工程(试点)实施办法大学生享半价买房或公寓2年免租。人才引进是调控松绑的一种有效手段，不但可以刺激需求，稳定房价，也可以吸引人才，为城市的发展注入新活力。从今年全国的人才松绑政策来看，目前人才的门槛正逐步降低，抢人大战愈发激烈，如南京六合区、广州花都等城区，大专及以上便能享受人才限购政策。但人才松绑一般不是放在主城区，且松绑的力度只能算温和微调，房地产市场的“房住不炒”大原则仍是不可撼动的。2019/4/21宁波关于推进开放揽才产业聚智相关政策的实施细则 本科生可获8万元，高层次人才最高60万。2019/5/1青岛关于促进房地产领域投资提速增效意见的汇报在部分区域，如董家口循环经济区，交通商务区、藏马山旅游度假区、王台新旧动能转换区等，取消首套商品房限购政策。2019/6/27海南关于进一步完善人才住房政策的补充通知未落户的急需紧缺人才可购1套房。2019/7/9苏州相城区相城区人才引领高质量发展若干扶持政策（试行）工作3个月且本科学历以上人才购房不受积分、户籍社保等条件限制2019/10/15南京南京市六合不动产登记中心只要拥有大专及以上学历，且可提供南京市居住证和学历证明，就可以在六合不动产登记中心开具购房证明。2019/10/21三亚关于进一步完善人才住房政策的通知未落户各类人才可凭缴税或社保申购1套房。2019/11/27成都四川天府新区成都管委会办公室关于印发四川天府新区成都直管区支持入住企业(机构)员工购房的实施办法的通知直管区招商引资企业(机构)员工、行政企事业单位员工、引进(推荐)人才三类人员，购买直管区范围内的住房不受户籍、社保缴纳时限的限制。需执行5年的限售。2019/12/4佛山关于进一步完善人才住房政策的补充通知本科以上首套房不受户籍和个税等限制，以家庭为单位认定、一二手房均可认购。2019/12/13广州南沙关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知广州南沙本科以上人才购首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制。2019/12/18广州花都广州市花都区人才绿卡申领指南（修订版）无需购买社保，仅凭相关就业或创业证明，即可办理人才绿卡，持卡人可享受广州市户籍居民待遇在花都区购房。2019/12/20广州黄埔广州市黄埔区住房和城乡建设局、广州开发区建设和交通局关于完善人才住房政策的通知连续工作超半年人才购房不受户籍限制。2019/12/25温州温州市人才住房租售并举实施办法符合条件的优秀本科生买房打7折，租房3折。配售的人才住房自签订买卖合同之日起10年内为共有产权，不得上市流通周转、不得办理抵押贷款。深圳中原研究中心多重利好加持 深市一枝独秀2019年深圳重大政策梳理时间来源重点内容中原观点2019/2/18 粤港澳大湾区发展规划纲要规划纲要明确了粤港澳大湾区当前和今后一个时期合作发展的纲领，规划近期至2022年，远期展望到2035年，要求要将粤港澳大湾区建设成为富有活力和国际竞争力的一流湾区和世界级城市群，打造高质量发展的典范。2019深圳市场可谓一枝独秀，在多重利好政策的刺激下，市场走势与全国低迷氛围不太相同。上半年2.18粤港澳大湾区纲要出炉，深圳作为大湾区中心成为全国焦点，房地产市场也迅速回暖。年中，进入市场平淡期，中央定调“房住不炒”，又缝“香港乱局”，市场信心衰减，市场冷却下行。下半年，8.18先行示范区文件公布，城市战略地位大幅上升，投资价值凸现，市场信心提振逆势回暖。随后11月豪宅收税标准调整，降低交易费用，促进市场成交进一步活跃。12月先行示范区行动方案出台，明确了战略定位、阶段发展目标和重点任务。2020年预计在大湾区和先行示范区双区驱动下，利好逐步落地，深圳市场仍有望保持活跃。2019/7/5广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划（2018-2020年）包括九个方面100条重点举措，主要是着眼中期安排，把近中期看得比较准的、可以加快实施的重点工作进行分工部署，进一步量化阶段性目标。2019/8/18关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见到2025年，深圳经济实力、发展质量跻身全球城市前列，研发投入强度、产业创新能力世界一流，公共服务水平和生态环境质量达到国际先进水平。到2035年，建成具有全球影响力的创新创业创意之都，成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例。到本世纪中叶，成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。2019/11/11深圳市住房和建设局关于调整普通住房标准及商务公寓政策的报告普通住宅标准不再有价格的规定，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子均为普通住宅。满两年的二手房或可免征增值税，自2019年11月11日起实施。2019/12/2关于启动深汕特别合作区过渡期商品房销售的公告居民家庭在合作区持有的商品住房、商务公寓总套数不得超过2套，成年单身人士（含离异）在合作区持有的商品住房、商务公寓总套数只能1套；在合作区购买的商品住房不计入购房者在深圳市其他区（新区）购买商品住房的套数限购范畴；自取得不动产权利证书之日起5年内禁止转让。2019/12/18关于严厉打击哄抬房价等违规行为切实规范我市房地产市场秩序的通告对于发现涉嫌捏造虚假事实、散布虚假言论、哄抬房价、恶意炒作等行为的，可及时向有关政府部门进行举报。深圳在年初时就已经划定了二手房年增幅不能超过5%的目标。2019/12/19深圳市建设中国特色社会主义先行示范区的行动方案（2019-2025年）行动方案分为三个部分，共127项具体工作举措。主要是是全力推动一批重大政策、重大改革、重大任务落地实施。对照意见“五个率先”的任务部署，明确了八个方面的百余项具体工作举措。深圳中原研究中心 土地供应面积创新高，收金690亿 工业用地爆发式供应 腾讯85.2亿拿下大铲湾未来科技城“双限双竞”控“地王”效果明显 全国率先标定地价稳预期土拍盛宴土地市场2深圳中原研究中心深圳中原研究中心土地供应面积创新高，收金690亿2019年深圳十一区共成功出让土地67宗，用地面积合计236.26万平，环比53.6%，成交金额达690.17亿元，环比62.4%。其中，深汕合作区成功出让17宗土地，贡献用地面积38.79万平，成交金额6.63亿元。2018年12月深汕合作区挂牌成立，一定程度上缓解了深圳土地资源紧缺的困难，2019年深汕合作区的土地供应以工业用地为主，无一居住用地供应。2019年深圳十一区未成功出让土地共9宗，其中包括1宗居住用地、2宗工业用地、3宗商业用地流拍，3宗商业用地终止出让。从溢价情况来看，全年除居住用地外，仅两宗工业用地有溢价。上半年土地竞拍激烈，下半年受“双限双竞”及资金面影响，土拍热度明显下降。236.26 690.17 0.0050.00100.00150.00200.00250.000.00200.00400.00600.00800.001000.00201520162017201820192015年以来深圳土地出让金额与成交面积走势图成交用地面积（万平）土地成交金额（亿）深圳中原研究中心备注：2019起深圳土地出让金额及成交面积含深汕合作区深圳中原研究中心深圳中原研究中心工业用地爆发式供应从成交土地用途来看，2019年工业用地成交157.28万平，同比84.5%，占比高达67%，其次是居住用地成交31.05万平，同比95.7%，占比13%。深圳土地供给侧改革重点在于确保产业空间需求及增加居住用地供应，尤其是保障房供应，2019年深圳工业用地及居住用地成交面积均有一个较大幅度增加。另外，11月深圳举行全球推介计划新闻发布会，第一次集中推出产业用地，总供应约35块地，面积超过30平方公里，其中深汕特别合作区约5平方公里。12月全球招商大会举行，现场签约项目128个，总投资超5600亿元。产业用地的集中供应为发展实体经济打造重要载体，有利于加快深圳国土空间提质增效。工业用地,157.28,67%商业用地,18.67,8%居住用地,31.05,13%其他,29.26,12%2019深圳土地成交面积分布深圳中原研究中心单位：万平85.26 157.28 20182019工业用地深圳中原研究中心84.5%15.86 31.05 20182019居住用地深圳中原研究中心95.7%深圳中原研究中心深圳中原研究中心腾讯85.2亿拿下大铲湾未来科技城从各区土地供应宗数来看，深汕合作区供地宗数最多，其次是坪山新区、光明新区。除大鹏新区外，十区均有工业用地供应，仅南山、龙华、光明、大鹏、坪山四区有居住用地供应。从各区供应面积来看，宝安区供应了6宗地，占地面积高达到94.32万平，其中大铲湾A002-0076宗地占比面积80.9万平，将建设200万平的“互联网+”未来科技城，由腾讯85.2亿元摘得，这是近五年深圳土地出让中单宗占地面积最大的地块。253122615161213131121214129.10 94.32 23.00 38.79 0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00100