保障性安置房的设计管理探索...绿洲东路保障房建设项目为例_袁校柠.pdf

179 2023.04/Architectural Design and Theory 建筑设计理论建设用地占有居民房屋基地，导致居民进行拆迁安置所建造的房屋。保障性安置房是政府为解决城镇中低收入家庭住房困难所提供的住房，在面积段、布局等方面与由市场主导的商品房有所区别1。其设计管理和追求的价值也与传统的地产开发所追求的货值最大化有所区别。本文以南京地铁板桥新城收储用地绿洲东路保障房建设项目为例，结合项目实践，就保障性安置房的设计管理进行探讨。1 保障性安置房设计的特点传统的保障性安置房存在以下共性：容积率高，人口密度大，居住舒适度低；居民收入较低，年龄层次偏大，居住时间长；项目投资成本受限2。由于上述保障性安置房的特点，保障性安置房的设计管理需要注重以下几点：均好性。保障性安置房在设计管理时需要充分考虑建成后的具体分配措施，需要尽可能保证住房产品相对一致，保证后期分配顺利。高品质。虽然保障性安置房更倾向于满足居民的基本住房需求，但在物质经济水平日益提高、居住水平不断增长的当下，保障性安置房也不再是低品质的代名词，也需要满足居民对高品质生活的向往和需求。低成本。在尽可能提高安置房品质的基础上，降低建设成本。高速度。保障性安置房通常是民生工程，需要从设计角度介入提高建设速度，以满足居民迫切的安置需求。社区性和适老性。拆迁安置房的居民群体通常以老年人为主，比传统的商品房住户有更加强烈的交往需求。摘要针对传统保障性安置房受容积率、成本等限制，无法满足居民日益增长的物质文化需求的问题，本文从保障性安置房设计管理角度出发，通过分析保障房核心价值，探索出保障性安置房在均好性、社区性、适老性和品质、成本、周期控制等方面的设计管理策略，最终达到营造安全耐久、健康舒适、环境友好、舒适宜居的保障性安置房设计实践的整体目标。关键词保障性安置房；设计管理；均好性；高品质低成本；建设工期；社区型；适老性中图分类号TU2 文献标识码A DOI10.19892/ki.csjz.2023.04.50Abstract As the traditional housing is unable to meet the increasing material and cultural needs of the residents due to the restrictions in plot ratio,costs,etc.,this paper analyzes the core value of affordable resettlement housing from the perspective of the design and management of affordable housing.Then it explores the design and management strategy of affordable housing in utilization,community,elderly-friendliness,quality,cost,and cycle control,etc.,and finally achieves the overall goal of creating safe and durable,healthy and comfortable,environmentally friendly,comfortable and livable affordable housing design practice.Key words affordable resettlement housing;design and management;good quality;high quality and low cost;construction period;community type;elderly-friendliness目前，我国常见的保障性住房可大致分为三类：保障性安置房、保障性租赁房和保障性商品房。其中保障性安置房指的是政府在进行城市道路及公共设施建设时，由于作者简介：袁校柠（1968-），男，副高级工程师。研究方向：城市规划、建筑方案和海绵生态景观等。作者单位：南京地铁小镇开发建设集团有限公司保障性安置房的设计管理探索以南京地铁板桥新城收储用地绿洲东路保障房建设项目为例ResearchontheDesignandManagementofAffordableResettlementHousing:ACaseof the Construction Project of Oasis East Road for Land Collection and Storage in Nanjing Metro Banqiao New Town袁校柠Yuan Xiaoning180城市建筑 Urbanism and Architecture/2023.04下面结合南京地铁板桥新城绿洲东路保障房建设项目的实际情况，分别对上述要素进行详细阐释。2 保障性安置房均好性设计管理策略商品房可以通过价格的因素对不同的产品加以区分，但保障性安置房通常是随机分配的，如果在设计阶段不考虑均好性，会给后期留下隐患，因此在管理时，需要把均好性作为保障性安置房设计时首要考虑的问题。设计管理阶段的均好性可以从 3 个不同的层面进行控制。2.1 总平面设计均好性保障性安置房总平面设计除了满足基本的总平面诉求以外，更应该注重整体布局，使每个楼栋获得基本均等的景观空间。实际项目中，由于日照分析及配套设计的要求，不同楼栋会有一定的差异性。项目设计时应尽可能通过手段削弱其差异性，使其环境布局较为一致。以绿洲东路保障房建设项目为例，设计时要求进行总平面多方案比选，由于地块面宽和进深较大，会产生靠边缘楼栋和位于中心景观的楼栋的差别，设计时适当弱化中心集中景观，强化靠用地边缘的楼栋的景观环境，以达到一定的总平面设计均好性，使每个楼栋都有较好的景观视野（见图 1）。2.2 户型设计均好性户型是与安置居民最切实相关的部分，因此户型设计的均好性也应该是设计管理的重点。设计管理应该着重于以下 3 个方面。首先，同种户型不同楼栋的得房率应尽可能保持一致，需要尽可能减少差异。这要求不同楼栋的梯户比、层数和标准层大小都要尽可能保持一致，商品房中常见的高低配或者首层住宅下跃以增加货值的户型设计在保障性安置房中并不适用。其次，同一面积段尽可能只出现一种户型，避免由于边户和中间户的区别造成户型差异。最后，户型设计应尽可能方正，南向平整，以保证最大化的南向视野，也有利于结构布置和节能保温。在绿洲东路保障房建设项目中，根据安置需求有 48 m2、58 m2、68 m2、78 m2、89 m2这 5 种安置面积段，设计时经过多轮户型优化，最终均采用三梯六户的高层短板布局方式，并且均为 27 层，以保证安置的一致性。在户型分布上，每一种面积段都只有一种户型，如 48 m2户型均为边户，89 m2户型均为中间户。通过这种方式保证保障性安置房户型的一致性（见图 2）。2.3 配套设施均好性住宅设计时除了住宅功能以外，依据规范还需要设置相应的物业服务、商业配套、居家养老和垃圾房等配套功能3。设计管理时也要重视这些配套功能，以便于居民日常使用，并应注重配套功能的服务半径，保证配套到各个功能之间距离均较为适中。在绿洲东路保障房建设项目中，对不同类型的功能采取不同的具体策略，针对物业服务这类居民活动用房，分别在主次入口处设置独立公建，保证居民享有相同的使用便利性；如垃圾房和配电房等居民服务用房在地块中分散设置，以满足服务半径的要求。3 保障性安置房的品质和成本管理策略保障性安置房通常是高密度和低品质的代名词，与商图 1 总图均好性布局对比(图片来源：作者自绘)（a）调整前方案（b）调整后方案图 2 户型均好性示意图（单位：mm）(图片来源：作者自绘)（a）T6-78*6（b）T6-68*2-89*4（c）T6-58*2-89*4（d）T6-48*2-89*4181 2023.04/Architectural Design and Theory 建筑设计理论品房相去甚远。但随着居民对舒适生活的向往，对保障性安置房的品质也提出更高要求。保障性安置房的品质和成本管理实际上是在严守设计和建设标准底线的基础上，在设计层面对工程的重点部位和影响居民体验感的部分进行着重处理，在资金有限的基础上提高居民的居住体验，以满足新时代保障性安置房的需求。具体的设计管理措施可以总结为以下方面。3.1 吸取商品房相关经验，提高住宅品质商品房经过市场选择和多年迭代，各开发商均形成了一套有效的集团内控标准。保障性安置房在设计管理时应充分注意借鉴开发商的集团内控标准，以提升住宅品质。如商品房会尽可能避免设置住宅底商，减少对住宅的干扰等4。在绿洲东路保障房建设项目中，设计充分吸取商品房设计相关经验，配套用房和住宅相互独立，同时摒弃传统保障性安置房“剪刀梯-连廊”式的核心筒布局，采用江苏南京地区商品房常见的“外廊式”设计，优化中间户的通风采光，而三梯六户的布局也避免雨雪天气对中间户归家的不利影响。在户型设计中采用长面宽短进深的布局方式，优化了通风采光。总平面品质提升上，充分借鉴商品房人车分流的理念，在安置房中也尽可能实现人车分流的设计目标（见图3）。地面根据当地规范要求，设置 10的地面停车位，同时地面机动车停车靠近西侧主要车行入口设置，通过相对集中的停车区域布局，在不增加地下室建设成本的基本上达到人车分流的设计目标，避免以往保障性安置房地面停车对小区内环境的干扰。3.2 注重新材料新技术的应用，实现降本增效的目标新材料和新技术作为以往常见技术的迭代方案，有其特有的优势，如可以降低成本、减少工期等。因此注重新材料新技术的应用，可以在不增加甚至降低成本的基础上，提升项目的整体品质，实现相关的设计管理目标。在南京绿洲东路保障房建设项目中，通过外墙装饰材料新技术的应用达到降本增效的目标。在外墙装饰材料上，区别于传统住宅采用真石漆饰面，局部应用石材幕墙，创新性地采用新型的外墙材料-保温装饰一体板，以硅酸钙板为主要饰面，在成本基本保持一致的基础上，通过工厂预制装饰层，避免以往真石漆饰面现场施工造成的品控差异。经过价格测算，基座部分和立面重要节点部分局部应用保温一体板对整个项目而言成本提高不大，但对后期施工的品质控制有较大提高。4 保障性安置房建设工期管理策略工期漫长、无法完成，是当前保障性安置房住房存在的一大问题。与商品房开发“拿地即开工”的速度相比，保障性安置房工期通常会更加漫长。造成这种问题的原因是多方面的：一是保障性安置房通常会遇到土地问题，拆迁或者相关利益问题迟迟不解决，面临重重阻碍，项目周期会被拉长3；二是保障性安置房管理通常缺乏科学合理的规划，原本可以同步的“并行”流程变成按“线性”流程进行，这种方式会无形中拉长项目的周期。因此，针对保障性安置房建设工期管理，需要注重以下几点。4.1 设计“提前走，同步走”一方面，设计需要提前介入进行规划设计，确保在土地问题解决前基本完成设计流程，做到同商品房一样的“拿地即开工”；另一方面，将规划许可前各部门的行政审批同步进行，通过与人防、绿色建筑、规划、园林、市政等部门沟通，在政策法规允许的范围内提前得到各部门的审批意见。4.2 注重 BIM 设计和装配式技术的应用BIM 设计和装配式技术的应用可以有限缩短项目工期，通过预制构件的方式，减少现场湿作业，以达到缩短工期的目标。BIM 可以在设计阶段就对现场施工进行模拟，避免后期施工由于设计疏漏造成的工期影响。同时，BIM和装配式设计也要求设计更加注重标准化和模数化，以便于后期工厂预制生产5。在绿洲东路保障房建设项目中，设计初期充分注重标准化和模数化设计，不同户型的楼电梯，厨房和阳台的尺度模数尽可能统一，以加快后期预制生产。同时，外窗也高度标准化，契合江苏本地标准化外窗的技术规程，以提高后期生产安装的便利性。5 保障性安置房的社区性和适老性管理策略保障性