农地流转系列报告之三：“农地流转”利好哪些消费-20191213-太平洋证券-15页.pdf

请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 1 农地流转系列报告之三：“农地流转”利好哪些消费 核心观点：核心观点：我们持续关注农地流转带来的农村人口内需红利，是因为在目前经济转型的过程中，难以找到能辅助经济缓着陆的抓手。农地流转扩张农民财产性收入，不仅有利于缩小贫富差距，让农村共享经济发展的红利；同时也有助于内需的大幅扩张，起到经济着陆缓冲器的作用。根据分析可以得出如下三点结论：第一，宅基地流转确实可以增加农村居民的财产性收入，我国目前仅空置宅基地价值就可达到 5 至 7万亿。第二，农地流转所带来的收入增长为房地产市场带来的增量需求，可能远高于货币化棚改。进而带动汽车、家电等后地产周期消费品。第三，农地流转带来的城镇化加速也将带动衣着、教育、娱乐等日常消费以及汽车、空调、计算机等耐用品需求上升。或将为社零带来年均 1.2%的额外增长。风险风险提示：提示：警惕警惕地方地方隐性隐性债务债务处置处置的的风险风险。宏观研究报告宏观研究报告 宏观分析师：袁野宏观分析师：袁野 电话：15810801367 Email： 执业资格证书编码：S1250117080032 相关报告：相关报告：1.中国财政政策手册：详解中央与地方的收支博弈2018/07/05 2.特朗普加征 2000 亿产品关税对美国通胀的影响2018/08/02 3.从省级到市级的地方政府隐性债务测算2018/08/29 4.“牛市”与宏观基本面2019/03/11 5.全球债务观察2019/04/12 6.经济转型期的日本与韩国：人口、资本与股市2019/06-10 7.特朗普大选的隐忧：10 万条新闻大数据的启示2019/06/19 8.从各国房地产税政策中探寻中国模式2019/07/18 9.老旧小区改造的宏微观效应2019/07/19 10.如何启动农村市场：钱、地、人的乡村振兴2019/08/01 11.美国菲律普斯曲线平坦化证伪特朗普如何结束贸易战2019/09/10 12.2.5 万亿减税降费后，明年财政如何稳增长？2019/11/10 Table_Message 2019-12-13 宏观研究报告 宏观研究报告宏观研究报告 太平洋证券股份有限公司证券研究报告 宏观研究报告宏观研究报告 P2 农地流转系列报农地流转系列报告之三：告之三：“农地流转农地流转”利好哪些消费利好哪些消费 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 1 目录目录 一、下沉市场深几许？一、下沉市场深几许？.1 二、消费需求何处去？二、消费需求何处去？.4 三、稳经济增长的主要抓手三、稳经济增长的主要抓手.8 宏观研究报告宏观研究报告 P3 农地流转系列报告之三：农地流转系列报告之三：“农地流转农地流转”利好哪些消费利好哪些消费 2 图图表目录表目录 图 1：三线城市房地产销量增速与 PSL 增速高度相关.5 图 2：三线城市房地产销售明显拉动乘用车销量.6 图 3：三线城市房地产销售明显拉动空调销量.6 图 4：三线城市房地产销售明显拉动冰箱销量.6 图 5：三线城市房地产销量明显拉动洗衣机销售.6 图 6：农村居民人均可支配收入增长迅速.7 图 7：房地产相关消费与商品房销量走势高度相关.10 表 1 各省宅基地面积估算.3 表 2 各省宅基地价值估算.4 表 3 农村/城市各项消费差距.7 表 4 耐用品需求估计.8 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 1 今年 8 月 26 日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改中华人民共和国土地管理法，新土地管理法删除了原来土地管理法第 43 条，任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地的规定。增加规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。这是土地管理法一个重大制度创新，取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍，集体经营性建设用地入市是这次土地管理法修改的最大的亮点。新土地管理法也将于明年 1 月 1 日起开始实施。11 月 28 日，中共中央、国务院印发 关于保持土地承包关系稳定并长久不变的意见，新修订的土地承包法规定，流转期限不得超过承包的剩余期限。2023 年将进入二轮土地承包到期。高峰是 2026 年到 2028 年。土地承包关系的二轮延包，让绝大多数农户原有承包地继续保持稳定，这给承包户和新型经营主体都吃下“定心丸”，到期后农户可以延包，经营主体可以再签续订合同，延期流转土地。对于农村“三块地”的流转以及新型经营模式，从法案的推动来看，2019 年正在由理论向实践快速推进。预期 2020 年，随着“三块地”流转的试点扩容推广，农民的财产性收入总量将快速提升。我们关于农地流转的系列报告中，农村“三块地”改革释放的消费潜力一文中提出“三块地的流转将大幅提高农民的财产性收入，进而扩大国内需求”。如何启动农村市场：钱、地、人的乡村振兴一文中，我们回答了“三块地”流转后，土地要素流转将如何提升总供给，进而再次释放劳动力红利。我们坚定认为农村红利的逐步释放将是未来 5 年内稳经济的主要抓手，因而在本篇报告中将继续回答两个问题：首先，农村集体建设用地的入市短期内可以为农民增加多少收入？其次，微观经济学中经典的消费者理论认为当价格不变时，消费者的选择取决于其收入与效用函数。那么当农民收入增加后，其消费选择又将有何改变？或者换句话说，农民未来的消费需求又将在何处释放？一一、下沉下沉市场市场深几许？深几许？下沉市场，指的是范围大而分散的三线以下城市、县镇与农村地区的市场。通常来 2 说，下沉市场有两大特征：一、规模与增长潜力巨大。中国除去一二线城市的 3.9 亿人口，三线以下城市及农村地区共有约 10 亿人，相当于三个美国的总人口规模。与此同时，根据 QuestMobile 报告显示，我国下沉市场用户规模超过 6 亿。并且，无论是移动互联网人均使用时长还是用户增长速度，下沉用户均取得领先。而在移动设备的数量上，下沉市场人均仅有 0.5 台，远不及一二线城市的人均 1.3 台。二、高质量供给欠缺，居民需求远未被满足。一二线城市里较为罕见的“杂牌货”，在农村却是司空见惯，诸如盒马鲜生、超级物种等零售新业态更是闻所未闻。不得不说，相比于一二线城市，下沉市场商品与服务的供给还是存在不小的差距。下沉市场居民的消费需求还在很大程度上没能被满足。在广袤的下沉市场中，拥有超过 5 亿人口的农村无疑占据了最为重要的位置，无论是从获取收入的渠道（“三块地”流转等财产性收入）还是边际消费倾向均较城镇居民有较大的优势。我们曾经根据现有宅基地及集体经营建设用地数据及 33 个试点城市的流转平均价格，测算理论上的农地流转收入总量约为 60 万亿左右。现在需要更进一步明确的是短期内农地流转市场有多大的体量可以快速释放。集体建设用地，又叫乡（镇）村建设用地或农村集体土地建设用地，是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。对于农村居民来说，集体建设用地的入市也就等同于宅基地及经营性用地的流转。具体到短期内，我们将处于空置状态的宅基地及经营性用地计入我国当下可快速流转的建设用地，那么这些建设用地又价值几何？自然资源部数据显示，我国城镇建设用地面积为 91612 平方公里，而农村建设用地面积为 191158 平方公里，其中农村宅基地面积 13 万平方公里（约 19500 万亩），约占70%。另外，全国政协经济委员会副主任杨伟民在最近的一次公开演讲中也透露，目前农村空置宅基地有 3000 万亩，相当于目前所有城市建成的 37%，比城市目前所有的住宅用地的总量还多。但由于各个地区的发展程度不同，宅基地的价格也存在较大差异，因此仅从总量上来估算并不准确，在此我们使用了国土资源统计年鉴等数据对各省的宅基地价格进行了估算并加总。依据 国土资源统计年鉴 的数据，2016 年我国共有城镇村及工矿用地 47692.1 万亩，而宅基地无疑包含在内。另外，年鉴中也给出了各省的城镇村及工矿用地面积，假设各 3 省宅基地占城镇村及工矿用地比例相同，便可推算出各省的宅基地面积以及空置宅基地面积，结果如下表：表 1 各省宅基地面积估算 资料来源：国土资源统计年鉴，太平洋研究院整理 接下来的问题是，如何计算宅基地单价？对于各省来说，土地价格并不相同，且之前也不存在成熟的宅基地交易市场，因此我们参考已经开始实施的宅基地有偿退出制度的一些补贴信息。在实际中我们发现，各省的宅基地退出补贴价格差异也较大，沿海一线城市每亩补贴超过百万元，而二线三线城市周边大多为十万至三十万元，欠发达地区往往只有几万元，各省的补贴价格与其房价大致呈正相关，因此我们将各省 2018 年平均房价加以放大作为每亩宅基地补偿的标准，得到的宅基地总价值如下：4 表 2 各省宅基地价值估算 资料来源：wind，太平洋研究院整理 可以看出，理论上来说，仅空闲宅基地单项就可为农村居民带来 6-8 万亿的财产性收入（此处无法获取集体经营建设用地的空闲情况，且集体经营建设用地流转后资金是否能足额给付至农户，还是以入股的形势流转，预估比较困难。但可以肯定的是，其流转同样是农民财产性收入的增加项）。但考虑到空置宅基地的分布情况（经济欠发达地区人口流失更加严重，空闲宅基地更多，且这部分地区房价相对更低）等因素，保守估计空置宅基地的流转大致可以为农村居民带来 5-7 万亿的额外收入。即短期内，通过农地流转扩大的农村居民财产性总收入约为 5-7 万亿。二二、消费消费需求需求何处去何处去？长久以来，农村居民受其收入的限制，空有消费意愿却无消费能力，农地入市流转后，农村居民的消费能力得到了极大的改善，其较高的边际消费倾向对总需求的影响不 5 可小觑。然而，消费能力又如何转化成具体消费，或者换句话说，消费能力的提高会带来对哪些领域或产品总需求的改变？虽然新土地管理法尚未实施，尚且难以评估其效果，但究其作用机制，可以发现农地流转与货币化棚改实质上有许多相似之处。因而我们首先借鉴货币化棚改的经验，考察对消费分项的影响。棚户区改造，分为三种安置方式：建房安置（异地安置和原地安置），购房安置（有地方称为房票）和货币补偿，而货币化安置指的其实就是购房安置和货币补偿两种形式。截至 2018 年货币化棚户区改造结束，PSL（抵押补充贷款，主要用于支持国开行棚户区贷款）增速与三线城市地产的销量增速基本呈线性关系，至少说明棚改货币化资金一定程度最终形成了可观的购房需求。图 1：三线城市房地产销量增速与 PSL 增速高度相关 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 随着地产需求的上涨，汽车、家电等耐用消费品的销量也一路高涨。通过回归可以发现，三、四线城市房地产销售对汽车、空调、冰箱、洗衣机销量均存在显著的正向影响。6 图 2：三线城市房地产销售明显拉动乘用车销量 图 3：三线城市房地产销售明显拉动空调销量 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 图 4：三线城市房地产销售明显拉动冰箱销量 图 5：三线城市房地产销量明显拉动洗衣机销售 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 三、四线城市房地产销售对汽车、家电等后地产周期耐用消费品的这种正向影响，表明货币化棚改二三线城市房地产销售汽车、家电等耐用品销售这一传导链条或许真的成立，但放到农地流转的新形势下，仍要思考一个问题：宅基地流转所带来的效果和货币化棚改完全一致么？是否存在新的传导渠道或消费的潜在增长领域？如果简单的将农地流转与货币化棚改画等号，我们很容易就会陷入刻舟求剑、缘木求鱼的误区。农地流转所带来的微观效应虽然与货币化棚改有一定相似之处，但二者同样存在明显的差别：棚户区改造针对的是城镇危旧住房，实际上带来的是城镇家庭收入的改善。而宅基地流转在农村居民间进行，受益者是广大农民群体。二者之间无论在现 7 有消费结构以及未来消费需求均有较大差别。宅基地流转势必带动广大农村居民进入城市定居，因而其消费结构也会逐渐与原有城镇居民接近。且仍滞留在农村的居民生活条件也将得到改善。因此接下来，需要从消费结构以及耐用品保有量方面分析宅基地流转所带来的潜在消费需求。近年来，虽然农村居民人均收入和支出都经历了较快的增长，但绝对值仍然远低于城镇居民人均水平，分项来看，衣着、居住、教育文化娱乐等分项差距尤为巨大。因而当农民收入进一步增加后，消费需求可能也将率先从这些领域释放，进而带来服装、教育等市场的迅速增长。图 6：农村居民人均可支配收入增长迅速 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 表 3 农村/城市各项消费差距 资料来源：wind，太平洋研究院整理 在耐用品的保有量上，我们也可以看出城镇居民与农村居民之间巨大的差别，微波炉、空调、排油烟机、计算机、照相机等耐用消费品农村居民每百户保有量不及城镇居 8 民 1/2，汽车保有量农村居民也仅为城镇居民的 54.4%。另外，宅基地开始流转后，将会有越来越多的农村居民选择进城置业，这本身就是推动我国城镇化发展的过程。根据社科院城市蓝皮书：中国城市发展报告 No.12的预测，到 2030 年我国城镇化率将达到 70%，这意味着今后 10 年每年城镇化率将提升 1 个百分点左右。目前我国人口为 13.95 亿，城镇化率每提升 1%，将有 1395 万农村居民变为城市居民。在城镇化进程中各类耐用消费品的需求也随之发生变化：一方面，农村居民与城镇居民耐用消费品户均保有量有着天然的差别；另一方面，城镇化过程中户均人口量也有将有所减少。根据我们的计算，2017 年城镇居民户均人数为 2.92 人，农村为 3.26人。耐用消费品一般以家庭为单位购买，而家庭规模的缩小也会带来一部分新增需求。下表计算了城镇化进程中农村居民每年新增的各类耐用消费品需求：表 4 耐用品需求估计 资料来源：wind，太平洋研究院整理 三三、稳稳经济增长经济增长的的主要主要抓手抓手 目前我国经济处在新旧动能的转换阶段，经济结构转型不是一朝一夕可以完成的。以创新为代表的新动能，可能需要 5-10 年方可成为经济新的支柱。在这段时间内，需要激发原有经济结构中的潜力，辅助经济有支撑的缓着陆。从需求端看，经济发展的根本动力来源于最终需求，城镇居民需求的扩张可能需要新供给的创造，或收入的大幅上涨。而农村居民因其与城镇居民需求本来的差距，对原有供给仍有需求的空间。且农村居民通过农地流转达到收入扩张，或许是全国居民中，收入扩张最顺理成章的一个群体。因而，释放农村居民的需求，会成为经济缓着陆的有力且合理的支撑。从供给端看，供给的扩张来源于生产要素的高效参与，在人口与资本扩张进入瓶颈、全要素生产率短期内 9 难以快速增长的情况下，土地要素的转移流动，高效配置，或成为供给扩张的主要力量。综上，我们最后来考察农地流转后，农村居民将如何形成扩内需的主要动力。1.1.对对房地产房地产的的存量存量需求需求 2018 年，我国农民工总量为 2.88 亿，其中部分已在城市落地生根。因而 3000 万亩空置宅基地的形成有很大一部分是大量农村居民进城居住所致。按照我国农村居民总数以及宅基地存量估算，我国农村人口人均宅基地约为 0.4 亩。3000 万亩空置宅基地至少意味着约8000万农村居民已经长期在城市居住。根据统计局 2018年农民工监测调查报告，我国 2.88 亿进城农民工中，购买商品房的比例仅达到 17.4%，即约有 5000 万农村居民已在城市购置房产，但仍有 3000 万以上农村居民常住在城市却并未购置房产。这部分进城农村人口，既不想返回农村，但也未在城市购房，从而产生了庞大的潜在购房需求。按照人均居住面积 30 平方米计算，房地产市场将产生至少 9 亿平方米的需求。2.2.对对房地产房地产的的流量流量需求需求 首先需要明确，上述所谓存量需求以及此处的流量需求，是以城镇化的进程为划分依据。从社科院的蓝皮书来看，目前 60%的人的城镇化率是以包括在城市中扎根，从而空置宅基地的部分群体。由此将上述 8000 万农村人口中未购房的群体划分为存量需求。而根据蓝皮书，至 2030 年，城镇化率将达到 70%，即每年以 1%的速度增长，也即每年将有约 1400 万的新增城镇常住人口。按照人均居住面积 30 平方米计算，将至少带动 4亿平方米的商品房需求。综上，农村居民向城镇转移，目前仍存在 9 亿平方米的房地产存量需求以及每年 4亿平方米的流量需求，这两部分无疑将对未来房地产市场的需求形成支撑。与此同时这两部分房地产需求又会对消费产生何种影响？可以肯定的是，房地产消费确实会对家用电器和音像器材类、家具类以及建筑及装潢材料类三大子项产生明显的拉动作用。实际情况中，我们也确实观察到房地产销售面积当月值与这三项走势的高度一致。将家用电器和音像器材类、家具类以及建筑及装潢材料类当月零售额与房地产销售面积进行回归，在统计上也极为显著。理论上每一亿平方米的房地产销售面积将带动家用电器和音像器材类零售额 509.6 亿元、家具类零售额 145.2 亿元、建筑及装潢材料类零售额 174.6 亿元，以此结果粗略估算，农村居民 9 亿平方米的房地产存量需求将带动 4586.4亿元的家用电器和音像器材类零售额、1306.8 亿元的家具类零售额以及 1571.4 亿元的建 10 筑及装潢材料类零售额，拉动社零接近 7500 亿元。同时，每年 4 亿平方米的房地产流量需求也将带动家用电器和音像器材类、家具类以及建筑及装潢材料类零售额每年分别增加 2038.4 亿元、580.8 亿元和 698.4 亿元，每年累计超过 3317 亿元。仅从流量一项看，可能拉动社零同比 0.8 个百分点的增长。图 7：房地产相关消费与商品房销量走势高度相关 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 另外，从汽车需求看，根据测算，仅城镇化进程每年就可能会为汽车市场带来 100万辆左右的新增需求，若再考虑宅基地流转带来的收入效应，这一数字可能被低估。今年我国汽车销量预计在 2500 万辆左右，销售额大致占社零总额的 10%。100 万辆的新增需求将至少拉动社零总额同比增长 10%*100/2500=0.4%。叠加房地产销售带动的消费增长，在不考虑其他分项增长的情况下，仅房地产与汽车两项新增需求，就将为社零同比带来年均 1.2%的扩张。我们持续关注农地流转带来的农村人口内需红利，是因为在目前经济转型的过程中，难以找到能辅助经济缓着陆的抓手。农地流转扩张农民财产性收入，不仅有利于缩小贫富差距，让农村共享经济发展的红利；同时也有助于内需的大幅扩张，起到经济着陆缓冲器的作用。最后，根据以上报告的分析，我们得出如下三点结论：第一，宅基地流转确实可以增加农村居民的财产性收入，我国目前仅空置宅基地价值就可达到 5 至 7 万亿。第二，农地流转所带来的收入增长为房地产市场带来的增量需求，可能远高于货币化棚改。进而带动汽车、家电等后地产周期消费品。第三，农地流转带来的城镇化加速也将带动衣着、教育、娱乐等日常消费以及汽车、空调、计算机等耐用品需求上升。或将为社零带来年均 1.2%的额外增长。11 销销 售售 团团 队队 职务 姓名 手机 邮箱 华北销售总监 王均丽 13910596682 华北销售 成小勇 18519233712 华北销售 孟超 13581759033 华北销售 付禹璇 18515222902 华北销售 韦珂嘉 13701050353 华东销售副总监 陈辉弥 13564966111 华东销售 李洋洋 18616341722 华东销售 杨海萍 17717461796 华东销售 梁金萍 15999569845 华东销售 杨晶 18616086730 华东销售 秦娟娟 18717767929 华东销售 王玉琪 17321189545 华东销售 慈晓聪 18621268712 华南销售总监 张茜萍 13923766888 华南销售 查方龙 18520786811 华南销售 胡博涵 18566223256 华南销售 陈婷婷 18566247668 华南销售 张卓粤 13554982912 华南销售 张文婷 18820150251 Table_Team 12 研研究院究院 中国北京 100044 北京市西城区北展北街九号 华远企业号 D 座 电话：(8610)88321761 传真：(8610)88321566 重要声明重要声明 太平洋证券股份有限公司具有证券投资咨询业务资格，经营证券业务许可证编号 13480000。本报告信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或询价。我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告版权归太平洋证券股份有限公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登。任何人使用本报告，视为同意以上声明。扫码关注：金融干货精选获取更多干货资料