亿翰智库_地产“春天”系列⑤：房地产行业利润的底在哪？何时将逢春？.pdf

电话：021-80197619 邮箱： 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 1 相关研究：相关研究：2020H1 年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？2020 年 12 月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021 更看好以长三角为主的核心城市 2020 年 12 月月度数据：全年销售 17.4 万亿，疫情冲击下房地产实现 8.7%的增长 年度盘点：2020 住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？企业研究：华南房企对外扩张的终极选择：占领长三角？企业研究：从万科 A 看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发，且看绿城如何探底回升 研究员研究员 于小雨于小雨 rain_yxy（微信号) 王玲王玲 w18705580201（微信号） 所属行业所属行业 房地产房地产 发布时间发布时间 2 20 02 22 2 年年 3 3 月月 9 9 日日 行业行业研究研究地产地产“春天春天”系列系列 房地产行业利润的房地产行业利润的底在哪底在哪？何时将何时将逢春？逢春？核心观点：核心观点：新的会计年度年度来临，又到了房企密集披露年报的季节，从日常分散的信息可以直观感受，房企 2021 年的年报情况应该不会特别美观，利润能与上年持平可能就是一个比较好的结果，再差点就是负增长，最差的则是亏损，甚至于巨亏，全年的辛苦白费。但同时，利润情况并不理想可能也是大家事先所能预见到的，应该也不会有太多的意外。电话：021-80197619 邮箱： 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 2 引言引言 阳春三月，万物更新，希望之始。新的会计年度年度来临，又到了房企密集披露年报的季节，从日常分散的信息可以直观感受，房企 2021 年的年报情况应该不会特别美观，利润能与上年持平可能就是一个比较好的结果，再差点就是负增长，最差的则是亏损，甚至于巨亏，全年的辛苦白费。但同时，利润情况并不理想可能也是大家事先所能预见到的，应该也不会有太多的意外。从利润的角度来说，房地产行业的利润向制造业过渡，各方已经形成了共识，也在有意识的做准备，心理上靠前，行动上靠后，虽然说，都觉得利润率下行，或者回归到制造业是必然的归属，但在惯性主导下，人们去接受这种既定的结局还需要更多的准备，而后采取一系列行动和举措来减缓利润下滑的速度，所以才有了精细化管理、组织架构调整等等，最大化的去压缩任何可能出现的成本开支，尽可能的留出利润的空间。2021 年房地产行业经历了严峻挑战，暴雷事件时时上演，各类政策轮番出台，行情持续趋冷，能够在严峻的行业形势中存活已属不易，理想的利润更是增量式的存在，利润可观当属意外之喜。目录 1、收入增长减速确定，但短期负增长难现，利润探底仍将持续.2 2、利润来自于房地价差，来自于时间.3 3、房价进入“稳”区间，房-地高价差空间不再.4 4、2021 年利润触底，2022 年或逢春.5 1 1、收入增长减速确定，但短期负增长难现，利润探底仍将持续收入增长减速确定，但短期负增长难现，利润探底仍将持续 又到新的会计年度，不断有房企发布盈利预告或业绩快报。企业年度经营业绩增长放缓或负增长的趋势仍旧在延续，由于房企暴雷的出现，为了项目烂尾，提升消费者购房信心，由于房企暴雷的出现，为了项目烂尾，提升消费者购房信心，预售资金处于严监管状态，确保项目的顺利建设交付，各房企也在积极配合政策，投身保交预售资金处于严监管状态，确保项目的顺利建设交付，各房企也在积极配合政策，投身保交房任务中，所以从说收入端来说，增长减速或比较确定，负增长或短期难现。房任务中，所以从说收入端来说，增长减速或比较确定，负增长或短期难现。不出意外的是，多家企业归属于上市公司股东的净利润出现明显的下跌，主要原因之一在于：其一、结转项目的毛利润率较前期降低，所以利润情况普遍并不理想；其二、经营型其一、结转项目的毛利润率较前期降低，所以利润情况普遍并不理想；其二、经营型业务为主的企业，受疫情影响，文旅产业、商业项目经营情况不佳，利润相应并不理想。未业务为主的企业，受疫情影响，文旅产业、商业项目经营情况不佳，利润相应并不理想。未来来看，利润经历了一段时间的探底过程。来来看，利润经历了一段时间的探底过程。图表：2021 年房企收入和利润变动情况（亿元）企业名称 营业收入 归属母公司股东的净利润 营业收入 yoy 归属母公司股东的净利润 yoy 中南建设-7.0821.23-90%-70%电话：021-80197619 邮箱： 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 3 华侨城 A-31.8841.32-74.86%-67.42%绿地控股 5349.33 76.49 17.3%-49.0%招商蛇口 1606.43 103.72 23.9%-15.4%华发股份 514.08 31.95 0.8%10.1%金地集团 992.32 94.63 18.2%-9.0%保利发展 2850.48 275.77 17.2%-4.7%浦东金桥 46.17 16.23 28.5%46.5%外高桥 88.84 9.39-13.1%30.1%陆家嘴 138.72 43.11-4.2%7.5%资料来源：亿翰智库，wind 2 2、利润来自于房地价差，来自于时间、利润来自于房地价差，来自于时间 1998 年开始，中国房地产行业开始走向市场化道路，自此，一切围绕房屋而生的事物不断涌现，金融产品、个人按揭贷款，土地招拍挂制度，土地改革等等，各方都在自由的框架内享受着房地产欣欣向荣发展带来的利益，包括开发商、地方政府、金融机构、中介机构等等。过去的 20 余年内，房地产行业对于各种利好应享尽享，开启了自己的好年华，好时光。抛开满足人们对房屋“住”的需求，这一道德层面的诉求，各方争相涌入地产行业的根本原因还在于房地产行业确有利可如图（虽然直白，直接，但事实如此），而且赚钱也是容易房地产行业确有利可如图（虽然直白，直接，但事实如此），而且赚钱也是容易的。的。赚钱的前提在于钱的自由。赚钱的前提在于钱的自由。外部来钱容易，各种资金方都愿意把钱投到地产行业内，信托、基金、资管、银行都乐于将资源放在收益相对较高的地产领域，而且当时地产行业的风险也在可控的范围，资金流向地产并无过多的约束。内部资金上说，预售制度给了房企更多的空间，可以卖楼花给消费者，再通过 2-3 年的建设完成交房，在这期间，企业已经可以将卖房款用于再投资再建设，钱在房企手中自由的流动，自由的支配，自由的使用，企业的路子走的通畅，这是企业能够赚钱的前提。赚钱的门槛并不高。赚钱的门槛并不高。很多人应该都总结过，住宅开发的流程，买地建房销售，毫无技术难度，也无技术门槛。房子交付给消费者之后，企业就能结转出收入和利润，是个蛮开心且并不费力的事情，所以能够吸引较多的主体进入行业，只要努努力都能成为行业的参与者。赚钱的根本在于房价地价差。赚钱的根本在于房价地价差。从经济学的角度来说，利润就是收入与成本之间的差额，差额越高，利润越可观。房地产能够赚钱或者说能赚较多的钱，根本就在于买的地与卖的房的价格之间存在较大的差距。从时间维度上看，房价、地价都是在不断向上走，地价也在逐渐追赶房价，但是房价地价之间依旧保持着时间差，即随着时间的推移，房价上涨的速度依旧没有低于地价上涨的速度，所以企业仍旧有较大的利润空间存在。因为有这个空间存在，所以企业也有更高的意愿投身地产行业，相应的也带动了相关链条的发展繁荣，金融的链条，家居家电、建筑建材、装修装饰等等，各方相处融洽，一派繁荣景象。电话：021-80197619 邮箱： 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 4 图表：房地产贷款余额走势 资料来源：亿翰智库，WIND 3 3、房价进入“稳”区间，房、房价进入“稳”区间，房-地高价差空间不再地高价差空间不再 也正由于前期活的太过容易，人们已经适应于比较轻松的氛围，所以当外部环境有所变化时，心理的惯性促使人们会有更多的不适应。随着房地产行业的越发成熟，竞争到了白热化阶段，房地产行业曾经的蓝海也必然会进入到红海地带，不难理解，看到某个行业赚钱，很多人都想要分一杯羹，当涌来分享的群体越来越多，每个个体所能分到的份额和质量也就会越有限。2015 年开始，去库存的大幕拉开，加上棚改货币化的推动，三四线城市也开始进入到回暖的周期，地价也相应开始走高，这于地方政府而言，可能也是乐见，在走高的地价加持下，政府能够收入到手的钱也会增多，也便能够更好的去做基础设施建设，去做好城市的治理。房地产行业全线繁荣，竞争更加激烈，当越来越多的群体去争夺有限的资源（主要指土地）时，毫无疑问资源的价格会稳步的，甚至快速的上行。而与此同时，房屋虽有金融属性，但更根本的还是在于“居住属性”，2016 年中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，从根本上定义了房屋的本质属性，房屋的用途就在于“住”，不是金融产品，不是投资品，要满足“住”的目的，房价就需要在一个合理的区间内变动，房价涨的太快必然是带有投机属性的，一方面会吸引投机者投机炒房；另一方面，也不利于居民合理的“住”的需求的实现，太高的房价拔高了人们拥有住房的成本。所以“房住不炒”政策严格贯彻执行，各类型政策同步到位，确保房价能够“稳”。各举措协同发力下，“房住不炒”取得显著成效，房价进入“稳定变动”区间，2021 年全国商品房成交均价为 10139 元/平米，同比涨幅下滑 3.1 个百分点至 2.8%。图表：2001-2021 年商品房及商品住宅平均销售价格走势 0%10%20%30%40%50%01020304050602007-062008-022008-102009-062010-022010-102011-062012-022012-102013-062014-022014-102015-062016-022016-102017-062018-022018-102019-062020-022020-102021-06商业性房地产贷款余额（万亿）商业性房地产贷款余额同比增长 电话：021-80197619 邮箱： 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 5 资料来源：亿翰智库，国家统计局 3 月 2 日，国新办举行促进经济金融良性循环和高质量发展新闻发布会上，建设银行董事长田国立说到“其实从理财的角度来讲，租房也可以，因为现在大家不会总想着买了房以后能升值，其实从理财的角度来讲，租房也可以，因为现在大家不会总想着买了房以后能升值，那个时代已经过去了。即便升值，套现起来也都非常难。相反，欧洲在这方面有一些很好的模式，那个时代已经过去了。即便升值，套现起来也都非常难。相反，欧洲在这方面有一些很好的模式，要理财的话有很多金融产品，股市也好、债市也好，包括稀有金属，大家可以做这些，这样变现要理财的话有很多金融产品，股市也好、债市也好，包括稀有金属，大家可以做这些，这样变现也快，流动性、安全性、风险性都是比较好的也快，流动性、安全性、风险性都是比较好的”，银保监会主席郭树清也提出“去年房价下降，去年房价下降，房地产的泡沫化、房地产的泡沫化、货币化的问题发生了根本性的扭转，楼市不像以前那么活跃了货币化的问题发生了根本性的扭转，楼市不像以前那么活跃了”。从投资理财或者说从炒房的角度来说，投资的基础依托在房价的持续上涨上，若房价保从投资理财或者说从炒房的角度来说，投资的基础依托在房价的持续上涨上，若房价保持稳定，投资投机的空间也就不存在了持稳定，投资投机的空间也就不存在了。从民生的角度来看，当房价稳定，居民实现居住需从民生的角度来看，当房价稳定，居民实现居住需求的难度也会下台阶，幸福感更容易提升。但是从企业盈利的角度来说，企业盈利的关键在求的难度也会下台阶，幸福感更容易提升。但是从企业盈利的角度来说，企业盈利的关键在于追逐房价上涨与地价上涨之间的差，倘若房价“稳”，除非地价降，否则企业的盈利也必于追逐房价上涨与地价上涨之间的差，倘若房价“稳”，除非地价降，否则企业的盈利也必然会受到挤压，而地价下降的可能性也并不大，更多的还是在向上走，或者说稳步的向上走，然会受到挤压，而地价下降的可能性也并不大，更多的还是在向上走，或者说稳步的向上走，房价地价之间的差正在逐步缩小，想要再通过房价地价差来获得高利润已经不可能。房价地价之间的差正在逐步缩小，想要再通过房价地价差来获得高利润已经不可能。4 4、2 2021021 年利润触底，年利润触底，2 2022022 年或逢春年或逢春 从房企的成本和利润构成上看，土地成本占有绝对比重，2021 年集中供地开启，多城市首次集中供地时，对于地价的限制并不严格，或未限制地价，或未限制马甲抢地，或未设置土地成交溢价率上限，最终，在房企的热情追逐下，地价被拍至高位，高价地块层出不穷，土地成交价高过周边竞品售价的项目也多有出现，但由于限价等因素的存在，项目整体利润情况并不可观。同时，2021 年下半年开始，暴雷房企增多，市场行情逐步冷淡，为了更快速实现去化，房企难免会采用各种促销手段以快速走量，进而更快地实现资金回笼，缓解资金压力，所以项目的整体售价上可能也难有保障，而当时所拿地块土地价格可能仍维持在高位，如此利润-5%0%5%10%15%20%25%30%商品房价格同比涨幅商品住宅价格同比涨幅 电话：021-80197619 邮箱： 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 6 率也很难有保证。由于行情的转冷，房企为了实现项目的去化，所需花费的成本和费用也大概率水涨船高，或支付更高的中介代理费用，或开启全民营销，人海战术等等，这也将挤压房企的利润空间。整体来看，无论是土地端、销售端还是费用端，2021 年，房企所面临的现状都并不理想，2021 年或将成为房企利润的底部区间，而在可能需要在 2023 年于企业 2022 年年报中呈现。进入到 2022 年，前两月来看，行情依旧冷淡如昨，房企销售业绩全面下行，“跌跌不休”生动演绎。而在这冷淡的行情之下，致力于提升市场信心和活力的政策开始轮番出台，首付比例下调、房贷利率下行、“认房认贷”调整等，从需求端出发，恢复消费者信心，进而带动销售市场行情扭转，预计 3 月，各地将不断出台各类型需求扶持政策以确保合理住房需求的实现和释放，3 月市场也就开始探底。除了需求端政策支持外，供给端政策也在有序退出，并购贷不计入三道红线计算，保障性住房相关贷款不计入银行两道红线等，虽有定向性，但也能在一定程度上为房企腾挪出可供利用的资金空间，当市场行情好转，供给端政策也大概率能够发挥作用，提升企业经营的积极性。除此之下，从 2021 年下半年开始，央企国企支撑的土地市场行情冷淡异常，民营房企基本保持“退出”，各地土拍规则也在做出相应调整，如对土地成交溢价率做出 15%的上限约束，限马甲抢地、限地价、土地保证金比例下调、土地款支付期限延长等等，为房企留足一定的空间。图表：2021 年三批次集中供地出让规则变化路径 第一批第一批 第二批第二批 第三批第三批 竞拍竞拍规则规则 限地价限地价+竞配建竞配建/竞自持竞自持 限地价+摇号 限地价+一次性报价 自由竞拍 限地价限地价+摇号摇号 限地价+竞自持+摇号 限地价+竞品质 限地价+一次性报价 限地价限地价+摇号摇号 限地价+竞自持/竞品质/竞公共住房面积+摇号 限地价+竞品质 限地价+一次性报价 最高最高溢价溢价 10%-50%15%以下 15%以下 保证金保证金 2020%50%上限 5000 万托底保证金 2020%50%2 20%0%30%、50%上限 5000 万托底保证金 出让出让条件条件 少数城市限马甲、产业引进要求 限马甲、限参拍资质、限马甲、限参拍资质、限资金来源限资金来源 部分城市有保障房配建、产业引进要求等 部分城市限报名/竞得宗数 限马甲、限参拍资质、限马甲、限参拍资质、限资金来源限资金来源 减少/取消配建 放宽土地金支付期限 降低参拍门槛 资料来源：亿翰智库 整体来看，各地土拍市场已经在向房企释放利好信号，除了规则的调整，地块质量也相对有保障，倘若市场行情能够回暖，企业有意愿且有能力去获取土地，所获土地的利润情况所获土地的利润情况也大概率能较也大概率能较 2 2021021 年有明显改善，房企的“春天”未必不会来临，前提仍旧依托于需求端年有明显改善，房企的“春天”未必不会来临，前提仍旧依托于需求端政策对于市场行情的提振效果，需要强调的一点是，即使房企利润表现或将改善，但前期的政策对于市场行情的提振效果，需要强调的一点是，即使房企利润表现或将改善，但前期的高利润情况已经不可能持续，在一个合理的接近制造业的利润水平将是大势。高利润情况已经不可能持续，在一个合理的接近制造业的利润水平将是大势。电话：021-80197619 邮箱： 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 7 郭树清主席在 3 月 2 日国新办举行促进经济金融良性循环和高质量发展新闻发布会上提到“2021 年，重点领域风险持续得到控制，宏观杠杆率下降了大约 8 个百分点，金融体系内的资产扩张恢复到较低水平，再次回到了个位数。现在房地产的价格做一些调整，需求方面结构产生一些变化，对金融业来说是一个好事，但是我们不希望调整得太剧烈，对经济影响得太大，还是要平稳的转换”。也预示着在各政策的综合作用下，“防风险”已卓有成效，也预示着在各政策的综合作用下，“防风险”已卓有成效，在防风险之外，“稳增长、确保行业和企业的平稳过渡”更需重视，所以从政策上来说，需在防风险之外，“稳增长、确保行业和企业的平稳过渡”更需重视，所以从政策上来说，需求端持续提振活力，适度的政策宽松值得期待，我们仍需要重点关注未来政策动向和市场走求端持续提振活力，适度的政策宽松值得期待，我们仍需要重点关注未来政策动向和市场走向，只有市场真正改善，企业才有可能享受到土地端所带来的利润改善。向，只有市场真正改善，企业才有可能享受到土地端所带来的利润改善。电话：021-80197619 邮箱： 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 8【免责声明】【免责声明】本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写，公开信息包括但不限于公司公告、房管部门网站、互联网检索等多种途径，但亿翰智库不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所指的内容可能会与企业实际情况有所出入，对此亿翰智库可随时更改且不予特别通知。本报告旨在公正客观地反应企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。本报告产权为亿翰智库所有。亿翰智库以外的机构或个人转发或引用本报告的任何部分，请严格注明相关出处及来源且不得修改报告任何部分，如未经亿翰智库授权，传播时私自修改其报告数据及内容，所引起的一切后果或法律责任由传播者承担，亿翰智库对此等行为不承担任何责任，亿翰智库将保留随时追究其法律责任的权利。【关于我们】【关于我们】亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判、企业研究为核心的研究机构，隶属亿翰股份，其专注于行业趋势、企业模型以及资本价值等多维度研究及应用；定期向业内、资本市场等发布各类研究成果达数千次，亿翰智库力求打造中国房地产企业与资本的高效对接平台。亿翰智库二维码