研究源于数据1研究创造价值[Table_Summary]房地产债主体和个券评分框架方正证券研究所证券研究报告固收专题报告债券研究2019年9月25日[TABLE_ANALYSISINFO]分析师：杨仁文执业证书编号：S1220514060006[Table_Author]联系人：王开TEL：13661735606相关研究《地产债行业利差研判框架》2019.09.18《高频数据刻画信用利差：历程&逻辑（上）》2019.07.15《高频指标刻画信用利差：历程&逻辑（上）》2019.07.19请务必阅读最后特别声明与免责条款摘要:1、房地产债信用观察包括宏观及行业、企业和债项三个层面。宏观及中观层面决定行业利差，涉及板块配置比例；企业资质是配置地产债中最重要的考量指标；债项情况是个性化投资需求的主要参考。2、风险事件频发、融资收紧，地产债的发行的高评级化推升存量债整体资质。1）房企自筹资金占比逐渐增加，项目回款能力在逐步增强。2）中高评级地产企业新发债占比显著上升，新发行地产债债项为AA+及以上评级占比超过90%。3）地产债分类看，一般企业债占比明显下降，超短期融资债券占比显著上升并在2019年迎来爆发式增长。4）截至2019年8月，民营地产企业债券余额占全行业存量债的1/3左右，一般公司债和中期票据余额占比约94%。3、我们用企业的内部和外部现金流状况衡量债券还本付息的能力，并量化为六类指标：业务情况、销售情况、投资情况、融资情况、债务情况及地位及规模情况。在对企业层面因素进行考虑时，应重点关注企业性质、负债结构、及房企的融资成本：1）从地位及规模层面，可考虑配置具备雄厚股东背景及行业地位的龙头企业债券，如保利地产、万科、招商蛇口及中国铁建。2）业务角度，可考虑业务主动性、开拓能力较强、业务集中度较高的企业债券，如碧桂园、龙湖集团、中骏集团控股、中国恒大。3）负债维度，可考虑配置债务杠杆情况、流动性资产覆盖情况较好、具备偿债能力的企业债券，如中国铁建、万科、保利地产、招商蛇口、世茂房地产。4）融资、投资及销售视角，可考虑企业资金成本、未来获现能力、企业拿地节奏、回款能力等较好的企业，如中国铁建、荣盛发展、万科、华发股份。5）综合各项评分，我们推荐万科、中国铁建和保利地产发行的地产债。风险提示：降息预期减弱，地产企业融资成本没有下降；地产行业融资渠道进一步收紧；公司高管声誉风险等超预期因素。固收专题报告研究源于数据2研究创造价值1地产债三维度分析框架房地产是周期之母，中国的周期归根结底还是地产周期。除了对经济、对投资的...
