请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明[Table_MainInfo]宏观研究证券研究报告宏观专题报告2019年06月03日相关研究[Table_ReportInfo]《现代货币理论说了啥？》2019.05.26《水果涨价影响几何？——物价观察系列之三》2019.05.22《人民币不存在大幅贬值基础——从国际收支角度看汇率》2019.05.20[Table_AuthorInfo]分析师:姜超Tel:(021)23212042Email:jc9001@htsec.com证书:S0850513010002联系人:陈兴Tel:(021)23154504Email:cx12025@htsec.com地产投资还能“韧性”多久？[Table_Summary]投资要点：地产稳住投资，年内能否持续？投资增速趋于平稳，地产作出首要贡献。19年以来虽然经济下行压力仍在延续，但固定资产投资增速走势较为平稳，其中房地产投资的贡献居于首位，4月固定资产投资累计增速达6.1%，而占比仅22%的房地产投资拉动了固定资产投资增速近2.5个百分点，也就是说，超过40%的固定资产投资增速是由房地产投资所贡献。地产销售低位震荡，棚改套数全国减半。虽然目前地产投资增速仍然保持较高水平，但地产销售增速趋弱以及棚改退潮为其走势蒙上阴影。地产投资前高后低，Q4下行或将加速。预售加快周转，销售领先性失效。地产投资增速和开发资金增速走势高度一致，而房地产开发资金近一半由销售回款贡献，所以通常地产销售走势领先于投资增速两到三个季度左右。但17年底以来，随着外部融资趋紧，房企通过提高期房销售比例加快资金周转，而期房销售完成时并未退出投资环节，这一结构改变造成地产销售对投资领先性失效。开工带动施工回暖，建安接棒土地费用。地产投资包括建安投资和其他费用两大部分，而其他费用中超过85%为土地购臵费。18年地产投资增速的高企主要是由土地购臵费所带动，背后反映的是17年以来开启的拿地高峰。但19年土地购臵费对于地产投资的支撑作用逐渐淡化，建安投资的地位上升。高周转的开发模式意味着房企需要加快新开工节奏，以便缩短土地储备转化成可供预售商品房的周期，快速回笼资金，但对于销售完成后的竣工节奏则力图延后，这就表现为新开工增速的高企以及竣工增速的低迷，进而带动了施工面积增速由底部缓慢回升，而施工增速与建安投资增速基本同步。由此19年建安投资逐渐接替土地购臵费成为支撑地产投资的重要因素。关注“缺口”变化，全年前高后低。首先，从百城土地成交这一领先指标来看，新开工面积增速在二季度末和三季度初存在加速下滑压力，而竣工增速经历长期连续负增长之后也有望加速上升，...
