世邦魏理仕-2019年大中华区房地产市场展望-2019.5-66页.pdf

REAL ESTATE MARKETOUTLOOK世 邦 魏 理 仕 研 究 部|亚 太 区大中华区房 地 产 市 场 展 望房 地 产 市 场 展 望2019亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2019 CBRE,Inc.2经济展望中国大陆目录零售物业中国大陆写字楼中国大陆报告摘要投资市场中国大陆工业物流中国大陆香港市场台湾市场2019亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2019 CBRE,Inc.3贸易争端前景未明年中美贸易争端将持续影响大中华区的企业经营预期，并拖累经济增速至少个百分点。制造企业料将继续考虑搬迁中国大陆的生产设施，而中国台湾地区的需求则因劳动密集型制造业企业回归而上涨。尽管目前仅有少数中国港口城市的贸易公司缩减办公面积的实例，但商业环境的进一步恶化可能会波及金融和商业服务行业的写字楼需求。科技企业需求增长预期放缓年，北京、上海和香港的租户总计租赁面积逾万平方米，同比上涨。然而，融资、招聘和行业统计数据表明企业年的增长可能放缓，这一趋势下我们预计企业将适当增加共享办公空间的使用以应对，而非诉诸于长期固定租约。同时行业的积极面继续孕育，人工智能、云计算等新科技在金融、制造和零售板块的广泛运用将会催发新的写字楼租赁需求。共享办公持续活跃年，共享办公在大中华区写字楼市场上高歌猛进，全年吸纳面积约万平方米，为年的三倍。年共享办公将继续扩张，但增速可能放缓。一方面，在香港等空置率较低的市场，业主对引入共享办公空间持谨慎态度，尤其是欠缺经验的运营商。另一方面，共享办公运营商更多要求业主提供租金补贴和利润分成的轻资产倾向也将拖慢其脚步。规模效益将日益为领先的国际和国内共享办公品牌带来竞争优势，并可能促成更多的并购交易。零售革新继续演进世邦魏理仕预计，零售商和业主将更多地运用大数据、增强现实等新科技手段来整合线上和线下的平台，最终实现全渠道模式。这一进程不仅将催生更丰富的新零售业态并激发新的租赁需求，而且有助于优化效率及推升门店运营表现。年的另一大趋势在于跨界门店的不断涌现，该模式将延长消费者的店内逗留时间并增大交叉销售的机会。新基础设施加速城市群崛起作为中国目前增长最快的经济区域，包括港珠澳大桥在内的新建跨境基础设施正加速粤港澳大湾区内人员、货物和服务的流动。粤港澳大湾区、长三角和京津冀这三大城市群的区域一体化进程将继续带动周边二三线城市的物流设施需求。这些大城市群和物流枢纽的成熟尚需时日，并在未来引领大中华区的经济增长。大宗物业投资市场谨慎乐观尽管面临中美贸易争端、写字楼需求渐弱等压力，年大中华区商业地产投资市场依然录得亿人民币的可观业绩。年诸多影响因素犹存，但在货币宽松政策的支持下，预期内外资买家将继续在中国寻求投资机会。自用型和长线投资型买家料将活跃于香港市场。台湾市场将继续由本地需求驱动，中美贸易争端影响下的台企回归将激发当地的工业土地和物业的投资。年，不断累积的经济风险将使资本价值更加理性，大中华区整体收益率预计将稍有上升。报告摘要：大中华区市场趋势大中华区市场趋势2019亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2019 CBRE,Inc.4报告摘要：大中华区市场趋势2019年主要城市物业市场租金及空置率预测城市城市年增长或变动方向年增长或变动方向写字楼写字楼零售零售工业物流工业物流香港租金-2.5%0.0%2.5%空置率台北租金1.5%0.4%N/A空置率N/A北京租金0.1%1.8%4.9%空置率天津租金-1.3%0.5%2.5%空置率大连租金-1.6%0.5%0.0%空置率沈阳租金-4.0%0.4%0.0%空置率青岛租金-1.6%-0.5%-0.3%空置率上海租金-0.3%1.0%5.5%空置率南京租金1.8%2.0%5.5%空置率杭州租金0.3%2.0%3.0%空置率宁波租金-0.5%1.0%3.0%空置率苏州租金0.3%2.0%3.5%空置率无锡租金-0.5%1.5%2.8%空置率广州租金5.7%1.4%3.0%空置率深圳租金0.1%1.0%3.0%空置率成都租金0.0%0.9%0.5%空置率重庆租金-1.8%-0.5%-2.5%空置率武汉租金-3.0%0.5%0.0%空置率长沙租金-2.8%0.1%N/A空置率N/A经 济 展 望中国大陆由于去杠杆化、供给侧改革和中美贸易冲突，年中国经济下行压力显现。年第四季度增长率降至，是年第二季度以来的最低增长率。62019亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2019 CBRE,Inc.年，面临中美贸易争端和国内经济转型的双重压力，中国增长将进一步下探。减税、区域一体化、刺激国内消费和扩大开放等多项措施将令中国经济更具韧性。年，内部持续去杠杆、供给侧改革与外部中美贸易摩擦快速升级相叠加，中国经济下行压力有所显现。全年增长，但同比增速逐季下滑，第四季度增速降为，创出年二季度以来的新低。月经济数据显示，出口、制造业、消费、房地产投资和销售增速继续下滑。世邦魏理仕最新预测将年中国经济增长下调至。逆风前行考验经济韧性经 济 展 望数据来源：万得资讯，世邦魏理仕研究部，年 月6.56.66.66.26.26.16.26.26.3世界银行国际货币基金组织世邦魏理仕20182019F2020F图表：中国经济增长预测(%)2019亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2019 CBRE,Inc.7月初中美两国领导人在阿根廷期间会晤后，中美贸易争端迎来了天的“休战期”。美国暂缓对价值亿美元的中国进口产品施行的额外关税（现行为额外关税），中国则表示将从年 月 日起的 个月内暂停征收对原产于美国的汽车和汽车零部件的加征关税，并恢复美国大豆进口。尽管缓和迹象已经出现，但中美贸易争端或者说竞争关系的长期性将成为年乃至此后影响中国经济的重大不确定因素。年中美贸易最具可能性的走向有二：贸易摩擦继续升级或者贸易更为平衡，而这两种走向叠加年“抢出口”透支效应均意味着贸易顺差减少后净出口将拖累中国经济增长。贸易争端下制造业亦面临更严峻的宏观环境。官方制造业新出口订单指数年 月以来持续处于荣枯线以下，月广交会上对美出口订单金额骤减，规模以上工业企业利润增速也已出现高位回落。年，受大宗商品价格下跌、国内外需求减弱影响，预计工业企业利润增速将随一起继续下行。制造业增长和投资的亮点仍将是代表供给侧改革和产业转型升级方向的信息技术、生物、装备制造等高科技制造业和战略性新兴产业。受经济和收入预期变差、车辆购置税优惠取消后汽车消费大幅下滑影响，年国内消费减速明显。全年社会消费品零售总额增速为，较年下降个百分点，为年以来最低值。年随着个税起征点调高、个税专项附加抵扣的利好效应逐步释放，预计消费增速下滑趋缓并有望企稳，继续担纲经济增长的主引擎。月的中央经济工作会议对年的经济下行压力并不讳言，同时表示需要加强逆周期调节以稳定经济总需求。年的财政政策将加力提效，预算赤字率预计将向靠拢，减税规模在年万亿的基础上将进一步提升：个人所得税专项附加抵扣的实施细则也已公布且将与年开始执行，而增值税税率有望继年 月后再次下调。积极财政政策的另一个发力方向是基础设施建设。受非标融资和政府隐性债务监管趋严的影响，年上半年基建投资增速持续下滑。下半年随着基建补短板启动，月起基建投资增速出现复苏信号。中央经济工作会议提出年要较大幅度增加地方政府专项债券规模，且新增地方债限额将提前至年初下达，预计年基建投资增速将温和反弹托底经济。投资重点除乡村振兴和粤港澳大湾区、长三角、京津冀为代表的区域一体化等传统领域外，人工智能、物联网等新型基建投资的力度将加大。年的货币政策将以稳增长为导向，松紧适度，保持流动性合理充裕。在稳金融大背景下，年不具备推出大水漫灌式的强刺激货币政策的可能性，预计和社融增速均较年温和回升。改善货币政策向实体经济、尤其是受贸易战影响较大的民营经济的传导机制、实现结构性宽信用是关键所在。除继续使用降准、中期借贷便利（）和逆回购等数量型工具外，央行年降息或定向降息的可能性正在上升。月日央行创设定向中期借贷便利（），利率，较优惠个基点，申请条件为获得资金后具备进一步增加小微企业、民营企业贷款的潜力的大型银行。事实上，此举已经可以被认作是针对民营企业的结构性宽松和降息。年国内货币政策宽松的外部制约因素依然存在，但约束性开始逐渐减弱。月日美联储如期进行年内的第四次加息，将联邦基金利率目标区间上调个基点至。同时美联储表示当前利率已抵达中性利率低端，点阵图预示年将加息两次，低于 月议息会议预期。美联储加息预期减弱意味着国内货币政策将获得更大的腾挪空间。经 济 展 望逆风前行考验经济韧性图表：制造业、基础设施建设与社会消费品零售总额数据来源：国家统计局，世邦魏理仕研究部，年 月45%48%50%53%55%0%10%20%30%40%50%20052006200720082009201020112012201320142015201620172018YTD社会消费品零售总额累计增速（左）基础设施建设投资累计增速（左）制造业PMI年度平均值（右）2018（左轴）（左轴）（右轴）2019亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2019 CBRE,Inc.8当前中美经济周期错位和货币政策分化将对年人民币汇率形成一定程度的贬值压力，尽管近期人民币 年期隐含的贬值预期低于，但贸易战导致的不确定性对贸易顺差乃至经常账户顺差的负面影响可能进一步拖累人民币汇率走势。贬值预期和顺差减少对外汇储备形成的威胁将令政府延续资本管制。年房地产市场的政策定调有所放松，在坚持“房住不炒”定位的同时，强调因城施策和构建长效机制，意味着此轮调控的政策底部已经出现。近期少数城市已部分放松限售、限价、限购等调控措施，商业银行房贷利率也有所下调。预计年库存水平较高、财政压力较大的三四线城市有进一步政策松绑的可能，但市场基本面的投资潜力欠缺以及棚改推进力度和规模缩小将抑制销售提振的空间。鉴于开发商土地购置增速年三季度后逐渐趋缓，其延后效应预计将带动年房地产开发投资增速下滑。松紧适度的货币政策和结构性宽信用背景下，年开发商的国内融资环境将较年有所改善，但幅度有限；销售放缓和债务到期高峰双重压力下中小发展商的现金流仍面临挑战，行业兼并收购将保持活跃。年是中国改革开放周年。年，改革开放将沿着产业升级、区域一体化、制度创新、行业开放等多个方向进一步深化：粤港澳大湾区规划出台、科创板设立、医疗和教育领域扩大开放等大事件都将为面临内外挑战的中国经济带来新的活力。2019年房地产市场的政策定调有所放松，在坚持“房住不炒”定位的同时，强调因城施策和构建长效机制，意味着此轮调控的政策底部已经出现。经 济 展 望逆风前行考验经济韧性写 字 楼部分科技子行业的活跃需求和共享办公的持续扩张，有望在年支撑写字楼租赁市场。中国大陆102019亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2019 CBRE,Inc.年，中国写字楼市场将在中美贸易争端、科技行业增长放缓、新增供应持续井喷等诸多挑战中奋力前行。共享办公继续整合并转换经营模式，而中国经济的进一步开放有望激活外资企业的写字楼需求。与年中国经济的起伏脉络仿佛，写字楼需求亦呈现前高后低的趋势。和共享办公继续扩张，但受下半年经济增长减速和在严监管、去杠杆下再次爆雷的影响，全年新增需求为万平方米，同比下跌。年，中国经济增速将进一步放缓，中美贸易争端前景未明也给企业在华业务决策增添了不确定性。有鉴于此，我们预测年全国个城市写字楼新增需求总量将小幅下滑至约万平方米。中美贸易争端对写字楼影响将更加清晰中美贸易争端是年全球大事件之一。爆发至今，中美贸易争端对国内制造和贸易领域的影响最为直接和重大，并已开始影响工业地产市场。在写字楼市场上，除广州、宁波等地出现零星外贸公司缩减面积的个案外，贸易战的影响迄今并无明确表现。然而，贸易战对市场预期的潜移默化或已开启，且不容小觑。从年的净吸纳量数据来看，经济贸易依赖度更高的港口和沿海地区城市的写字楼新增需求出现较为明显的滑坡，而内陆城市则表现相对平稳。这一差异可能与贸易战不无关系。世邦魏理仕对各主要城市产业结构和写字楼租户构成受贸易战的影响程度进行分析，结果显示贸易战对写字楼存量需求的直接影响为左右，其中四个一线城市受到的影响较大。中美贸易争端影响持续写字楼2019亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2019 CBRE,Inc.110%50%100%150%200%250%300%02004006008001,0001,2002012201320142015201620172018融资金额（亿元）年度同比02004006008001,0001 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018港口城市沿海地区城市内陆城市科技企业高速扩张能否持续？年国内写字楼需求的另一重不确定性来自于前些年大热的行业。普华永道最新的中国报告显示，年上半年行业风险投资总额为亿美元，有统计数据以来首次出现同比下跌。从中长期来看，中国移动互联网活跃用户已突破亿，年新用户增长仅为万。企业用人数据也反映出相似的趋势。智联招聘数据显示，进入年以来，互联网行业招聘需求人数同比增速明显下滑，二季度和三季度连续出现负增长。尽管我们认为年租户的写字楼需求增长将有所放缓，但同时看到行业积极的一面也正在孕育。人工智能、云计算、物联网等子行业继续高速发展，并通过与金融、制造、零售、医疗、教育、交通等各个经济领域的融合创造出新的商业机会，尤其是企业端业务。在年逐步推向商用不仅将开启新一轮的通信行业投资大幕，更为重要的是，它将为上述子行业的加速发展铺设新一代的基础设施。此外，移动视频、数字阅读等集中度相对较低的消费者端子行业仍有充足的增长空间；而年底网络游戏版号审批重启和年科创板的推出也将为行业的需求增添积极因素。写字楼图表：写字楼市场净吸纳量（个季度移动平均）注：港口城市包括大连、天津、青岛、宁波、上海、广州、深圳；沿海地区城市包括沈阳、北京、无锡、南京、苏州、杭州；内陆城市包括武汉、长沙、成都、重庆。图表：风险投资金额与互联网行业招聘需求人数数据来源：普华永道，智联招聘，世邦魏理仕研究部，年 月-50%0%50%100%150%200%Q1 16Q2 16Q3 16Q4 16Q1 17Q2 17Q3 17Q4 17Q1 18Q2 18Q3 18IT/互联网招聘需求人数同比TMT行业私募及创投投资总额同比（同比变化）（千平方米）科技企业高速扩张能否持续图表：人工智能风险投资金额与增速数据来源：桔子，世邦魏理仕研究部，年 月（人民币，亿元）数据来源：世邦魏理仕研究部，年 月（右轴）投资金额（左轴）2019亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2019 CBRE,Inc.1240%26%6%2%20%4%2%Lease for rapid expansion ofexisting business unitsLease for a new businessunitLease for a project teamTransition during RelocationLease for core business unitLease for non-core businessunitsLease for talent acquisition&retention共享办公进入下半场，能否成为大中型企业的房地产常规选项是未来发展关键年共享办公在国内主要城市继续跑马圈地。世邦魏理仕的研究数据显示，年 个主要全国性共享办公品牌在个国内主要城市新增个网点，新增工位数超过万个，均较年有明显增长。上海已成为亚太地区最大的共享办公市场，共享办公在写字楼面积中的占比高达。大举扩张之际，共享办公的行业集中度也不断提高，并购整合频繁出现。年，我们从公开资料获取的共享办公大型并购交易达 笔，而年仅为 笔。同时，资本投向也呈现向头部企业集中的趋势，年优客工场、氪空间、梦想加等国内共享办公规模排名前五的企业获得投资接近亿元，在行业总计获得投资额中占比超过九成。年，随着行业整合继续推进，预计共享办公的扩张速度将略有放缓。根据我们的初步调研，主要共享办公运营商年在国内六个一二线城市总体将保持积极扩张态势，但在北京、上海这两个共享办公主要市场，四成左右的运营商表示年的布点速度将有所放缓。此外，共享办公运营商更多要求业主提供租金补贴和利润分成的轻资产倾向也将拖慢其脚步。但与此同时，共享办公在选址上更为青睐核心地段（）和写字楼（），因此对写字楼需求的影响并不会明显弱化，而这一选址偏好也与共享办公意图吸引更多大中型企业租户的发展策略契合。世邦魏理仕对年大中型企业租赁共享办公案例的分析显示，租户对采用共享办公的接纳度最高，占全部租赁交易的；而金融业单个租户租用工位数最大。目前大部分大中型租户（）对租赁共享办公仍持短期态度，主要目的是兼顾业务发展和办公地点的灵活性。年，由于经济不确定性的上升，共享办公反而为经营预期不明的企业业务单元提供了一种理想的解决方案。此外我们同样看到，在的租赁案例中，大中型企业已经将共享办公纳入到其核心部门的企业房地产长期策略中。未来共享办公能否成为大中型企业的常规房地产选项，如何妥善解决企业在信息安全、企业文化完整性等方面的诉求将是关键所在。写字楼共享办公力争成为企业房地产常规选项数据来源：世邦魏理仕研究部，年 月图表：大中型企业租赁共享办公的原因长期房地产策略核心业务部门租赁非核心业务部门租赁吸引人才和留住员工迅速增长的现有业务新业务部门项目团队搬迁中的过渡阶段短期租约2019亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2019 CBRE,Inc.13写字楼进一步改革开放利好外资企业写字楼需求企业名称行业注册地点 办公地点投资事项 状态安联（中国）保险控股有限公司金融 保险上海新设立 筹建工银安盛资产管理有限公司金融 保险上海新设立 筹建大韩再保险公司中国分公司金融 保险北京新设立 筹建香港集友银行有限公司深圳分行金融 银行深圳新设立 筹建连通（杭州）技术服务有限公司金融 银行杭州新设立 筹建瑞银证券有限责任公司金融 证券北京增持股比至获批特斯拉（上海）有限公司汽车上海新设立特斯拉融资租赁（中国）有限公司金融上海新设立图表：新设立 筹建的外商投资企业案例进一步改革开放的积极因素将逐步显现年是改革开放周年，中国对外开放的力度进一步加强。月，年版外商投资准入特别管理措施（负面清单）实施，在金融、汽车、农业、矿产等多个领域推出条开放措施。随后，习近平在月上海进博会的主旨演讲时表示要放宽教育、医疗等领域的外资股比限制。随着证券、期货和寿险行业外资股比提高至，以及后续进一步开放路线图的公布，相关领域的外商投资表现活跃。新能源汽车的股比限制完全取消则换来了特斯拉超级工厂在上海落地以及宝马的增资扩股。我们预计这些新增外商投资以及年更多此类案例的出现将成为今年写字楼上外资租户需求的新增长点。此外，国内金融政策体系的变革也将为写字楼需求带来积极影响。银保监会于月初发布商业银行理财子公司管理办法，随后中国建设银行和中国银行的理财子公司同月获批，另有家银行业已宣布将成立理财子公司。国内商业银行大举进入资管业务虽然对现有的证券基金行业有一定程度的冲击，但对写字楼需求而言无疑利大于弊，北京、上海、深圳等金融中心城市将获益最多。数据来源：公开资料整理，世邦魏理仕研究部，年 月2019亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2019 CBRE,Inc.14新增供应预测按我们最近调研所得的项目交付时间表，年全国个城市的写字楼新增供应预计将突破万平方米，同比增长超过。上海新增供应持续破百万平方米，京津和成渝的新增供应将大幅上升，广州市场也将随着琶洲楼宇的逐步落成而走出前 年持续的供应不足。年中国经济减速影响下，写字楼交付延期比例超过；故此，我们调整年写字楼实际交付的新增供应面积预测至万平方米左右。年供应量分布的一大特点是：新增供应重回核心区。预计核心区新增面积占比近。北京、广州珠江新城、深圳福田等都将迎来优质楼宇交付。由此来看，年对计划在核心区位扩租和整合的租户而言，是一个较佳的时间窗口。当然，这也将对新兴区域的去化形成挑战，尤其是部分二线城市中交通和商务配套欠成熟的区域。新兴区域的快速发展历来离不开交通配套的支持。在对个城市轨道交通建设情况进行整理后，我们认为右表中写字楼板块的通达度在年间将得到改善。空置率预测经济增长放缓所导致的写字楼需求下滑与持续充沛的新增供应叠加，预计至年末，个城市平均空置率将突破，其中个城市的空置率将同比上升。天津因滨海新区大批楼宇预期交付空置率将迫近，而武汉、长沙、青岛也将迎来历史上的空置率峰值。广州和南京两个城市的空置率仍将保持在以下，沈阳的边际性改善将会继续，而成都至年新一轮的供应高峰来临将令其空置率重回上升通道。写字楼新增供应将持续井喷图表：年受益于轨道交通的写字楼板块数据来源：公开资料整理，世邦魏理仕研究部，年 月城市2018-2019通车轨道交通线路受益写字楼板块北京房山线北延伸、北京新机场快线一期丽泽6号线西延伸、八通线南延伸通州上海13号线浦东世博14号线、15号线真如深圳9号线二期高新园区、南油3号线延伸段福田保税区杭州4号线一期滨江5号线城北成都1号线三期、5号线一期、5号线二期金融城、大源、天府新区3号线二期、3号线三期人民南路武汉7号线一期武汉CBD11号线东段、2号线南延伸光谷0%10%20%30%40%50%60%BeijingTianjinDalianShenyangQingdaoShanghaiNanjingHangzhouNingboSuzhouWuxiGuangzhouShenzhenChengduChongqingWuhanChangsha20182019F10-year Historic High图表：中国个城市写字楼空置率预测北京天津大连沈阳青岛上海南京杭州宁波苏州无锡广州深圳成都重庆武汉长沙近10年历史峰值数据来源：世邦魏理仕研究部，年 月2019亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2019 CBRE,Inc.15租金预测年各城市写字楼租金表现将继续分化。北京：和丽泽诸多项目于年集中入市将拓宽租户的选择，市场空置率将略有上行并对现有老旧项目的租金形成一定压力，预计租金增长将收敛至仅微幅上涨。上海：去化仍是年上海市场的关键词。随着新增供应分布进一步向核心拓展区和新兴商务区倾斜，北外滩、前滩、徐汇滨江、虹桥商务区等板块将加速崛起，对优质租户的竞争将是业主间的主题。新兴区域的租金将面临更直接的下行压力。深圳：前海等新兴板块供应将持续放量，但交通和配套不足令租户仍偏好福田等区域，尤其是金融租户的升级需求将利好核心区甲级写字楼需求。我们预计年深圳写字楼租金走势将在核心与新兴区域间出现分化。广州：年广州写字楼租金上涨，领先全国。年较低的空置率将使广州延续业主市场的态势。而随着新增供应不断入市和琶洲等新区逐步成熟，写字楼租金增速将有所放缓。二线城市：近的空置率意味着大部分二线城市供过于求的状况并未得到改善，年二线城市写字楼平均租金预计将下跌超过。需求走弱及供应高峰使得华北和华中二线城市租金将基本呈现加速下跌走势。经过年接近的增长，年成都的租金反弹动能将在供应高峰冲击下大幅减弱。华东仍是二线城市表现最稳健的区域，南京将领涨全国二线城市，杭州、苏州的租金也将小幅上涨。近30%的空置率意味着大部分二线城市供过于求的状况并未得到改善，租金预计将下跌超过1%。写字楼大部分城市租金承压图表：中国个主要城市写字楼租金增长预测数据来源：世邦魏理仕研究部，年 月-10%-5%0%5%10%15%广州南京苏州杭州深圳北京成都上海宁波无锡天津青岛大连重庆长沙武汉沈阳201720172018201820192019F F上涨稳定见顶下滑零 售 物 业新科技将进一步推动全渠道零售的演进，年 融合 与 创新 将继续引领中国零售物业市场。中国大陆172019亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2019 CBRE,Inc.年，国内消费增长有所放缓，但对中国经济的拉动作用进一步提升。年，“融合与创新”将继续引领中国零售市场。科技驱动下，线上和线下零售加速融合，不断涌现的新商业模式将持续改变零售物业市场。年，中美贸易摩擦不断升级，外部不确定性明显上升。在此背景下，国内消费对整体中国经济的拉动作用进一步提升。年社会消费品零售总额达万亿元，同比增长。最终消费支出对的贡献率达，较年大幅度提升个百分点。展望年，借助内需弹性来稳定经济和削减外部冲击仍是主基调，政府陆续出台的个税改革措施将进一步提振消费市场，国内消费预计将保持左右的增速。纯线上红利触顶，电商全面进驻线下在历经数年的高速增长后，网购市场进入饱和期，网购用户规模增速的持续放缓使得电商的人口红利正在消失，年网购用户增速约为，年预计将进一步减缓。用户增量失速直接影响了线上流量和交易规模。网上零售额亦在增速放缓的通道内。与此同时，电商的成本正在快速上升。相关统计显示，年主流电商的获客成本较增长近倍，获取新客的成本高于元 人。销售和运营成本的高企正在不断挤压电商的利润空间，电商步入实体商业以寻求更广阔的消费市场成为共识。融合与创新零 售 物 业2019亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2019 CBRE,Inc.18从业态上看，电商生鲜超市加速扩张电商生鲜超市加速扩张，城市下沉趋势明显城市下沉趋势明显，门店新科技不断迭代门店新科技不断迭代。新增门店数量从年家增至年家，一线城市仍然是此类商户的战略重点，全年新开家。二线、三线及以下城市门店数量亦在快速上升，且新店占比自年、分别上升至年、。与此同时，门店通过不断引入新科技来吸引客流并优化运营。盈利能力上，电商生鲜超市因整合线上、线下双渠道销售而录得可观的业绩。我们了解到，一些电商生鲜超市的成熟门店坪效可以达到传统超市的 倍左右。销售业绩好、吸客能力强，并推行酷炫的零售新科技使得此类商户在商场走俏，年超过七成的门店于购物中心或百货内开业，并在改造项目中受到业主青睐。我们预计，年电商生鲜超市将保持较强的扩张意愿，加之业主对其普遍持欢迎态度，新店开设速度将保持或略快于年，且入驻优质项目的门店数量还将进一步增加。此外，纯电商平台转战实体店的趋势蔚然成风纯电商平台转战实体店的趋势蔚然成风。世邦魏理仕数据显示，家大型电商平台在年开出线下首店，大部分门店选址核心商圈的优质购物中心。与电商生鲜超市不同的是，此类商户租赁面积较小，线下空间更多地承担展示和互动的功能，通过广泛运用、电子价签等科技在面积有限的门店内虚拟陈列更多的单品，提供虚拟试用的服务并增强互动性。与此同时，线上销售数据为线下选品也使得店内单品高度迎合消费者需求。年，电商平台将进一步在线下扩张。位于一、二线城市内、定位年轻时尚的优质商场将是拓店首选，但预计不会有大规模的展店计划。零 售 物 业电商加速布局线下图表：中国网络购物交易金额和增速数据来源：国家统计局、电子商务研究中心、世邦魏理仕研究部，年 月0%20%40%60%80%03691220142015201620172018（人民币，万亿元）网络购物市场交易金额年增速0%5%10%15%20%25%20142015201620172018E图表：网购用户数量年增速数据来源：国家统计局，电子商务研究中心，世邦魏理仕研究部，年 月开业时间开业时间城市城市入驻项目入驻项目面积（平方米）面积（平方米）苏宁极物2018年3月南京新街口商圈街铺400 天猫国际2018年4月杭州西湖银泰300 淘宝心选2018年4月杭州亲橙里300 网易考拉2018年4月杭州杭州大厦中央商城300有生品见（小米）2018年4月上海七宝万科广场1,000小红书2018年6月上海静安大悦城300一条2018年9月上海凯德晶萃/置汇旭辉广场/仲盛世界商城700唯品会2018年10月北京国瑞城购物中心待确认MOGU STUDIO（蘑菇街）2018年11月杭州西溪银泰城1,000网易严选2018年12月杭州杭州解百购物广场300图表：年大型电商开设线下首店案例数据来源：公开资料整理，世邦魏理仕研究部，年 月少量新店的实际开业时间延至年。2019亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2019 CBRE,Inc.19在线上向线下融合的浪潮中在线上向线下融合的浪潮中，风投资本持续发挥强大的助风投资本持续发挥强大的助推力推力。世邦魏理仕在连续两年跟踪文娱和消费领域的风险投资案例后发现，尽管年投融交易总笔数（笔）较年（笔）下滑约，但 轮及以上的投资案例数比上一年翻了一番，且涉及开设实体店的交易笔数由年的笔上升至年的笔。融投资金的到位将勿容置疑地继续推进“网红”品牌、互联网品牌开店的进程。从业态上看，以咖啡茶饮为主的餐饮品牌依然是最为热门的投资项目，在资金充足的前提下，网红茶饮品牌加快拓店速度，并覆盖至更多的城市。年，喜茶和奈雪的茶分别完成 轮和融资，前者年新店数量同比增加近，并由年覆盖个城市扩充至年的城；而奈雪的茶同年新店数量较年增加倍，由原先的 城拓展至城。在城市层面，杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、长沙、西安为品牌在一线城市外的重点拓展区域，而宁波、无锡、天津、沈阳、福州、珠海、厦门、郑州等地亦在年迎来品牌首店。我们预期，年更多的新增门店将聚焦此类二三线城市。与此同时，资金还支持了品牌持续丰富门店类型和单品研发。值得一提的是，服饰类品牌投资关注度在年显著提升，占比自年上升至年。从获投品牌来看，拥有线上设计师平台的集合店受到关注，该投资趋势亦印证了消费者在服饰消费上进一步的升级需求。以设计师品牌集合平台为例，通过数据驱动帮助成立年的新兴设计师品牌建立销售渠道，全年新款单品逾三万件，并通过每家店所在位置的客户消费数据反向配货，提升单品的入店转换率。平台于年在上海来福士广场、北京三里屯太古里开设新店，并在北京颐堤港推出全国首家 联 合 零 售 空 间 品 牌。未 来 还 将 推 出饰品店，并铺设更多集合店。餐饮,37%34%运动健身23%14%服饰11%23%11%10%7%9%6%5%20172018生活方式零 售 物 业风投资本继续助推实体商业879320172018总融资笔数涉及开设实体店的融资笔数图表：文娱和消费领域风险投资案例数据来源：世邦魏理仕研究部，年 月图表：文娱和消费领域风险投资案例业态分布（按笔数）数据来源：世邦魏理仕研究部，年 月自助零售服务2019亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2019 CBRE,Inc.20全渠道战略催生餐饮新型门店需求体验的本质体验的本质，让外卖回归实体商业让外卖回归实体商业。近年来，中国整体餐饮市场保持较为稳健的增速，而餐饮外卖服务发展迅速，显著快于整体餐饮业，外卖占整体餐饮收入的比重亦在逐年提升。随着外卖业务的不断扩容，一些外卖平台和由外卖起家的餐饮品牌开始寻求线下的发展机遇，从外卖到堂食，从效率到服务，逐步升级品牌。我们看到，智慧餐饮服务商“美味不用等”在上海日月光广场开出全国首家不设厨房的 共享餐厅”，餐厅面积平方米，消费者可在餐厅内通过“美味不用等”订购商场内近家餐厅的餐品。该“共享餐厅”计划开设更多门店，主要选址国内各大城市的核心商圈。阿里旗下“筷马热食”在上海陆家嘴开业，餐厅面积平方米。与前者不同的是，筷马热食设有简单的烹饪设施，根据饿了么平台的大数据选取外卖热门单品，并提供简单加热服务和堂食。该模式未来 年内计划开出万家门店，选址区域为写字楼或社区集中的零售物业内。而传统实体餐饮店也在全渠道的进程中不断发展智能门店而传统实体餐饮店也在全渠道的进程中不断发展智能门店。截至年，麦当劳还将新增家门店，智能化的麦当劳未来餐厅 覆盖率将达，有的门店提供外送服务。更多传统餐饮品牌亦在挖掘 门店 外卖 的新零售模式，西贝莜面村、海底捞火锅、望湘园等均推出外卖服务。门店叠加外卖的业务使得原本餐厅的营收增加，坪效增长。但是，外卖服务的增长将从一定程度上影响堂食的出餐效率和店内客户体验。因此，如何均衡配置资源、优化供应链是此类商户亟须关注的课题。同时，全渠道餐饮也将重新定义品牌选址的要求，与目标消费群的物理距离将纳入考虑因素，租赁面积也将因消费者的聚集度而更具弹性。零 售 物 业全渠道零售催生餐饮业新模式*麦当劳2.0未来餐厅主要包含以下元素：自助点餐、送餐到桌、星厨系列、数字化软件（手机下单餐厅取餐、微信小程序等）、移动支付、移动支付、电子餐牌*非第三方外卖平台0%10%20%30%40%50%60%2015201620172018E2019F整体餐饮收入同比增速外卖同比增速图表：整体餐饮收入和外卖收入增速数据来源：世邦魏理仕研究部，年 月2019亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2019 CBRE,Inc.21零 售 物 业新增供应增速趋缓仅为整体歇业的项目，不包括局部调改的项目供应：新项目品质和招商看好，现有项目压力增大年，中国个主要城市预计将迎来万平方米的新增供应，略高于年，考虑到商场延期开业的现象时有发生，实际开业面积预估将与年持平。从新项目品质来看，经验开发商运营面积近，略优于年的。而年新项目平均开业率达，在租赁需求更多元化的前提下，年新项目开业率预计将持平或略优于年。然而，优质新项目的吸附力对商圈内的老旧物业持续施压，年，个主要城市录得新歇业零售面积逾万平方米，另有多家商场空置面积大幅提升，后续不排除闭店的可能。但值得看好的是，前期进行闭店调改的项目陆续入市，录得满租或接近满租开业，且租户质量提升明显，市场反馈向好，比如上海世茂购物中心、长风大悦城、新天地广场、北京房山天街等。图表：个主要城市供应风险预测数据来源：世邦魏理仕研究部，年 月从城市层面的供需关系来看，城中除苏州、无锡以外，其余个城市均维持了与年相当的风险等级，苏州和无锡的供应风险均有所下降。一方面，苏州整体购物中心供应不多。另一方面，苏州成为活跃品牌在华东地区继上海、杭州、南京之后的又一个拓展热门城市。无锡亦受惠于优质项目调改完成。与此相反，我们对重庆仍然维持较高的供应风险评级。年，重庆将迎来逾万平方米的新增供应。尽管新供应有包括来福士广场在内的优质项目，并有更多品牌借此契机入渝，但整体而言，全年较大体量的新增供应势必将加剧项目间的品牌争夺压力。同时，重庆特殊的多山地形给运营提出更高要求。图表：中国零售物业市场供需情况数据来源：世邦魏理仕研究部，年 月0%3%6%9%12%15%02468102003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019F 2020F 2021F（百万平方米）新增供应吸纳量过去5年平均吸纳量空置率0.00.51.01.52.02.53.03.5大连沈阳苏州青岛杭州南京天津北京无锡宁波长沙广州武汉成都上海重庆深圳（百万平方米）2019F2020F2021F2019F2018低低中中低中低低低低低低中中低低中高中中中中中中中中中中中中高高中中（左轴）（左轴）（左轴）（右轴）2019亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2019 CBRE,Inc.22租金：走势稳定，但增速依然乏力年，因老商圈持续低迷和供应过剩压力，青岛和重庆的购物中心首层租金仍在下行通道内，其余城市租金均保持以内的缓速增长或持平状态，尽管租金下跌的城市仅占 席，但整体来看，租金仍将维持小幅上涨趋势。运营经验对购物中心租金收入提升的作用明显。根据世邦魏理仕的统计，年上半年，主要上市购物中心开发商（经验开发商）在可比项目上继续保持两位数的租金收入增长（），其中一线、二线和三线城市项目的租金收入增长分别为、和。零 售 物 业租金继续小幅上涨图表：中国个主要城市购物中心