克尔瑞-济南2018房地产市场年报-2019.1-48页.pdf

易居（中国）企业集团2018年济南房地产市场年报contentsPART 1：城市环境PART 2：PART 5：市场走势及预判PART 3：土地市场企业表现PART4：房地产市场表现目录城市环境PART1：宏观环境经济环境经济环境：济南2018年全年GDP为8109亿元，超越烟台位居省内第二位，名义增量908亿元，整体保持稳步上升状态。2009-2018年济南GDP及增速走势335139114406481352305771610065367202810912.20%12.70%10.60%9.50%9.60%8.80%8%7.80%8.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%01000200030004000500060007000800090002009201020112012201320142015201620172018Q3生产总值同比增长PART1：宏观环境经济环境产业结构：济南处于工业化成熟阶段，第三产业处于主导地位，目前三产内部结构逐步优化调整，发展速度迅猛。三产主导：2018年前三季度，第一产业177.04亿元，同比增长2.7%；第二产业2051.86亿元，同比增长8.0%；第三产业3624.18亿元，同比增长7.1%。近年来，济南第一产业比重保持在5%左右，逐渐降低，第三产业占比超过55%，占据主导地位。第三产业为济南的经济驱动，且近几年呈现逐渐上升的趋势，济南市产业将由原先的污染耗能企业，走向新型工业化道路，打造环渤海经济圈先进制造业基地，处于全面规划升级的高速发展状态。8%8%7%7%7%6%6%6%5%5%5%5%5%5%5%4%3%42%43%45%46%45%45%44%43%42%42%40%40%38%38%36%36%35%50%49%48%47%48%49%50%51%53%53%55%55%57%57%59%60%62%0%20%40%60%80%100%02年03年04年05年06年07年08年09年10年11年12年13年14年15年16年17年18年Q3第一产业第二产业第三产业2002-2018年前三季度年济南三产占比变化PART1：政策环境政策回顾政策回顾：2018年济南房地产政策：持续收紧，限购、限贷、限售、限价；相比去年更趋于理性化，稳定房地产市场。2017年4月19日发布最严限购令，本市二套首付60%，外地首套首付60%，商贷年限缩短至25年，同时规定土拍溢价率超过150%现房销售，这一政策为楼市踩了“急刹车”。2017年5月18日限购细则出炉，本科学历及以上社保满半年可享3成首付，这一政策可以进一步解读为楼市政策与人才引进政策的双重“车道”。2018年济南房地产政策：商品住宅项目形象进度满足预售要求的，应当一次性申请预售。不得要求购房人一次性付款或一次性付款优先选房，不得拒绝购房人正常使用住房公积金或商业个人贷款购房，不得要求住宅销售捆绑车位及地下室。降准降首付16.2.2首套房、二套房根据房屋面积，契税减免营改增16.3.242年以上的住房销售免征增值税；不足2年对外销售的，按照5%征收限购限贷16.10.2提高首付本市限购三套外地限购一套贷款收紧限购升级16.12.26本市限购2套外地限购一套限购再升级17.4.20本市二套首付60%外地一套首付60%商贷年限缩短至25年限购落地17.7.2014条制度加码房地产调控，保持市场稳定制度加码17.5.18本科学历及以上社保满半年可享3成首付限价17.6.21居住用地将有最高限价，控制溢价率17.10.11楼盘不同步配建社区用房拿不到预售证限售利率上浮17.8济南首套房贷款利率上浮，二套房最高上浮30%17.11公贷房地产企业不得拒绝公积金贷款17.12.11租房鼓励符合条件的一室户承租家庭可以申请调换两室户公租房18.4规范销售行为本着公开、公平、公正的原则对外销售，不得要求购房人一次性付款或一次性付款优先选房18.7严打“毛坯变精装“变相涨价禁毛坯变精装PART1：政策环境市场回顾回顾一土地：“最高限价、竞安置房”的政策实施后，大大增加了开发商的成本控制难度，使过热的土地市场逐渐降温。根据济南17年出台的“4.19”调控政策，国土部门设定居住用地出让最高限价要求，调整挂牌出让方式，规定市本级居住用地设定出让最高限价。意味着此后济南热点地块土拍中将实施最高限价。2017.8.11汉峪土拍大战，泰禾、中垠、金科、保利等企业摘地，整体楼板价在15000元/左右，其中金科获取的地块扣除掉安置房面积后实际楼板价达20000元/2017.8.4唐冶土拍，万科、龙湖、保利等房企拿地，片区楼板价突破12000元/，济南东部土地市场竞争激烈文昌片区2018TDGP13R0027长清区小柿子园村地块一居住地块，雅居乐以10.3亿摘得，折合楼面价5700元/，溢价率65大学园片区2018TDGP12R0024长清区东王村城中村改造一期开发用地居住地块，济南西城以18亿摘得，折合楼面价6663元/，溢价率36.222018年初孙村土拍，龙湖、中海、万科等房企拿地，片区楼板价7500元/左右，其中龙湖竞得济南首宗租售同权用地济南政府关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知（济政办发201713 号）规定，出让居住用地设最高限价，网上交易到最高限价的采取“限地价竞配建政府储备性安置房面积”方式确定土地竞得。导致：1、济南出让土地多数均有配建要求，且配建工程较多，且不能抵扣全部税费，成本相对较大；2、土地价款交付节点控制严格，提高了融资成本。济南热点片区近年土地成交情况2018年12月，唐冶土拍，天鸿、新城等房企拿地，其中天鸿竞得三宗土地，住宅楼板价7300元/，商业1500元/，新城竞得两宗土地，住宅楼板价为7300元/，商业2000元/。PART1：政策环境市场回顾回顾二土地：为降低土地市场热度，济南实行“土地最高限价、竞安置房”的政策，大大增加了开发商的成本控制难度，使实际土地成本高于单纯的拿地成本2018年上半年土地成交62宗，建筑面积868.01万；下半年成交48宗，469.27万。4.19新政公布后，“史上最严”土拍，居住用地设定“最高限价”，且二级市场的降温对一级市场的影响逐渐显现，2018年下半年土地市场流拍土地数量增多。534.2333.81284.47184.805101520253035400100200300400500600一季度二季度三季度四季度成交建筑面积（万）成交宗数2018年济南土地市场成交季度走势2017年4月19日，济南市人民政府办公厅下发关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知具体内容：优化居住用地供应；引导企业理性竞价；结合土地出让溢价率提高项目预售条件，居住用地出让溢价率达到100%以上（含）的，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可；溢价率达到150%以上（含）的，项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。设定居住用地出让高限价，当竞买人报价超过高限价时，按竞基础设施或公益设施建设进行出让。企业表现PART2：企业表现榜单发布企业排行项目排行榜单发布：成交金额较去年有所上涨，但集中度下降，市场竞争加剧。TitleTOP10企业金额集中度53.7%TOP10企业面积集中度51.1%TOP10项目金额集中度40.98%TOP10项目面积集中度41.12%PART2：企业表现榜单发布企业成交金额TOP：金额集中度下降，入榜门槛上升。2018年济南商品住宅市场成交金额上涨，入榜门槛上涨，但金额集中度53.7%与上一年的60%相比下降；企业成交差距增大。其中融创领跑榜单，绿地、中海入榜前三甲。融创绿地中海龙湖万科恒大华润世茂中建新城成交金额 123.0 112.7 112.392.382.752.250.535.335.334.5市场份额 9.0%8.3%8.3%6.8%6.1%3.8%3.7%2.6%2.6%2.5%123.0 112.7 112.3 92.3 82.7 52.2 50.5 35.3 35.3 34.5 0.020.040.060.080.0100.0120.0140.0亿元2018年济南市商品住宅企业成交金额TOP10中海恒大融创万科龙湖绿地鲁能中建泉景华润成交金额77.974.165.660.154.650.740.030.016.816.5市场份额 9.6%9.1%8.1%7.4%6.7%6.3%4.9%3.7%2.1%2.0%77.9 74.1 65.6 60.1 54.6 50.7 40.0 30.0 16.8 16.5 0.010.020.030.040.050.060.070.080.090.0亿元2017年济南市商品住宅企业成交金额TOP10PART2：企业表现榜单发布企业成交面积TOP：面积集中度下降，本年度成交面积较上年下降，入榜门槛上涨。2018年济南商品住宅成交量较去年有所下降，入榜门槛上涨，但份额集中度51.1%与上一年的58.3%相比下降；企业成交梯度增大。其中融创荣登榜首，中海、绿地分别位列第二、第三位。融创中海绿地龙湖万科恒大世茂中建新城华润成交面积 105928974584635353332市场份额 8.9%7.9%7.6%6.3%5.0%3.9%3.0%3.0%2.8%2.7%105 92 89 74 58 46 35 35 33 32 020406080100120万2018年济南市商品住宅企业成交面积TOP10中海恒大龙湖融创万科绿地中建鲁能重汽世茂成交面积71665046434128261714市场份额 10.2%9.6%7.3%6.7%6.2%5.9%4.0%3.8%2.5%2.0%71 66 50 46 43 41 28 26 17 14 01020304050607080万2017年济南市商品住宅企业成交面积TOP10项目排行：中海华山珑城项目成交金额与成交面积双料第一，入榜项目以大盘为主。2018年济南商品住宅市场呈现总量上涨的态势，TOP10项目多数为品牌开发商及大体量项目，市场调整，优质项目占据主力市场。PART2：企业表现榜单发布项目成交金额TOP10项目名称成交金额（亿元）市场份额中海华山珑城90.21 9.77%济南万达城53.66 5.81%中新国际城43.29 4.69%龙湖春江郦城41.20 4.46%新城香溢澜庭29.73 3.22%万科龙湖城市之光27.09 2.93%中新锦绣天地24.58 2.66%绿地IFC中央公馆24.11 2.61%重汽翡翠雅郡23.24 2.52%绿地城21.33 2.31%合计378.4440.98%项目成交面积TOP10 项目名称成交面积（万）市场份额中海华山珑城66.99 9.19%济南万达城44.66 6.12%中新国际城36.31 4.98%龙湖春江郦城33.32 4.57%新城香溢澜庭27.04 3.71%绿地城20.93 2.87%万科龙湖城市之光19.02 2.61%中新锦绣天地18.91 2.59%重汽翡翠雅郡18.85 2.58%龙湖春江悦茗13.81 1.89%合计299.8241.12%土地市场PART3：土地市场近年土地出让情况年度走势：2013年后土地供求整体有所减少，土地资源逐渐稀缺；2018年土地供求有所下降，供求比为1.18，成交价格幅度较上年有所上涨。2010-2013年济南市土地供求呈上涨趋势，2013年达到顶峰，主要集中于西客站板块；2013-2015年土地成交供求趋势减少，2016-2017年随市场成交回暖，土地供求量增加。2018年土地市场热度有所下降。济南市2011-2018年土地供应成交走势年份供应面积（亩）供应宗数成交面积（亩）成交宗数供求比成交价格（万元/亩）价格增长率20119644.81 1279051.02 1201.1 266.12-8.22%20129450.14 1139248.16 1091.0 346.52 30.21%201317545.88 22911903.72 1661.5 357.66 3.21%201410801.9313113758.361260.8 356.02-0.46%20156771.34899068.721130.7 348.94-1.99%201610557.9812710678.121291.0620.5777.84%201711366.241788983.21581.27802.8729.38%201810157.991258576.621101.18841.554.82%数据来源：CRICPART3：土地市场2018年土地出让情况年度走势：住宅用地上半年土地市场平稳，下半年土地供应量有所减少，楼板价则呈逐渐上涨趋势，商办用地供应主要集中在年初及年中，成交价格稳定。2018年土地供应上半年主要集中在1月份以及4-6月份，下半年集中在11、12月份，1月份主要为兴隆片区及潘田供应，下半年则主要为王舍人球墨铸管地块供应。2018年住宅土地价格整体呈上涨趋势。2018年商办土地供应主要集中在1、5、11月份，成交均价相对稳定。数据来源：CRIC0200040006000800010000050010001500200025002018年济南市住宅用地供求量价供应面积（亩）成交面积（亩）楼面地价（元/）01000200030004000500004008001200160020002018年济南市商办用地供求量价供应面积（亩）成交面积（亩）楼面地价（元/）PART3：土地市场各区域土地情况区域走势：2018年济南市场共成交110宗土地，其中历城区、历下区为主要成交区域。2017年土地成交市场量价齐升，全年土地成交158宗，共成交8983.2亩；其中历下区及历城区为主力成交区域，历下区成交27宗土地，该区域主要为中央商务区土地成交，历城区成交34宗土地，济南东部依旧为未来发展核心方向。长清区成交5宗土地，均价827万元/亩槐荫区成交10宗土地，均价903万元/亩市中区成交13宗土地，均价1164万元/亩天桥区成交2宗土地，均价1792万元/亩历下区成交27宗土地，均价1298万元/亩高新区成交19宗土地，均价822万元/亩历城区成交34宗土地，均价461万元/亩数据来源：CRICPART3：土地市场各区域土地情况区域走势：2018年历城区为主力供求区域，供应占比45%，成交占比37%，未来东部依旧为发展核心片区。2018年济南各区历城区为主力供求区域，供应占比43%，成交占比37%，其次为历下区，供应占比10%，成交占比18%。14%7%45%10%14%2%8%2018年济南各行政区土地供应体量占比高新区槐荫区历城区历下区市中区天桥区长清区17%7%37%18%16%0%5%2018年济南各行政区土地成交体量占比高新区槐荫区历城区历下区市中区天桥区长清区数据来源：CRICPART3：土地市场重点房企土地竞得体量各房企走势：土地资源稀缺，2018年济南居住用地拿地较多的重点房企，主要是融创、华润以及银丰等，房企在18年新增土地储备相对较多。融创为莲花山万达城用地，华润主要为兴隆片区土地，银丰土地主要集中在历下区刘智远片区。数据来源：CRIC130.9355.0144.7521.5417.3913.2310.987.026.025.37020406080100120140融创华润银丰龙湖鲁能海尔天鸿中海绿地泉新城各房企拿地体量PART3：土地市场重点地块区域土地：作为济南东拓的主要承载区，重点地块主要集中在东部片区，从土地竞争企业与后续运作分析，东部依然为未来发展核心片区。定向供地公开竞拍土地济南万达城（6.22）|2018TDGP13R0028-40楼板价：2710.22元/华润（2.26）|兴隆片区F-6A/D-2/F-7/F-5A/F-6B/F-3A/楼板价：9164.05元/龙湖（2.2）|2018-高新G001-004楼板价：6933.2元/鲁能（12.27）|2018TDGP03R0084-86楼板价：11451.27元/新城（12.7）|2018TDGP12R0080-81楼板价：6527.19元/PART3：土地市场重点地块重点地块：济国土资告字20181号公告 2018-高新G001-G004地块高新东区孙村片区土地，杭州嘉腾房地产开发有限公司（龙湖）摘得。公告济国土资告字20181号公告土地地址科创路以南、科新路以北、春暄路以东土地属性70年居住用地土地面积2018-高新G001:63181，2018-高新G002:30438，2018-高新G003:61289，2018-高新G004:60469容积率2018-高新G001:2.0，2018-高新G002:2.0，2018-高新G003:1.4，2018-高新G004:1.4平均出让底价62000万元平均成交总价62000万元平均成交楼板价6933元/受让方杭州嘉腾房地产开发有限公司（龙湖）高新东区孙村片区：2018年2月2日，孙村片区楼面价在6331-7575元/之间，在居住用地限制最高价的政策下，土拍价格总体趋于理性；龙湖摘地，据悉，A1和A2为龙湖操盘，A3万科操盘，A4中海操盘。业态涵盖别墅、洋房、小高层。挂牌条件：1、为打造片区整体居住环境，2018-高新 G001（地块 A-1）、2018-高新 G002（地块 A-2）、2018-高新 G003（地块 A-3）、2018-高新 G004（地块A-4）四宗居住用地须一并出让，不允许联合竞买。2、为实现高新东区职住平衡，满足驻区职工生活需要，土地竞得人在A-1 地块内建设的全部住宅商品房，优先销售给高新东区企业职工，户型不大于 140 平方米，销售价格按预售时市建委备案的孙村片区控规范围内的政府指导价，且五年内不得涨价，五年后，上述商品房如有剩余房源，方可对社会销售。上述购房者须为在高新东区签订正式劳动合同的在岗职工，并提供连续 24 个月以上社会保险缴费证明（或个人所得税连续24 个月以上纳税证明）。房地产市场表现PART4：住宅市场走势CRIC观点2018年成交量729万方2018年价格涨幅明显，涨幅为7.73%100-120产品稳占最高市场份额，改善性需求进一步释放，成交结构呈多样化区域历城区供求量较大，历下区占据城市核心资源，价格最高。PART4：住宅市场近年商品住宅成交走势年度走势：2011年至2016年，济南房地产总体呈现逐年上行态势，2017年成交量仅为689万方，济南受“四限”限售、限贷、限价、限购等影响，成交大幅下滑，2018年有所上升，成交729万方。2011年至2016年，济南房地产总体呈现逐年上行态势，成交量及成交价格逐年上涨，2017年成交量仅为689万方，济南受宏观调控政策影响，成交大幅下滑；2018年商品住宅量跌价涨，均价高达12666元/，同比上涨7.73%，成交量为729万，同比上涨5.81%。2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年成交面积(万）462.40500.72638.53766.071092.381585.48689.12729.16成交均价（元/）7599732778068240850896501175712666020004000600080001000012000140000.00200.00400.00600.00800.001000.001200.001400.001600.001800.002011-2018年年度商品住宅成交走势图PART4：住宅市场2018年商品住宅供求走势月度走势：2018年济南市商品住宅成交量1-4月总体呈上涨趋势，4月成交最高，为82.16万方，6月市场供求量激增，2018年价格趋于稳定。本年市场成交走势主要分为三个节点：1-4月份，市场成交火爆，成交量较多；5月份开始到10月份，成交量有所减少；11月份开始成交量涨幅明显，成交量持续稳定高位，价格趋稳。11500120001250013000135000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.002018年1月 2018年2月 2018年3月 2018年4月 2018年5月 2018年6月 2018年7月 2018年8月 2018年9月 2018年10月2018年11月2018年12月2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月供应面积（万）40.5768.1550.4133.0138.70109.3425.0031.1354.8120.1613.5415.04成交面积（万）41.7020.3261.5364.2682.1668.8270.1567.4773.6465.7465.6047.75成交均价（元/）1213512398127471245012690125071290412825126441328412366126352018年月度商品住宅供求量价走势PART4：住宅市场近年整体价格分析年度走势：2011-2018年济南市商品住宅价格整体呈现增长趋势，2018年价格增长明显，成交均价为12666元/m，涨幅为7.73%。2011年至今，济南房地产总体呈现逐年上行态势；2011-2016年市场整体成交均价稳定上涨，涨幅较小，2017年济南市商品住宅均价高达11757元/，同比上涨21.83%，涨幅较大，2018年成交均价为12666元/m，涨幅为7.73%。2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年成交均价（元/）7599732778068240850896501175712666同比0.38%-3.57%6.54%5.56%3.25%13.42%21.83%7.73%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%020004000600080001000012000140002011-2018年年度商品住宅成交走势图PART4：住宅市场2018年各区域供求分析区域供求分析：济南市各区供求不平衡，2018年历城区供求量较大，其次为市中区和历下区，天桥和高新区较少；历下区占据城市核心资源，价格最高。历城区作为2018年主力成交区域，成交量较多，主力项目为中海华山珑城、济南万达城等；历下区占据城市核心资源，区域位置优势明显，价格最高；槐荫历下天桥高新历城长清市中供应面积（万）28.2238.5222.5942.18263.0947.7357.52成交面积（万）64.2471.7542.4240.82360.3558.4391.15成交均价（元/）994120867985014493122197994133849941 20867 9850 14493 12219 7994 13384 05000100001500020000250000.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.002018年济南市商品住宅各区供求量价走势8.8%9.8%5.8%5.6%49.4%8.0%12.5%2018年济南市商品住宅成交区域分布槐荫历下天桥高新历城长清市中PART4：住宅市场2018年商品住宅成交走势年度走势：历下、市中、高新区位优势明显，资源配置较好，价格较高，高新区及长清区18年同比涨幅较大；槐荫区距离城市核心区较远，价格有所下降。槐荫历下天桥高新历城长清市中成交均价（元/）99412086798501449312219799413384价格同比-1.04%2.27%3.66%10.26%7.24%12.73%-2.14%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%05000100001500020000250002018年年度商品住宅成交走势图槐荫区价格不足10000元/，环比下降1.04%，为济南重点外溢区域。历下区配套及资源优势明显，价格最高，在售高端项目较多，客户认可度高。天桥区位于济南北部，整体环境相较差，客户认知度低，价格低，环比上涨小。长清区位置较为偏远，与济南市城市衔接受限，发展缓慢，价格最低。历城区位于城市发展主方向上，发展迅速，2017年整体价格涨幅较明显。市中区西处于保护开发区域，发展受限，但生态环境优越，价格较高。高新区作为东拓重点区域，发展迅速，客户认可度高，价格高，环比上涨大。PART4：住宅市场成交结构走势年度走势：2011年-2016年80-100产品稳占最高市场份额，2017年及2018年100-120占最高市场份额，随着面积段成交不断扩大，改善性需求进一步释放，成交结构呈多样化趋势。2011年至2016年，80以下住宅产品逐渐减少，80-100刚需产品是市场主力，100-120及120-140产品逐渐增多，改善性需求不断释放；2017年及2018年，100-120产品为成交主力，随着面积段成交不断扩大，改善性需求进一步释放，成交结构呈多样化趋势。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年商品住宅面积段成交结构年度走势（按套数）80以下80-100100-120120-140140-180180以上0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月2018年商品住宅面积段月度走势（按套数）80以下80-100100-120120-140140-180180以上PART4：住宅市场成交结构年度走势：100-120以及120-140产品为区域主流；中高端改善型产品集中于历下区。区域指标80以下80-100100-120120-140140-180180以上槐荫供应面积0.000.008.092.9412.554.64成交面积0.268.1220.3218.7212.254.57供求比0.000.000.400.161.021.01历下供应面积0.754.072.3310.0314.656.70成交面积1.679.626.1315.0124.8714.44供求比0.450.420.380.670.590.46天桥供应面积0.444.406.806.374.570.00成交面积0.897.8516.1711.585.270.66供求比0.500.560.420.550.870.00高新供应面积0.019.265.2310.969.117.61成交面积0.0110.016.8010.5610.912.46供求比0.090.920.771.040.833.09历城供应面积0.8536.6781.5794.2836.8312.89成交面积1.3163.73116.67117.7745.2315.64供求比0.640.580.700.800.810.82长清供应面积0.112.6717.8819.916.430.73成交面积0.896.4821.8118.257.263.75供求比0.130.410.821.090.890.19市中供应面积0.044.7115.2017.7115.254.61成交面积2.0410.5525.1521.9120.9610.53供求比0.020.450.600.810.730.44PART4：住宅市场库存走势年度走势：商品住宅库存量上半年有逐月减少的趋势，库存量有所下降，去化周期为2个月左右。2017年受市场火热影响，库存量整下降趋势，去化周期为4个月左右，去化较快；2018年商品住宅库存量较少且有逐渐减少的趋势，济南市市场整体发展健康，去化压力较小。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月存量(万）452499484454410356311275256211161128去化周期9111010765443320246810120100200300400500600济南市商品住宅库存周期走势图PART4：住宅市场热点案例济南万达城开盘日期2018年1月24日销售均价小高层20500元/平方米、高层17000元/平方米楼盘地址经十东路与凤鸣路交汇处开发商济南万达城建设有限公司容积率3.19建筑形态高层、小高层装修状况毛坯、精装绿化率30%主力户型高层105-165，小高层180-210物业公司万达物业管理有限公司1、区位优势项目区域位置未来发展前景较好，项目临近经十路和旅游路，为贯通济南东西的城市交通主干道，出行便捷，未来2条地铁线路通过项目周边，未来交通通达性及便利性更强2、配套优势项目自身签约历城二中，且学校教学质量有保障，商业配套也较为齐全和完善，后期生活便捷度更高3、产品优越项目规划高层、小高层产品，产品打造力较强，景观处理效果好，户型设计更加人性化，居住舒适0500010000150000510151月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月济南万达城成交情况成交面积（万）成交均价（元/）PART4：住宅市场热点案例中海华山珑城项目名称中海华山珑城物业类型住宅总建面积1020万均价珑岸18500-23500、御景台15000容积率1.39开发商济南中海地产有限公司开盘时间2014-11-16项目地址历城二环东路与小清河北路交汇处路北125001300013500140000.005.0010.0015.0020.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月中海华山珑城普通住宅成交情况成交面积（万）成交均价（元/）050001000015000200000.000.501.001.501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月中海华山珑城别墅成交情况成交面积（）成交均价（元/）商业市场办公市场商办市场：2018年商办市场基本呈现量价齐跌的态势，仅办公市场价格有所上涨，商办市场存量仍处于高位，去化周期长，未来市场去化风险依然严峻。2018年成交量：65.32万成交量同比：-35.04%2018年均价：19622元/均价同比：-3.55%库存面积：187.6万去化周期：34个月PART4：商办市场2018年成交量：187.72万成交量同比：-26.86%2018年均价：12300元/均价同比：7.09%库存面积：263万去化周期：17个月年度走势：2011年至2017年，济南市商业市场供求量呈稳定增长态势，2018年下降明显，供过于求趋势明显，价格成波动式变化。2011-2017年济南市商业市场供求量呈现稳定增长的态势；但是一直呈现供过于求的状态，2017年供求比为1.18，供求比逐渐减小，2018年商业市场供求量下降明显；价格方面，历年均价有所波动，其中2017年成交均价20345元/，较2016年增长6.03%；2018年成交均价19622元/，同比下降3.55%，商业市场的变化受单个项目的影响较大。PART4：商业市场2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年供应面积（万）30.9738.0950.1268.6970.36112.76118.7848.35成交面积（万）24.5714.8822.9031.5943.1366.46100.5665.32成交均价（元/）198872095219859216021832319189203451962219887 20952 19859 21602 18323 19189 20345 19622 160001700018000190002000021000220000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.002011-2018年济南市商业市场年度走势图月度走势：2018年上半年供求量逐月增加，6月为绿地齐鲁之门商业集中供应，供应量较大。下半年供求量逐月减少，成交量及价格趋于稳定，波动较小。2018年济南市销售型商业供应量为48.35万，月均供应面积为4.03万，其中6月份供应量最大，主力供应项目为绿地齐鲁之门；2018年商业市场总成交65.32万，月均成交面积5.44万，除个别月份外，月度成交分布大体均匀；受单个项目影响，成交均价有一定的波动。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供应面积（万）4.133.403.333.786.5313.112.475.513.381.110.940.67成交面积（万）5.096.323.935.038.758.036.266.374.622.484.833.62成交均价（元/）19586 21784 19889 17239 22912 17921 18799 18144 18704 19560 19490 2016019586 21784 19889 17239 22912 17921 18799 18144 18704 19560 19490 20160 05000100001500020000250000.002.004.006.008.0010.0012.0014.002018年济南市商业市场月度走势图PART4：商业市场区域分布：济南市商业市场各区域供求价格有一定差距，其中历下区成交价最高，核心商圈区域价值明显；历城区供应面积与成交面积均位于首位。历城区供应及成交量均位于首位，成交占比为35.5%，绿地城、中海华山珑城、新城香溢澜庭等带动区域成交；历城区以量取胜，成交价格处于中等水平；核心商圈区域价值明显，为代表的的历下区成交价格最高为32272元/；其次为快速发展的高新区，住宅市场的快速发展以及外来人口的导入，使得区域商业价值提升。PART4：商业市场槐荫历下天桥高新历城长清市中供应面积（万）11.874.843.724.8217.840.704.56成交面积（万）14.2910.867.873.8623.171.303.97成交均价（元/）1669632272193282760915478137251448516696 32272 19328 27609 15478 13725 14485 050001000015000200002500030000350000.005.0010.0015.0020.0025.002018年济南市各区域商业市场供求价走势图21.9%16.6%12.0%5.9%35.5%2.0%6.1%2018年商业市场成交区域分布槐荫历下天桥高新历城长清市中PART4：商业市场库存与去化：济南市商业市场库存量一路走高，2018年年底为187.6万，受大量商业集中供应影响，存量仍为市场高位，去化周期34个月，去化压力大。济南市商业市场存量不断增长，到2018年7月有所下降，到2018年底存量约为187.6万；成交量较前期有所下降，使得去化周期有所上涨，2018年底约为34个月，存量较大，去化周期较长，去化压力大；受济南本地的投资喜好及商业投资收益率不高等影响，商业去化难的问题短期内难以解决。0510152025303540170.0175.0180.0185.0190.0195.0200.0205.0210.0存量（万）去化周期（月）济南市商业市场库存周期走势图年度走势：2011年至2015年，办公市场供求量涨幅较慢，2016-2017年，投资性需求释放，供求量明显增加，2018年供求量下降明显，本年度供求比为0.91，供小于求，价格涨幅较大。2011-2017年济南市办公市场供求量呈现稳定增长的态势，2018年成交有所下降，同比下26.86%；2011-2017年除2015年外其他年份处于供过于求的状态，2017年供求比为1.23，供大于求；2018年供求比0.91，市场供小于求；价格方面，2018年价格为12300元/，同比上涨7.09%。PART4：办公+公寓市场2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年供应面积（万）35.70104.791