锐理数据-2020年重庆房地产市场总结报告-2021.1-69页 (2).pdf

2021年1月8日电话：023-63267119 成都锐理数据处理技术股份有限公司 网址： CONTENT目录1.宏观环境2.土地市场3.房产市场4.企业表现5.2021年预判宏观经济全国政策1201宏观环境3重庆政策关键词：疫情“黑天鹅”、调控分化 金融监管、“三条红线”4小 结全国政策宏观经济宏观环境小结重庆政策0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020Q132010-2020Q1-3GDP增速年度走势全国GDP增速（%）重庆GDP增速（%）-400-300-200-10001002003004005002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020Q1-32010-2020Q1-3全国三驾马车对GDP贡献率消费投资进出口020004000600080001000012000140002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020Q1-32010-2020Q1-3重庆三大产业增加值走势(单位：亿元)第一产业第二产业第三产业GDP：2020年在新冠疫情及外贸战双重压力下，全国经济断崖式下滑，随着疫情好转和复工复产，叠加中央刺激投资、消费政策，经济加速复苏，2020年1-3季度全国GDP增速0.7%，重庆GDP增速2.6%，重庆受经济结构影响经济韧性强，经济反弹力度大于全国水平，超越广州，跻身第四；全国三驾马车：受政府宏观经济政策发力拉动投资，带动经济上涨，但消费仍呈低迷态势，2020年1-3季度，投资GDP贡献率暴增422.5%，消费GDP贡献率下跌-337.1%；重庆产业：近年重庆产业阵痛转型，布局高端制造新型产业，经历住疫情大考，汽车、电子等支柱产业对经济快速拉动，但第三产业恢复较慢，同比增速1.2%。【宏观经济】在疫情“黑天鹅”冲击下，全国经济增速下滑至底线，宏观经济政策发力，投资补消费缺位拉动经济复苏，重庆产业结构韧性强，反弹力度大，GDP总额超越广州跻身第四【宏观经济】央行开闸放水，货币导向实体经济，房企融资难度依旧，重庆加大基建力度，刺激经济复苏，但房投回暖较慢，增速严重低于全国水平05101520252010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020.1-112010-2020.1-11全国货币增速M1增速M2增速-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%2018年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2019年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2020年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月2018.1-2020.11房投增速全国重庆货币：M1、M2增速上涨，刺激经济回暖，M1-M2剪刀差收窄，投资信心增强，实体企业活跃度加强，受今年央行加大货币投放，且导向实体经济，抑制房地产乐观情绪；固投：受疫情冲击，今年疫情投资增速大幅下降，增长动力不足，随着疫情常态化防控，经济复苏，投资稳定恢复态势，重庆加大新基建，高质量发展势头强劲，投资增速高于全国水平；房投：在疫情及“房住不炒”影响下，2020年房地产投资急刹车，一度出现负增长，下半年增速转正但难回19年水平，重庆房产市场信心不足，增速严重低于全国水平。05101520252010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020.1-112010-2020.1-11固投增速全国重庆全国政策宏观经济宏观环境小结重庆政策 3月：两会定调：调控决心不变、调控目标不变、建立长效机制的方向不变；7月：中央政治局会议：因城施策，引导预期，政治市场秩序，坚决遏制房价上涨；12月：中央经济工作会议：坚持房住不炒，因城施策、分类指导、夯实城市政府主体责任。3月：两会表态：防止房市大起大落；7月：中央政治局会议：首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”；12月：重申“坚持房住不炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”。5月：两会表态：强调“房住不炒”，加快区域发展；11月：中央政治局会议：促进房地产市场平稳健康发展，强化反垄断和防止资本无序扩张；12月：中央经济工作会议：坚持“房住不炒”，因地制宜、多策并举，重视保障性租赁住房建设。全国政策宏观经济宏观环境小结重庆政策2018年2019年2020年【全国政策-近三年楼市基调】近3年楼市政策从紧到稳的调控节奏，2020年在经济面临较大压力下，仍然坚持“房住不炒”，因地制宜，加强保障性租赁住房建设【全国政策金融】中央加大宏观金融财税政策调节力度，精准导向实体经济，加强房地产资金监管，堵住资金流入楼市的各个渠道，预防房地产金融泡沫的“灰犀牛”1月23日5月8月20日12月31日延续收紧相对宽松但不刺激逐渐收紧监管升级房企“三条红线”贷款集中度管理全国政策宏观经济宏观环境小结重庆政策全年走势降息：LPR（5年期）2次，降幅0.15%；LPR（5年期）2次，降幅0.3%降准：全面降准（1次）+定向降准（2次）=释放1.75万亿金融监管：1月，央企不得为规避监管参股商业性房地产业务；8月，重点房企资金监管和融资管理“三条红线”；9月，重点城市房地产贷款专项检查，查处“首付贷”；11月，禁止保险资金投资企业直接从事房地产开发建设；12月，房地产贷款集中度管理，银行房地产贷款“两条红线”。发放抗疫国债、地方专项债，用于补短板、促销费、扩内需实体企业进一步减税降费，重点扶持中小企业关键词 lLPR非对称降息l精准导向、三条红线金融关键词财税l促销费、扩内需l减税降费减税降费降准降息银保监遏制房地产泡沫化央企禁止参股负面房地产【全国政策楼市】2020年以松紧稳的节奏调控，延续“房住不炒”主基调，下半年楼市政策趋紧，调控升级约谈过热城市及重点房企，加大保障房建设，城市更新、都市圈城市群将会是未来发展机会点城市更新：7月，关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见；10月，支持老旧小区居民提公积金加装电梯；区域发展：5月，两会要求加快落实区域发展战略，推动成渝双城经济圈建设；9月，支持西部基建，严防“大拆大建”10月，五中全会，推进区域协调发展及新型城镇化建设；土地：3月、10月，授权地方审批农用地转建设用地；4月，土地要素配置，盘活存量用地；5月，宅基地“一户一权”登记；6月，盘活存量用地，保障有效投资需求；11月，推进农村土地改革。调控：5月，两会重申“房住不炒”，因城施策；7月，召开全国房地产工作座谈会，北上广深等10城参与；8月，住建部约谈成都等6城；央行住建部约谈重点房企。保障房：2月，开展财政支持住房租赁试点工作，完善住房保障体系；10月，加快建立多主体多渠道、租购并举的住房制度；12月，中央经济工作会议，高度重视保障性租赁住房建设。关键词l城市更新l区域协调发展基建关键词房地产l房住不炒l租购并举l“灰犀牛”全国政策宏观经济宏观环境小结重庆政策全年走势1季度二季度三季度四季度稳中略松维稳逐渐收紧维稳放宽预售条件延缓缴纳土地款约谈过热城市、重点房企两会重申“房住不炒”加大保障房建设【全国政策中央经济工作会议】明年货币政策将保持稳健基调，加强对房地产金融风险监管和防范，供应、土地、税费多方面向保障性租赁住房倾斜经济形势政策取向重点任务疫情变化和外部环境存在诸多不确定性；我国经济恢复基础尚不牢固；明年世界经济形势仍然复杂严峻，复苏不稳定不平衡；疫情冲击导致的各类衍生风险不容忽视。房地产定调明年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性；继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，政策操作上要更加精准有效，把握好政策时度效；集中精力推进改革创新，以高质量发展为“十四五”开好局。强化国家战略科技力量；增强产业链供应链自住可控能力；坚持扩大内需这个战略基点；全面推进改革开放；解决好种子和耕地问题；强化反垄断和防止资本无序扩张；解决好大城市住房突出问题；做好碳达峰，碳中和工作。坚持“房住不炒”定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展；高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使公共服务上租购同权；土地供应要向租赁住房建设倾斜，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房；要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，对租金水平进行合理调控。全国政策宏观经济宏观环境小结重庆政策松绑类别调控城市保障房/保供应四川、辽宁、杭州、宁波、南京、海口、江苏、东莞、成都、深圳、江西、天津、广州、香港、北京放宽落户重庆、天津、吉林、河南、云南、福州、无锡、广州、青岛、山东人才政策广州、南宁、新疆、珠海，嘉兴、郑州、苏州、天津、吉林、上海、太原、合肥、苏州公积金贷款放松海南、苏州、上海、江苏、浙江、武汉、山东消化存量合肥、重庆、无锡、江西疫情扶持政策重庆、上海、广西、无锡、南京、济南、西安、山东、广东、浙江、宁波、西安、无锡、南昌、广西、天津、南京、济南、绍兴、合肥、北京、太原、温州、苏州、北海、柳州、中山、沈阳、哈尔滨、江门、台州、金华、嘉兴其他举措青岛、天津、佛山、芜湖、东莞、北京、郑州、石家庄、上海、无锡、赣州、深圳【全国政策-2020年地方政策】2020年地方政策整体偏紧，各地因城施策，供需端密集出台稳楼市、促发展政策，主力“引才”，30余城收紧楼市政策，主要集中在长三角、珠三角等热点区域收紧类别调控城市限售/限购/限贷深圳、无锡、台州、沈阳、成都、杭州、深汕特别合作区、南京、东莞、杭州、常州、长春、唐山、银川、徐州、北京、浙江、厦门、宁波、西安土拍/闲置地南京、绍兴、成都、广州规范租赁市场西安、杭州、济南、成都、北京、长沙、天津、深圳、南京、长春、海口公积金贷款收紧安徽阜阳、芜湖、东莞、内蒙古、长春、柳州、无锡专项整治海口、四川乐山、宁波、三亚、长春、湖北、淄博、东莞、福州、海南、常州、柳州、郑州、广西、安庆、福建、山东、北京、广东、湖南、成都、合肥、浙江、哈尔滨、上海、贵州、霸州、唐山人才/落户放松公积金放松限售/限购/限贷土地收紧租赁市场公积金收紧保障房/保供应2020年全国城市政策地图全国政策宏观经济宏观环境小结重庆政策维 稳宽 松从 严货币政策2012年2013年2014年2015年2016年2017年信贷政策土地政策楼市政策保障房政策其他政策持续征收房产税商贷：首套房首付25%，二套房首付四成公积金：缴足半年可贷款，首付两成商贷：首套房首付两成，二套房首付三成拍卖政策：“拍卖+竞自持租赁房屋比例”拥有两套及以上住房并已结清及有一套住房且相应购房贷款未结清，最低首付款比例调整为四成“三无”人员购房征收房产税限售：取得不动产权证满两年后上市交易首套房个税补助两次降息一次降息五次降息保证金：提高至五成；容积率：限制1以下的低密度地暂停发放第三套及以上住房贷款全面放开二孩政策放宽二套房认定标准实施不动产等级制度二手住房营业税免征期限由5年改成2年拿预售前，房企可申请调整户型结构及商住比例，可调减商业规模可适当调整开工和竣工时间重庆自贸区落地营改增扩围至房地产，非住宅免征期限2年2018年拥有2套住房且相应购房贷款均未结清，继续暂停发放个人住房贷款；对不能提供1年以上重庆市纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款严禁收取茶水费、选房费等，整顿“租金贷”行为，打击职业化、团伙化、恶意化的违法犯罪行为 印发“两江四岸”治理提升实施方案，暂缓主城区“两江四岸”地区开发建设活动拍卖政策：要求建设“智慧社区”，限定预售时间、不得分期开发2019年学位房禁令：严禁任何民办学校招生与楼盘建设、销售挂钩，不得与楼盘新签订与学校招生名额相关的合同条款整治房地产：违规收取“茶水费”“指标费”，以及预留“关系房源”“内部房源”等行为2020年支持产业9条：保障产业发展用地，灵活供地方式，优化用地规划审批抗议扶持：保障合理融资需求，减费让利降成本，服务困难企业放宽落户：设置差别化落户条件进一步放宽落户条件；成渝经济圈：一体化发展，公积金互认互贷控信贷：严控资金违规流入房地产盘活存量商业商务：鼓励商业、商务多元化转型，控制大型商业综合体，降低首付比例维 稳全国政策宏观经济宏观环境小结重庆政策【重庆政策-2020年月度政策】重庆调控稳中略松，放宽落户，盘活存量市场，加快城市更新，主城扩区联动成渝城市群一体化发展重庆市主城个人新购高档住房房产税起征点将由2019年的19587元/调整为22106元/上半年下半年5月6月抗疫扶持：加强金融服务配合疫情防控工作，保障合理融资需求、减费让利降成本等19条具体举措7月8月1月3月主城扩区：由主城9区扩至主城都市21区，原主城9区定义为中心城区，长寿、江津、璧山、永川、荣昌等12区纳入主城区2月保障产业用地：保障产业发展用地，灵活供地方式，优化用地规划审批；放宽落户：差别化落户，人才、国企、学生放宽落户；9月12月学位房禁令：禁止中小学入学资格与商品房挂钩，公办民办同步招生，电脑摇号，公办兜底盘活存量商业商务：鼓励商业、商务多元化转型，控制大体量商业商务综合体，降低首付比例商业、商务、车库去库存：渝北非住宅去库存，购置的非住宅物业均可享受总房款2%的购房补贴城市更新：重庆市城市更新工作方案，老旧小区改造提升改造，老旧工业片区转型升级，商圈升级，存量住房改造盘活4月成渝经济圈：成渝公积金互认互贷，跨区域买房“一地办”旧改：年底前，将采取政府补贴等方式，对5000户老年人实施居家适老化改造，沙坪坝区为改造重点10月11月规范住房租赁市场：加强住房租赁企业监管，支付租金周期超过3个月的纳入监管绿色社区：结合城市更新和存量住房改造提升；涪陵：加快推进供给侧结构性改革，扩大租赁住房建设和供应规模全国政策宏观经济宏观环境小结重庆政策【重庆政策-主城扩容】主城扩容基于成渝双城经济圈战略新布局，21个区形成一个更加紧密的大都市区，优化城市空间结构，有效提升城市能级以及对外辐射扩张力u “两江四岸”核心区：以长嘉汇景区16平方公里为核心、联动周边形成约50平方公里的区域；u 中心城区（扩容提品质）：渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区；u 同城化发展先行区（统筹发展）：长寿区、江津区、南川区、璧山区；u 重要战略支点城市（新型工业化主战场）：涪陵区、綦江区、合川区、永川区；u 桥头堡城市（新型工业化主战场）：大足区、潼南区、铜梁区、荣昌区5月9日，重庆主城都市区工作座谈会召开，重庆将由主城9区扩至主城都市21区，未来重庆主城面积将达到2.87万平方公里，常住人口增加至2027万人，预计实现1.8万亿的GDP。全国政策宏观经济宏观环境小结重庆政策【宏观环境小结】新冠疫情突袭，经济跌至低谷，恶劣宏观环境下仍坚持“房住不炒”，加强金融监管力度，房企融资难度加剧，城市调控分化，重庆调控政策整体稳中有松全国GDP：2020前三季度增速0.7%重庆GDP：2020前三季度增速2.6%全国：金融政策收紧，监管升级重庆：房投增速低位运行，严重低于全国水平全国：三驾马车依靠投资带动经济转正重庆：三产结构经历大考，经济韧性强全国：松-稳-紧-紧的调控节奏，一季度稳中有松，二季度以稳为主，三、四季度收紧重庆：维稳调控，放宽落户，盘活存量市场全国政策宏观经济宏观环境小结重庆政策02土地市场土地量价12企业表现4土地市场小结3土地区域关键词：供销攀升、投资谨慎、1.5-2容积率土地量价企业表现土地市场小结土地区域2020年重庆主城及热点区县土地成交量价走势图注：以上数据仅统计商住类用地，区县仅统计城区招拍挂地块【土地量价-大重庆数据】两江新区可建体量高居首位，达786万，其次为沙坪坝、璧山、九龙坡、南岸及巴南成交超200万，江北区受观音桥小苑地块成交影响，楼面地价11093元/领跑全市0200040006000800010000120000100200300400500600700800900两江新区 沙坪坝区 九龙坡区南岸区巴南区渝北区北碚区大渡口区江北区渝中区璧山区潼南区江津区南川区永川区长寿区涪陵区铜梁区开州区荣昌区合川区万州区綦江区大足区成交面积（万）楼面地价（元/）主城中心区14个重点区县指标城区两江新区沙坪坝区九龙坡区南岸区巴南区渝北区北碚区 大渡口区 江北区渝中区 璧山区 潼南区 江津区南川区永川区 长寿区 涪陵区 铜梁区 开州区 荣昌区 合川区 万州区 綦江区 大足区成交量（万）2020年 786.35225.18218.11202.23201.08164.93148.4995.343.0110.64 239.64 193.3 169.77150.48139.95 110.3174.0762.958.4353.4145.336.4614.724.14同比115%-8%185%431%59%-16%-32%-7%16%30%17%-37%6%-50%743%-17%-75%105%-86%-73%-81%47%-85%楼面地价（元/）2020年4545545158998648443180445934627611093715825131335145514611808128718242226237116821638170010503446同比-35%0%-20%20%-21%23%7%-17%68%8%-7%-1%-7%-15%-26%-11%32%-11%-16%-6%10%-28%221%2012至2020年重庆主城区商住类土地供求情况时间供应成交供应宗数土地面积成交宗数土地面积可开发体量成交总价楼面地价溢价率(亩)(亩)（万）(亿元)(元/)(%)2012年20426076 18122323 3099 709.98 22916.132013年24130784 22630698 4727 1163.32 24618.952014年16622135 15020656 3215 809.86 25192.29 2015年16118382 15317580 2891 652.42 22571.6 2016年11819097 10915406 2252 708.98 314827.392017年14121013 12718706 2593 1200.25 462819.942018年10313582 8812705 1614 835.42 517711.82019年15915502 14013224 1405 895.21 636916.742020年17121756 15119476 2095 1208.70 57699.54合计1464188327 1325170775 23891 8184.14 342611.42注：商品房含住宅、办公、商业、车库时间楼面地价(元/)商品房建面均价(元/)利润运作空间(元)房地比（%）2012年22917117482632%2013年24617957549631%2014年25198045552631%2015年22577543528630%2016年31487440429242%2017年46289469484149%2018年517710820564348%2019年636911261489257%2020年576911226545751%注：商品房含住宅、办公、商业、车库，房地比=地价/房价【土地量价-重庆主城区】2020年重庆主城区土地市场供应持续攀升，成交151宗，可建体量约2095万（商品房销售2526万），成交楼面价5769元/（商品房价格11226元/），房地比51%，企业利润空间小土地量价企业表现土地市场小结土地区域0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月重庆主城区土地溢价率对比图（%）2019年2020年【土地量价-价格水平】2020年土地市场上半年受疫情及融资环境收紧影响，房企拿地谨慎，溢价率及楼面地价较同期降低，下半年房企抢占核心地块，溢价率走高0200040006000800010000120001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月重庆主城区土地楼面价对比图（元/）2019年2020年出让方式成交量（宗）同比2019年2020年拍卖8671-17%挂牌538051%流拍/终止挂牌218-62%兜底00拍卖45%挂牌50%流拍/终止挂牌5%2020年土地出让方式占比（宗）土地量价企业表现土地市场小结土地区域2020年重庆主城土地成交性质n成交量：42宗，可开发量967万n楼板价：5225元/n溢价率：6%住宅综合商业n成交量：30宗，可开发量208万n楼板价：3136元/n溢价：0%n成交量：79宗，可开发量920万n楼板价：6936元/n溢价率：14%拍卖55宗拍卖16宗拍卖0宗0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年1以下1-1.51.5-22-2.52.5-33-44以上2012年至2020年重庆主城区住宅类用地容积率统计（成交宗数）【土地量价-地块指标】2020年住宅类土地竞争激烈，溢价率达14%，1-1.5容积率地块比例下降至24%，1.5-2容积率地块成为市场主流，占比56%土地量价企业表现土地市场小结土地区域北碚老城楼面价：3968元/西永楼面价：4646元/复兴楼面价：5974元/2020年重庆主城区土地可开发量板块分布图蔡家楼面价：6925元/悦来楼面价：6619元/中央公园楼面价：9069元/龙兴楼面价：3864元/第一梯队（可开发量超200万）：复盛、龙兴第二梯队（可开发量150-200万）：茶园、复兴第三梯队（可开发量超100-150万）：西永、界石可建体量（万）复盛楼面价：3406元/土地量价企业表现土地市场小结土地区域菜园楼面价：8864元/界石楼面价：3846元/曾家楼面价：6597元/白市驿楼面价：2653元/李家沱-花溪楼面价：5676元/华岩楼面价：5629元/建桥楼面价：6527元/跳蹬楼面价：5380元/陶家楼面价：1732元/2020年共15宗地块楼面价破万，主要集中在空港新城、中央公园、石坪桥-大堰150%西永李家沱滩子 口大堰石坪桥杨家坪 二郎 双山石桥铺大公馆高九路肖家湾大坪 沙 坪 坝 凤 天 路江北农场新牌坊大石坝渝中半岛观音桥北滨路大竹林 礼嘉照母山 双 碑 井 口农业园区龙头寺 新南湖钓鱼嘴大渡口老城华岩北碚新城-歇马北碚老城沙滨路 跳蹬人和 汽博冉家坝弹子石南坪商圈茶园鹿角龙洲湾鱼洞南山界石白市驿陶家西彭空港新城空港工业园 寸滩铁山坪台商工业园 中央 公园园博园 悦来鱼嘴龙兴-复盛回兴-两路江北嘴水土蔡家大学城2020年拿地2019年拿地2018年拿地企业名称：华润开发体量：8.29万容积率：1.5项目状态：未售企业名称：金辉开发体量：5.18万容积率：2.0项目名称：玖珑云璟企业名称：海成开发体量：9.07万容积率：2.0项目名称：海成云境企业名称：金辉开发体量：8.90万容积率：2.0项目名称：金辉彩湖云璟企业名称：华润开发体量：17.49万容积率：2.0项目名称：半山悦景企业名称：华润开发体量：8.67万容积率：1.5项目状态：未售企业名称：龙湖&平安开发体量：7.02万容积率：2.0项目名称：龙湖尘林间 备注：现房销售企业名称：弘阳开发体量：2.02万容积率：2.31项目名称：弘阳天宸一品企业名称：电建开发体量：9.7万容积率：2.22项目名称：洺悦国际企业名称：伟清开发体量：3.32万容积率：2.33项目名称：升伟铂寓企业名称：荣安开发体量：8.01万容积率：2.0项目名称：荣安九龙壹号企业名称：顶融开发体量：9.02万容积率：1.5项目状态：未售企业名称：融信开发体量：5.67万容积率：1.5项目名称：融信海月平湖企业名称：龙湖&平安开发体量：9.05万容积率：1.48项目名称：龙湖云瑶玉陛企业名称：龙湖&平安开发体量：12.18万容积率：1.47项目名称：龙湖云瑶玉陛企业名称：龙湖&平安开发体量：11.87万容积率：1.3项目名称：龙湖云瑶玉陛企业名称：佳兆业开发体量：10.43万容积率：2.5项目名称：佳兆业滨江四季企业名称：融侨开发体量：1.72万容积率：1.5项目名称：融侨星域企业名称：金科&美的开发体量：13.68万容积率：1.5项目名称：金科美的原上企业名称：北辰开发体量：10.22万容积率：1.5项目名称：北辰香麓企业名称：绿城开发体量：10.59万容积率：1.43项目状态：未售企业名称：保亿开发体量：11.44万容积率：1.88项目名称：保亿御江临风企业名称：华发开发体量：9.68万容积率：1.61项目名称：四季半岛企业名称：春风+东原开发体量：2.63万容积率：2.5项目状态：未售【土地区域-破万地块】企业名称：融创开发体量：14.47万容积率：1.5项目名称：隐溪晓院企业名称：天地源开发体量：5.23万容积率：2.0项目状态：未售企业名称：重庆广阳岛生态城投资发展有限公司开发体量：17.12万容积率：1.2项目状态：未售土地量价企业表现土地市场小结土地区域企业名称：新希望开发体量：18.41万容积率：2.9项目状态：未售企业名称：保利开发体量：12.82万容积率：2.7项目名称：保利阅江台企业名称：香港置地开发体量：17.40万容积率：3.46项目状态：未售企业名称：越秀开发体量：14.18万容积率：1.5项目状态：未售企业名称：合能开发体量：4.03万容积率：1.93项目名称：合能渝玥府企业名称：中海开发体量：15.14万容积率：3.5项目状态：未售2020年重庆主城板块土地价格超6千统计图0200040006000800010000120001400016000观音桥杨家坪龙塔石马河石坪桥-大堰滩子口二郎空港新城寸滩南坪中心中央公园迎龙茶园大学城大渡口中心两路口回兴蔡家悦来曾家建桥学府大道复兴南泉楼板价均值线：5769楼板价：破“万”40%30%100008000溢价率(10%)n40%以上：大学城、回兴n30%以上：寸滩、石坪桥-大堰楼板价(5769元/)n10000以上：观音桥、杨家坪、龙塔、石马河、石坪桥-大堰、滩子口、二郎、空港新城n8000以上：寸滩、南坪中心、中央公园、迎龙、菜园【土地区域-热点板块】2020年核心区（观音桥、杨家坪、龙塔、石马河等）板块受起拍价高，楼板价破万，大学城板块受科学城规划利好，关注度高，溢价率超40%土地量价企业表现土地市场小结土地区域楼面地价(元/)1010141411899030107711209785886412757565652710276430727658455676576253803725458538466925597443123968705326535629468934064645661938649069573752689297127950081940284732807158房价（元/）1155162115221193145515221365124118071077962415851071122111101082110210357208983584991237116299789730128585791185113210331158136410941615133013041709207714811304142917782212利润运作空间1443207333312905378140283866355553263208309755734288493752615153525849753483525046535453565456665762580559266227663169246942702970767082756577777798798198111110114414501496房地比88%87%78%76%74%74%72%71%71%70%68%65%60%60%53%52%52%52%52%47%45%56%51%43%41%55%31%47%41%33%40%48%35%56%43%40%54%62%34%15%20%18%32%空港新城观音桥石马河迎龙滩子口石坪桥-大堰寸滩 茶园 龙塔大学城建桥 二郎学府大道大渡口中心南泉李家沱-花溪空港保税港跳蹬 鱼嘴铁山坪界石 蔡家 复兴 鱼洞北碚老城回兴白市驿华岩空港工业园复盛 西永 悦来 龙兴中央公园沙中心磁双井南坪中心杨家坪新桥农业园区礼嘉大竹林两路口0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%05000100001500020000250002020年重庆主城区热点板块房地比关系注：利润运作空间=房价-楼面价，房地比=地价/房价，房价包含住宅、商业和办公房地比70%【土地区域-热点板块】2020年重庆主城区板块中，空港新城、观音桥、石马河等10大板块房地比超70%，但整体企业可操作利润运作空间下降，大竹林等北区成熟板块及杨家坪、南坪中心地块尚有较大利润空间利润运作空间超7千土地量价企业表现土地市场小结土地区域土地量价企业表现土地市场小结土地区域【企业表现-新进企业】2020年安徽恒泰、海伦堡、越秀、建发等新进企业入渝，首子均选址大北区域，北区成落址香饽饽1月3月7月2月3月4月5月6月8月11月布局板块9月10月12月首次拿地企业l海伦堡l安徽恒泰l越秀l中央公园l空港工业园l北碚老城l建发l蔡家l花样年l西永l浩创l鱼洞l长城实业l回兴举牌1834轮20场15场13场9场9场6场6宗2宗2宗5宗2宗金科保利融创万科东原海成华润9场参拍情况拿地情况卓越6场0宗3宗3宗【企业表现-参拍情况】2020年受宏观环境影响，企业拿地趋于理性，参拍次数同比下降28%（2019年企业参拍587次），金科、保利、融创参拍次数居前三，其中金科参拍获取6宗土地，且多为联合拿地注：以上数据仅包含拍卖地块，土地统计范围为纯住宅、商住综合用地，溢价率仅为拍卖成交土地土地量价企业表现土地市场小结土地区域供销攀升，价格下调，企业利润空间压缩明显量 价 2020年重庆主城区土地市场供应持续攀升，成交151宗，可建体量约2095万，成交楼面价5769元/，房地比51%，企业利润空间小，1.5-2.0容积率地块成为市场主流，占比56%。两江新区成交高位，热点区域持续发力，核心地块破“万”成常态区 域 两江新区可建体量高居首位，达786万，其次为沙坪坝、璧山、九龙坡、南岸及巴南成交超200万，江北区受观音桥小苑地块影响，楼面地价11093元/领跑全市；土地进入二环时代，复盛、龙兴、菜园、复兴土地成交集中，可开发量均超150万；2020年主城区成交破万地块共计15宗，主要集中在大杨石片区、观音桥及中央公园板块。市场遇冷，企业拿地理性，新进外来房企7家企 业 2020年土地市场上半年受疫情影响，房企拿地谨慎，下半年房企抢占核心地块，溢价率走高；2020年新进入渝企业共7家，除郑州浩创和花样年分别落址巴南鱼洞和西永以外，其余房企首子均落址北区。土地量价企业表现土地市场小结土地区域【土地市场小结】03房产市场商品房供销价住宅市场分析12商务市场分析3商业市场分析4房产市场小结5关键词：结构调整、量跌价稳、降温全现商品房市场住宅市场商业市场房产市场小结商务市场748074059464110381146411226020004000600080001000012000050010001500200025003000350040002015年2016年2017年2018年2019年2020年2015-2020年重庆主城区商品房供销价走势供应面积（万方）成交面积（万方）建面均价（元/）2020年2019年同比供应量（万）27943195-13%成交量（万）25262896-13%建面均价（元/）1122611464-2%存量（万）30383117-3%供销比1.111.10存销比1.201.08【商品房-供销价】2020年受疫情及大环境降温影响，重庆主城区商品房供销量下滑显著，市场供过于求，均价稳中略降，全年商品房供应2794万，成交2526万，成交均价11226元/注：商品房数据含住宅、办公、商业、车库，数据口径为备案，下同商品房市场住宅市场商业市场房产市场小结商务市场79%86%77%81%83%75%7%4%7%5%4%5%7%5%7%5%3%5%7%4%9%9%9%15%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2015年2016年2017年2018年2019年2020年2015-2020年商品房市场各业态成交面积占比走势住宅办公商业车库【商品房-物业结构】商品房市场内部结构调整，2020年住宅成交占比75%，为近年最低，投资性产品及车库份额上涨明显，其中车库成交份额首次超过一成，占比为15%【商品房-存量走势】受市场大环境降温和一级市场持续供应影响，重庆主城区商品房市场成交逐年减缓，存量持续攀升，至2020年商品房可售存量3038万方，去存周期18个月，存量主要集中在城市核心及南北区域热点板块，其中李家沱-花溪、中央公园、大学城四大板块存量超100万方，去存压力巨大商品房市场住宅市场商业市场房产市场小结商务市场1818131517180246810121416182005001000150020002500300035002015年2016年2017年2018年2019年2020年2015-2020年重庆主城区商品房预售存量及去存周期走势存量面积（万方）去存周期（月）排名板块名称存量面积（万方）排名板块名称存量面积（万方）1 李家沱-花溪 135.0211 华岩 68.142 中央公园 108.4212 龙兴 66.403 大学城 101.5313 渝中半岛 65.874 照母山 93.7314 大石坝 64.725 蔡家 85.7315 龙溪 63.646 西永 79.8716 龙州湾 62.607 石坪桥-大堰 78.2117 江北城 59.278 鱼洞 77.4918 大坪 57.759 观音桥 69.0619 天宫殿 57.6210 大竹林 68.5320寸滩55.552020年重庆主城区商品房板块预售存量TOP206849700193471141412213128430200040006000800010000120001400005001000150020002500300035002015年2016年2017年2018年2019年2020年2015-2020年重庆主城区商品住宅年度供销价走势供应面积（万方）成交面积（万方）建面均价（元/）商品房市场住宅市场商业市场房产市场小结商务市场【住宅市场-供销价】受市场大环境影响，18年市场冲击高位后逐年回落，2020年重庆主城区住宅市场供应1928万，环比下滑24%，成交1902万，为16年以来首次跌破2000万方，受洋房等改善类物业成交份额上涨影响，均价上涨至12843元/，高层物业成交份额持续萎缩，占比仅53%73%75%68%68%67%53%17%16%21%20%24%37%9%8%10%9%7%7%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2015年2016年2017年2018年2019年2020年2015-2020重庆主城区商品住宅各物业成交占比高层洋房大平层别墅商品房市场住宅市场商业市场房产市场小结商务市场020004000600080001000012000140000501001502002503003504004501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月