请务必阅读正文之后的重要声明部分[Table_Main][Table_Title]分析师：齐晟执业证书编号：S0740517040002Email：qisheng@r.qlzq.com.cn分析师：龙硕执业证书编号：S0740518020001电话：021-20315731Email：longshuo@r.qlzq.com.cn[Table_Summary]投资要点回顾2018年，我们发现房地产相关的3个主要指标：投资、销售和价格，周期性波动均被熨平，首先，房价同比增速保持平稳，主因有二，一是2016年以来的结构性调整政策使得不同类型城市的房价走势步调出现分离，各类城市房价轮动，此消彼长，波动被拉平。二是受到销售端的变化的影响。其次，2018年销售端最大的分歧在于期房和现房，这一方面反映出2018年地产公司通过高周转加快资金回笼的政策，供给增长对房价存在一定压制，另一方面反映出期房销售趋势的变动对整体商品房销售带动力加强，2018年期房销售平稳，从而对冲了现房销售的下滑。再次，对于投资端，包含土地购置费的其他费用同比加速走高，成为地产投资同比偏离周期规律的主要推动力，而2018年以来其他3项同比依次落入负区间，不同程度拖累房地产投资。对于房地产投资的分析，我们不能完全脱离需求端而分析，而对于2019年的房地产销售，我们并不乐观，下行趋势较为确定，而需求政策放松或将起到对冲下行趋势的效果，但幅度仍有待观察。除了需求端的压力外，地产融资端的压力，特别是信贷资金的缩量也会对地产投资继续造成负面影响。从2018年房地产到位资金的情况看，在非标到期规模高于去年的背景下，银行信贷无论是占比还是同比均未有所增长以填补空缺，反而成为拖累项。根据上述分析，从需求端和融资端来看，房地产的下行趋势较为确定，而另一方面相关政策的变动虽然存在必要性，但仍然具有不确定性，我们更希望能寻找相对确定的运行规律来分析地产投资。在前文中我们会发现，尽管房地产投资指标本身波动性被熨平，但其4个分项依旧存在明显的周期性波动规律，我们尝试改变以往从销售作为开端的分析模式，单纯的观测和评估这4个分项的波动。从建筑工程的角度看，首先，2018年以来，根据统计局的表述，对房地产投资数据的统计方法进行统一，将形象进度法改为财务支出法，但同时并未对2018年以前的数据进行历史回溯，在4个分项中，建筑工程受到统计方法的影响最为明显，考虑到2019年由于统计方法的修改导致的数据偏低将得到修正，因此建筑工程的同比将有所反弹。其次，我们将当期的施工面积中扣掉新开工面积后的数据，称为往期开工...
