证券研究报告请务必阅读正文之后的免责条款区域似水，利率如风，管理为帆商务地产行业专题报告｜2019.3.18中信证券研究部核心观点陈聪首席基地产业分析师S1010510120047张全国地产分析师S1010517050001写字楼市场不仅整体供求形势有所好转，也受益于利率下行和REITs渐行渐近。▍区域似水：整体供求情况改善背景下，核心都市写字楼市场面临机遇。2018年，写字楼市场新增供给出现拐点，全国写字楼竣工面积同比回落3.1%，预计2019年供给将继续回落。影响租用需求因素也逐渐明朗，短期需求触底回升。在粤港澳大湾区、长三角和京津冀区域，尤其是这些区域中的一线城市，写字楼市场供求更显健康。▍利率如风：利率下行，REITs有望启航，可能推动写字楼价值重估。市场利率不断下降，写字楼的租金回报率吸引力就不断上升。而REITs改革渐行渐近，也很可能降低写字楼投资的门槛，使得更多投资者可以分享中国经济，尤其是第三产业蓬勃发展所带来的空间红利。▍管理为帆：主动管理能力是成就优秀企业的基础。写字楼市场仍处于不断发展变化中，城市中心的变迁，商圈生态的进化，旧物业的更新改造，新租赁模式的不断涌现，都给写字楼市场的投资、开发和运营提出很高的要求。虽然市场广阔，但惟有凭借优秀的资产管理运营能力，企业才能领先。▍核心城市写字楼市场整售交易活跃，暗示市场成熟度已不低。2018年后，整栋交易市场逐渐活跃起来，且参与者也不再限于外资为主。2018年，上海大宗投资市场交易金额超过1,050亿元，连续3年突破千亿交易规模。北京大宗交易市场总交易额超560亿人民币，创历史新高。▍风险提示：住宅开发企业无差别成功，各地住宅业务无差别繁荣，推动大量中小开发商以较高的融资成本负债。由此，主动的资产管理能力也就没有用武之地，持有物业也就成为一种短期不经济的行为。这都导致了中国写字楼市场的专业化、机构化发展举步维艰。▍看好写字楼开发业务和写字楼资产管理业务的优秀上市公司。我们看好在成片开发，控制拿地成本，提升园区运营品质，控制资金成本等方面均好的招商蛇口；看好具备不动产资产管理“投融管退”运营能力和经验的光大嘉宝。重点公司盈利预测、估值及投资评级公司名称评级股价NAVEPS（元）PE（元）（元）17A18E19E20E17A18E19E20E金地集团买入12.2012.431.521.641.731.868.07.47.16.6万科A买入28.0735.742.543.103.624.0511.19.17.86.9招商蛇口买入21.3533.381.551.962.573.0113.810.98.37.1新城控股买入41.9146.872....
