尊重规则敬畏市场稳健发展_冯俊.pdf

1PREFACE 卷首语 尊重规则，敬畏市场，稳健发展文_ 冯俊2022年是中国房地产业发展史上不同寻常的一年，是房地产企业及关联企业最艰难的一年。这一年，房地产市场深度调整，持续时间之长、下行幅度之深，历史上前所未有。对于2023年，我们仍需坚定房地产业对经济社会发展作出巨大贡献的自信，也需要反思房地产业发展存在的问题。当下需要做的，一方面是化解流动性风险，稳定市场预期，修复市场主体信心；另一方面，可能更重要的，是痛定思痛，汲取教训，改变发展模式。首先是要尊重规则。房地产市场出现的问题，究其原因，是不少房地产企业无视国家政策，无视正常的交易规则。在盲目扩张中，违反金融规则的行为层出不穷，甚至把利用金融规则边缘性缺陷的行为看成了企业家的“创新”。比如，房企购买土地“创新”的“前融”、集团型房企任意抽调地区公司或项目公司的预售资金、利用市场强势地位拖欠上游企业的应付款项或者强迫交易对象接受难以兑付的商票等。从2008年到这次深度调整前，房地产企业的负债率不断上升，即使在去杠杆的政策实施期间，负债率也在不断上升。从本质上说，这次深度调整，是长期积累的违反规则的必然结果。房地产企业敢于高负债，建立在两个假设的基础上，即房价不断快速上涨、销售是流畅的，房价上涨可以覆盖资金成本、现金流是充足的。前些年，一俊遮百丑，把房企内在的缺陷掩盖起来，大家都津津乐道扩张有方。但当这两个假设不再成立，丑态就充分暴露出来。尤其在需求不足、流动性风险交互作用下，信心受挫，各项指标大幅度负增长难以避免。因此，房地产企业的发展，要把尊重规则放在首要位置。要坚持创新，但创新绝不是不顾规则。破坏规则，害己害人。其次是要敬畏市场。经过二十多年的发展，城镇居民的住房条件有了很大改善，总体上我们告别了住房大规模短缺的时代。但是，不少房地产企业的思维还是停留在前些年对供需矛盾的判断上，一些企业盲目地以以前的供需状况推演生产安排。供需平衡，是经济活动的一条铁定原理。背离需求的生产一定会自食其果。房地产市场出现的问题，供应与需求失衡是重要的内在因素。在新的发展阶段，有几个趋势性的问题是需要我们认真思考和顺势而为的。一是住房的供需可能会在缩小一定规模的基础上实现新的平衡；二是人口净流入和净流出的不同区域会出现不同的供需平衡的特征；三是住房需求特征发生趋势性变化，城镇居民对住房数量上的追求逐渐会演进到对质量的追求。影响需求的基本因素，正在发生趋势性的逆转。真实的需求并不因疫情而消失，被暂时抑制的需求一定会恢复。最后是要稳健发展。通过一系列深度调整，必须反思房地产企业发展模式存在的问题。第一，还是要降杠杆，提高抗风险能力。房地产企业应该在对市场需求准确判断的基础上，战略上保持乐观，战术上保持审慎，应该把有效防范风险作为企业发展谋略的基点，切实降杠杆，改善资本结构，改善融资结构。切忌把纾困当作怂恿。第二，要提高人的素质。企业兴盛、企业衰落，说到底都是人的问题。好的企业家和职业经理人，要认识房地产市场的周期性，预见波动，预见风险，改善经营策略；要善于识别和防范风险，要善于认识和适应新技术发展；不能是只会打经济账的算盘，而应该是智慧的集成者。第三，要改善企业治理方式。这一段时间出现的企业流动性风险，充分暴露了企业治理机制的缺陷。如果企业的实控人能够理智一点，职业经理人能够多点逆耳忠言，“三会”制度能够有效落实，集团公司与子公司的关系更加规范，出险的概率就可能低一些，风险也不至于酿成危机。作者系中国房地产业协会会长文章选自作者在 2022（第六届）中国地产新时代盛典上的讲话