证券研究报告请务必阅读正文之后的免责条款海外数据中心IDC公司为什么要做REITs前瞻研究系列报告53｜2019.2.26中信证券研究部核心观点IDC（海外数据中心）厂商拥有大量数据中心资产，亦需要大量资金进行IDC资源自建和收购，因此对REITs（房地产信托投资基金）模式极为青睐，并借以实现资产流动性改善、对外持续融资能力提升、有效税率降低等。近年来，在美股市场，IDCREITsETF产品表现亦显著跑赢同期的标普指数、其他REITs类ETF。全球顶尖IDC企业Equinix、DLR均借助REITs提升持续融资能力，并实现业务的平稳快速增长。当前国内IDC市场高速增长，投资者亦开始关注IDC资产REITs化可行性，但仍需关注本土IDC多元化业务结构、国内外税收政策差异等潜在风险项。▍报告缘起：海外IDC巨头青睐REITs，实现资产流动性改善、有效税率降低等。全球REITs化IDC厂商占全球IDC市场份额比重约30%，包括Equinix、DigitalRealtyTrust、CyrusOne、CoreSite、QualityTechnologyServices、DFTCommunications等。REITs作为房地产证券化的重要手段，可以将流动性低的房地产投资转化为资本市场上可交易的产品，帮助发行人增加流动性，并降低有效税负（派息税前扣除），数据中心REITs作为REITs市场重要分支。IDC厂商拥有大量数据中心资产，亦需要大量资金进行IDC资源自建和收购，因此对REITs模式极为青睐。▍案例：Equinix，内生+外延业务模式受益于REITs化。Equinix在2012年宣布向REITs转变，于2015年正式成为房地产企业。转型REITs后，公司经营杠杆大幅提升，并推动业务快速增长，市值至今上涨216%。公司转型后三年资本支出为8.7/11.1/17.7亿美元（+28%/28%/59%），收购支出为2.5/17.7/39.6亿美元（2013/14年为0.5/0亿美元）。得益于REITs化，Equinix转型后三年的收入平均增速为22%（转型前三年为15%），EBITDA平均增速为23%（转型前三年为16%）。Equinix的数据中心数量从2015年的115个上升至2018Q3的183个，2019年Equinix还计划新建设24个数据中心，并计划收购若干家知名IDC厂商的资产。▍案例：DigitalRealtyTrust，全球最大批发型数据中心。DigitalRealtyTrust（数字房地产信托公司，简称DLR）2004年上市时拥有23座数据中心，占地52万平方米。自2004年上市以来，DLR派息额逐年增加，曾经入选全球Top20DividendStocks。借助REITs化带来的融资能力，DLR目前在全球拥有214座数据中心，近三年的营业收入为21.4/24.6/30.4亿美元，（+21.5%/14.7%/24%），近三年净利润为4.3/2....
