中商产业研究院-2019中国物业管理行业市场前景研究报告-2019.1-38页.pdf

中国早教行业中国早教行业市场前景研究报告市场前景研究报告 客客服热线：服热线：400-666-1917400-666-191720192019中国物业管理行业中国物业管理行业市场前景研究报告市场前景研究报告更多产业情报更多产业情报：http:/ 言言Introduction目录目录CONTENTS前言前言1.1.物业管理行业概况物业管理行业概况1.1 1.1 物业管理物业管理行业概况行业概况1.3 1.3 物业管理物业管理发展历程发展历程1.4 1.4 物业管理物业管理商业商业模式模式1.2 1.2 物业管理物业管理的定义的定义2 2.物业管理行业促进因素物业管理行业促进因素2.4 2.4 房地产房地产行业带动物业服务需求行业带动物业服务需求2.1 2.1 城市化城市化致使对物业管理需求增加致使对物业管理需求增加2.2 2.2 收入收入提高致使物业服务购买力提高提高致使物业服务购买力提高2.2.3 3 政策政策支持物业管理行业发展支持物业管理行业发展 PAGE 51.5 1.5 物业管理物业管理收费模式收费模式目录目录CONTENTS3.3.物业管理行业现状物业管理行业现状3.4 3.4 资本资本聚焦物业行业聚焦物业行业3.3 3.3 住宅住宅物业占比近七成物业占比近七成3.1 3.1 物业管理物业管理企业数量企业数量增加增加3.2 3.2 市场市场规模稳步规模稳步提升提升3.5 3.5 整合整合加剧收并购井喷加剧收并购井喷4.4.物业行业竞争格局分析物业行业竞争格局分析4.5 4.5 碧碧桂园服务桂园服务4.6 4.6 绿绿城服务城服务4.4 4.4 彩彩生活生活4.7 4.7 万万科物业科物业4.2 4.2 探索探索成熟的增值业务模式成熟的增值业务模式4.3 4.3 物业物业科技创新提升效率科技创新提升效率4.1 4.1 竞争竞争格局分散行业集中度提升格局分散行业集中度提升目录目录CONTENTS5.5.物业管理物业管理行业发展趋势行业发展趋势5.4 5.4 社区社区O2OO2O成新的盈利点成新的盈利点5.3 5.3 物业物业行业迎来智能化升级行业迎来智能化升级5.1 5.1 社社保改革人力成本提高保改革人力成本提高5.2 5.2 物业物业基础业务外包基础业务外包01物业管理行业概况物业管理的定义物业管理指对房地产的营运、控制及监管。大多数中国物业管理服务公司为各类型物业提供服务，包括住宅社区及非住宅物业，如办公室大楼、政府大楼、购物中心、工业设施、表演场地及体育馆、学校及医院。物业管理亦包括对购作及用作兴建、维修、维护可交付物业的其他配套资产的管理。物业管理服务公司一般提供物业管理、交付前及顾问，及增值等服务。PAGE 7物业管理发展历程物业管理行业发展历程分为四个阶段，初创期、传统业务发展期、转型探索期、高速发展期。PAGE 82012-20172012-2017转型转型探索期探索期基础物业服务+社区增值服务，建设平台模式提高服务盈利能力行业集中度仍低，但逐步提高增值业务创造盈利点，传统业务人力成本上升制约总体盈利能力1981-2003初创期初创期只有基础物业服务行业集中度极低在管理面积低决定盈利能力低缺乏扩张动力200-2012传统传统业务发展业务发展期期基础物业服务为主，增值服务开始出现行业集中地极低收费标准上涨乏力，制约盈利能力自然成长，缺乏扩张目标20172017年以后高速发展期年以后高速发展期以基础物业服务为本，以增值业务为盈利主要来源，各龙头企业构建平台模式企业主动性跑马圈地，行业集中度加速提升行业总体盈利水平提升，但业内盈利差异化明显目前，物业行业的业务板块可以分为基础物业服务、对业主增值服务、对非业主增值服务。基础物业服务对于物业公司的收入贡献往往在80%以上，但是受制于涨价能力缺乏以及刚性增长的人力成本，利润空间较小。基础物业服务对主业增值服务对非主业增值服务提高客户黏性提供用户基础品牌效应扩大增值服务产品基础获取第三方项目l 标准化的物业服务-保安-清洁-绿化-设备维护l 管理输出搭建社区服务平台，向第三方物业企业输出平台或建立联盟l 开发商新盘服务-案场服务-新房销售代理l 顾问咨询l 广告l 家政服务l 房屋资产服务l 社区教育l 社区金融l 电商服务-二手房经纪-装修-租赁物业管理商业模式 PAGE 9物业管理收费模式2003年国家物业管理条例颁布实施，确定物业管理收费方式有包干制和酬金制两种收费方式。两种收费模式各具优缺点。PAGE 10资料来源：中商产业研究院整理02物业管理行业促进因素单位：万人城市化致使对物业管理需求增加中国的城镇化发展自20世纯八十年代以来逐步加快，1980年的城镇化率仅为19.39%，2009年城镇化率48.34%。2017年城镇人口81347万人，农村人口57661万人，城镇化率58.52%。我国城镇化的稳步推进将为物业管理带来广阔的发展空间，增添强大的运营动力。同时，城镇化给予物业管理坚实的人力资源支持。数据来源：中商产业研究院大数据库 PAGE 12收入提高致使物业服务购买力提高改革开放以来，我国居民收入节节攀升。2013年全国全体居民人均年度可支配收入18311元，2014年实现人均收入跨2万元大关。2017年人均年度可支配收入达到25974元，目前正向人均收入3万元大关迈进。居民人均收入提高，物业服务消费购买力大大提升，更愿意追求品质生活，进而刺激物业管理行业发展。数据来源：中商产业研究院大数据库 PAGE 13政策支持物业管理行业发展物业管理行业有着维持社区和谐、解决促进就业、提升居民生活品质等重要作用。在政策上，我国鼓励物业管理行业发展，推进市场化开放，激发企业活力。资料来源：中商产业研究院整理 PAGE 14 PAGE 15房地产行业带动物业服务需求物业管理主要面对住宅提供物业服务，我国房地产在过去的黄金时代快速发展，为物业服务拓展基本业务提供了巨大的空间。自2016年楼市调控以来，楼市趋冷，但是商品房销售面积依旧保持低速增长。2017年商品房销售面积169408万平方米，同比增长7.7%。2018年1-11月商品房销售面积148604万平方米，同比增长1.4%。未来，物业管理行业仍能享受一个可观的客户规模的增长。数据来源：中商产业研究院大数据库03物业管理行业现状数据来源：中国物业管理协会 中商产业研究院整理年复合增长率达到了3.97%物业管理企业数量增加 PAGE 172017年物业管理行业企业分布2017年全国的物业服务企业共计11.8万家，比2015年的数据增长18.2%，年复合增长率达到了3.97%。广东、江苏、山东三省的物业服务的企业数量位居全国的前三，均超过了7千余家。年复合增长率达到了12%年复合增长率为13.66%市场规模稳步提升数据来源：中国物业管理协会 中商产业研究院整理 PAGE 182017年物业管理行业在管面积约246.65亿平方米，比2015年的数据增长了71.1亿平米，年复合增长率达到了12%。营业收入方面，物业管理的营业收入是6007.2亿，比2015年的4091.7亿元相比，增长了46.8%，年复合增长率为13.66%，营业收入占2017年全国服务业增加值根据国家统计局的数据，比重已经达到了1.4%。预计到2020年全国物业管理市场规模超过1万亿。住宅物业占比近七成 PAGE 192017物业管理行业在管面积约246.65亿平方米，比2015年的数据增长了71.1亿一平米，年复合增长率达到了12%。其中住宅物业占比69.9%，较2014年增长1.1个百分点。商业物业占比8.7%，较2014年增长2.4个百分点。办公物业占比9.1%，较2014年减少1.2%个百分点。其他物业占比12.4%，较2014年减少2.2个百分点。从上面数据可以看出，住宅物业是行业百强企业管理的最主要的物业业态。数据来源：中国物业管理协会 中商产业研究院整理资本聚焦物业行业 PAGE 202014年彩生活作为首家中资物业股上市后，市值一度超过母公司花样年，成为市场热点。由于基础物业管理业务拥有稳定的现金流，收入风险低，风险溢价小等特点，越来越多的物业公司开始进入资本市场。截至目前，共有11家物业公司挂牌上市，2018年南都物业、雅生活服务、碧桂园服务、新城悦和佳兆业物业先后上市。新三板公司永生生活服务于2018年8月9日向港交所提交了招股说明书。20142015201620172018彩生活6.30绿城服务7.12祈福生活服务11.810.23中海地产11.25中奥到家12.11浦江中国雅生活 服务2.18碧桂园 服务6.19新城悦11.6佳兆业 物业12.6南都物业2.1整合加剧收并购井喷 PAGE 21目前物业管理行业仍处于分散阶段，公司众多。大型物业公司通过标准化的管理、优质的服务质量和品牌效应，加快扩大业务规模，盈利能力稳中有升。加上近年来物业公司进入资本市场，管理面积已经成为一项重要指标。在资本的推动下，大型物业公司纷纷加快对管理面积的拓展，收并购井喷，行业集中度不断上升，出现强者恒强，行业分化的趋势。资料来源：中商产业研究院整理04物业行业竞争格局分析竞争格局分散行业集中度提升我国物管行业仍然处于行业整合的初级阶段。目前物管行业仍旧呈现高度零散格局，行业存在企业超过10万家。但市场化进程提速令行业集中度快速提升。行业领先集团初露峥嵘。万科物业、绿城服务占据领先位置。碧桂园服务、彩生活、雅生活抓住市场机遇，自身实力得到大幅提升,行业排名提升迅速。2014年至今，由于物业管理行业商业价值凸显大量资本涌入，政策支持物业管理行业发展，物业市场集中度提升。资料来源：中国物业管理协会 中商产业研究院整理 PAGE 23增值业务模式多样数据来源：物业百强报告 中商产业研究院整理 PAGE 24由于物业社区入口资源，能够精准把握社区增值服务需求，物业公司逐渐从基础物业服务提供者向社区生活服务提供者转型。除了基础物业服务，物业企业也开始为住户提供围绕社区生活的增值服务。目前，物业企业开展比较广泛的社区增值服务是社区O2O。例如绿城服务则针对自身中高端社区，高生活品质追求的特性，开展社区增值服务，如幼教、高品质消费、智能化零售、资产管理等。绿城绿城服务主要服务主要社区增值服务案例社区增值服务案例生活服务品：以大米为主“幸福粮仓”计划，为业主提供优质农副产品，推出满足中国传统节日产品需求社区新零售：结合彩生活和易果共同收购北京好邻居连锁便利店，建立无人社区便利店“绿橙pro”文化教育：聚焦早幼教高端市场，包括“奇妙园”早教托班和“第二课堂”两种业务模式物业资产管理服务：针对园区业主闲置资产等情况，设立“优屋美容”品牌，开展房屋返租业务物业科技创新提升效率 PAGE 25物业管理行业逐步由劳工密集，专注于传统的物业管理服务向集约化、自动化、智能化、互联化转变。各家大型物业企业已经初步建立智能化的物业管理系统，如停车缴费、门禁系统、物业缴费系统、手机APP等。同时，手机APP也是物业企业主要O2O平台。2017 年百强企业实现智能化投入均值为716万元，较2016年提高49.8%，人均管理面从2015年4539平提高至2017年的5913平。智慧园区示意图智慧园区品质管理客户关系管理设备管理巡检管理呼叫中心社区运营智能停车智能门禁线上缴费社区O2O收入管理收费管理停车管理租赁管理合同管理成本管理人力资源管理物科管理能耗管理分保管理数据来源：物业百强报告 中商产业研究院整理彩生活彩生活成立于2002年，于2014年在港股上市，是最早登陆港股的物业龙头企业。其最早于2013年推出彩之云平台，开始构建业务平台，是国内物业公司中，探索增值服务多元化，构建物业服务生态平台的先行者。目前，彩生活是国内最大的社区平台运营商，彩生活平台全面联动了社区基础服务、O2O服务、虚拟服务、房屋服务、智能管家等多个业务。近几年，彩生活业绩持续增长，2018年上半年彩生活实现营业收入约17.57亿元，同比大增135.3%。归属股东净利润1.75亿元，涨幅达74.1%。PAGE 26数据来源：中商产业研究院大数据库彩生活平台 PAGE 27彩生活平台构成彩生活平台构成彩生活构造的彩之云APP，是一个链接线下服务的互联网平台，提供如维修等基础服务，订餐等O2O服务，理财等虚拟服务，装修等房屋服务，停车等智能管家服务，这些服务既可以是彩生活自身提供，也可以与外部服务商合作，彩生活控制接口。同时，彩生活通过和汇付天下合作获得第三方支付资格，建立彩富宝作为支付平台，使得资金在系统内部流转,同时设计“饭票”作为消费抵用券。彩生活平台协同关系彩生活平台协同关系支付积分彩饭票彩付宝互联网平台彩之云APP基础服务：物管、缴费O2O服务：点餐、保修虚拟服务：出行、理财房屋服务：装修、代租其他：教育、邻里社交支付兑换碧桂园服务 PAGE 28碧桂园服务，最早于2004年作为碧桂园的附属公司成立，依托母公司碧桂园的深厚实力，于2009年获得中国一级物业管理资质。近年来来自于第三方开发公司管理面积上升迅速，公司盈利指标位居龙头企业前列，有力支撑公司业务规模和质量的长期增长。2018年上半年碧桂园服务实现收入约20.16亿元，同比增幅42.5%；实现股东应占利润约4.71亿元，同比增幅约133.1%。数据来源：中商产业研究院大数据库业务构成 PAGE 29碧桂园的收入来源主要由三大业务模块组成，即物业管理服务、小区增值服务及非业主增值服务。近几年，碧桂园物业管理服务收入占比持续减少，社区增值服务和非业主增值服务收入占比持续增长。2018年上半年物业管理服务收入为15.64亿元，同比增加约34.8%，占总收入比约为77.6%。小区增值服务约1.71亿元，同比增加约52.9%，占总收入比约为8.5%。非业主增值服务收入约2.75亿元，增幅约97.8%，占总收入比约为13.6%，其他服务为0.05亿元，增幅49.7%，占比0.3%。数据来源：中商产业研究院大数据库绿城服务 PAGE 30绿城服务集团成立于1998年，在物业管理行业有着丰富的经验，绿城服务业相应地在高端住宅服务方面有着领先的地位。绿城服务于2014年推出智慧园区项目，开始社区服务的智能化和O2O平台的建设，2017年又加大力度推进园区幼教项目、高品质食品销售，继续拓展高端需求服务。目前绿城中国是国内物业类型最多，服务区域最广，服务面积最大的物业服务企业之一。2018上半年绿城服务收入为29.29亿元，同比增长32.9%。股权持有人应占净利润为2.29亿元，较2017年的1.78亿元同比增加29.1%。数据来源：中商产业研究院大数据库万科物业 PAGE 31万科物业是万科下属控股子公司，成立于1990年。万科物业围绕业主不动产保值增值提供全生命周期服务，业务布局涵盖住宅物业、商企物业、开发商前介服务、社区资产服务、智能科技服务和社区生活服务六大业务板块。截至2018年8月底，万科物业已布局中国69个最具发展潜力的大中城市，合同项目共计2314个，其中住宅项目1833个，商企项目481个，合同面积突破4.6亿平方米，服务328万户家庭，超1174万人口。万科业务布局69个大中城市2314个服务项目资料来源：万科官网 中商产业研究院整理05物业管理行业发展前景社保改革人力成本提高近几年，中国城镇私营单位就业人员平均工资持续增加，年平均工资由2009年的18199元增至2017年的45761元。7月20日，中共中央办公厅、国务院印发国税地税征管体制改革方案，明确各项社会保险费交由税务部门统一征收。实施日期为2019年1月1日。物业管理是劳动力密集产业，此项变革意味着社保缴费基数将受到严格稽核，社保支出将受到规范征缴。同时政策将有利于物管行业的规范化发展，但人力成本的上升不仅会倒逼行业的技术升级和智能化转型，还会加速行业的优胜劣汰。PAGE 33数据来源：中商产业研究院大数据库物业基础业务外包物业服务企业是典型的劳动密集型企业，人工成本的刚性上涨成为重要挑战。外包一方面能够提升成本运用效率，另一方面也是通过第三方的专业性提升整体服务质量。基础业务外包是行业发展趋势，有利于专业化和精细化管理，百强企业外包占比持续提高。2017年，百强企业外包项目中，清洁业务外包项目数量占总项目数量的60.3%，绿化业务外包占比为43.1%，设备维护养护和秩序维护业务外包占比分别为36.8%和24.7%。PAGE 34数据来源：物业百强报告 中商产业研究院整理物业行业迎来智能化升级 PAGE 35自2016年起，阿里巴巴和腾讯开始布局智慧社区，智慧物业成为其中的重要一环。2018年是互联网巨头智慧物业布局加速落地的一年，他们为物管行业注入新的科技活力，有效降低物业管理的成本。阿里和腾讯开展智慧社区、智慧物业的模式不同，阿里选择以支付宝为核心平台，与筑家易、朗新云筑合作；而腾讯则以微信、QQ等为流量入口，成立腾讯海纳。京东布局智慧社区较晚，在全国开设7家“京东帮智慧社区店”，为客户提供”家电清洗、水电维修、家政保洁、快递收发、地暖安装等服务。阿里、腾讯布局智慧社区社区O2O成新的盈利点 PAGE 36随着人工智能、大数据、互联网等高新技术的发展，物业管理企业先后试水互联网，以社区生活场景为中心，搭建用户与商家、服务提供者之间的O2O社区服务平台。一方面整合“线上”和“线下”两端的资源，并通过云端进行管理，为居民创造更加便捷的社区生活环境的同时进一步拓展增值服务发展空间，创造新的盈利点；另一方面提升物业管理效率，降低能耗成本与人员成本。绿城购B2C社区购物平台线上线下物业公司社区用户商品、服务供应商社区O2O平台社区O2O模式公司介绍公司介绍/版权声明版权声明公司介绍：公司介绍：中商产业研究院是中国领先的产业咨询服务机构，自成立以来，研究院专注于围绕构建“产业研究、产业规划、产业战略、产业投资、产业招商”等“五位一体”的产业咨询体系。中商产业研究院以业内首家自建数据库“中商产业大数据库”为依托，行业覆盖传统重点行业和新兴热点领域。如研究范围不仅涵盖文化体育、物流旅游、健康养老、生物医药、能源化工、装备制造、汽车电子等产业领域，还深入研究新制造、新能源、新材料、新消费、新金融、人工智能、“互联网+”等新兴领域。近二十余年来，中商产业研究院积累了一批长期合作的优质客户，主要包括国内外500强企业、各级地方政府、科研院所、金融投行等，逐步建立起稳固的市场地位。未来，中商产业研究院将继续以前瞻性的战略视野和严谨的专业化服务，引领中国产业咨询的创新发展。以产业咨询力量助力中国经济变革创新，推动中国新时代的产业转型升级，使中国经济不断跃升世界舞台！版权版权说明：说明：本报告的所有图片、表格及文字内容的版权归中商产业研究院所有。其中，部分文字及数据采集于公开信息，版权归属原著作者所有。中商产业研究院取得数据的途径来源于市场调查、公开资料和第三方采购。未经本公司授权许可不得转载，如引用、刊发，需注明出处为“中商产业研究院”，且不得对本报告进行有悖原意的删减与修改。违者将依法追究其责任。PAGE 37中国最具影响力的产业咨询机构中国最具影响力的产业咨询机构l 中商产业研究院中商产业研究院l 中商情报网中商情报网l 中商排行榜中商排行榜l 中商数据库中商数据库更多产业情报：更多产业情报：