高力国际-台湾工业地产的机遇与挑战-2019.8-12页.pdf

台灣工業地產的機遇與挑戰COLLIERS RADAR工業地產|研究部|台灣|14 AUGUST 2019梁儀盈董事|研究部|台灣+8862 2COLLIERS RADAR工業地產|研究部|台灣|14 AUGUST 2019本研究報告發現台灣經濟與包含工業在內的七類行業(圖一)有一定程度的依賴，2018年的經濟貢獻度達55%。工業地產為工業生產投入要素之一，廠商投入多寡也代表其對於景氣的樂觀與否。而這七類行業的營運者與使用者也是工業用地及工業不動產的主要需求來源之一。在2016至2019上半年間，市場交易熱絡，工業生產同步穩定擴張。2017年中因中美貿易帶動台商重新布局生產基地，促使政府陸續出台方案引導資金回台，我們認為將為市場注入活水：建議自用型廠商可透過工業區立體化方案的申請，增加使用面積，型塑工廠新風貌；惟此方案對投資型買方較不適用。既有產業聚落新北、桃園、新竹、台中、台南與高雄等地仍為廠商進駐首選。自用型買家應隨時關注市場供給狀況，以掌握購地契機。Summary&Recommendations工業地產相關的七類行業對經濟貢獻達五成與工業地產相關的七類行業對經濟成長貢獻逐漸提高，2018年貢獻度達55%，產能的穩定擴張帶動工業不動產及工業用地的潛在需求。工業廠辦首選-台北市台北市內科為推升北市工業不動產交易量的主因，內科廠辦大樓，市場需求及價格穩定，長期受投資型及自用型買家青睞；2011至2019上半年總成交金額達新台幣1,281.5億元。電子電腦及光學製品年產值占整體五成台灣製造業產能穩定擴張，2018年總產值近新台幣29兆元，其中電子電腦及光學製品製造業年產值超過14兆，佔整體5成。買地擴廠首選-桃園市桃園市有穩定產業聚落，具陸海空交通優勢，為製造業及物流業者進駐首選，工業用地交易熱度高，2011至2019上半年交易金額達新台幣704億元，占全台約1/4。2019年在全球景氣放緩，投資信心偏保守的影響下，台灣經濟成長率居亞洲四小龍之冠。1工業用地需求產業國內生產毛額與經濟成長貢獻度逐年提升，至2018年貢獻度達55%，相較於2011年的52.9%，預期相關產業的景氣穩定擴張將帶動工業用地的潛在需求。台灣擁有堅實產業聚落，具有完整上下游產業鏈，發展類型多元；北台灣以電子科技產業為主，中台灣為精密機械產業重鎮，南台灣為石油化學及重工業基地。2011年至2019年上半年間，全台工業類不動產交易金額達新台幣2,931億元(94億美元)，其中以台北市、新北市、桃園市與新竹縣市所構築的北部工業聚落交易熱度最高，總交易額達新台幣2,633億元(84億美元)，佔比高達9成。同一時期全台工業用地成交金額總計高達新台幣2,849.3億元(91億美元)，2015年起的成長爆發主要來自於：中央政府取締農地違規工廠，迫使業者須另覓合法處所、電商崛起引發的物流倉儲需求、中美貿易紛爭帶動台商返鄉設廠，提高工業用地需求熱度；其中以桃園市交易熱度最高，占全台約1/4。Note:USD1 to NTD31.3 as of the end of Q2 2019.1 ping=3.3 sq m=3.6 sq ft.1https:/.tw/article/breakingnews/27925973COLLIERS RADAR工業地產|研究部|台灣|14 AUGUST 2019七類行業的擴張帶動工業不動產需求後續成長力道值得關注機遇挑戰建商搶進工業區土地，廠辦供給將大增；工廠管理輔導法將舒緩工業用地需求壓力 除了自用型買家外，建商看好台商回流熱潮也開始積極搶進北部主要工業聚落如新莊、土城、三重等地，蓄勢推出廠辦大樓，預估未來2至3年內廠辦推案將大增，去化時間將拉長，租金與售價可能較難有大幅度成長。兩階段輔導農地工廠就地合法化減輕廠商尋覓工業地之壓力。東協國家的壓力競爭 東協相對較低的人力及土地成本，亦為製造業廠商布局生產基地的考量之一。東協國家投資環境的改善，以及對外來資金的開放鼓勵，提升投資吸引力。國內經濟景氣及產業結構密切連動，影響工業地產需求 全球經濟放緩及貿易衝突影響全球消費、投資、生產信心，若此持續，長期可能不利台灣相關行業擴廠計畫，連帶影響工業地產需求。2015至2019上半年自用型買方多已提早布局工業地產，如果沒有進一步投資利多，預期2019下半年成長力道恐趨緩。台商回流方案擴大適用、海外資金匯回專法上路為市場注入資金活水中美貿易戰帶動台商返鄉覓地設廠熱潮，依經濟部統計，已有84家廠商透過歡迎台商回台投資方案申請設廠且審核通過，預計投資金額達新台幣4,346億元(138.3億美元)2；台商回流方案補助優惠將擴大實施，長年根留台灣的企業也一併適用，將引發在台企業申請潮。海外資金匯回專法預計2019年第四季正式實施，法案允許資金用於購買或興建供企業自用型不動產，短期可望進一步推升工業用地需求。工業區體化方案將帶來工廠新風貌 廠商透過工業區立體化更新方案申請，至多可增加1.5倍容積，提升土地使用效率。工廠風貌將有別於以往，可望形成新的高階智慧產業聚落。交通便利及產業聚集效應為買方需求首要條件 既有科技聚落及具交通優勢的新北、桃園、新竹、台中、台南與高雄等地仍為廠商進駐首選，自用型製造業廠商應隨時關注市場供給狀況，以掌握下半年度購地契機。2News released from Department of Economics,https:/www.dois.moea.gov.tw/Home/FrontNewsDOIS/68837v4COLLIERS RADAR工業地產|研究部|台灣|14 AUGUST 2019本研究報告認為工業中的礦業及土石採取業、製造業、電力及燃氣供應業、用水供應及污染整治業與營造業，以及服務業中的批發及零售業、運輸及倉儲等七類行業，為對工業用地有潛在需求的產業。由表一可知，工業實質生產毛額佔台灣整體約35%；批發及零售業、運輸及倉儲等兩類之實質生產毛額合計佔台灣整體20%。就各產業實質生產毛額結構觀察2011年至2018年間，各行業對於經濟成長之貢獻，工業實質生產毛額由2009年的新台幣3.7兆元(1,179億美元)增加至2018 年的新台幣5.9兆元(1,878億美元)，成長幅度達6.2%，主要係受惠於製造業對於設備提升的投資，提高產品附加價值所致。3若以圖一中所示的七類行業來看，其實質產毛額在2018年達到新台幣9.2兆元(2,952億美元)，經濟成長貢獻比達55%，除了前述工業產值提高之外，批發零售與運輸倉儲業亦維持產能。因此，我們預期這七類行業的景氣擴張也帶動其對於土地使用的潛在需求。圖一：工業用地需求產業類別表一：2011至2018年七類工業用地需求產業對經濟成長貢獻額(新台幣十億元)及佔比(%)產業別20112012201320142015201620172018年平均成長率經濟成長率(GDP)3.80%2.06%2.20%4.02%0.81%1.51%3.08%2.63%-國內各業實質生產毛額總計14,312 14,608 14,929 15,530 15,655 15,892 16,381 16,812 3.4%工業實質生產毛額(佔比)4,725 4,881 4,962 5,321 5,292 5,440 5,690 5,879 5.3%33.0%33.4%33.2%34.3%33.8%34.2%34.7%35.0%-七類工業用地需求產業實質生產毛額(佔比)7,567 7,757 7,909 8,382 8,365 8,548 8,932 9,240 4.4%52.9%53.1%53.0%54.0%53.4%53.8%54.5%55.0%-礦業及土石採取業製造業電力及燃氣供應業用水供應及污染整治業資料來源：行政院主計處，高力國際整理3製造業實質生產毛額由2009年的新台幣4.1兆元成長至2018年的新台幣5.2兆元；貢獻度由28.7%成長至31.2%。與工業地產相關的七類行業對經濟成長貢獻逐年提高營造業批發及零售業運輸及倉儲業5COLLIERS RADAR工業地產|研究部|台灣|14 AUGUST 2019製造業年產值逼近新台幣30兆電子零組件、電腦及光學製品年產值超過14兆2011至2018年間，隨著全球景氣維持擴張，台灣進出口貿易的成長，反映出製造業生產出口穩定，成長動能持續；年產值由2009年的新台幣20.3兆(6,495億美元)增至2018年的新台幣28.6兆(9,127億美元)。由製造業類別來看，以電腦電子、光學製品、電子零組件等行業佔比最大宗，2018年合計產值達新台幣14.7兆(470億美元)，佔整體總產值之51.6%。台灣製造業的高產值主要來自於北中南三區產業聚落，由北至南各自具有不同產業強項及特色；北台灣為電腦及電子製品聚落，中台灣為機械設備及光學製品之都，南台灣為石油、化學及金屬製造重鎮。圖三：2018年台灣製造業前五大年產值佔比統計資料來源:經濟部統計處，高力國際整理圖二：2011至2018年台灣製造業年產值走勢(新台幣十億元)資料來源:經濟部統計處，高力國際整理26,811 26,470 26,867 27,913 27,107 26,205 27,477 28,566 13,455 13,313 13,731 14,301 14,732 14,184 14,606 14,747 20112012201320142015201620172018製造業整體電子零組件、電腦及光學製品電腦電子及光學製品32.7%電子零組件18.9%石油化學14.3%金屬製造相關10.5%機械設備製造5.1%6COLLIERS RADAR工業地產|研究部|台灣|14 AUGUST 2019堅實產業軸帶，北中南各具特色台灣擁有堅實產業聚落，由北至南具有完整的上下游產業鏈，各聚落各有發展強項，形成北中南三個成熟產業軸帶。北部為資通訊產業聚落北部產業軸帶自北而南由國道一號及三號串聯起基隆市、台北市、新北市、桃園市及新竹縣市等五個縣市；北部地區為台灣資通訊生產設備聚落，產業發展以積體電路產業、電腦及周邊產業與通訊產業為主。北部工業聚落為電腦及通訊設備相關最主要聚落，而桃園市因有國際機場坐落，更為製造業及物流業者進駐首選，工業用地需求殷切。中部為精密機械產業之都中部地區為處台灣中心位置，而台中市因有清泉崗機場及台中港坐落，提升當地產業發展利基，為精密機械產業主要生產基地，更有智慧機械之都之美譽。其產業聚落以大肚山廊帶為發展主軸，並外溢至其他鄰近縣市如苗栗縣、彰化縣、雲林縣與南投縣等。另位於台灣東側的宜蘭縣、花蓮縣與台東縣等地，由於受到自然地形之阻隔與材料之提供，其製造業發展異於台灣地區之其他知各地，以礦物加工及水泥製成為主要之產業發展。南部為石油化學及金屬製造重鎮南部地區產業發展主要是石油化學與重工業，尤以高雄市更為台灣石化重鎮。而南部科學園區的開發則引進了光電、積體電路、精密機械、生技及綠能、金屬製造為主。除前述產業之外，南部亦有以紡織與食品製造為常見產業，近年來由於南部擁有屏東科技大學與相關農業發展之基本面條件，亦開始了農業及生科領域之發展。台北基隆新北桃園新竹縣宜蘭苗栗台中彰化雲林花蓮南投嘉義屏東台東台南高雄12154313101835新竹市大肚山7COLLIERS RADAR工業地產|研究部|台灣|14 AUGUST 2019主要工業聚落台北市基隆市新北市桃園市新竹縣市苗栗縣台中市花蓮縣南投縣宜蘭縣彰化縣雲林縣北台灣中台灣嘉義縣屏東縣台東縣台南市高雄市南台灣台北市工業發展以廠辦大樓園區為主，著重要研發設計而非基本製造。南港軟體園區以軟體研發及遊戲產業為主；內湖科技園區為資通訊產業總部大樓聚集重鎮。新北市工業發展型態則有廠辦園區及工廠交錯混合，且主要沿著高速高路發展。中山高沿線以生物科技等新興產業為主，汐止、新莊及五股為其發展重心；北二高沿線以半導體、影像顯示、數位科技產業的研發、生產、製造為主，土城、中和、新店和深坑為主要發展核心。桃園市為北部製造業最重要聚落，具有海陸空交通優勢，產業發展涵蓋物流、光電、高科技、航太、汽車零件、生技、農業、綠色能源及傳統產業等。新竹為台灣高科技產業基地，以新竹科學園區為發展中心，並有豐富學術資源，產業以積體電路、電腦及周邊設備、通訊、光電、精密機械和生物技術等為主軸。台中市為台灣中部交通樞紐及經濟重鎮，具陸海空交通優勢，有智慧及精密機械之都美譽，並有中部科學園區坐落，產業聚落成熟，以精密機械、工具機及其零組件、航太零組件製造與維修產業為主。彰化工業發展以工廠為主，彰濱工業區近年發展快速，產業發展以機械設備製造、紡織、電力設備製造、汽車及其零件製造、運輸工具製造、光電、半導體、精密機械、生物科技及綠色能源為主。雲林縣為傳統產業發展集散地，以食品製造、紡織、金屬製品製造、化學材料及製品製造、基本金屬零件、汽車及零件製造、塑膠製造為處東部地區的花蓮及宜蘭，產業發展重心與西部沿線具差異性。宜蘭以食品製造、電子零組件、金屬製品、電力設備製造、汽車及零組件為發展主軸；花蓮因地形阻隔及獨特的天然資源，產業發展以礦物製品製造及水泥製造，並有食品製造。台南為台灣南部工業重鎮之一，工業活動主要沿國道1號及3號發展，型態上以園區廠房為主。南部科學園區台南基地的進駐帶動光電、積體電路、精密機械、生技及綠能、金屬製造等產業發展；其餘工業區土地著重食品製造、紡織、印刷及化學製造等為主。高雄市為台灣最重要的重工業發展中心，為石油化學工業重鎮，並具海陸空交通優勢，產業沿國道1號、3號及高雄港發展。區域內設有南部科學園區高雄基地，產業發展以光電、醫材及航太產業為主力；其餘工業區以金屬製造、塑膠製品製造、機械設備製造、食品製造及化學材料製造為主。8COLLIERS RADAR工業地產|研究部|台灣|14 AUGUST 2019工業地產為工業生產投入要素之一，與產值具連動關係本研究報告所指工業地產涵蓋工業用地及工業類不動產；而土地及不動產為工業生產投入要素之一，高力國際預期投入要素的增加，帶動製造業產擴張及工業產值的增加。2012至2014年間因整體不動產市場受到政府抑制，土地及商用不動產投資金額皆下滑，且工業地產交易佔比也下降(圖四及圖五)，隔年即恢復上漲走勢(圖四)。2017年中開始的中美貿易紛擾也帶動製造業大陸台商回移部分產能，積極擴廠及獵地，交易量由2014年的新台幣494億元(15.8億美元)大幅成長至2018的新台幣819億元(26.2億美元)，成長幅度高達66%；同一時期的工業生產毛額亦由新台幣8.4兆元(2,678億美元)成長至新台幣9.2兆元(2,952億美元)，成長幅度達12%，顯示工業廠商對該階段景氣呈正向樂觀，因此願意積極投入補充土地及不動產等生產要素。圖五：2011至2018年台灣工業地產投資與七類行業生產毛額走勢(新台幣十億元)資料來源:公開資訊觀測站、行政院主計處，高力國際整理圖四：2011至2018年工業地產投資金額比例(%)28%24%24%20%22%36%37%31%72%76%76%80%78%64%63%69%20112012201320142015201620172018工業用地及工業不動產其他商用及土地資料來源:公開資訊觀測站，行政院主計處，高力國際整理7,567 7,757 7,909 8,382 8,365 8,548 8,932 9,240 73 76 66 49 50 65 65 82 01020304050607080902011201220132014201520162017201801,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,000七類行業生產毛額工業地產投資金額9COLLIERS RADAR工業地產|研究部|台灣|14 AUGUST 2019台北市內科廠辦市場穩定投資自用皆宜高力國際將工業用地上所興建之廠房、廠辦、倉儲物流等都歸類於工業類不動產，2011年至2019年上半年為止，全台交易金額達新台幣2,931億元(93.6億美元)，其中台北市及新北市為最熱門區域，合計兩者交易量達新台幣1,952億元(62.4億美元)，約占整體金額67%。台北市工業不動產累計金額達新台幣1,442.0億元(46億美元)，大幅領先其他縣市，占全台交易比重49.2%。台北市工業不動產交易熱絡主因來自於內湖科技園區，總計內科交易金額為新台幣1,281億元(40.9億美元)；內科單一產權且全棟出售廠辦大樓機會較多，租金及售價穩定，長期吸引自用型及投資型買家目光。第二大重點投資區域為新北市，總交易金額為新台幣510億元(16.3億美元)，新北市產業主要沿著國道一號及三號發展，包括中和、新店、汐止、土城、五股、三重與新莊等行政區內都有廠辦大樓園區坐落，以電子業、通訊業、媒體業、生技業及物流倉儲業者等主要使用者。目前平均售價約介於新台幣25-40萬元)每坪(242-387美元平方米)。圖六：2011至2019上半年台灣主要縣市工業不動產交易金額統計(新台幣億元)嘉義台南高雄屏東台東台北基隆新北桃園新竹縣市宜蘭苗栗台中彰化雲林花蓮南投0 200201 400401 600601 800801 10001001 12001201 14001401 1600縣市新台幣台北市1,442億元新北市510億元桃園市378億元新竹縣市302億元台中市82億元台南市29億元高雄市118億元其他69億元新台幣億元表二：台北市及新北市主要工業區廠辦大樓租金及售價行情都市區域租金(新台幣元/坪/月)售價(新台幣萬元/坪)台北市內湖區1,100-1,70045-60南港區1,100-1,70035-45新北市汐止區750-900 28-35中和區750-900 30-40新店區700-900 25-35三重區700-900 25-33新莊區700-850 25-35土城區650-850 28-35資料來源：高力國際資料來源：高力國際新店區五股區汐止區新莊區三重區土城區中和區10COLLIERS RADAR工業地產|研究部|台灣|14 AUGUST 2019桃園市工業用地交易熱度全台最高統計2011年至2019年上半年以來全台工業用地成交金額，全台工業用地成交金額總計高達新台幣2,849.3億元(91億美元)。2011至2015年間，平均每年成交金額為新台幣278億元(8.9億美元)；而2016年起因中央政府大力取締農地違規工廠，迫使業者須另覓合法處所，推升工業用地需求力道，電商崛起引發的物流倉儲需求(圖七)，再加上2017年中開始的中美貿易紛爭，都帶動工業用地需求熱度。以區域來看，桃園市工業用地交易最為活絡，近9年總成交金額為新台幣703.6億元(22.5億美元)，占全台交易金額的25%。桃園市擁有具海陸空交通優勢，桃園市有國際機場坐落，有高鐵及機場捷運捷運行經、可透過64號快速道路連結至台北港，為製造業、科技機械及物流倉儲業進駐首選。身為北部製造業重鎮，包括廣達電腦、台達電子、和碩聯合、明基友達集團、可口可樂、南僑化工等知名大廠群聚；製造業為當地經濟發展重要主軸，具完整上下游產業鏈，產業聚集效應明顯，每年製造業產值達新台幣2.9兆元(926.5億美元)，為全台17%。資料來源:公開資訊觀測站，高力國際整理圖八：2011至2019上半年台灣主要縣市工業用地交易佔比統計(%)0%5%6%10%11%15%16%20%21%25%交易金額占比嘉義台南高雄屏東台東台北基隆新北桃園新竹縣市宜蘭苗栗台中彰化雲林花蓮南投縣市縣市百分比百分比台北市17%新北市20%桃園市25%新竹縣市4%台中市7%台南市9%高雄市4%其他14%218 346 281 294 257 460 327 417 251 200300400500圖七：2011至2019上半年台灣工業用地交易金額走勢(新台幣億元)資料來源:高力國際11COLLIERS RADAR工業地產|研究部|台灣|14 AUGUST 20194資料來源為內政部地價指數報告51期圖九：2013至2018年台灣工業區都市地價趨勢(基期Q3 2018=100)80859095100105Q32013Q12014Q32014Q12015Q32015Q12016Q32016Q12017Q32017Q12018Q32018工業區指數地價總指數資料來源：內政部地價指數報告51期，高力國際台北供不應求，工業用地價格攀高，北台灣漲幅最明顯依據表一資料顯示，對於工業用地需求較為殷切的七類行業對於經濟成長貢獻逐年增加，貢獻度由 2009年的50.3%成長至2018年的55%，暗示相關行業處於景氣榮景高檔，帶動覓地及擴廠潛力，對工業用地的殷切需求帶動全台工業地價格上漲。依據內政部都市地價指數報告，工業地價指數由2013年Q3的88.8，上漲至2018年Q3的100.1，增加11.3。另以工業區平均區段地價來看，北台灣工業用地因需求熱度最高，漲幅最為顯著，如新北市的三重、新莊與五股等區域，桃園市的桃園、楊梅、龜山與觀音等區域，與新竹的湖口、寶山與東區等地，2013年至今平均區段地價上漲皆超過25%。4自用型買方為土地交易主力，囊括交易金額6成工業用地以電子製造業、食品製造、紡織成衣製造、運輸及零組件製造、倉儲物流、醫藥用品製造等自用型買方為主；總計2011至2019上半年間，自用型買方投入新台幣1,799億元(57.5億美元)，約佔整體金額的63%。其中較為特別的在2016年因有重量級建商積極購買汐止、土城及內科等區域土地，儲備土地原料興建廠辦，造成當年度投資型買家急速增加。圖十：2011至2019上半年台灣工業用地買方類型分析(新台幣億元)173 264 153 169 184 96 261 340 160 45 82 128 125 73 364 66 77 90 201120122013201420152016201720182019上半年自用型投資型資料來源:公開資訊觀測站、縣市政府標售網，高力國際整理關於高力國際高力國際集團公司（納斯達克證券交易所及多倫多證券交易所股票代碼：CIGI）是行業頂尖的全球房地產服務公司，在全球68個國家擁有超過14,000名專業人員。高力國際致力於向世界各地的房地產用戶、業主及投資者提供專家建議和服務以最大化其物業價值。高力由一支經驗豐富，持有超過40%股權的領導團隊領導，在過去20多年裡為股東們實現了行業領先的投資效益。2018年高力國際錄得企業營業收入28億美元（若包含聯營公司則為33億美元），管理著超過260億美元的資產。如需瞭解更多有關高力國際的最新新聞，請登陸官網新聞中心。版權所有 2019 高力國際本報告中所包含的資訊均具有可靠來源。我們已採取一切合理的努力確保資訊的準確性，但我們無法完全保證資訊準確。對 於任何可能不準確的資訊，我們不承擔任何責任。建議讀者在根據本報告中的任何材料採取行動之前，先諮詢專業顧問。Primary Authors:Eilleen LiangDirector|Research|Taiwan+886 8722 Contributors:Andrew HaskinsExecutive Director|Research|Asia+852 2822 Jason HungDirector|Capital Market&Investment Services|Taiwan+886 8722 For further information,please contact:Andrew LiuManaging Director|Taiwan+886 2 8722 Amanda YangSenior Executive Director|Office Services&Industrial Services|Taiwan+886 2 8722 Derek HuangExecutive Director|Capital Market&Investment Services|Taiwan+886 2 8722 Carrie ChanSenior Director|Valuation&Advisory Services|Taiwan+886 2 8722 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