亿翰智库_2月房地产行业月报（第44期）：销售与投资继续下探政策是扭转局势的关键变量.pdf

【关于我们】【关于我们】全联房地产商会全联房地产商会，经国务院批准在民政部注册登记的国家一级社团法人，主管单位全国工商联，是中国房地产界最具影响力的行业组织之一。亿翰智库亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判与企业研究为核心的研究机构，并于 2017 年联合数十家房企共同成立企业研究分会（隶属于全联房地产商会的专业二级机构）。本研究成果由双方团队共同完成，定期向业内与资本市场发布，如有疑问，请及时与我们联系。销售与投资继续下探销售与投资继续下探，政策是扭转局势的关键变量，政策是扭转局势的关键变量 2 月房地产行业月房地产行业月报（第月报（第 4 44 4 期）期）相关研究：相关研究：投资要点：投资要点：行业政策：需求端迎实质性宽松，保租房融资获支持行业政策：需求端迎实质性宽松，保租房融资获支持 2 月，需求端宽松终于迎来实质性进展，供给端政策围绕保租房建设也有显著推进。需求端方面，多城明显下调房贷利率，郑州新政首次出现限贷和限购松动窗口，我们认为拐点已至，预计后续会有更多的城市做出限贷和限购的调整，促进刚需和改善需求释放，但因城施策下各城的政策重心和幅度存在差异；供给端方面，金融管理部门两度发文，大力支持企业保租房融资，地方政府有序推进保租房制度设计，目前规划阶段基本完成，预计后续将过渡到项目认定和实施管理阶段。住宅市场：成交维持颓势，信贷宽松利好有住宅市场：成交维持颓势，信贷宽松利好有待观察待观察 2022 年 2 月，亿翰智库监测的 40 个城市商品住宅销售面积为 1324.4 万平米，同比下降 31.0%，环比下降 27.2%。2 月成交面积同比仍保持下降趋势，但降幅有一定收窄。住宅成交延续了 1 月的颓势，我们认为主要有以下原因：一是经济增长压力加大影响了居民收入水平和收入增长预期，抑制了需求释放；二是高能级城市的政策限制使得需求难以转化为成交，低能级城市的宽松政策对需求的作用有限；三是购房者仍然有浓厚的担忧情绪。虽然 2 月成交仍然保持低迷，但是同比降幅较 1 月已经有了一定的改善。我们认为主要原因是地产行业的信贷环境有了较为明显的优化。具体包括多个城市放贷速度加快，房贷利率下调，公积金贷款额度上升，以及部分城市“无房无贷”的居民或其他刚需群体的首付比例下调至 20%等。展望未来，信贷方面和限购方面的边际调整，以及避免房地产硬着陆可能是短期的方向，预计政策将会进一步支撑行业稳定发展。此外，春节已过，施工方面也开始复工复产，预计需求面更好的高能级城市也将开始增加供货，因此 40 城成交面积可能会较 1 月和 2 月有一定的改善。土地土地市场市场：市场预期改善，土地成交或迎转机市场预期改善，土地成交或迎转机 2022 年 2 月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积 1734.8 万平米，同环比分别下降 62.9%及 56.6%，成交总建筑面积为 1130.8 万平米，同比下降 74%，环比下降 60%。2 月由于春节假期的存在，工作日大幅缩减，土地的供应规模也有所下降，从已经发布首批集中供地公告的城市来看，首批集中供地多在 3-4 月进行出让，预计供应小高峰将随之到来。加之 3 月 1 日，郑州出台“认贷不认房”政策，将放松群体扩大至改善性需求，我们认为这是决定房地产市场回暖的发力点，若后续有二线城市跟进该类政策，房地产市场有望结束寒潮期，土地市场成交热度方面亦将在第二季度迎来转机。企业企业表现：表现：销售与投资继续下探，国央企展开合作降低风险销售与投资继续下探，国央企展开合作降低风险 受春节假期、集中供地未开启和房企整体拿地意愿不足等因素影响，房企土地投资持续低迷，但是在市场预期逐渐改变的情况下，土地投资或将有所改善。销售方面，返乡置业落空，1-2 月 TOP200 房企全口径销售金额同比下降 46.4%，降幅较上月扩大 3.5个百分点，销售仍在探底，但信用危机下头部房企和国央企表现出更强的销售韧性，我们房企销售将迎来逐渐修复。融资方面，房企信用债发行规模达 274.2 亿元，环比继续 2022年2月中国典型房企销售业绩TOP200 月读数据【第51期】2021年商品房成交“双18”，开发投资同比回落至4.4%（2021年1-12月）730中央政治局会议：揭示房地产行业五大走向！2019年年报综述：四类指标全面放缓，地产告别高增长时代 一文读懂房产税的四大问题 近十二个月行业表现近十二个月行业表现 注：相对收益与沪深 300 相比 联系方式：联系方式：联系人：报告撰写：亿翰智库于小雨、姜晓刚 报告审核：全联房地产商会秦晶、李晨曦 官方网站：www.crecc.org -20%-10%0%10%20%21-0221-0321-0321-0421-0521-0621-0621-0721-0821-0821-0921-1021-1121-1221-1222-0122-02房地产指数沪深300房地产行业研究研究报告房地产行业研究研究报告 20222022 年年 3 3 月月 6 6 日日 亿翰智库、亿翰智库、全联房地产商会全联房地产商会 房地产行业月度策略报告 仅供仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。下降，以滨江、万科、美的以及金地等为主的优质房企，融资规模明显增加。房企海外债融资规模合计为 4.8 亿美元，仅有两家企业发行美元债，其中一家为淮北建设，另一家为国瑞置业，境外融资活动降至冰点。资本市场方面，地产股跑赢沪深 300 和恒生指数，未来可以更多关注偿债能力强、土地资源充足以及战略方向明确的企业。房地产行业月度策略报告 仅供仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。目录目录 1 引言引言.1 2 行业政策：需求端迎实质性宽松，保租房融资获支持行业政策：需求端迎实质性宽松，保租房融资获支持.1 3 住宅市场：成交维持颓势，信贷宽松利好有待观察住宅市场：成交维持颓势，信贷宽松利好有待观察.6 4 土地市场：市场预期改善，土地成交或迎转机土地市场：市场预期改善，土地成交或迎转机.9 5 5 企业经营：销售与投资继续下探，国央企展开合作降低风险企业经营：销售与投资继续下探，国央企展开合作降低风险.13 房地产行业月度策略报告 仅供仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。图表图表目录目录 图表 1：2 月需求端方面政策.3 图表 2：2 月供给端方面政策.5 图表 3：各能级城市 2 月商品住宅成交面积情况（万平米）.7 图表 4：典型城市近半年去化周期情况（月）.8 图表 5：2022 年 2 月份土地供应规划建筑面积情况（万平米）.9 图表 6：2020 年 7 月-2022 年 2 月土地成交规划建筑面积同比.10 图表 7：2022 年 2 月份各能级城市成交规划建筑面积情况（万平米）.11 图表 8：2022 年 2 月各能级城市土地成交平均溢价率.12 图表 9：2022 年 2 月各能级城市土地成交楼面均价情况（元/平米）.12 图表 10：2022 年 2 月各能级城市流拍情况.13 图表 11：18 家典型房企 2021 年 1-2 月与 2022 年 1-2 月拿地金额.14 图表 12：18 家典型房企 2021 年 1 月-2022 年 2 月拿地平均溢价率.15 图表 13：2021 年至 2022 年 1-2 月权益拿地金额 TOP100 房企企业性质（亿元）.16 图表 14：2022 年 1-2 月销售额 TOP10 房企销售情况.18 图表 15：2022 年 1-2 月 TOP50 房企不同梯队销售业绩总额（亿元）.18 图表 16：2020 年 1 月-2022 年 2 月 TOP200 房企销售金额及同比.18 图表 17：2021 年-2022 年 2 月房企不同类型信用债融资情况（亿元）.20 图表 18：2021 年-2022 年 2 月不同类型房企信用债融资情况.20 图表 19：2021 年-2022 年 2 月房企海外债融资情况.21 图表 20：近 1 年房地产指数、恒生指数和沪深 300 指数累计涨跌幅.22 图表 21：2022 年 2 月房企主要经营事项.23 1 房地产行业月度策略报告 仅供仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。1 1 引言引言 2 月，需求端宽松终于迎来实质性进展，多城明显下调房贷利率，郑州新政首次出现限贷和限购松动窗口，我们认为拐点已至，预计后续会有更多的城市做出限贷和限购的调整，促进刚需和改善需求释放。住宅市场方面，成交延续了 1 月的颓势，但是如果政策出现趋势性调整，那么 40 城成交面积可能会较 1 月和 2 月有一定的改善。土地市场方面，由于春节假期以及工作日大幅缩减等因素影响，供应规模有所下降，但是首批集中供地多在 3-4 月进行出让，预计供应小高峰将随之到来。企业方面，房企土地投资持续低迷，但是在市场预期逐渐改变的情况下，土地投资或将有所改善；销售业绩同样冷淡，我们预计房企销售增速已逐步触底，销售将逐渐修复。融资方面，房企信用债发行规模达 274.2 亿元，环比继续下降，以滨江、万科、美的以及金地等为主的优质房企，融资规模明显增加。房企海外债融资规模合计为 4.8 亿美元，仅有两家企业发行美元债，其中一家为淮北建设，另一家为国瑞置业，境外融资活动降至冰点。资本市场方面，地产股跑赢沪深 300 和恒生指数，未来可以更多关注偿债能力强、土地资源充足以及战略方向明确的企业。2 2 行业政策：需求端行业政策：需求端迎实质性宽松，保租房融资迎实质性宽松，保租房融资获获支持支持 2 月，需求端宽松终于迎来实质性进展，供给端政策围绕保租房建设也有显著推进。需求端方面，多城明显下调房贷利率，郑州新政首次出现限贷和限购松动窗口，我们认为拐点已至，预计后续会有更多的城市做出限贷和限购的调整，促进刚需和改善需求释放，但因城施策下各城的政策重心和幅度存在差异；供给端方面，金融管理部门两度发文，大力支持企业保租房融资，地方政府有序推进保租房制度设计，目前规划阶段基本完成，预计后续将过渡到项目认定和实施管理阶段。（1）需求端）需求端：郑州打郑州打响响“认贷不认房认贷不认房”第一枪第一枪，实质性实质性宽松周期或宽松周期或将将开启开启 住建部 1 月表态充分满足住房需求，加之市场持续下行，2 月，需求端政策终于迎来实质性进展，在发放购房补贴、公积金贷款放松的基础上，房贷利率出现下调，商业贷款和限购政策开始松动。发放购房补贴方面，本月依然有城市跟进，主要针对人才和农民两类群体。绍兴、湖州南浔及上海金山等发布人才政策，其中对于高层次人才的激励最高达到了百万元级别。延吉鼓励农民进城，对于农民购买家庭唯一住房，全额补贴契税，提供家电和装修消费券补贴。发放购房补贴一方面具有很强定向性，另一方面单纯补贴很难撬动购房需求，因此其作用也只限于一部分受惠群体，本身对于整体市场影响极为有限，进入 2022 年后，补贴热潮也有 2 房地产行业月度策略报告 仅供仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。所退却。公积金贷款放松方面，继续围绕提高贷款额度、降低首付比例以及放宽首套房认定标准三方面进行。提高贷款额度方面，山西晋中对所有正常缴存的群体提升额度，四川遂宁针对二孩、三孩家庭，在同等条件下将其贷款额度提高 5 万元；降低首付比例方面，南宁、宜昌等城二套房公积金贷款首付比例降至 30%，晋中降至 20%；放宽房产认定标准方面，晋中以家庭公积金贷款使用次数认定房屋套数，没有贷款记录的视为首套房。公积金贷款放松的作用不及商业贷款，不过类似晋中这种全方位的放松，还是能够促进改善需求的释放。房贷利率下调方面，1 月 20 日 5 年期 LPR 下调 5 个基点后，杭州、广州、惠州等多地银行明显下调房贷利率，各地放款速度也恢复至最快水平。各城在 LPR 下调的基础上，降低加点幅度，例如春节前杭州首套和二套房利率分别在 5.9%和 6.0%左右，而节后降至 5.6%及 5.85%，广州六家银行也将加点幅度降低 20 个基点，首套房和二套房利率分别由 LPR+100BP 与 LPR+120BP 降至 LPR+80BP 与 LPR+100BP。房贷利率的降低释放了信贷宽松的信号，放款速度的提升将会加快置换群体的需求释放。商业贷款松动方面，一方面，商业贷款首付比例下调，另一方面，首套房认定标准放宽。菏泽、重庆、赣州、佛山等地银行降低商业贷款首付比例，非限购区域首付比例降至最低 20%；郑州鸣响第一枪，在房产认定标准上实行“认贷不认房”，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，金融机构执行首套房贷款政策，此举将有力支持改善性需求进场。商业贷款松动是具有实质效果的政策，尤其郑州放松认房认贷具有标志性意义，为其他城市放宽调控政策提供有效借鉴，后续其他城市跟进情况还有待进一步观察。限购政策松动方面，郑州允许老人投靠家庭新购一套房产，略微打开限购窗口，同样具有标志性意义。限购政策打开虽然也是具有实质性效果的政策，不过在“房住不炒”基调下，限购政策松动幅度十分有限，因此最终效果也十分有限。总而言之，我们认为从郑州开始，政策有望迎来拐点，正式进入实质宽松周期。预计后续限贷和限购将继续不同程度放宽，以支持刚需和改善需求充分释放。地方将充分因城施策，具体而言，一线城市和核心二线城市整体难有放松，主力在普通二线以及以下城市。二线城市改善性需求能否有序释放，将极大影响整体市场回暖程度。3 房地产行业月度策略报告 仅供仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。图表图表 1 1：2 2 月需求端月需求端方面政策方面政策 时间时间 地区地区 政策内容政策内容 2 月 14 日 绍兴 绍兴对引进的 AE 类人才，给予 9 万100 万元安家补贴、35 万500 万元房票补贴，为期10 年每年 1.5 万10 万元租房补贴，高层次人才在绍购买首套房的，可享受全额公积金贷款政策。2 月 17 日 延吉 对于农民购买家庭(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房，政府参照购房农民所缴纳契税的额度全额给予补贴。还将为购房的农民提供家电消费券和装修消费券补贴。2 月 18 日 菏泽 经确认以中国银行、农业银行、工商银行、建设银行为主的四大银行在山东省菏泽市下调了该市个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者的首付比从之前最低 30%，降至最低 20%。同时，根据名下有无住房、有无住房贷款记录以及贷款记录是否结清，最低首付比例还分为25%、30%、40%。除了菏泽，全国已经有一些城市默默降低了首套房贷利率及首付比例，春节前后重庆、江西赣州的不少银行已经将首套房贷首付比例降至 20%。2 月 20 日 南宁 第二套房公积金贷款首付款比例不低于住房价值的 30%，即可贷额度不高于住房价值的 70%。此前二套房的首付款比例不得低于住房价值的 40%。2 月 21 日 广州 工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大家银行从昨天起，下调了广州地区房贷利率。其中，首套房优惠审批利率从此前的 LPR+100BP（5.6%）下调至LPR+80BP（5.4%），二套房优惠审批利率从此前的 LPR+120BP（5.8%）下调至 LPR+100BP（5.6%）。2 月 21 日 杭州 春节假期过后，杭州首套、二套房按揭利率均迎来下调。目前，各大银行首套房利率基本稳定在 5.6%5.65%，个别银行最低可以做到 5.5%，二套房利率则普遍在 5.85%左右。2 月 21 日 湖州南浔 高层次人才，按照 A 类最高 300 万元、B 类最高 150 万元、C 类最高 80 万元、D 类最高 60 万元、E 类最高 50 万元基础标准给予房票奖励。对企业引进的 A-E 类高层次人才，在上述房票奖励基础标准上，每个类别分别追加 15 万元房票奖励。2 月 23 日 上海金山 上海市金山区正式发布“上海湾区”人才计划，共包括 13 个文件。其中，购房补贴由原来的1 个档次增加为 3 个档次，最高可享 200 万元补贴。2 月 23 日 四川遂宁 对生育二孩三孩家庭住房政策给予支持，贷款额度、租房提取额度双双提升，执行租赁自住住房和偿还购买自住住房贷款余额本息可同时提取、执行又贷又取。2 月 25 日 晋中 降低二套房首付比例。家庭购买第二套改善性住房需申请住房公积金贷款的，首付比例下调为不低于购房总价的 20。提高贷款额度。夫妻双方均正常缴存住房公积金的家庭，贷款最高额度为 80 万元：夫妻双方只有一方正常缴存住房公积金的家庭，贷款最高额度为 50 万元。调整房屋套数认定标准。以家庭住房公积金贷款次数认定房屋套数。在申请贷款前未使用过住房公积金贷款购房的认定为首套房；使用一次住房公积金贷款购房且已结清的认定为二套房，利率上浮 10。不得向使用过两次及以上家庭发放住房公积金贷款。按照国家生育政策，生育二孩或三孩的家庭，无论单、双缴存职工，均按双缴存职工计算最高贷款额度。2 月 28 日 宜昌 购买二套住房“可提又可贷”；二套房首付由房价的 50%降为 30%，20 年二手房房龄30年，首付由房价 60%降为 40%；自主缴存可提高公积金贷款额度，自主缴存、人才补贴及人才奖励可参与贷款额度计算；现房贷款在不动产登记证明（抵押权）办理到位后发放。2 月 28 日 郑州 购房补贴，对博士研究生、硕士研究生、本科毕业生（技工院校预备技师、技师）、专科毕业生（技工院校高级工）在郑创业就业的，符合条件的可购买共有产权住房，购买商品住房的按照政策给予购房补贴。限购定向打开，子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。认贷不认房，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。资料来源：亿翰智库 4 房地产行业月度策略报告 仅供仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。（2）供给端）供给端：大力支持保租房大力支持保租房相关融资，相关融资，保租房保租房规划规划阶段基本完成阶段基本完成 大力发展保障性租赁住房是供给侧结构性改革的主要着力点，加快发展保障性租赁住房的重要性已经超越了住房保障的范畴，而是涉及到房地产行业发展的长效机制和新发展模式的构建。因此，从中央到地方都在大力支持和推进保租房的发展。2 月，加快保租房发展的政策主要包括对企业的金融支持以及地方政府的规划设计。对企业的金融支持方面，中央发文层面，央行和银保监会发文引导金融机构支持保租房建设，月初，确定保租房相关贷款不计入银行房地产贷款集中度管理；月末，银保监会联合住建部发文，指导银行保险机构支持保租房发展，例如对于保险业机构，意见指出支持保险资金通过直接投资或认购债权投资计划等方式，为保租房项目提供长期资金支持，保险机构为保障租房建设运营环节提供风险保障。事实上，自行业融资陷入困境以来，央行或银保监会方面对于行业融资的放宽仅有三次，其中一次是鼓励并购融资，后两次即是上述关于支持保租房发展的，由此可见重视程度之深。具体落实层面，目前主要是银政合作模式。其中，四川住建厅与中国建设银行四川省分行签订 发展保障性租赁住房战略合作协议，争取包括 1000亿元额度信贷支持和房地产信托投资基金（REITs）等金融支持；成都住建局与国家开发银行四川省分行、中国建设银行四川省分行签订战略合作协议，争取合计不低于 1000 亿元人民币的融资总量。地方政府的制度设计方面，本月依旧有西安、东莞、重庆、四川、太原等城市发布加快发展保租房的实施规划，广州更进一步，发布保租房项目认定办法。截至目前，全国绝大多数目标省市均已发布实施规划，其中重点 40城“十四五”期间将筹建 650 万套，2022 年新增 190 万套；而在规划落地上，上海已发布项目认定办法和运营管理办法，本月广州也发布了项目认定办法，标志着政策开始进入落地阶段。总而言之，各地政府正在有序推进保租房制度设计，目前规划基本发布完毕，预计接下来政策会集中于项目认定、运营管理以及对企业的激励和管理方面。保障性租赁住房相关政策将成为未来一段时期内行业供给端政策的主要内容，预计 2022 年政策仍将围绕配套支持以及落地管理两方面出台。诚然，租赁市场的培育，乃至租购并举目标的实现，都是一个长期的过程，不过目前以保租房为发力点，这个进程已经按下了加速键。5 房地产行业月度策略报告 仅供仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。图表图表 2 2：2 2 月供给端月供给端方面政策方面政策 时间时间 地区地区 政策内容政策内容 2 月 8 日 全国 一、自本通知印发之日起，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。二、银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度，按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，提供金融产品和金融服务。三、银行业金融机构要严格执行人民银行、银保监会有关统计制度，确保数据真实准确。2 月 8 日 东莞 到“十四五”期末，东莞全市保障性租赁住房总量不少于 10 万套，力争达到 15 万套。其中2021年筹集房源不少于3000套；2022年筹集房源不少于30000套；2023年筹集房源不少于30000套；2024 年筹集房源不少于 20000 套；2025 年筹集房源不少于 17000 套。2 月 9 日 成都 成都市住建局与国家开发银行四川省分行、中国建设银行四川省分行举行发展保障性租赁住房银政战略合作协议签约仪式。十四五”期间，国家开发银行四川省分行、中国建设银行四川省分行将对成都市保障性租赁住房项目分别提供不低于 500 亿元人民币的融资总量，提供的中长期贷款期限最长可达 25 年，并可根据项目情况，按照基准利率下浮并提供最优惠利率支持。2 月 10 日 太原 保障性租赁住房主要面向符合条件的新市民、青年人等群体，解决住房困难问题；建筑面积以不超过 70 平方米的小户型为主；租金低于同地段同品质租赁住房市场租金。有关部门将开展保障性租赁住房需求调查，摸清我市保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源情况，按照以需定供原则，结合现有租赁住房供求和品质状况，采取新建、改建、改造并将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，切实增加供给。在此基础上，根据需求，制定保障性租赁住房年度建设计划和中长期发展规划，并向社会公布。2 月 15 日 广州 保障性租赁住房项目应为集中式租赁住房，房源规模原则上不少于 10 套（间）。保障性租赁住房项目应执行住宅型租赁住房或宿舍型租赁住房建设标准。保障性租赁住房项目分为新增项目和既有项目。（一）新增项目是指建设运营主体计划建设或正在建设尚未运营的项目。（二）既有项目是指本办法实施前已经运营的项目。既有项目因执行相关认定标准有困难的，在满足租金标准和对象标准的前提下，可适当放宽认定标准，具体由区领导小组审议决定，并报市住房保障办公室备案。2 月 16 日 重庆 预计“十四五”时期，重庆新筹建保障性租赁住房 40 万套(间)。主要面向一定区域内无房的新市民、青年人等群体供应，对供应对象不设收入限制。由政府给予土地、财税、金融等政策支持，积极引导市场主体参与投资建设。2 月 17 日 四川“十四五”期间，四川全省力争筹集保障性租赁住房 34 万套（间），其中成都市筹集 30 万套（间），面对的群体为住房困难的新市民、青年人，在申请上不设收入门槛。此外，四川省住房城乡建设厅已与中国建设银行四川省分行签订发展保障性租赁住房战略合作协议，争取包括 1000 亿元额度信贷支持和房地产信托投资基金(REITs)等金融支持，积极推进申报基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点，探索住房公积金支持政策。2 月 21 日 西安 十四五期间，西安将计划筹集保障性租赁住房约 30 万套（间），其中 2021 年2022 年共筹集11 万套（间）。西安保障性租赁住房以建筑面积不超过 70 平方米的小户型为主。保障性租赁住房租金按照租赁运营企业可持续、租户可负担的原则，接受政府指导。租金标准按不高于同地段、同品质的市场租赁住房评估租金的 90%执行。2 月 25 日 全国 中国银保监会、住房和城乡建设部发布关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见。意见指出，支持保险资金通过直接投资或认购债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式，为保障性租赁住房项目提供长期资金支持。支持保险机构为保障性租赁住房建设运营等环节提供财产损失、民事责任、人身意外伤害等风险保障。商业银行要优化整合金融资源，积极对接保障性租赁住房开发建设、购买、装修改造、运营管理、交易结算等服务需求，提供专业化、多元化金融服务。支持银行业金融机构针对保障性租赁住房项目特点，稳妥有序开展应收租金、集体经营性建设 6 房地产行业月度策略报告 仅供仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。时间时间 地区地区 政策内容政策内容 用地使用权等抵质押贷款业务，增强贷款保障能力。鼓励银行业金融机构运用银团贷款加大对保障性租赁住房项目的融资支持。鼓励银行保险机构在依法合规、风险可控的前提下，参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。等等 资料来源：亿翰智库 3 3 住宅市场：成交维持颓势住宅市场：成交维持颓势，信贷宽松利好有信贷宽松利好有待观察待观察 （1 1）成交面积：成交同比下降）成交面积：成交同比下降 3 31.0%1.0%，信贷环境改善致降幅收窄，信贷环境改善致降幅收窄 2022 年 2 月，亿翰智库监测的 40 个城市商品住宅销售面积为 1324.4 万平米，同比下降 31.0%，环比下降 27.2%。2 月成交面积同比仍然保持下降趋势，但是降幅有一定改善。一线城市住宅成交 221.0 万平米，同比下降 6.5%，环比下降 34.1%。除上海同比上涨 35.2%以外，北京、广州和深圳的同环比均为负数。上海同比仍为正数主要因为在 2021 年第五批和第六批住宅项目集中供应的情况下，供应充足，因此新房成交表现亮眼，但是随着供应逐渐被消化，成交环比也出现了下行。总体上，一线城市需求相对充足，成交面积容易随着供应节奏变化。相对之下，北京、广州和深圳在供应方面低迷，因此成交缩量较为明显。杭州、南京、武汉等 10 个核心二线城市成交面积为 517.2 万平米，同比下降 21.8%，环比下降 37.2%。核心二线城市中，南京成交 93.5 万平米，同比上涨 34.3%，其他城市成交面积同环比均为负数。另外，苏州由于中下旬出现新冠疫情，因此成交活动也受影响，2 月成交面积环比腰斩。南宁、长春、西安等 7 个普通二线城市合计成交 226.0 万平米，同比下降33.7%，环比下降 6.2%。其中，西安随着疫情得到控制，成交有所反弹，2 月成交面积 57.1 万平米，同比和环比分别达到了 22.4%和 93.0%。徐州、泉州、惠州等 19 个三四线城市成交面积总计 360.2 万平米，同比下降 47.1%，环比下降 14.2%。通常情况下，三四线城市在春节月份有一定的返乡置业需求释放，但是 2022 年返乡置业再次失约，造成了 2 月三四线成交“惨淡”。7 房地产行业月度策略报告 仅供仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。图表图表 3 3：各能级城市：各能级城市 2 2 月月商品住宅成交面积情况（万平米）商品住宅成交面积情况（万平米）城市名称城市名称 2 2 月成交面积月成交面积 同比同比 环比环比 一线城市 221.0-6.5%-34.1%核心二线城市 517.2-21.8%-37.2%普通二线城市 226.0-33.7%-6.2%三四线城市 360.22-47.1%-14.2%资料来源：亿翰智库 2 月 40 城住宅成交延续了 1 月的颓势，我们认为主要有以下原因：一是需求仍然低迷。其中中国经济面临着“需求收缩，供给冲击和预期转弱”的三重压力，这或多或少地影响了居民的收入水平，以及收入预期等。因此，抑制了需求的释放。二是购房需求与常住人口分布有较高的关联性，劳动力集中在高能级城市，购房需求也多集中在高能级城市。但是高能级的地产调控政策较为严格，且近期没有趋势性放宽的迹象。对比之下，低能级城市自 1 月以来频频释放限购、限贷等方面的小幅利好。总体上，高能级城市的政策限制使得需求难以转化为成交，低能级城市的宽松政策对需求的作用有限，因此成交仍然处于疲软态势。三是购房者仍然有浓厚的担忧情绪。具体包括害怕开发商无法按时交付房屋，担忧在“高地价+限房价”等政策下房屋质量无保障等。虽然 2 月成交仍然保持低迷，但是同比降幅较 1 月已经有了一定的改善。我们认为主要原因是地产行业的信贷环境有了较为明显的优化。具体来看，首先，各地银行的放贷速度有明显的加快，这使得购房能够顺利成交。其次，多个城市的房贷利率有所下滑，一定程度上降低了购房者的购房成本。再次，根据亿翰智库监测的信息，部分城市的公积金贷款额度有所上升。由于公积金贷款利率低于商业贷款利率，因此公积金贷款额度增长也将降低购房者的购房成本。最后，部分低能级城市将“无房无贷”的居民或其他刚需群体的首付比例下调至 20%，将使一部分居民具有购房能力。以上信贷方面的边际改善对住宅成交有一定地利好作用，这可能是使 2 月住宅成交同比收窄的主要原因。如果分城市能级来看 2 月的市场成交数据，容易发现，一线和核心二线的同比降幅相对较低，普通二线和三四线的降幅更大，这一特征与 1 月保持一致。诚然，无论是购买力还是从购房需求来看，一线和核心二线城市的需求韧性均强于三四线城市，因此，在供应有保障的情况下，成交方面波动都相对较小。8 房地产行业月度策略报告 仅供仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。展望未来，3 月 2 日，中国银保监会主席郭树清在新闻发布会上提到：“现在房地产的调整对金融业来说是好事，但也不希望调整太剧烈，对经济影响太大，要平稳的转换”。自 2020 年 9 月三道红线实施以来，政策不断收紧，截止 2 月底，对房地产行业的调控已经取得了显著的效果，但是严格调控下，行业格局的大动荡，市场的缩量等等非政策调控的初衷，这也意味着房地产金融收紧政策已经见底。随后，信贷方面和限购方面的边际调整，以及避免房地产硬着陆可能是短期的方向，预计政策将会进一步支撑行业稳定发展。此外，春节已过，施工方面也开始复工复产，预计需求面更好的高能级城市也将开始增加供货，因此 40 城成交面积可能会较 1 月和 2 月有一定的改善。（2 2）去化）去化周期：周期：低供应导致库存面积回落，去化周期仍然持平低供应导致库存面积回落，去化周期仍然持平 1 月和 2 月本为淡季，不仅城市供货量减弱，而且销售也减弱。同时，供货速度低于成交速度，因此城市库存面积普遍降低。具体来看，北京、上海、广州、深圳、南京、厦门等城市的商品住宅待售面积都出现了下滑。但从以往经验来看，部分城市的商品房待售面积将在 3-4 月供应增加后有一定的提升。去化周期方面，从近 6 个月的数据来看，随着市场成交走弱，部分城市如广州、深圳、南京和苏州等去化周期都有了明显的上升。就 2 月而言，在供需都偏弱的情况下，去化周期基本持平。图表图表 4 4：典型城市近半年去化周期：典型城市近半年去化周期情况（月）情况（月）时间时间 2021.092021.09 2021.102021.10 2021.112021.11 2021.122021.12 2022.012022.01 2022.022022.02 北京 12.8 12.6 13.5 13.9 12.9 11.2 上海 3.4 3.5 3.7 3.8 4.0 3.5 广州 8.9 9.7 10.4 10.7 11.4 11.6 深圳 4.3 3.6 5.5 7.1 7.4 7.2 南京 5.8 7.2 7.9 8.5 8.5 8.4 苏州 9.0 9.4 9.5 9.9 10.1 10.3 厦门 7.9 8.3 9.5 10.8 11.5 12.0 福州 15.9 15.3 15.4 15.2 15.0 15.4 西安 8.1 7.5 7.4 8.1 8.7 8.6 宁波 5.3 5.6 5.9 6.3 7.3 7.5 太仓 12.8 12.5 11.3 10.4 9.9 9.3 资料来源：亿翰智库 注：去化周期=商品住宅待售面积/近 12 个月的销售面积均值 9 房地产行业月度策略报告 仅供仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。4 4 土地市场：市场预期改善，土地土地市场：市场预期改善，土地成交成交或迎转机或迎转机 （1 1）土地供应：供应同环比降幅均超）土地供应：供应同环比降幅均超 5 50 0%，供地小高峰或在，供地小高峰或在 3 3-4 4 月来临月来临 2022 年 2 月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积 1734.8 万平米，同环比分别下降 62.9%及 56.6%。从单月供应数据来看，一线城市无住宅用地推出；核心二线城市中青岛、无锡、杭州及苏州推出一定数量的涉宅地块，总供应规模 55.3 万平米，同比下降 95%，环比下降 68%；普通二线城市中佛山、贵阳、太原、石家庄等城市推出了部分涉宅地块，土地供应总规模 288.8 万平米，同比下降 70%，环比下降 49%；三四线城市土地供应规模 1390.7 万平米，同比下降 46%，环比下降 55%。从供应楼面价来看，核心二线城市楼面价大幅下降，平均楼面价仅 2290元/平米，环比下降 47.9%，原因是 2 月核心城市城区内无宅地供应，主要是各城市代管的县级市推出地块，如青岛供应的 3 宗宅地中 2 宗为莱西市出让，1宗为胶州市出让；普通二线城市平均楼面价为4235元/平米，环比下降13.3%，主要是由于推出的地块多为偏远地区，亦或是商住地块，如贵阳市供应 4 宗地块里 2 宗位于经济技术开发区，平均楼面价仅为 1470 元/平米，拉低了整体出让楼面价；三四线城市平均楼面价为 2662 元/平米，环比上升 15.6%。2 月由于春节假期的存在，工作日大幅缩减，土地的供应规模也有所下降，不过从各城市发布的全年供应计划来看，供地规模多保持平稳微升的状态，其中高能级城市中保障性住房及租赁住宅用地供应规模上升幅度较大，如北京 2022 年计划供应 300 公顷商品房用地，同比持平，但其中公租房供应面积由 150 公顷下降至 67 公顷，而保障性租赁住房的供应面积上升至 233 公顷，相较 2021 年，土地供应更加倾向于满足新市民的住房需求。从已经发布首批集中供地公告的城市来看，首批集中供地多在 3-4 月进行出让，预计供应小高峰将随之到来。图表图表 5 5：2022022 2 年年 2 2 月份土地供应规划建筑面积情况（万平米）月份土地供应规划建筑面积情况（万平米）城市城市能级能级 2 2 月供应面积月供应面积 同比同比 环比环比 一线城市 0.0-100%-100%核心二线城市 55.3-95%-68%普通二线城市 288.8-70%-49%三四线城市 1390.7-46%-55%资料来源：亿翰智库 注：土地市场使用的均为住宅用地数据（2 2）土地成交：各能级成交）土地成交：各能级成交保持同环比下降保持同环比下降状态，一线城市降幅收窄状态，一线城市降幅收窄 10 房地产行业月度策略报告 仅供仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。2022 年 2 月，亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为 1130.8 万平米，同比下降 74%，环比下降 60%。2 月环比变化方面，一线及核心二线城市成交规模较 1 月有所上升，普通二线及三四线城市依旧保持环比下降状态，其中一线城市成交 160.9 万平米，由于 1 月零成交因此环比不可比；核心二线城