宏观经济：融资收紧后地产施工怎么看-20190825-新时代证券-11页.pdf

敬请参阅最后一页免责声明-1-证券研究报告 2019 年 8 月 25 日 宏观宏观经济经济 融资收紧后，地产施工怎么看 融资收紧后，地产施工怎么看 宏观定期宏观定期 潘向东（首席经济学家）潘向东（首席经济学家）刘娟秀（分析师）刘娟秀（分析师）陈韵阳（联系人）陈韵阳（联系人）证书编号：S0280517100001 证书编号：S0280517070002 证书编号：S0280118040020 融资收紧后，地产施工怎么看融资收紧后，地产施工怎么看地产施工对上半年经济有重要支撑作用。房地产投资增速自 2019 年 5月见顶回落，拐点已现，但近几年房地产投资对经济的指示作用在变弱，和地产施工有关的建安投资指示意义更大。房屋施工增速从 2018 年末的 5.2%上升至 2019 年 7 月末的 9%，建安投资增速从 2018 年末的-3.3%上升至 2019年 7 月末的 5.7%，在基建投资不温不火以及制造业投资增速回落的背景下，建安投资对资本形成总额贡献很大。施工增速可能临近顶部区域，地产融资收紧可能加速这一过程。施工增速主要看新开工和竣工，新开工面积增速同步或滞后于商品房销售增速，1-7月商品房销售面积增速是-1.3%，历史上，商品房销售由负转正往往需要看到房价同比增速触底回升，目前房价增速还处于下行期。同时，房贷利率领先销售增速 2 个季度，2019 年前 2 个季度房贷利率小幅下降 0.22 个百分点，和前两轮房贷利率见顶时期相比（2011 年和 2014 年均下降 0.95 个百分点），加上近期部分城市银行房贷利率上浮，因此本轮房贷利率下行的持续性和幅度均远不及前两轮周期，销售增速可能低位徘徊，新开工增速可能继续回落。期房销售增速是竣工增速的领先指标，后续竣工增速或从低位回升，进而支撑施工增速，但是地产融资收紧可能限制竣工增速上升幅度，可以对比的是2011 年，2010 年与 2018 年均经历了信用收缩，都是竣工增速低而新开工增速高，2011 年出现过短暂的信用扩张，前三季度房地产开发资金来源得到改善，但可持续性和幅度都不够，随着资金渠道再度收紧，竣工增速重归回落。2019 年信用扩张并不顺畅，信用扩张主体不是房地产，中小银行也可能出现一定程度信用收缩，加上地产融资紧缩政策不断出台，可能会限制竣工增速上升幅度。综合来看，当前施工增速可能临近顶部区域，地产融资收紧可能加速这一过程。风险提示：风险提示：信用收缩超预期信用收缩超预期相关相关报报告告 宏观报告：经济复苏预期升温，谨防预期差宏观经济周度观察第 85 期 2019-4-14 宏观报告：债市大跌，未来关注通胀与地产销量宏观经济周度观察第 84 期 2019-4-7 宏观报告：4 月资金面怎么看宏观经济周度观察第 83 期 2019-3-31 宏观报告：对年初以来房地产数据的理解宏观经济周度观察第 82 期 2019-3-24 宏观报告：未来基本面关注什么宏观经济周度观察第 81 期 2019-3-17 宏观报告：两会前瞻：期待改革破局宏观经济周度观察第 79 期 2019-3-3 宏观报告：全球宏观税负比较宏观经济周度观察第 78 期 2019-2-24 宏观报告：1 月经济金融数据暂不能说明经济企稳宏观经济周度观察第 77 期 2019-2-17 宏观报告：逆周期政策成为焦点宏观经济周度观察第 76 期 2019-1-27 宏观报告：本轮制造业投资增速回升的前因后果与未来趋势展望宏观经济周度观察第 75 期 2019-1-20 宏观报告：汽车、家电消费政策出台后，消费增速就能反转了吗宏观经济周度观察第 74 期 2019-1-13 宏观报告：承压的就业与未来应对宏观经济周度观察第 73 期 2019-1-6 2019-8-25 宏观经济 敬请参阅最后一页免责声明-2-证券研究报告 目目 录录 1、融资收紧后，地产施工怎么看.3 2、一周高频数据观察.6 2.1、高炉开工率回升.6 2.2、原油价格上涨.6 2.3、猪肉价格大涨.7 2.4、房地产销售面积增速回落.7 2.5、货币市场利率下降.8 2.6、美元指数下跌，人民币汇率贬值.9 图表目录图表目录 图 1：商品房销售由负转正往往需要看到房价同比增速触底回升.3 图 2：房贷利率领先地产销售 2 个季度.4 图 3：新开工增速拐点已现.4 图 4：宽信用时期，地产新开工同步或滞后于销售增速.4 图 5：竣工增速有望底部回升.5 图 6：融资收紧可能限制竣工增速回升的可持续性与幅度.5 图 7：近期地产融资收紧政策.6 图 8：高炉开工率回升（%）.6 图 9：原油价格上涨（美元/桶）.7 图 10：猪肉价格大涨（元/公斤）.7 图 11：房地产销售面积增速回落（%）.8 图 12：货币市场利率下降（%）.8 图 13：美元指数下跌.9 图 14：人民币对美元拆分.9 表 1：央行公开市场操作（2019.8.19-8.23）.8 2019-8-25 宏观经济 敬请参阅最后一页免责声明-3-证券研究报告 1、融资收紧融资收紧后，地产施工怎么看后，地产施工怎么看 地产施工对上半年经济有重要支撑作用。地产施工对上半年经济有重要支撑作用。房地产投资增速自 2019 年 5 月见顶回落，拐点已现，但近几年房地产投资对经济的指示作用在变弱，和地产施工有关的建安投资指示意义更大。房屋施工增速从 2018 年末的 5.2%上升至 2019 年 7 月末的 9%，建安投资增速从 2018 年末的-3.3%上升至 2019 年 7 月末的 5.7%，在基建投资不温不火以及制造业投资增速回落的背景下，建安投资对资本形成总额贡献很大。施工增速可能临近顶部区域，地产融资收紧可能加速这一过程。施工增速可能临近顶部区域，地产融资收紧可能加速这一过程。施工增速主要看新开工和竣工，新开工面积增速同步或滞后于商品房销售增速，1-7 月商品房销售面积增速是-1.3%，历史上，商品房销售由负转正往往需要看到房价同比增速触底回升，目前房价增速还处于下行期。同时，房贷利率领先销售增速 2 个季度，2019年前 2 个季度房贷利率小幅下降 0.22 个百分点，和前两轮房贷利率见顶时期相比（2011年和2014年均下降0.95个百分点），加上近期部分城市银行房贷利率上浮，因此本轮房贷利率下行的持续性和幅度均远不及前两轮周期，销售增速可能低位徘徊，新开工增速可能继续回落。期房销售增速是竣工增速的领先指标，后续竣工增速或从低位回升，进而支撑施工增速，但是地产融资收紧可能限制竣工增速上升幅度，可以对比的是 2011 年，2010 年与 2018 年均经历了信用收缩，都是竣工增速低而新开工增速高，2011 年出现过短暂的信用扩张，前三季度房地产开发资金来源得到改善，但可持续性和幅度都不够，随着资金渠道再度收紧，竣工增速重归回落。2019 年信用扩张并不顺畅，信用扩张主体不是房地产，中小银行也可能出现一定程度信用收缩，加上地产融资紧缩政策不断出台，可能会限制竣工增速上升幅度。综合来看，当前施工增速可能临近顶部区域，地产融资收紧可能加速这一过程。图图1：商品房销售由负转正往往需要看到房价同比增速触底回升商品房销售由负转正往往需要看到房价同比增速触底回升 资料来源：Wind，新时代证券研究所 -30-20-100102030405060-10-50510152070个大中城市新建住宅价格指数:当月同比 70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比 商品房销售面积:累计同比(右轴)2019-8-25 宏观经济 敬请参阅最后一页免责声明-4-证券研究报告 图图2：房贷利率领先地产销售房贷利率领先地产销售 2 个季度个季度 资料来源：Wind，新时代证券研究所 图图3：新开工增速拐点已现新开工增速拐点已现 资料来源：Wind，新时代证券研究所 图图4：宽信用时期，地产新开工同步或滞后于销售增速宽信用时期，地产新开工同步或滞后于销售增速 资料来源：Wind，新时代证券研究所 44.555.566.577.58-30-20-1001020304050商品房销售面积:累计同比 金融机构人民币贷款加权平均利率:个人住房贷款(右轴；逆序)-40-30-20-1001020304050100大中城市:成交土地规划建筑面积:12个月滚动求和:同比 房屋新开工面积:累计同比 0510152025-0.8-0.6-0.4-0.200.20.40.60.812010201120122013201420152016201720182019新开工与销售相关系数 M1:同比（%）2019-8-25 宏观经济 敬请参阅最后一页免责声明-5-证券研究报告 图图5：竣工增速有望底部回升竣工增速有望底部回升 资料来源：Wind，新时代证券研究所 图图6：融资收紧可能限制竣工增速回升的可持续性与幅度融资收紧可能限制竣工增速回升的可持续性与幅度 资料来源：Wind，新时代证券研究所 -30-20-1001020304050602014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-07商品房销售面积:期房:累计同比:+36月 房屋竣工面积:累计同比-20-10010203040506070802009-012009-072010-012010-072011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-07房屋竣工面积:累计同比 房地产开发资金来源:合计:累计同比 2019-8-25 宏观经济 敬请参阅最后一页免责声明-6-证券研究报告 图图7：近期地产融资收紧政策近期地产融资收紧政策 地产融资收紧政策地产融资收紧政策 2019.5 银保监会 23 号文，针对违规向房地产行业领域放款表示高度关注 2019.6 银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛发言点名房地产信贷 2019.7 监管约谈警示房地产信托业务增速过快、增量过大信托公司 2019.7 发改委针对房地产企业发行外债，发布 778 号文，严格要求房地产企业海外发债 2019.7 中国银保监会办公厅关于推动供应链金融服务实体经济的指导意见 2019.7 信托融资要求项目公司或直接控股股东具有不低于房地产开发二级资质 2019.7 央行提到合理控制房地产贷款投放，加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示 2019.8 银保监会发布 中国银保监会办公厅关于开展 2019 年银行机构房地产业务专项检查的通知 资料来源：银保监会，中国人民银行，发改委，新时代证券研究所 2、一周一周高频数据观察高频数据观察 2.1、高炉开工率高炉开工率回回升升 上周（2019 年 8 月 17 日-2019 年 8 月 23 日，下同），全国高炉开工率回升 0.2%至 68.23%；6 大发电集团日均耗煤量环比上升 0.1%至 74 万吨。图图8：高炉开工率高炉开工率回升回升（%）资料来源：Wind，新时代证券研究所 2.2、原油价格上涨原油价格上涨 上周，需求有所改善，钢材社会库存环比下降 0.8%，连续 2 周下降，螺纹钢期货价收跌 7.5%。截至 8 月 16 日当周，EIA 原油库存降低 273.2 万桶，市场预期降低 133 万桶，前值增加 158 万桶，原油价格上涨，布油价格一周收涨 2.9%，WTI40455055606570758085高炉开工率:全国 唐山钢厂:高炉开工率 2019-8-25 宏观经济 敬请参阅最后一页免责声明-7-证券研究报告 原油价格收涨 1.6%。图图9：原油价格上涨原油价格上涨（美元（美元/桶）桶）资料来源：Wind，新时代证券研究所 2.3、猪肉猪肉价格价格大大涨涨 上周，28 种重点监测蔬菜价格上涨 1.9%，涨幅低于前值（3.3%）。7 种重点监测水果价格下跌 2.5%，跌幅较前值（-5.2%）收窄。猪肉批发价一周上涨 11.4%，涨幅高于前值（7.3%）。图图10：猪肉猪肉价格价格大大涨涨（元（元/公斤）公斤）资料来源：Wind，新时代证券研究所 2.4、房地产销售房地产销售面积面积增速增速回回落落 上周，30 大中城市商品房销售面积同比下降 24.5%，降幅较前值（-14.3%）扩大，其中，一线城市商品房销售面积同比降幅从 9.6%扩大至 18%，二线城市商品房销售面积同比增速从-11.5%下降至-14.9%，三线城市商品房销售面积同比增速从-20.1%下降至-39.8%。505560657075808590期货结算价(连续):布伦特原油 1517192123252729312017-09-232017-10-232017-11-232017-12-232018-01-232018-02-232018-03-232018-04-232018-05-232018-06-232018-07-232018-08-232018-09-232018-10-232018-11-232018-12-232019-01-232019-02-232019-03-232019-04-232019-05-232019-06-232019-07-232019-08-23平均批发价:猪肉:周（元/公斤）2019-8-25 宏观经济 敬请参阅最后一页免责声明-8-证券研究报告 图图11：房地产销售面积增速房地产销售面积增速回回落落（%）资料来源：Wind，新时代证券研究所 2.5、货币市场利率货币市场利率下降下降 上周，为对冲政府债券发行缴款、地方国库现金管理到期和央行逆回购到期等因素的影响，央行加大逆回购投放力度，货币市场利率下降，DR007、R007 分别下降 3BP、13BP。表表1：央行公开市场操作（央行公开市场操作（2019.8.19-8.23）日期日期 央行公告央行公告 8 月 19 日 2019 年 8 月 19 日，人民银行以利率招标方式开展了 200 亿元逆回购操作。8 月 20 日 2019 年 8 月 20 日，人民银行以利率招标方式开展了 500 亿元逆回购操作。8 月 21 日 2019 年 8 月 21 日，人民银行以利率招标方式开展了 600 亿元逆回购操作。8 月 22 日 为对冲政府债券发行缴款等因素的影响，2019 年 8 月 22 日人民银行以利率招标方式开展了 600 亿元逆回购操作。8 月 23 日 为对冲政府债券发行缴款、地方国库现金管理到期和央行逆回购到期等因素的影响，2019 年 8 月 23 日人民银行以利率招标方式开展了 800 亿元逆回购操作。资料来源：中国人民银行，新时代证券研究所 图图12：货币市场利率货币市场利率下降下降（%）资料来源：Wind，新时代证券研究所-150-100-500501001502002502018-09-282018-10-052018-10-122018-10-192018-10-262018-11-022018-11-092018-11-162018-11-232018-11-302018-12-072018-12-142018-12-212018-12-282019-01-042019-01-112019-01-182019-01-252019-02-012019-02-082019-02-152019-02-222019-03-012019-03-082019-03-152019-03-222019-03-292019-04-052019-04-122019-04-192019-04-262019-05-032019-05-102019-05-172019-05-242019-05-312019-06-072019-06-142019-06-212019-06-282019-07-052019-07-122019-07-192019-07-262019-08-022019-08-092019-08-162019-08-23一线城市:周:同比 二线城市:周:同比 三线城市:周:同比 22.533.544.555.566.5DR007R007 2019-8-25 宏观经济 敬请参阅最后一页免责声明-9-证券研究报告 2.6、美元指数下跌，美元指数下跌，人民币汇率人民币汇率贬值贬值 上周，美国 8 月 Markit 制造业 PMI 近十年来首次跌破荣枯线，鲍威尔在杰克逊霍尔年会上发言偏鸽，加上中国宣布关税反制，美元指数收跌 0.56%。非美货币方面，欧元、英镑、日元兑美元分别升值 0.47%、1.19%、0.9%。8 月初以来，市场力量持续驱动人民币贬值，叠加上周前 4 日美元指数维持在 98 左右，人民币对美元即期汇率一周贬值 0.54%，从贬值预期来看，以 1 年期 NDF 对即期汇率的偏离度来衡量人民币贬值预期，人民币贬值预期小幅上升至 1.05%。图图13：美元美元指数指数下跌下跌 资料来源：Wind，新时代证券研究所 图图14：人民币人民币对美元对美元拆分拆分 资料来源：Wind，新时代证券研究所-0.56%0.47%1.19%0.90%-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%美元指数 欧元 英镑 日元 美元指数与各主要非美货币兑美元涨跌幅（2019.8.19-8.23）-0.02-0.0100.010.020.030.040.05即期汇率:美元兑人民币:-中间价:美元兑人民币 人民币中间价变动 2019-8-25 宏观经济 敬请参阅最后一页免责声明-10-证券研究报告 特别声明特别声明 证券期货投资者适当性管理办法、证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）已于2017年7月1日起正式实施。根据上述规定，新时代证券评定此研报的风险等级为R3（中风险），因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者。若您并非专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。分析师声明分析师声明 负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点。负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户的反馈、竞争性因素以及新时代证券股份有限公司的整体收益。所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。分析师介绍分析师介绍 潘向东，首席经济学家，潘向东，首席经济学家，中国财政学会第九届理事会常务理事，“财经改革发展智库”专家委员会委员，中国证券业协会分析师专业委员会委员，中国首席经济学家理事会理事。曾任光大集团和国家开发银行特约研究员，经济研究和世界经济的审稿专家。历任中信建投证券首席宏观分析师、光大证券研究所副所长、光大证券首席经济学家、中国银河证券首席经济学家兼研究所所长。先后在经济研究和世界经济等学术杂志发表过数篇论文。先后主持或参加过国家社科重点项目、国家社科基金、国家自然科学基金、博士点基金、博士后基金等。个人著作【真实繁荣】，社会科学文献出版社 2016 年 8 月出版。刘娟秀，宏观团队负责人，首席宏观分析师，刘娟秀，宏观团队负责人，首席宏观分析师，英国格拉斯哥大学经济学博士，9 年国际、国内宏观经济研究工作经验，先后就职于光大证券、中国银河证券研究部，任宏观分析师。投资评级说明投资评级说明 新时代证券行业评级体系：推荐、中性、回避新时代证券行业评级体系：推荐、中性、回避 推荐：未来612个月，预计该行业指数表现强于同期市场基准指数。中性：未来612个月，预计该行业指数表现基本与同期市场基准指数持平。回避：未来612个月，预计该行业指数表现弱于同期市场基准指数。市场基准指数为沪深 300 指数。新时代证券公司评级体系：强烈推荐、推荐、中性、回避新时代证券公司评级体系：强烈推荐、推荐、中性、回避 强烈推荐：未来612个月，预计该公司股价相对同期市场基准指数涨幅在20%以上。该评级由分析师给出。推荐：未来612个月，预计该公司股价相对同期市场基准指数涨幅介于5%20%。该评级由分析师给出。中性：未来612个月，预计该公司股价相对同期市场基准指数变动幅度介于-5%5%。该评级由分析师给出。回避：未来612个月，预计该公司股价相对同期市场基准指数跌幅在5%以上。该评级由分析师给出。市场基准指数为沪深 300 指数。分析、估值方法的局限性说明分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。2019-8-25 宏观经济 敬请参阅最后一页免责声明-11-证券研究报告 免责免责声明声明 新时代证券股份有限公司经中国证券监督委员会批复，已具备证券投资咨询业务资格。本报告由新时代证券股份有限公司（以下简称新时代证券）向其机构或个人客户（以下简称客户）提供，无意针对或意图违反任何地区、国家、城市或其它法律管辖区域内的法律法规。新时代证券无需因接收人收到本报告而视其为客户。本报告是发送给新时代证券客户的，属于机密材料，只有新时代证券客户才能参考或使用，如接收人并非新时代证券客户，请及时退回并删除。本报告所载的全部内容只供客户做参考之用，并不构成对客户的投资建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证。新时代证券根据公开资料或信息客观、公正地撰写本报告，但不保证该公开资料或信息内容的准确性或完整性。客户请勿将本报告视为投资决策的唯一依据而取代个人的独立判断。新时代证券不需要采取任何行动以确保本报告涉及的内容适合于客户。新时代证券建议客户如有任何疑问应当咨询证券投资顾问并独自进行投资判断。本报告并不构成投资、法律、会计或税务建议或担保任何内容适合客户，本报告不构成给予客户个人咨询建议。本报告所载内容反映的是新时代证券在发表本报告当日的判断，新时代证券可能发出其它与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但新时代证券没有义务和责任去及时更新本报告涉及的内容并通知客户。新时代证券不对因客户使用本报告而导致的损失负任何责任。本报告可能附带其它网站的地址或超级链接，对于可能涉及的新时代证券网站以外的地址或超级链接，新时代证券不对其内容负责。本报告提供这些地址或超级链接的目的纯粹是为了客户使用方便，链接网站的内容不构成本报告的任何部分，客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险。新时代证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。新时代证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。除非另有说明，所有本报告的版权属于新时代证券。未经新时代证券事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式更改、复制、传播本报告中的任何材料，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。所有在本报告中使用的商标、服务标识及标记，除非另有说明，均为新时代证券的商标、服务标识及标记。新时代证券版权所有并保留一切权利。机构销售通讯录机构销售通讯录 北京北京 郝颖郝颖 销售总监销售总监 固话：010-69004649 邮箱： 上海上海 吕莜琪吕莜琪 销售总监销售总监 固话：021-68865595 转 258 邮箱： 广深广深 吴林蔓吴林蔓 销售总监销售总监 固话：0755-82291898 邮箱： 联系我们联系我们 新时代证券股份有限公司新时代证券股份有限公司 研究所研究所 北京地区：北京市海淀区北三环西路99号院1号楼15层 上海地区：上海市浦东新区浦东南路256号华夏银行大厦5楼 广深地区：深圳市福田区福华一路88号中心商务大厦23楼2317室 公司网址：http:/ 邮编：200120 邮编：518046 扫码关注：金融干货精选获取更多干货资料