同策-2018-2019年房企融资白皮书-2019.1-61页.pdf

同策研究院 0 0 2018-2019 年 房企融资白皮书 0 0 荣誉出品 2019 年第 1 季度 第一章 2018 年房地产行业资金运用情况 目 录 第一章 2018 年房地产行业资金运用情况.4 第一节 2018 年房地产开发企业到位资金与投资完成额增速“剪刀差”.4 第二节 2018 年房地产开发企业到位资金结构.5 第三节 小结.6 第二章 2018 年房地产行业融资现状与方式及 2019 年趋势判断.8 第一节 房地产行业相关的金融相关政策.8 第二节 2018 年房地产企业的融资方式及政策影响.10 2.1 项目层面.10 2.2 集团/主体层面.12 第三节 2019 年房地产行业融资方式趋势判断.12 第三章 2018 年 40 家典型上市房企总体融资情况.13 第一节 监测数据说明.13 第二节 融资方式分析.14 2.1 整体融资情况.14 2.2 债权融资情况.17 2.3 股权融资情况.18 第三节 融资币种情况.19 3.1 本币融资情况.20 3.2 外币融资情况.20 第四节 融资成本情况.21 第四章 2018 年 40 家典型上市房企债权融资情况.23 第一节 债权融资整体情况.23 第二节 公司债融资情况.25 第三节 中期票据融资情况.26 第四节 其他债权融资情况.28 同策研究院 第五章 2018 年 40 家典型上市房企股权融资情况.30 第一节 股权融资整体情况.30 第二节 境内股权融资情况.31 第三节 海外股权融资情况.32 第六章 2018 年 40 家典型上市房企融资特征分析及 2019 年趋势判断.34 第一节 2018 2019 年房地产行业债权融资趋势分析.34 1.1 政策效果立竿见影并将持续作用.35 1.2 境外资金扮演房企融资重要角色.36 1.3 融资成本受多个市场影响.36 第二节 2018 2019 年房地产行业股权融资趋势分析.38 第三节 小结.39 第七章 2018 年房地产企业角度融资分析及 2019 年趋势判断.42 第一节 2018 2019 年 40 家典型上市房企资金背景趋势分析.42 1.1 金融机构人民币房地产贷款水平.42 1.2 房地产行业及企业存量债务到期情况.43 1.3 房地产企业背景.44 1.4 房地产企业财务状况.44 1.5 小结.46 第二节 2018 2019 年 40 家典型上市房企融资特点趋势分析.46 2.1 融资额度的辩证分析.46 2.2 融资方式的共性与个性.47 2.3 融资成本的逐步分化.49 2.4 综述.49 第八章 总结.51 图表目录.54 附录：40 家典型上市房企名单.56 重要声明.57 同策研究院业务介绍.58 第一章 2018 年房地产行业资金运用情况 第一章 2018 年房地产行业资金运用情况 2018年是中国宏观经济值得高度关注的一年。在外部世界经济结构裂变，内部市场情绪波动的双重影响下，我国宏观经济核心指标在“稳中有变”中持续增加压力。与此同时，房地产行业自身也正在经历着深刻的变化。自 2017 年“十九大”起，行业整体有了全新的定位，“房住不炒”的定调直接影响着行业整体的发展预期和发展方向。然而，由于房地产行业规模庞大且资本密集，在积极调整的过程中不可避免会遭遇到来自不同方面的困难。在这样变化的环境中，房地产企业的各项能力是支撑其发展的关键。其中，对于资金的管理和运用能力更是直接关系到企业的生存与发展。因此，本文将从房地产企业融资的角度切入，观察数据的构成，捕捉细微的变化，并主要从资金的角度分析说明房地产行业的现状与发展趋势。第一节 2018 年房地产开发企业到位资金与投资完成额增速“剪刀差”从行业整体角度来看，房地产开发企业本年到位资金是房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金。其不仅直接影响房地产行业开发投资的完成额度，同时也反映了行业整体的资金充沛程度。2018 年，房地产开发企业到位资金规模 165963 亿元，绝对值同比上年增长 6.4%；增速同比上年的8.2%回落1.8个百分点，相较于2016年最高点15.2%下滑8.8个百分点。与此同时，2018 年 1 12 月，全国房地产开发投资完成额达 120264 亿元，同比去年增长 9.5%，增速相较于上年同期提高 2.5%。结合房地产行业到位资金以及开发投资完成额的情况来看，房地产行业到位资金整体增速自 2016 年达到高位之后逐步下滑，但是投资完成额度同期却保持着稳健的增长，2018 年出现了到位资金增速不及投资额增速的现象，可以看出房地产行业对于资金的需求与市场对于房地产行业的资金供应预期出现了明显的差别。同策研究院 图表 1-2016 2018 年全国房地产开发投资完成额（累计额）及增速（累计同比）（单位：亿元，%）信息来源：WIND，国家统计局，同策研究院整理 图表 2-全国房地产开发企业到位资金规模增速情况（单位：%）信息来源：WIND，国家统计局，同策研究院整理 第二节 2018 年房地产开发企业到位资金结构 从统计局口径的到位资金结构来看，房地产企业到位资金具体细分为四个组成部分：国内贷款（包含银行贷款和非银行金融机构贷款）、自筹资金（包含企事业单位自有资金、资本市场融资部分及非标自筹部分）、其他资金（包含定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金）以及利用外资。102580.61109798.53120263.516.90 79.5024681012020000400006000080000100000120000140000房地产开发投资完成额（累计额）房地产开发投资完成额（累计同比）14.70 16.80 15.60 14.80 15.00 15.20 7.00 11.50 9.90 9.00 7.40 8.20 4.80 3.10 2.10 5.10 4.60 6.90 7.70 6.40 0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.00 第一章 2018 年房地产行业资金运用情况 2018 年，在房地产开发企业到位资金 165963 亿元中，最大的组成部分为其他资金，规模为 86019.74 亿元，占比 51.83%。其中定金及预收款 55418 亿元，同比增长 13.8%、个人按揭贷款 23705.89 亿元，同比下降 0.8%、其他到位资金 6895.68 亿元，同比下降 4%；排名第二的是占比 33.64%的自筹资金，规模 55831 亿元，同比增长 9.7%；排名第三的是国内贷款，规模为24005 亿元，同比下降 4.9%。国内贷款包含国内银行贷款和非银行金融机构贷款，分别占总国内贷款的比重为 80%、20%；最后，融资金额最少的部分是利用外资1，规模为 108 亿元，同比下降35.8%。图表 3-2018 年全国房地产开发企业资金构成情况（单位：亿元）信息来源：WIND，同策研究院整理 第三节 小结 2018年我国房地产行业投资完成额度保持着稳定的增长，然而同期整体到位资金的增速却表现出持续疲软的现象，因此可以看出房地产行业对于资金的需求与市场对房地产行业的资金供应预期出现了明显的差别。1 包括对外借款(外国政府贷款、国际金融组织贷款、出口信贷、外国银行商业贷款、对外发行债券和股票)、外商直接投资、外商其他投资。不包括房企发行的美元企业债及票据等自筹部分。国内贷款,24,004.52,15%利用外资,107.89,0%自筹资金,55,830.65,34%定金及预收款,55,418.17,33%个人按揭贷款,23,705.89,14%其他,6,895.68,4%其他,86,019.74,51%同策研究院 房地产行业的资金来源主要分为两个部分：1、定金及预收款、个人按揭贷款、其他资金与房地产市场的表现直接相关，占总资金来源比 51.8%；2、自筹资金、国内贷款、利用外资等部分则均来自于银行或非银行金融机构，占总资金来源比 48.2%。总体来看，房地产市场与金融市场共同形成了房地产行业发展的重要支撑。更进一步，除了直接向房地产行业输血资金，金融市场还间接影响着房地产市场的资金动向，比如说房地产市场资金部分中的个人按揭贷款额度与金融机构市场环境高度相关（由银行直接审批），因此，金融机构对于房地产行业资金支持的实际比重超过 50%。然而，金融机构的支持意愿及强度与宏观环境、政策导向、投资方式、安全性以及回报率等多方面因素相关；与此同时，房地产行业是涉及经济和民生的重要支柱型产业，作为机构资金的重要投资方向，同样持续受到监管部门的关注。2018年，在房地产以及金融市场同时进行调整的情况下，房地产企业融资出现了新的特征和现象。展望 2019 年，房地产行业对于资金的需求依然旺盛，然而，融资环境稳中收紧、稳中有变的现状将进一步延续。在下文中，同策研究院将基于 2018 年房地产行业融资现状，并根据两年来持续监测追踪的 40 家典型上市房企融资事件，对 2019 年房地产行业资金环境以及企业融资环境进行分析以及趋势判断。第二章 2018 年房地产行业融资现状与方式及趋势判断 第二章 2018 年房地产行业融资现状与方式及 2019 年趋势判断 由于国家统计局数据公布的房地产行业融资分类与行业中企业融资的实际操作路径存在一定的偏差，因此，宏观整体数据与房地产行业融资的直观感受存在着一定的差异。因此本章将从行业的角度切入，分析、描述金融机构和房地产行业政策监管的变化，以及如何在微观层面上影响着房企融资的方式，最后判断未来趋势。第一节 房地产行业相关的金融相关政策 规范金融机构业务，防范系统性金融风险是近年来我国监管部门的主要目标和工作方向之一。由于房地产行业存量债务额度庞大，新增债务规模扩张迅速，在承接或循环时存在引发系统性风险的偶然性，因此，除了直接监管与调控金融市场，房地产行业的资金环境同样持续受到监管部门的关注。自 2016 年“930”政策以来，中国人民银行、银监会、证券交易所、发改委、财政部及国土资源部以及其他重要部门相继出台政策，对房企融资规模、渠道、方式等做出进一步规范，对企业的资质审核与资金管控更加严格。图表 4-2016 年“930“2017 年机构关于房地产融资政策一览 时间 机构 主要内容 2016 年 10 月 央行 加强房地产银行信贷管理 上交所 收紧公司债券发行 2016 年 11 月 银监会 加强银行资金管理以及信托业务的监管 深交所 加强公司债券分类监管 2017 年 2 月 央行 严格管理银行信贷流向 证监会 规范上市公司股权融资 中基协 限制私募资产投资 2017 年 4 月 银监会 进一步加强银行信贷管理以及对金融机构、信托公司监管 2017 年 5 月 银监会 加强对信托业务违规检查 财政部及国土资源部 严格限制土地储备债务发行 发改委 收紧海外债发行审核 2017 年 8 月 央行 继续严格限制银行信贷 2017 年 12 月 银监会 发布关于规范银信类业务的通知 信息来源：证监会，银监会，中国证券投资基金业协会，中国信托业协会，发展和改革委员会，财政部及国土资源部，同策研究院整理 自 2018 年以来，政策进一步延续之前的定调。一方面出台了规范和监管性政策，如银监会进一步清理了表外业务和通道业务、规范了委托贷款业务，同时重要部门也明确了房地产企业及项目的相关要求；另一方面扶持和鼓励性的政策也层出不穷，如在大力扶持和发展住房租赁市场的同时，2018 年4 至 5月，银保监会2相继推出了关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知以及关于保险资金参与长租市场有关事项的通知，为保险资金以及金融机构进入住房租赁市场开辟道路。总的来看，不论规范或扶持，尽管监管约束的主体为金融机构，但是由于房地产行业融资渠道和方式的特殊性，行业层面的资金面受到了不同深度与广度的影响。图表 5-2018 年房地产企业融资相关典型政策、事件 时间 文件名 主要内容 文件重点 2018 年 1 月 中国银监会关于印发商业银行委托贷款管理办法的通知 明确规定了委托贷款的资金来源，不得是“受托管理的他人资金、银行授信资金、具有特定用途的各类专项基金、其他债务性资金和无法证明来源的资金等”；规定银行不得接受委托人为金融资产管理公司和经营贷款业务机构的委托贷款业务申请；规定资金不得用于国家禁止领域 限制委托贷款 2018 年 2 月 上海银监局关于规范开展并购贷款业务的通知 就并购贷款展开进一步规范，要求严格控制并购贷款投向，特别是房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的，应穿透监管 地产相关项目应按穿透原则管理 2018 年 4 月 关于规范金融机构资产管理业务的指导意见 坚持有的放矢的问题导向。重点针对资产管理业务的多层嵌套、杠杆不清、套利严重、投机频繁等问题，设定统一的标准规制，同时对金融创新坚持趋利避害、一分为二，留出发展空间 限制银行表外和通道业务 2 自 2018 年 3 月，银监会与保监会合并组成中国银行保险监督委员会（银保监会）。第二章 2018 年房地产行业融资现状与方式及趋势判断 2018 年 4 月 关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知 规范房企境外发债资金投向，主要用于偿还到期债务，避免债务违约，限制投资境内外房地产项目、补充运营资金等 规范房企境外发债资金投向 2018 年 4 月 关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知 开展住房租赁 ABS 的基本条件；优先和重点支持领域；完善住房租赁 ABS 的工作程序；加强住房租赁 ABS 监管，营造良好政策环境 推进租赁住房ABS 2018 年 5 月 关于保险资金参与长租市场有关事项的通知 文件主要从项目和 SPV 两个方面对于险资投资住房租赁市场进行规范。另外强调了严格审查资金支付及对价取得等事项，确保资金封闭运行，专项用于所投资的租赁住房项目建设或改造升级，不得挪作他用。明确险资参与租赁住房市场 信息来源：证监会，银保监会，中国信托业协会，公开资料，同策研究院整理 第二节 2018 年房地产企业的融资方式及政策影响 房地产行业是典型的资金密集型行业，房地产企业每一个项目的开发都伴随着大量的资金投入。整体来看，房地产企业对于资金的需求主要分为项目和集团两个层面，更具体来看，项目层面又根据开发流程分为多个融资阶段。因此，金融市场的监管政策直接影响着房地产开发过程中的多个环节。2.1 项目层面 项目开发与销售是目前我国大多数房地产企业的主营业务。开发项目所需求的资金量巨大，是房地产企业大规模融资最重要的用途和投向。项目开发的全流程大致分为前期准备、工程建设、销售/自持以及物业运营四个阶段，每个阶段都有着不同的融资需求和融资方式。房地产项目前期准备阶段最重要的内容包括：土地使用权获取，规划设计，设计报规，项目报建以及登记申办施工许可证等其他证照办理。其中，获取土地使用权需要缴纳大笔的土地款。据同策研究院上市房企拿地金额和面积排行榜对 20 家重点上市房企月度拿地金额与面积数据的持续监测，2018 年，监测房企拿地金额累计高达两万亿元人民币以上。在目前的政策监管环境下，缴纳土地款项的资金必须是房地产企业的自有资金，合规的项目层面外部融资只能发生在项 目四证齐全3以及符合“432”4的条件之后，两者之间的资金空窗期约为两至三个月左右。土地获取是房地产企业经营模式中最重要的环节，然而与此同时，该阶段又是目前监管的重点。在缺乏充沛自有资金的情况下，联合拿地、并购、旧改等方式都将成为房地产企业获取土地的手段。自开发项目四证齐全之后至整个工程建设阶段，房地产企业的融资渠道丰富并且稳定。目前在该阶段常见的融资方式包含但不限于：银行开发贷款、信托开发贷款、地产私募基金、券商、基金子公司资管计划、保险公司的债权/股权投资计划在内的融资。由于监管政策的规范与引导，该阶段的融资越来越与主体信用及项目资质相关。建筑物主体封顶或符合预售条件阶段，一般标志着项目公司可以通过销售快速回笼资金。正如第一章所述，定金、预收款以及个人按揭贷款金额占到了2018年度行业到位资金比例的47%，是房企资金来源的重要部分。虽然从表面来看这个阶段的资金获取方式与金融监管政策没有直接关系，但是由于房地产市场的调控导致这部分资金额度和回款速度实际上会受到个人住房贷款利率和政策波动的影响。因此，部分房地产开发企业进一步通过包销、融资租赁或运用创新型金融工具，如发行应收账款、保理、购房尾款等资产支持计划或票据加速资金的回收。据 WIND 数据端口显示，2018年仅以购房尾款作为底层资产的企业资产支持计划多达26笔，共计约370亿元。由于融资渠道持续受到监管部门关注的预期不会改变，销售回款的额度与速度对于房地产企业来说变得越来越重要，因此，在 2019 年，房地产企业通过包销、融资租赁或运用创新型金融工具进行融资的额度将持续上升。物业运营管理阶段是房地产开发项目的后期阶段。一般来说，从物业落成到稳定运营之间需要三年或者更久。从目前行业特征来看，销售型物业转为持有运营型物业是房地产行业发展的重要方向之一。房地产企业在这个阶段有多种融资方式，其中，受到政策鼓励和扶持的是运营成熟并产生稳定现金流的经营型物业作为底层资产的金融产品。尽管严格的物业要求导致产品发行门槛较高，但运营成熟的项目融资渠道丰富、融资额度充沛。总体来看，该阶段融资具体方式包括但不限于：银行经营性物业贷、商业物业抵押贷款、租赁住房贷、以未来物业费或租金收入作为底层资产的资产支持计划或票据、创新的权益型资产证券化产品。3 四证是指：土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及施工许可证。4 432 是指：四证齐全、30%自有资金投资、2 级开发资质。第二章 2018 年房地产行业融资现状与方式及趋势判断 2.2 集团/主体层面 不同于项目层面的融资，房地产企业集团层面的融资一般以企业整体实力和信用作为背书，通过多种渠道获取资金支持集团经营和发展。资金主要用途包括：流动资金补充、偿还到期债务、项目公司资金5以及其他用途。由于房地产行业中的企业资质差距较大，因此不同背景的房企对于金融类监管政策的影响程度有着广泛的差别。如：从金融机构角度来看：所有金融机构借款一般均采取白名单制度，值得一提的是，主体评级以及行业排名起到了关键性作用6；上交所针对房企发行债券采取“基础范围+综合指标评价”进行分类监管，并限制资金用途。总的来说，监管政策对于房企影响程度的不同主要是由于房企的背景不同、规模不同、融资平台不同、财务表现、以及评级不同。第三节 2019 年房地产行业融资方式趋势判断 由于房地产行业多层次、多维度的融资方式，近年来监管部门对金融市场的调控政策给房地产市场也带来了深刻且广范的影响，让已经复杂的房地产融资环境更加复杂。从市场波动上来看，2019 年房地产市场内部的波动与调整将进一步放大，一方面影响着房地产企业资金的来源和运用方式，另一方面直接导致了其融资方式的变化，具体表现在 1、行业可选择的融资方式越来越多样化；2、主体信用与项目资质对融资方式及额度都十分重要；3、项目层面的融资时点在政策引导下向后延伸。这样的变化趋势约束了盲目拿地并鼓励了持续经营，对房地产企业的可持续性健康平稳发展起到了积极的作用。在微观视角下，同策研究院持续2年追踪40家典型上市房企的融资动向。在后文中，将通过搜集信息详细描述房地产行业融资情况，通过数据具体印证行业融资方式变化趋势。5 部分募集资金用途不得用于拿地，如公司债。6 部分现金流压力较大的企业除外。第三章 2018 年 40 家典型上市房企总体融资情况 房地产开发企业到位资金的组成四个部分中，其他资金部分的追踪难度较大，国内贷款部分中的银行贷款科目由于披露要求及意愿等因素而导致数据精准度有限。为了进一步了解房地产行业中企业的融资需求及融资能力，本文主要关注房地产企业国内非银贷款、利用外资、自筹融资环节，并以债权和股权两种方式对这三种渠道作为划分进行具体分析。第一节 监测数据说明 同策研究院通过监测 WIND 数据库公开资料总结和归纳出 40 家典型上市房企 2018 年全年度境内外非银行贷款以及自筹融资动向7。监测数据涵盖了样本房企自 2017 年 1 月以来通过上市公司公告口径披露的月度相关融资数据，并且按照融资方式以及融资币种两个维度分别进行统计。其中，融资方式按照债权融资和股权融资两个类别进行追踪；具体来看，债权融资类别下分六个科目，分别为信托贷款、委托贷款、公司债、中期票据、海外银团贷款以及其他债权融资；股权融资类别下分两个科目，即境内股权融资和海外股权融资。另一维度，融资币种按照本币（人民币）和外币（美元、港元、新加坡元）共两类、四个科目进行统计；其中，外币融资金额按照当月最后一天中国外汇交易中心授权公布的人民币汇率中间价折算人民币统计总量。房地产行业集中度越来越高，近年来更是呈现出头部效应明显的特征，同策研究院监测的40 家典型上市房企均是行业中的佼佼者，具有相对优良的资质、相对良好的主体信用以及相对丰富的资源。根据公开信息，同策研究院持续追踪这 40 家典型上市房企通过国内贷款、利用外资、自筹融资三种融资方式融得的金额占这三种渠道整体金额的约 10%8，基本可以代表房地产企业的融资能力和部分特征。7由于追踪口径的限制以及房企对于银行贷款的披露要求和意愿差别较大，为了规避数据准确度较低以及不符合市场真实情况的风险，全文的讨论的 40 家典型上市房企的债权融资类别中均不含月报中统计的银行贷款科目。8 注：该比例由通过监测 40 家典型上市房企公司公告数据口径以及国家统计局发布数据计算得来。第三章 2018 年 40 家典型上市房企总体融资情况 然而，由于条件的限制以及现实的情况，本研究不可避免的存在部分数据缺失及信息偏差，具体包括统计口径单一、不同市场会计准则差异化、融资主体多样化、企业披露意愿不同以及其他方面，所以统计数据无法完全代表监测的 40 家典型上市房企的真实融资状况，但可以作为行业融资以及资金面融资成本趋势判断的指标。本文所载信息为同策研究院分析师独立观点，不代表所在机构意见，亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。第二节 融资方式分析 本章主要通过整理 40 家典型上市房企的监测数据，对这 40 家房企的总体融资情况、债权融资情况以及股权融资情况，具体从年度总量、单月走势等方面作详细分析。2.1 整体融资情况 在 2018 年宏观经济增速放缓、房地产市场持续调整的大背景下，房企融资总体情况可以概括为债权额度平稳、整体规模收紧。从整体融资规模来看，2018 年全年同策研究院追踪监测的40 家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计 6034.67 亿元，同比 2017 年的 6890.24 亿元减少了 12.42%，整体融资规模呈现出略有收紧的现象。图表 6-2017、2018 年 40 家典型上市房企总体融资情况（单位：亿元）6890.24 6034.67 020004000600080002017年2018年融资总额 信息来源：WIND，上市公司公告，同策研究院整理 从融资方式比例来看，2017 年监测的 40 家典型上市房企通过债权方式融资折合人民币总额为 5120.43 亿元，占融资总额比接近四分之三；通过股权方式融资折合人民币总额为 1769.82亿元，占比约四分之一。2018 年 40 家典型上市房企债股融资比例同比上年出现了较大倾斜，债权融资方式折合人民币共计 5863.80 亿元，占比达到 97.2%；反观股权融资，2018 年折合人民币总额仅为 170.87 亿元，占比从上年的 25.7%锐减至 2.8%。由此可见，虽然 2018 年 40 家典型上市房企融资总额减少了超过 10%，但是从融资方式来分析，债权融资金额不仅稳定、还略有攀升，变动主要来自于股权融资的减少。图表 7-2017、2018 年 40 家典型上市房企融资方式占比（单位：%）信息来源：WIND，上市公司公告，同策研究院整理 按照月度时段来分析融资趋势，可以看到 2018 年监测的 40 家典型上市房企的平均月度融资总额为502.89亿元，同比2017年的月度平均融资总额574.19亿元下降了12.42%。纵观2018年全年，单月融资金额最高为 762.45 亿元、单月最低融资金额 340.06 亿元，分别发生在 12 月和10 月，同比 2017 年发生在 11 月的单月最高金额 1177.48 亿元和发生在 2 月的单月最低金额260.64 亿元分别下降了 35.25%和上升了 30.47%。可以看出，2018 年月度融资差异波动性同比上年缩小，月度的融资金额在比较稳定的区间。与 2017 年波动上升的趋势形成鲜明对比的是，从全年整体情况来看，2018 年总体融资金额呈现较为平稳趋势。但是从细节来看，不同时间段的融资情况又出现了不同特征。2018 年 1 45120.43,74%1769.82,26%债权融资股权融资5863.8,97%170.87,3%第三章 2018 年 40 家典型上市房企总体融资情况 月监测房企的单月融资规模维持在 500 700 亿元范围。然而，5 月开始，40 家典型上市房企的融资总额从全年次高峰的721.92亿元骤减超过48%至352.54亿元水平，并且在之后的6个月内，持续保持在 400 500 亿融资规模区间。直到 2018 年 12 月，40 家典型上市房企的融资规模突然出现井喷式回升，甚至超过上半年 4 月的单月融资规模高峰 721.92 亿元，达到全年最高的单月融资规模 762.45 亿元。图表 8-2017 年 1 12 月 40 家典型上市房企总体融资情况（单位：亿元）信息来源：WIND，上市公司公告，同策研究院整理 图表 9-2018 年 1 12 月 40 家典型上市房企总体融资情况（单位：亿元）信息来源：WIND，上市公司公告，同策研究院整理 574.19 302.97 260.64 460.67 311.25 409.83 923.95 767.40 576.63 661.27 508.93 1177.48 529.21 040080012001600平均1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2017融资总额线性(2017融资总额)502.89 581.52 526.57 570.71 721.92 352.54 384.24 483.43 504.97 386.68 340.06 419.58 762.45 0300600900平均1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2018融资总额线性(2018融资总额)2.2 债权融资情况 同策研究院监测数据显示，2018 年监测的 40 家典型上市房企实现的债权融资总额折合人民币共计 5863.80 亿元，同比 2017 年债权融资总额折合人民币 5120.43 亿元增长了 14.52%。纵观 2018 年全年 40 家典型上市房企选择的融资方式，债权方式融资金额在总体融资金额中占绝对主导地位，占比高达总金额的 97.2%，同比 2017 年债权融资金额 74.3%的占比，增长了超过 20个百分点。图表 10-2017、2018 年 40 家典型上市房企债权融资情况（单位：亿元）信息来源：WIND，上市公司公告，同策研究院整理 债权融资月度走势与总体融资走势情况基本一致。具体来看，2018年债权融资金额最高的单月出现在 12 月，债权融资总金额折合人民币为 731.45 亿元；反观单月债权融资金额最低的月份出现在 10 月，债权融资总金额仅折合人民币为 338.86 亿元。自 2018 年 4 月融资达到上半年峰值以来，5 月债权融资金额骤减，环比大幅下降近 50%；自 6 月起，债权融资金额温和回升，到 8月达到504.97 亿元后 9月起债权融资金额开始下跌，11月债权融资总额开始有回升的迹象，到了 12 月更是出现了大幅反弹，达到 2018 年新高 731.45 亿元。5120.43 5863.801000200030004000500060002017年2018年债权融资 第三章 2018 年 40 家典型上市房企总体融资情况 图表 11-2018 年 1 12 月 40 家典型上市房企债权融资情况（单位：亿元）信息来源：WIND，上市公司公告，同策研究院整理 2.3 股权融资情况 2018 年监测的 40 家典型上市房企实现的股权融资总额折合人民币共计 170.87 亿元，同比 2017 年股权融资总额折合人民币的 1769.82 亿元在绝对值上大幅减少了接近 1600 亿元，同比下降 90.4%。全年股权方式融资金额仅占到总体融资金额的 2.8%。图表 12-2017、2018 年 40 家典型上市房企股权融资情况（单位：亿元）信息来源：WIND，上市公司公告，同策研究院整理 从月度来看，据同策研究院监测数据显示，2018年股权融资金额最高的月份出现在1月，融资金额折合人民币为 93.17 亿元。除此之外，4 月和 12 月是唯二单月股权融资金额突破 10 亿488.35 524.10 562.57 700.37 351.41 377.14 481.50 504.31 384.75 338.86 418.99 731.45 02004006008001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月债权融资1769.82 170.87 05001000150020002017年2018年 元的月份，股权融资金额折合人民币依次为 21.55 亿元和 31 亿元。整体来看，大额股权融资出现在个别月份，除此之外，2018 年股权融资情况持续出现平稳且低迷的状态。图表 13-2018 年 1 12 月 40 家典型上市房企股权融资情况（单位：亿元）信息来源：WIND，上市公司公告，同策研究院整理 第三节 融资币种情况 同策研究院对40家典型上市房企融资币种进行监测。由于样本房企囊括境内沪深股市以及香港市场，因此本节具体分类统计本币（人民币）以及外币（美元、港元、新加坡元），并对本外币融资的金额以及占比作详细分析。2018 年同策研究院监测的 40 家典型上市房企融资基本可以概括为以本币为主、外币为辅。按照具体币种分类融资规模来看，人民币融资占比达到 60.82%，外币融资占比为 39.18%，本外币融资呈六四开分布。图表 14-2018 年 40 家典型上市房企融资币种占比（单位：%）信息来源：WIND，上市公司公告，同策研究院整理 93.17 2.47 8.14 21.55 1.13 7.10 1.93 0.67 1.93 1.19 0.59 31.00 0204060801001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月本币,3670.27,60.82%外币,2364.41,39.18%第三章 2018 年 40 家典型上市房企总体融资情况 3.1 本币融资情况 人民币融资金额全年度共计 3670.27 亿元，占总融资额度的 60.82%，同比 2017 年在金额和占比上分别下降了 28.70%以及 18.60%。虽然规模和占比在下降，但是人民币仍然是监测的40 家典型上市房企融资选择的最主要币种。但是，从侧面可以看出，外币在房企融资历程中扮演了越来越重要的角色。图表 15-2017、2018 年 40 家典型上市房企人民币融资情况（单位：亿元）信息来源：WIND，上市公司公告，同策研究院整理 3.2 外币融资情况 外币融资金额全年度折合人民币共计 2364.41 亿元，同比 2017 年折合人民币的 1742.29亿元大幅增长了 35.71%。此外，2018 年外币融资占比 39.18%，几乎达到总融资规模的四成，相较于 2017 年 25.29%的占比大幅提升。绝对值与占比双提升说明了在中国目前日益开放的全球化经济格局中，房地产行业的国际化程度也越来越高。图表 16-2017、2018 年 40 家典型上市房企外币融资情况（单位：亿元）5147.963670.27 015003000450060002017年2018年人民币1321.782085.23408.91262.5011.6016.6801000200030002017年2018年美元港元新加坡元 信息来源：WIND，上市公司公告，同策研究院整理 从具体币种来看，2018 年美元融资总额折合人民币共计 2085.23 亿元，是外币融资的主力军，占比达到外币融资总量的 88.2%，绝对值与 2017 年折合人民币的 1321.78 亿元相比大幅增加了 57.8%。2018 年港元融资总额折合人民币共计 262.50 亿元，同比 2017 年折合人民币的408.91 亿元减少 35.8%，占外币融资总量的 11.1%。最后是新加坡元，2018 年新加坡元融资总额折合人民币为 16.68 亿元，占外币融资总量的 0.7%。虽然新加坡元在外币融资总量中占比较小，但是同比 2017 年折合人民币的 11.60 亿元增长达到 43.79%。第四节 融资成本情况 同策研究院对 40 家典型上市房企的融资成本进行监测，由于房地产企业披露融资利率具有偶然性，数据收集主要来源于非银行金融机构贷款、公司债、中期票据三种融资渠道。融资成本与房企主体资质与信用、项目资质、融资期限、以及发行方式高度相关，本节主要概括 2018 年全年房企整体融资成本范围和基本情况，分类融资渠道的具体成本水平将在后文中再做具体分析。据同策研究院监测数据显示，2018 年度监测房企债权融资成本的算术平均值约为6.44%，成本中位数为 6.20%，披露的所有融资事件成本主要落在 4.66 8.22%区间（1 倍标准差）。全年单笔融资成本最高来自于中国恒大（3333.HK）发行的为期五年的优先票据，利率高达 13.75%；而单笔融资成本最低来自于万科集团（000002.SZ）发行的期限为 180 天的超短期融资券（SCP），利率为 3.13%。这两笔融资均发生在 2018 年 10 月。整体来看，2018 年监测房企融资成本情况可以概括为整体平稳但愈渐分化。第三章 2018 年 40 家典型上市房企总体融资情况 图表 17-2018 年 1 12 月 40 家典型上市房企部分融资成本情况（单位：%）信息来源：WIND，上市公司公告，同策研究院整理 对比 2017 年呈现出的较为集中、但逐月上升的融资成本变化趋势，2018 年上半年房企融资成本基本保持在相对平稳、集中的区间；然而，从 2018 年下半年开始，房企已经完成的融资成本差异化越来越明显，分化越来越严重。从数据上来看，2018 年融资成本的算术平均值 6.44%同比 2017 年融资成本的算术平均值 5.81%高出了 63 个利率基点；2018 年融资成本的标准差1.78%同比 2017 年融资成本的标准差 1.28%同样高出 0.5 个百分点。可以看出在 2017 2018年一系列的房地产市场、金融市场调控政策的出台及影响下，目前房企融资成本整体略有上升但是维持在一个稳定的范围内，符合房地产行业的长效机制；但由于房企或项目的资质不同，加上境内外市场宏观资金环境的不同，出现了个案间差异拉大的现象。图表 18-2017 年 1 月 2018 年 12 月 40 家典型上市房企部分融资成本情况（单位：%）信息来源：WIND，上市公司公告，同策研究院整理 2%4%6%8%10%12%14%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月0%4%8%12%16%20%同策研究院 第四章 2018 年 40 家典型上市房企债权融资情况 同策研究院通过监测上市公司公告以及其他公开资料数据口径，对40家典型上市房企完成或发行的非银行贷款债权融资按照境内信托贷款、委托贷款、公司债、中期票据、海外银团贷款、其他债权融资等六种方式进行追踪与统计。由于监测口径不全面以及上市公司根据会计准则合规披露信息等现实问题，本研究不可避免的存在一些暂时无法克