铭腾-昆明2018年房地产市场年报-2019.1-78页.pdf

20181-12月昆明房地产市场环境分析申请加入地产报告共享群，获取更多精彩报告CONTENTS目录第1 章时事政策热点土地市场表现房地产市场回顾第2 章第3 章企业动态格局第4 章市场动态变化第5 章后市预判第6章时事政策热点时事政策热点PART 1 1中央长期基调已定“房住不炒”，打击投资投机，租购并举上升新高度。十七大十八大十九大努力使全体人民住有所居在住有所居上持续取得新进展坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位健全廉租住房制度市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度措施解决城市低收入家庭住房困难满足困难家庭基本需求让全体人民住有所居目标居住、投资属性居住、准公共物品属性十九大定调住房：住房居住属性，抑投资投机全国房地产政策背景昆明房地产政策环境市场价格持续上涨，上半年限售从呈贡蔓延至二环内及环湖东路区域，提高二套房首付比例，下半年政策风向突变，对外“限购”、对内严控价格上涨，引导楼市健康发展。昆明市促进经济平稳较快增长若干措施公积金交满12个月缩短为6个月，缩短审批工作日，可异地贷款二套房由30%降低至20%取消商品住房项目建设套型建筑面积比例要求政策放宽昆明市规划局出台细则明确“商改住”标准昆明27条措施推进供给侧结构性改革出台关于房地产去库存的若干意见昆明存量用地发展新兴行业 5年内可不改用途去化库存取消商品房限购政策银行执行央行9.30房贷新政下调住房公积金贷款利率加快城镇保障性住房建设与分配，合理调控房地产市场工作取消限购昆版五条政策收紧昆明新国五条调控细则出台关于做好2013年新建商品房住宅价格稳定工作的通知昆明住房公积金准备恢复组合贷款加快培育和发展住房租赁市场的实施意见各大银行适度调整房贷控制增速促进建筑业和房地产业平稳健康发展的若干意见促进经济平稳健康发展26条措施呈贡限售，公积金使用条件上调至12个月政策持续宽松昆明二手别墅、商业、非住宅房产交易税费大幅提升二手地土地增值税沿用原交易额1%征收调整，同时也按照增值率不同征收30%-60%土地增值税。关于在昆明市执行商品住房限购政策的通告关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见新建商品住房价格涨幅低于10%-12%城市限购严厉调控持续调控政策收紧限售范围扩大至呈贡新区+二环内以及广福路以南围合区域，限售时间由两年提升至三年提高商贷比例：首套不变，二套房首付45%，三套房停贷公积金政策调整：公积金缴存额度由单职工40万更为30万，双职工80万更为50万；首套维持首付20%；二套房首付50%“外地限购”、“限价”：外地以自然人身份限购1套；项目严格执行“一户一价”政策，每月销售均价不得高于同产品备案均价，预售价格6个月后方可申请调整，且12个月内均价上浮不超过6%20112012201320142015201720162018708675508546773577377537892311405城市时事政策情况1月2月3月 放宽落户限制，缴满3年养老保险的租房也可落户。云南省人民政府关于促进经济持续健康较快发展22条措施的意见；昆明各区今年工作报告披露，城市发展一路向好。昆明出台10条房地产调控措施，热点区域3年限售；云南省印发昆明市商业性个人住房贷款最低首付款比例调整方案；户籍新政来了，主城四区落户取消住房面积限制。表面上看，这是昆明市加快破除户籍壁垒，加快农业人口转移，加速人口城镇化的举措；实际上，这是昆明在为城市的未来布局，是在为这座“云南第一都市”未来的发展蓄力。4月5月以深化供给侧结构性改革为主线，以扩大有效投资为主抓手，以项目建设为经济工作主战场，优化环境、激发活力、释放潜力，确保全省经济持续健康较快发展。响应全国“住房不炒”指导方针，重点扩大限售范围及年限，提高公积金购房成本，提高金融杠杆风险，打击投机及中介违法违规等行为，引导楼市平稳健康发展，侧重城市整体经济发展实力及基础，放宽落户条件，吸附人才。公积金新政：个人严重失信的5年禁止提取和贷款；租房管理：不得按照床位出租 每间房不超过2人；市公租房公司与阿里云全面合作 助力打造智慧租赁住房平台。对房企和个人双管齐下，规范公积金政策，保证刚需客户的购房需求；在中央强调的租购并举的前提下，政府越发重视发展租赁市场，此举对外来居住人口的切实监控，对城市的健康发展及多主体供给、多渠道保障思想等起到促进和落实的作用。昆明将出台升级版“引才新政”；住建部约谈12城：楼市调控目标不动摇，力度不放松，昆明也在其中。昆明为“一带一路”建设重点城市，此次新政将汇集更多高端人才，推动经济发展也随之带动住房需求增长，也为楼市带来利好，但随着城市楼市价格上涨等因素，政府约谈，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，从大局出发，积极稳定市场，未来楼市维稳的政策调控方针不变。上半年：政策宽松，从经济发展、人口落户、信贷条件等多方联动，旨在促进城市经济，规范市场环境，响应国际号召，平息市场舆论，促进楼市平稳健康发展。6月 云南省住建厅召集座谈对恶意炒作哄抬房价等行为坚决查处并曝光；昆明购二手房申请公积金贷款不需要评估报告，直系亲属之间买房不批贷款座谈会深入贯彻“房住不炒”的精神，表明了云南住建部调控房地产市场的决心，对进一步规范全省房地产市场秩序，促进行业健康稳定发展有着重要的意义;现今使用公积金购买二手房申请贷款不再提供抵押物评估报告，对公积金购房者而言是极有助力的。城市时事政策情况7-8月：政策收紧，进一步落实了两会国家重点提出的“房住不炒”政策号召，大力遏制投机炒房、违法销售等乱象，引导楼市健康发展。实施住房限购政策加强新建商品住房销售价格管理加强住房和用地管理加快培育住房租赁市场严查房地产市场违法违规昆明主城五区和三个国家级开发主城范围内，暂停向已拥有1 套及以上住房的非本省户籍人士销售新建商品住房；暂停向未满十八岁非本省户籍人士销售新建商品住房。在上述区域内无住房的非本省户籍且年满十八周岁同一身份自然人限购 1 套新建商品外地限购1套：自然人、限购新房，无存量房；自然人非家庭。外地购买无社保等要求。昆明落户宽松。主城五区和三个国家级开发区范围内，新办预售价格参照同区域、同项目、同品质、同类型新建商品住房网签备案价格确定。新建商品住房10内公布预售房源一房一价制度。实际销售价不得高于预售价，不得价外加价，每月销售均价不得高于同产品备案均价，预售价格6个月后方可申请调整，且12个月内均价上浮不超过6%。价格管理在限价，限涨；通过成本、地价、精装、品质等方式拉高预售价。积极推进土地供给结构性改革，加大普通商品住房用地供应力度，确保住宅用地供应平稳有序。对未动工地块，在不突破项目总用地、总建筑规模、容积率，满足公建配套、交通承载力的前提下，房企于 2018 年 12 月 31 日前申请调整商住比例。优化供应结构，确保供应平稳，优化商住比例；旨在提高中小户型及普通住宅供应结构及比例。发展租赁市场，积极完善“租购并举”住房制度，多渠道筹集公共租赁住房房源。将城镇中等偏下收入住房困难家庭、具有全日制大学专科和非全日制本科及以上学历在昆就业创业人员、在城镇稳定就业的外来务工人员纳入住房保障范围。响应号召，租购并举，优化城市居住市场环境；政府端口目标性工作。加强房地产开发企业和房地产经纪机构商品房销售违法违规执法检查，严格查处不明码标价、违反“一房一价”规定、实际销售价格高于预售价格、恶意炒作、哄抬房价、炒买炒卖等违法违规行为。严查不明码标价，价格高于预售价格、恶意炒作、哄抬房价、炒房等行为；规范市场、稳定楼市行为。7月8月整顿楼市乱象取得商品房预售许可前，不可以以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等费用。未按政府备案价格要求销售商品房，或者以附加条件限制购房人合法权利(如捆绑车位、装修)等方式，变相实行价外加价。严查一房多卖，损害购房人合法权益。利用合同格式条款，免除或减轻自身责任、加重购房人责任、排除购房人合法权利。限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款。未标明房源销售状态、销售价等违反明码标价规定的行为。城市时事政策情况9-12月：政策平稳，加强房地产市场整顿和规范，维护人民的权益，整治炒作房价涨跌、散布虚假信息等乱象，加强楼市规范，提高行政效率，促进房地产市场平稳健康发展。9月10月11月呈贡配套建设的中小学、幼儿园的规模，按照昆明市中小学幼儿园场地校舍保护条例规定执行。新建中小学校和幼儿园的生均占地面积和生均校舍面积达到国家幼儿园建设标准及云南省义务教育学校办学标准的要求，且配套教育设施要与居住区项目同步规划、同步建设、同步交付使用；昆明市政府在行政中心在召开了关于召开促进昆明市房地产市场健康平稳发展座谈会，会议主要在市场下行的情况下，通过“价格回归市场”、“缩短施工许可证办理时间”等方式，为开发商树立信心。自2018年10月15日起至2019年6月30日止，无住房公积金贷款余额和个人公积金账户状态正常的，可申请提取一次不超过2500元的住房公积金支付物管费。持续开展房地产乱象整治，稳定市场预期，严厉打击炒作渲染房价涨跌、散布虚假信息等行为，加强楼市规范，营造房地产市场良好的发展环境；要求房地产开发企业按国家政策提供不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺，并且在楼盘销售现场予以公示。稳地价稳房价稳预期12月昆明市住建局发布通知，自12月3日起，在五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、高新区、经开区、度假区范围内实行商品房预售许可网上申报审批新政；12月26日起，在昆明主城五区（含经开区、高新区和度假区）范围内全面开展预告登记业务，办理流程为申请受理审核登簿发证，申报材料齐全，自受理之日起5个工作日办结（批量件除外）。2019年？城市时事政策情况周边城市限购、限价，昆明政策依旧宽松，政策压力小。指标昆明成都武汉贵阳重庆对比周边限购区域主城五区和三个国家级开发(度假)园区全市全市所有行政区昆明仅对外地自然人限购，意在响应国家住房不炒的号召，防止投资过热，但实际作用不大，有一定心理影响。限购对象个人家庭家庭本市不限购限购2套（指定区域除外）限购2套不限购不限购非本市限购1套（非本省户籍、18岁以上）限购1套（缴满两年社保或个税）限购1套（连续缴满两年社保或个税）不限购需缴满一年社保或个税商贷首套不变，二套房首付45%，三套房停贷首套首付30%；二套首付50%，非普通住房首付70%；三套停贷首套首付30%；二套首付50%，非普通住房首付70%，三套停贷首套首付30%；二套以上普通住房50%，非普通住房首付70%首套首付30%，二套首付40%；三套停贷；非本市居民停贷商贷二套、公积金二套较其他城市都更宽松，表明政府对首套改善需求的支撑。公积金首套首付20%；二套房首付50%，利率上浮10%；公积金上次还清后需两年后再次申请首套或二套已结清，首付3成，二套未结清首付4成利率上浮10%，三套停贷；房龄超10年首付比例提高1成首房首贷基准利率；二套，且拥有住房144无贷款或已结清，利率10%，否则停贷；贷款比例：200180-200160-180140-160120-140100-12080-10060-8040-60200190-200180-190160-170150-160140-150130-140120-130110-120100-110300280-300260-280240-260220-240200-220180-200160-180140-160120-140100-12080-100=80成交结构上移，主力面积集中在120-150，舒适度进步提升，总价受新区低价项目拉动，结构性下行，未来以品质、舒适为改善客户首选，分流大平层市场需求。洋房市场成交结构33俊发依托生态半岛项目持续高位去化，带动成交排名第一；俊发滇池俊府大盘规划，生态条件优势，纯低密打造，小步快跑，稳定走量，位列榜首。洋房市场项目成交排名序号企业名称套数建筑面积（万方）成交金额（亿元）建面均价（元/）1俊发120116.5333.44202242招商3014.296.04140653东旭6286.494.9275914金科1392.384.85203455蓝光2403.454.75137696龙宇4726.054.6376487万科2042.684.05151338华夏671.262.86226389实力1091.742.231282410中交1061.631.76108002018年企业成交排名2018年项目成交排名序号项目名称套数建筑面积（万方）成交金额（亿元）建面均价（元/）1俊发滇池俊府87311.223.99214262俊发海东俊园3144.988.89178573招商雍景湾3014.296.04140654东旭御山湖6286.494.9275915金科江湖海1392.384.85203456蓝光花田国际2403.454.75137697长水航城4726.054.6376488万科白沙润园2042.684.05151339华夏四季541.042.522431910实力玖如堂731.421.8513006别墅市场35供应稳定，高端改善遇冷，成交回落，价格稳中有升。2018年累计供应37万方，环比上涨3%，在售项目少，市场阶段性补货，供应稳定。2018年累计成交41万方，环比下降40%，低总价别墅可售房源不足，成交大幅回落；成交建面均价15910元/，同比上涨14%，南市典型项目主力成交，均价稳中有升。别墅市场供销走势38 37 36 3731 32694114144151081393715910120001600020000010203040506070802015年2016年2017年2018年2015-2018年别墅市场年度走势供应量（万方）成交量（万方）建面均价（元/）171730400080001200016000200000246810121415115315515715915111611631651671691611171173175177179171118118318518718918112015-2018年别墅市场月度走势供应量（万方）成交量（万方）建面均价（元/）3620 3 3 5 4 2 1 119873111020548173371012613914152241970312285819214275040008000120001600020000240000510152025东南滇池呈贡官南东市世博北市空港西山2018年别墅市场分板块供销价情况供应量（万方）成交量（万方）建面均价（元/）市场在售别墅项目少，聚集于滇池、东白沙、世博一带，滇池、东南板块景观好，主力供销，中心及西市受供地属性影响，产品市场空窗期。别墅市场分版块成交情况375%3%4%1%2%2%3%7%5%24%24%20%11%18%9%12%20%16%22%20%17%18%19%24%6%15%20%23%14%12%16%29%23%14%11%12%17%10%15%10%22%17%10%11%14%7%12%8%7%4%3%4%13%15%11%5%4%2%1%1%3%6%5%1%8%5%5%8%9%13%11%5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%面积段变化趋势（套数比例）单位：450-500400-450350-400300-350250-300200-250150-2001000900-1000800-900700-800600-700500-600400-500300-400200-30010090-10080-9070-8060-7050-6040-5030-4020-30250240-250220-240200-220180-200160-180140-160120-140100-12080-10060-8040-6020-407060-7050-6040-5030-4020-30120110-120100-11090-10080-9070-8060-7050-6040-5030-4020-30200190-200170-190150-170130-150110-13090-11070-9050-7030-5010-30=104%8%5%15%7%5%9%33%35%39%41%51%45%30%20%20%19%14%18%20%23%13%11%8%9%8%9%14%7%7%6%5%5%7%8%4%4%4%3%3%4%4%3%3%3%2%2%3%3%3%2%2%1%1%2%2%2%1%0%0%1%1%1%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%总价段变化趋势（套数比例）单位：万元300-320260-300220-260180-220140-180100-14060-10020-60=20商业结构：面积小，总价低商业为市场热销。以面积10-50，总价控制20-100内为未来市场主力军产品。53投资市场持续低迷，街铺及商墅主导市场，春城首府商墅产品占据榜首。商业市场项目成交排名序号企业名称套数建筑面积（万方）成交金额（亿元）建面均价（元/）1新城6044.459.76219462城投903.117.25232883嘉盛944.587.22157704涌鑫9554.186.97166765龙宇4034.496.52145296俊发7453.346.28187927泛普置业1722.112.89137168融创2072.042.72133049恒大1971.882.181156110文洁2251.142.15188792018年企业成交排名2018年项目成交排名序号项目名称套数建筑面积（万方）成交金额（亿元）建面均价（元/）1春城首府944.587.22157702涌鑫哈佛中心9554.186.97166763新城吾悦广场3612.785.91212744润城3313.455.46158025城投山海荟532.395.36224456呈贡吾悦广场2431.673.84230677国茶港1722.112.89137168金泰国际2251.142.15188799同德昆明广场611.592.141347610斗南花花世界3532.712.147888企业格局企业格局PART 4 4强者恒强，前十业绩逐年攀升，市场聚焦明显，企业年度任务加码，同比大幅增长，整体市场稳定上升；蓝光、碧桂园等上半年发力，新城、金地、融创下半年爆发，支撑企业名列前茅。182.8115.995.991.455.653.247.345.940.740.4俊发万科碧桂园融创海伦堡蓝光龙宇新城金地恒大开发企业销售金额TOP10（亿元）8349301204151826834953876932.2%37.6%44.7%50.7%0%10%20%30%40%50%60%020040060080010001200140016002015年2016年2017年2018年十强企业金额及占比走势成交金额十强金额市场占比第一梯队第二梯队第三梯队企业格局重点企业表现17年成交金额（亿元）13895253034413612114617年年度年度排名00853-1-1+18+18-6俊发万科碧桂园融创海伦堡主力项目12个主力项目8个主力项目8个主力项目4个主力项目4个俊发城44.96万科魅力之城29.91碧桂园云南映象26.48融创昆明文旅城43.44海伦国际19.01俊发滇池俊府31.36万科翡翠滨江17.6碧桂园北城映象20.28融创春风十里32.67海伦堡中央广场23.38俊发观云海24.79万科翡翠16.34中南碧桂园樾府14.71融创澜玥台7.94海伦中心2.49俊发河畔俊园19.19万科银海泊岸16.25碧桂园璟台14.19孔雀镇7.38海伦先生0.71俊发海东俊园14.51万科金域水岸14.47碧桂园玺台7.97滇池one10.52万科城市之光6.08碧桂园御龙半山7.7澜湾俊园10.49万科中天北宸5.47碧桂园星荟2.5逸天峰8.12万科大都会4.46碧桂园凤凰湾1.3盛唐城6.3万科白沙润园4.12时代俊园3.67龙泉俊园3.43九夏云水2.67第一二梯队企业主力在售项目超过4个，单项目销售金额均过20亿，10亿以上项目占主力，因此多盘开发，全产品线布局，满足全端客户需求，塑造企业品牌及市场地位。企业格局代表企业项目布局企业格局品牌企业进驻情况企业名称碧桂园万科恒大融创保利绿地中海龙湖华夏幸福华润置地进驻情况代表项目云南映象、御龙半山等云子、翡翠等名都、云报华府等春风十里、澜玥台保利大家、堂悦东南亚中心、海珀澜庭巫家坝、云麓九里水晶郦城悦府企业名称绿城金地新城招商蛇口旭辉世贸泰禾中南阳光城正荣进驻情况尚未落地尚未落地代表项目春江明月悦天下新城吾悦广场海公馆、雍景湾等未落地昆明饭店樾府、云镜翡丽公园企业名称鲁能万达富力雅居乐中梁荣盛远洋融信金茂蓝光进驻情况尚未落地代表项目万达广场阳宗海项目主城尚未落地首府裘马悦新干线、青云府金茂府林肯公园、花田国际全国前三十强企业有21家已经在昆明有开发项目，剩余企业中有3家目前已经在昆明设有分公司，并且拿地取得实质性进展，只有6家企业尚未进入昆明市场。另外：阳光城、实地、康美，雅居乐、卓越、合能.20%80%拿地规模占比本地品牌外地品牌本地：俊发、华夏。外地：碧桂园、龙湖、中海、绿地、远洋。品牌齐聚，群雄逐鹿，外来活跃，本地沉寂市场动态变化市场动态变化PART 5 5土地市场出现流拍及中止拍卖现象政府债务收紧，9月集中供应，但市场下行，企业收缩，巫家坝、草海、东白沙等热点组团流拍现象频现，前期中止地块大改小或调价再次挂牌。住宅商业1KCGD2018-20-A1容积率：6.0建面：7.02万 m2楼面地价：4304元/性质：商业用地1中止公告22KCGD2018-（10、11）KCGD2017-33-A1容积率：5.72建面：33.05万 m2楼面地价：4668元/性质：商业用地、住宅兼商业用地报名人数不足33KCGD2017-27-A1容积率：6.0建面：10.74万 m2楼面地价：4565元/性质：商业兼住宅报名人数不足44KCGD2018-12容积率：7.0建面：20.29万 m2楼面地价：4502元/性质：商业兼住宅报名人数不足5KCXS2017-24-A-（17-20、22-23、27）容积率：1.13建面：41.58万 m2楼面地价：10652元/性质：纯住宅用地、纯商业用地无人报名56KCPL2018-10-（A2-A3）容积率：2.24建面：22.84万 m2楼面地价：5217元/性质：住宅用地报名人数不足6新开盘去化率下滑高层主导，洋房别墅稀缺，截止2018年上半年，新开盘去化持续上涨，市场持续升温；2018年7月以后，市场降温明显，开盘去化率下滑，10月后新开盘去化低于六成。昆明月度新开盘项目去化统计表【数据来源：铭腾/现场】月份主城区新开盘新推套数开盘整体去化率项目数去化套数2017年3月101808127771%2017年4月101763122469%2017年5月123428204260%2017年6月71623101763%2017年7月102116112353%2017年8月101550131785%2017年9月185736468082%2017年10月102988139647%2017年11月81848176896%2017年12月134158312975%2018年1月92938229678%2018年2月4107780575%2018年3月142782226982%2018年4月122208157972%2018年5月194536364780%2018年6月236626531680%2018年7月582660373%2018年8月164805353073%2018年9月185619350362%2018年10月101852105757%2018年11月164029230057%2018年12月213934229058%恒大翡翠华庭拉低魅力之城下午三点客户量俊发生态半岛下午四点客户量俊发澜湾俊园下午十一点客户量城投昆明湖上午十点客户量招商瀚林大观下午一点客户量假日城市芳华上午十一点客户量现场人气持续减少降价项目名称原价现售价降价幅度俊发城1350012500-1000俊发澜湾俊园1350012000-1500万科白沙润园1600015500-500-800中南碧桂园樾府1270012300-400-500中海云著1350013500-0（嘘头）保利堂悦1780017200-800-1000中梁首府1060010000-500-800新希望白麓城1480014800-0（嘘头）项目以购房卷及特价房形式降价俊发澜湾俊园万科白沙润园俊发城中海云著特价房方式降价促销筑友双河湾万科魅力之城自八月下旬开始，项目自然到访大幅下滑，各项目积极引用渠道和分销带客上访，典型企业有俊发、融创、万科、浩创等融创春风十里积极上渠道分销企业年末冲刺，纷纷释放节后（1月）涨价信息，创造舆论氛围，逼定客户，考虑市场现状，实际涨价可能不大释放涨价信息逼定客户新城琅樾新希望观澜汇保利发展金地集团新希望白麓城精装红星天铂俊发观云海市场竞争压力大，刚需客户价格天花板下调，部分项目改精装做清水，控总价走量项目原定二期做精装产品，精装价格18000元/，但客户认可度较低，蓄客艰难，仅5、10号楼做精装，清水价格15500元/。项目二期改为清水产品，控面积，79-89，清水均价预计10800元/，一期精装产品均价12800元/。精装改清水实力花鹤翎项目首开房源为精装产品，均价在12500元/，后续房源调为清水，均价在10500-11000元/。后市预判后市预判PART 6 620192019年定调年定调稳稳房价，房价，稳稳地价，地价，稳稳预期预期经济增速换挡，转型阵痛期，短期仍将低迷经济增速换挡，转型阵痛期，短期仍将低迷MI、M2剪刀差M1增速（%）M2增速（%）三驾马车失速三驾马车失速人口红利消失，从人口红利消失，从高速增长阶段转向高质量发展阶段，这是一个自然的高速增长阶段转向高质量发展阶段，这是一个自然的规律规律M1M1触底，经济动能退潮触底，经济动能退潮投资消费进出口增幅-16%增幅-8%增幅-10%支柱不变，房地产仍是稳经济绕不过去的坎支柱不变，房地产仍是稳经济绕不过去的坎9.7%9.4%10.6%9.5%7.9%7.8%7.3%6.9%6.7%6.9%6.7%25.9%30.0%23.8%23.8%20.3%19.1%15.2%9.8%8.1%7.2%5.4%23.4%16.1%33.2%28.1%16.2%19.8%10.5%1.0%6.9%7.0%9.9%2008200920102011201220132014201520162017201820082008-20182018年全国经济环境变化年全国经济环境变化房投增速固投增速全国GDP增速昆明：固投占GDP 87%房投占固投40%房投占GDP 35%0%1%2%3%4%5%6%7%8%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%2007.022007.052007.082007.112008.022008.052008.082008.112009.022009.052009.082009.112010.022010.052010.082010.112011.022011.052011.082011.112012.022012.052012.082012.112013.022013.052013.082013.112014.022014.052014.082014.112015.022015.052015.082015.112016.022016.052016.082016.112017.022017.052017.082017.112018.022018.052018.08存准与住户中长期消费贷存款准备金率住户中长期消费贷增速降准中长期乐观，一年时间流向房地产降准中长期乐观，一年时间流向房地产19年四季度或流入房住不炒，调控目标不动摇、力度不放松，遏制房价房住不炒，调控目标不动摇、力度不放松，遏制房价过快过快上涨上涨7.31 7.31 遏制遏制房价上涨房价上涨10.31 10.31 绝口不提房价绝口不提房价4848次次6868次次7979次次2222次次城市调控频次度过密集调控期度过密集调控期，市场进入，市场进入稳定期稳定期4季度季度3季度季度2季度季度1季季度度7.1：限购、限价3.1：限售、限贷市场下行，价格松动，因城施策推动执行层“明紧暗松”9月27日下午昆明市政府在行政中心在召开了关于促进昆明市房地产市场健康平稳发展座谈会，传达了省委省政府对昆明房地产市场发展的期望，认为昆明房价水平不高，云南省政府积极支持房地产发展，认为房地产应该回归市场，政府不应过多干预。在市场下行的情况下，通过“价格回归市场”、“缩短施工许可证办理时间”等方式，为开发商树立信心，同时也确定了房地产以后依然会是支柱产业。限价限价信贷信贷限制限制名存实亡，价格回归市场名存实亡，价格回归市场首付比例下降，利率下浮，个贷难度降低首付比例下降，利率下浮，个贷难度降低政策基调趋于稳定，明紧暗松，护航市场平稳发展，同政策基调趋于稳定，明紧暗松，护航市场平稳发展，同时时限限购、限售显现，昆明有望限售回归购、限售显现，昆明有望限售回归2 2年年政策稳中有微调，政策稳中有微调，重点重点在限价、信贷、限售在限价、信贷、限售土地供给、企业高周转，推动市场压力上行土地供给、企业高周转，推动市场压力上行14711471951951511511109310931930193020682068289128911060106052752711261126177017701766176620132013年20142014年20152015年20162016年20172017年20182018年供应面积（万方）成交面积（万方）1143124513601800+2016年2017年2018年2019年6666965353140+140+龙湖联合地块万科世博普吉地块东原璞悦金茂府远洋青云府北科建世博小街地块中铁建平安地块金茂平安地块大华东市项目城投天堂岛金科经开地块碧桂园東园碧桂园春城映像项目增多，供应爆发，主力在售项目超过项目增多，供应爆发，主力在售项目超过140140个个主力在售项目：1234135213801400+2016年2017年2018年2019年三稳为基调，微调空间显现，成交量稳中求进三稳为基调，微调空间显现，成交量稳中求进无政策、去库存无政策、去库存政策持续宽松政策持续宽松政策收紧政策收紧稳调走量，去存稳调走量，去存一带一路、泛亚经济圈、人才吸附、购房补贴等：上半年吸附11万人落户；持续旧改供血的城市供地模式，382个旧改村：截止目前拆迁不足40%；“一稳二促三稳“一稳二促三稳四拉”四拉”，竞争拉动价格稳中带降，竞争拉动价格稳中带降整体均价（元/）住宅均价（元/）THE END2019年1月5日扫码关注：金融干货精选获取更多干货资料