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高力专题高力专题 物流物业|华东区 2018 年 1 月 3 日 视视界界外扩外扩 华东区物流物业租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市场 3 视界外扩:华东区物流物业租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市场|2018 年 1 月|物流物业|华东区|高力国际 目录 执行摘要执行摘要.2 行业聚焦行业聚焦物流物流物业物业良好前景吸引巨良好前景吸引巨头收购头收购.4 全国物流业相关的宏观经济基本面向好全国物流业相关的宏观经济基本面向好.4 上海物流上海物流物业物业相关产业发展相关产业发展形成强劲市形成强劲市场需求场需求.6 电商保持高速增长.7 先进制造业的持续发展.7 第三方物流比重增大.7 上海市场供需与租金分析上海市场供需与租金分析.8 上海物流物业市场分布，存量与新增供应.8 净吸纳量与空置率.9 租金及增长情况.9 投资市场.9 保税与非保税物流物业对比与分析.9 周边市场供需与租金分析周边市场供需与租金分析.10 上海需求向周边市场溢出.10 空置率及租金.10 华东区华东区物流物流物业物业未来展望未来展望.11 十三五物流产业发展规划解析.11 上海物流物业土地资源现状与展望.11 租赁市场预测.11 投资市场预测.12 4 视界外扩:华东区物流物业租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市场|2018 年 1 月|物流物业|华东区|高力国际 行业聚焦物流物业良好前景吸引巨头收购 根据普洛斯中国官方网站披露，2017 年 7 月 14 日，Nesta Investment Holdings Limited 和普洛斯公司联合宣布，由万科、厚朴基金、高瓴资本、SMG（普洛斯 CEO梅志明独资公司）和中银投资组成的财团通过旗下子公司，认购普洛斯的所有普通股，协议对价为每股 3.38 新加坡元（约 2.48 美元）。普洛斯是现代物流设施和工业基础设施提供商，其在市场处于领导地位。根据资产价值，公司估值约为 160 亿新加坡元（约 116 亿美元），该收购被认为是亚洲历史上最大的私募股权并购之一。另据 M 于今年 9 月 18 日的报道，9 月 11 日亚洲领先的物流物业物业开发商、业主和运营商易商红木集团（ESR 集团）与全球房地产投资管理企业 Invesco Real Estate（景顺）联合宣布，双方将以合资经营的方式共同对易商红木的中国核心物流资产进行后续管理。通过该交易，Invesco 将收购 ESR 集团在中国拥有的价值超过20 亿人民币（约 3 亿美元）的高品质成熟物流物业的多数股权。ESR 集团仍会保留部分股权，并以该资产项目经理和物业管理人的身份与 Invesco 资产管理团队展开合作，为 Invesco 创造新的价值。这些对于高品质物流物业的大宗交易收购，体现了投资者对于中国高品质的物流物业充满信心。而大上海地区作为中国经济与物流产业发展的桥头堡，无论在产业规模与发展水平都处于全国领先地位，对该地区物流物业市场的监控与研究可以为物流物业的开发商、投资者以及租户提供有益的参考。全国物流业相关的宏观经济基本面向好 全国整体经济展望 七月份发布的全国上半年实际 GDP 增长率与第一季度持平，达到 6.9%，超过多家机构预期。部分增长源自于房地产销售总额与开发总量的增长，尤其中小城市较为明显。但住宅物业市场的反弹并非主要因素。值得注意的是，得益于稳定的国际需求，全国商品出口总额增长率从第一季度的 14.8%微涨至上半年的 15.0%。此外，全国工业总产值截止 6 月份同比增长率为 7.6%，家庭消费支出与零售总额也同样呈现强劲增长态势。牛津经济研究院随后将中国 2017 全年 GDP 的增长预期从 6.3%上调为 6.8%，高于 2016 年的 6.7%。中国部分地区如东三省的经济增长仍面临压力，且第二季度后有迹象显示下半年的贸易活动会相对减弱。而十月份发布的前三季度实际 GDP 增长率确实略微回调至 6.8%，主要由于出口与投资有所放缓，而消费增长率仍保持稳定。但全国经济的全年增长仍会略微加速，且机构的近期展望仍保持稳定：牛津经济研究院预测 2018 年中国实际 GDP增长率为 6.4%，而只需将该数字在 2018 至 2020 年期间保持在 6.3%以上，中国即可达到 2020 年 GDP 相较2010 年翻番的目标。注：参见 Oxford Economics2017 年 10 月 24 日与 9 月 18 日发布的“Country Economic Forecast,China”展望更长远的未来，牛津经济研究院预测中国的实际GDP 平均增长率将从 2017-2021 的 6.1%降至 2022-2026的 4.9%。为降低金融风险，经济发展将摆脱传统的高杠杆与投资拉动模式；且由于投资回报率的整体水平下降，存量资本所带来的经济增长贡献会大幅降低。此外，全国适龄工作人口自 2016 年开始减少，因此劳动力供给所带来的增长红利也已随之消失。随着劳动密集型产业的比较优势不再明显，未来新的增长动能应来自中国在经济与科技价值链中地位的提升。2016 2017 2018 2019 2020 中国 6.7%6.8%6.4%6.0%5.7%日本 1.0%1.7%1.6%0.9%0.0%香港 2.0%3.5%2.3%2.5%2.4%新加坡 2.0%3.0%2.8%2.8%2.8%印度 7.9%6.5%7.5%7.1%6.9%Source:Oxford Economics 图图 1:亚洲主要经济亚洲主要经济体体：2016-2021 预估预估实际实际 GDP 增长率增长率 5 视界外扩:华东区物流物业租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市场|2018 年 1 月|物流物业|华东区|高力国际 稳固经济推动物流产业发展 如上文所述，中国经济在 2017 年前三季度呈稳中向好态势，各项经济指标均有较好表现。GDP 同比增速为6.9%，进出口总额同比增长 16.6%，居民人均可支配收入实际增长 7.5%。根据中国物流与采购联合会统计数据显示，中国社会物流总额 2017 年上半年达 118.9 万亿元人民币（17.7 万亿美元），同比增长 7.1%，过去十年的年平均复合增长率达 11.8%。而与物流产业高度相关的社会消费品零售与电子商务行业亦保持稳定增长。其中，社会消费品零售总额在 2007 至 2016 年的年均复合增长率保持在 14.1%；而网络零售总额从 2007 至 2016 年的年均复合增长率更达到 67.2%，截止 2017 年第三季度已达到人民币 4.88 万亿元（7,359 亿美元）的规模，同比增长34.2%。图图 2：中国社会物流总额：中国社会物流总额及增长率及增长率（2007-1H17）数据来源：中国物流信息中心 图图 3：全国网络零售总额、增长率及其在零售总额的：全国网络零售总额、增长率及其在零售总额的占比（占比（2008-3Q17）数据来源：中国统计局 此外，根据中国物流与采购联合会和中国物流信息中心联合发布的中国物流景气指数（LPI）显示，截至 2017 年 9月中国物流景气指数为 54.3，反映了物流产业处于持续扩张的状态。同时，中国工业经济表现企稳，官方及财新制造业采购经理指数(PMI)均连续四个月保持在扩张区间。图图 4：中国物流：中国物流业业景气指数景气指数 LPI（2015 年年 9 月月-2017年年 10 月）月）数据来源：中国物流信息中心 图图 5：制造业采购经理：制造业采购经理人人指数指数(PMI)（2015 年年 9 月月-2017 年年 10 月）月）数据来源：国家统计局、财新 0%5%10%15%20%25%30%0501001502002502007200820092010201120122013201420152016截至1H17人民币 万亿社会物流总额同比变化0%20%40%60%80%100%120%140%01,0002,0003,0004,0005,0006,000200820092010201120122013201420152016截至3Q17人民币人民币 十亿十亿网络零售总额网络零售总额占比网络零售总额增长率48505254565860Oct.2015Dec.2015Feb.2016Apr.2016Jun.2016Aug.2016Oct.2016Dec.2016Feb.2017Apr.2017Jun.2017Aug.2017Oct.2017中国物流业景气指数4446485052Oct.2015Dec.2015Feb.2016Apr.2016Jun.2016Aug.2016Oct.2016Dec.2016Feb.2017Apr.2017Jun.2017Aug.2017Oct.2017中国官方PMI财新PMI 6 视界外扩:华东区物流物业租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市场|2018 年 1 月|物流物业|华东区|高力国际 上海物流相关产业发展形成强劲市场需求 截止 2017 年第三季度，上海市与物流产业相关的经济指标均呈增长态势，工业总产值同比增长 9.4%；而货物总运输量则在 2016 年小幅下挫后，于今年大幅反弹，前三季度同比增长率达 10.6%。贸易进出口方面，进口总额与出口总额在前三季度均呈高速增长态势，其中出口总额同比增长 10.5%，而进口总额同比增长率更达 21.2%；另一项进出口的重要指标集装箱吞吐量则同样在前三季度同比增长 8.2%。物流及相关产业的强大需求从整体上有力地支撑了大上海地区的物流物业市场。图图 6：2017 前前三季度三季度上海相关经济指标上海相关经济指标 经济指标经济指标 结果（累计）结果（累计）同比增同比增长率长率 国民生产总值 21,618 亿元（3,257 亿美元）7.0%零售总额 8,667 亿元（1,306 亿美元）8.0%人均可支配收入（城镇）44,360 元（6,683 美元）8.5%工业总产值 24835 亿元（3,741 亿美元）9.4%进口总额 14210 亿元（2,141 亿美元）21.2%出口总额 9,652 亿元（1,454 亿美元）10.5%货运总量 7.24 亿吨 10.6%集装箱吞吐总量 2,988 万标准箱 8.2%数据来源：上海市统计局 图图 7：上海工业总产值（：上海工业总产值（2006-3Q17）数据来源：上海市统计局 图图 8：上海市货物运输总量（：上海市货物运输总量（2006 3Q17）数据来源：上海市统计局 图图 9：上海市进出口总额（：上海市进出口总额（2006 3Q17）数据来源：上海市统计局 在如今全球化与经济转型的大背景下，上海的物流产业已在从传统的简单仓储与物流逐步向一体化、信息化、自动化与可持续化的现代物流业方向转型，这也形成了高品质物流物业的发展机遇，其中几个产业的发展更是成为了主要的需求推动力，例如电商、先进制造业及第三方物流。-5%0%5%10%15%20%25%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,00020062007200820092010201120122013201420152016截至3Q17人民币 十亿工业总产值年增长率-12%-6%0%6%12%18%020,00040,00060,00080,000100,00020062007200820092010201120122013201420152016截至3Q17百万吨货物运输量年增长率-20%-10%0%10%20%30%40%05010015020025030035040045050020062007200820092010201120122013201420152016截至3Q17美元 十亿进出口总额年增长率 7 视界外扩:华东区物流物业租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市场|2018 年 1 月|物流物业|华东区|高力国际 电商保持高速增长 上海市统计局数据显示，上海市 2017 年前三季度的社会消费品零售总额为 8,667 亿元（1,306 亿美元），增长8.0%。其中，网上商店零售额为 1,180 亿元（178 亿美元），同比增长 16.4%，占社会消费品零售总额的比重为13.6%，比上年同期提高 2.3 个百分点。网上商店零售额增长率维持较高速度，并使各电商企业面临较大物流压力，也形成了对现代物流物业的强大需求。据普洛斯中国官网披露的今年五月与两家电商巨头签订超 22 万平米（236.8 万平方英尺）的租约即为佐证；而京东今年以来亦在太仓、昆山等上海周边地区的物流物业不断签订租约，以满足上海及江浙地区日益增长的物流需求。先进制造业的持续发展 上海市当下正着力推进制造业转型，而先进制造业对仓储及物流品质有较高要求，因此高品质的现代物流物业成为了该类企业的首选。2017 年前三季度上海市的生物医药制造业产值同比增长 9.2%，而汽车制造业产值同比增长率更达 23.0%。汽车与配件、中西药品等先进制造业企业已成为普洛斯与嘉民等物流物业巨头在上海及周边区域的稳定租户。第三方物流比重增大 当物流行业这块蛋糕不断扩大之时，第三方物流也正分得其中更大的一块。如今电商（包括跨境电商）的快速增长以及众多企业对供应链提出的全球化、一体化、信息化的要求正推动电商对第三方物流的需求，使第三方物流成为了当下高品质现代物流物业的强大驱动力。图图 10：上海市：上海市物流物业物流物业租赁交易租户类型租赁交易租户类型(1Q15 3Q17)数据来源：高力国际研究部 第三方物流49%电商18%零售消费品11%贸易5%其它制造业5%汽车及配件8%设备制造4%8 视界外扩:华东区物流物业租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市场|2018 年 1 月|物流物业|华东区|高力国际 上海市场供需与租金分析 上海物流物业市场分布、存量及新增供应状况 上海物流物业子市场主要分为浦西地区的嘉定、普陀、青浦、松江、闵行，浦东的外高桥、浦东空港、临港，以及金山、奉贤等子市场。以下图表列明了这些子市场的区位和交通情况。截至 2017 年第三季度，浦东南汇工业园的普洛斯南汇园中物流园和浦东空港工业园的普洛斯祝桥南物流园交付使用，使上海优质物流物业市场总存量扩增至 696 万平方米（约 7,488 万平方英尺）。目前，位于浦东区域的项目存量占到总存量的 65%。尽管新增供应陆续交付使用，上海优质物流物业供不应求的状况始终持续。该总存量 696 万平方米（约 7,488 万平方英尺）包括上海保税区与非保税区的优质物流物业，而高标准物流物业存量约为 500 万平方米（5380 万平方英尺）。图图 11：上海市各子市场：上海市各子市场优质优质物流物业物流物业存量存量（截至（截至3Q17）数据来源：高力国际研究部 04008001,2001,6002,000闵行嘉定青浦浦东外高桥浦东临港浦东空港浦东其他松江奉贤宝山金山普陀000平方米图图 12：上海各子市场区位及主要特征：上海各子市场区位及主要特征 数据来源：高力国际研究部 9 视界外扩:华东区物流物业租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市场|2018 年 1 月|物流物业|华东区|高力国际 净吸纳量及空置率 由于上海市今年推进综合整治行动，各区诸多违章厂房与仓储物业正被拆除清理，大量租户涌入上海及周边区域的优质物流物业市场以寻求仓储空间。2017 年第三季度，源自第三方物流、电商及制造业企业的需求强劲，部分子市场供不应求。全市净吸纳量 18 万平方米（193 万平方英尺）。电子商务的迅速发展和相继推出的多种网络购物节，促进了电商对物流物业的需求。尤其是从 9 月开始，电商积极寻求任何空置面积，而且愿意支付更高租金。这类 4-6 个月的短租在市场中比较显著。因此，空置率于第三季度环比下降 2.7 个百分点至 8.0%。图图 13：上海市物流物业新增供应、净吸纳量与空置：上海市物流物业新增供应、净吸纳量与空置率（率（1Q12-3Q17）数据来源：高力国际研究部 租金及增长情况 尽管市场可租赁面积有限，租赁市场需求旺盛，继续推动租金上涨，租金涨幅录得历史新高。全市平均平均租金环比上涨 4.4%至人民币 1.37 元每天每平方米（0.20 美元）。大部分项目均录得租金涨幅，市场始终倾向于业主方。就子市场而言，宝山和松江子市场上涨显著。子市场内个别项目租金涨幅超过 10%。*平均租金指净有效租金 图图 14：上海市物流物业：上海市物流物业平均租金及环比变化平均租金及环比变化（1Q12 3Q17）数据来源：高力国际研究部 投资市场 2017 年，上海物流物业投资市场活跃，国内外买家投资情绪积极。因此，净收益率压缩，从 2011 年的 7.6%下降至 2017 第三季度的 5.0%，但仍高于其他主要物业类型。因大部分物流物业业主倾向于自持物业以获得长期稳定收益，市场内可供出售的物流项目极其有限。保税与非保税物流物业对比与分析 2017 年第三季度，上海市的保税物流物业总存量保持315 万平方米（3,391 万平方英尺）。空置率约为 7.1%，较 2016 年年底下降了 3.7%个百分点。需求主要受汽车配件、生物医药、跨境电商等企业所驱动。相对而言，非保税物流物业总存量扩增至 382 万平方米（4,112 万平方英尺），租赁市场较为活跃，空置率从2016 年年底的 14.9%下降 6.1 个百分点至 8.8%。需求主要来自第三方物流、电商、零售企业。图图 15：保税：保税物流物业物流物业新增供应、净吸纳量及空置率新增供应、净吸纳量及空置率（1Q12 3Q17）数据来源：高力国际研究部 0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%0501001502002503003504004505001Q122Q123Q124Q121Q132Q133Q134Q131Q142Q143Q144Q141Q152Q153Q154Q151Q162Q163Q164Q161Q172Q173Q17000 平方米平方米新增供应净吸纳量空置率-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%-0.20 0.40 0.60 0.80 1.00 1.20 1.40 1.601Q122Q123Q124Q121Q132Q133Q134Q131Q142Q143Q144Q141Q152Q153Q154Q151Q162Q163Q164Q161Q172Q173Q17人民币每天每平方米人民币每天每平方米平均租金环比变化-5%0%5%10%15%20%25%-500501001502002501Q122Q123Q124Q121Q132Q133Q134Q131Q142Q143Q144Q141Q152Q153Q154Q151Q162Q163Q164Q161Q172Q173Q17000 平方米平方米新增供应净吸纳量空置率 10 视界外扩:华东区物流物业租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市场|2018 年 1 月|物流物业|华东区|高力国际 图图 16：非非保税保税物流物业物流物业新增供应、净吸纳量及空置新增供应、净吸纳量及空置率（率（1Q12 3Q17）数据来源：高力国际研究部 2017 第三季度，鉴于市场需求旺盛，非保税物流物业平均租金同比上涨 7.6%至人民币 1.37 元每平方米每天（0.20 美元）；保税物流物业平均租金也同比上涨 3.7%至 1.37 元每平方米每天（0.20 美元）。图图 17：上海非保税与保税地产租金及同比变化对比：上海非保税与保税地产租金及同比变化对比（2009 3Q17）数据来源：高力国际研究部 周边市场供需与租金分析 上海需求向周边市场溢出 受上海拆违的影响，大量企业寻求仓储空间。强劲的需求快速去化上海物流物业的空置面积，且辐射至周边城市。如昆山、太仓及嘉兴均得益于该外溢的需求，市场十分活跃，且租金稳定上涨。近期，大型物流物业开发商也开始扩大对这些市场的投资及开发力度。图图 18：上海周边市场主要租户及业主情况（截止：上海周边市场主要租户及业主情况（截止1H17）城市城市 主要租户主要租户 租户行业类租户行业类别别 主要业主主要业主 太仓 德迅、中石化、瑞好、利丰物流、美孚、舍弗勒、京东 第三方物流，电商、制造业 永得利、新中联、普洛斯、嘉民、太仓新港物流、明达、易商 昆山 亚马逊、德莎物流、H&M，利丰物流、怡亚通、丰田、唯品会，泰科电子 电商、零售业、第三方物流、电器、制造业 易商、普洛斯、安博、嘉民、宝湾、宇培、天玺、万科、维龙、平安 嘉兴 沃尔玛、敦豪货运、德邦、百世、罗宾逊全球货运 电商、零售、第三方物流 易商、普洛斯、宇培、嘉民、安博、宝湾 数据来源：高力国际研究部，产业及工业地产服务 空置率及租金 2017 年上半年，昆山、太仓、嘉兴的物流物业需求强劲，租金均录得 1%-3%的涨幅，分别至 1.05、0.86 与0.83 元每平方米每天（0.15、0.13、0.13 美元）。而空置率分别下降至约 1%、2%与 6%的低位。随这三个市场可租面积逐渐减少，强劲的需求外溢至更多的城市。据高力国际监测，无锡、常熟、南通及常州均可见租赁需求增加，且入住率稳步上升。-5%0%5%10%15%20%25%-10001002003004005001Q122Q123Q124Q121Q132Q133Q134Q131Q142Q143Q144Q141Q152Q153Q154Q151Q162Q163Q164Q161Q172Q173Q17000 平方米新增供应净吸纳量空置率0%1%2%3%4%5%6%7%8%00.20.40.60.811.21.41.6200920102011201220132014201520163Q17人民币每天每平方米非保税保税非保税同比变化保税同比变化 11 视界外扩:华东区物流物业租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市场|2018 年 1 月|物流物业|华东区|高力国际 周边城市上半年瞩目的物流物业租赁交易包括：一家第三方物流公司于嘉兴新租 34,000 平方米；一家电商于昆山、嘉兴及南通共新租和预租共 230,000 平方米；以及一家制造业于常熟租赁 60,000 平方米。图图 19：上海周边市场总存量、净有效租金及空置率：上海周边市场总存量、净有效租金及空置率情况（情况（1H17）城市城市 总存量总存量（平方米）平方米）净有效租金净有效租金（人民（人民币每平方米每天）币每平方米每天）空置率空置率 昆山 2,000,000 1.05(0.15 美元)1%太仓 750,000 0.86(0.13 美元)2%嘉兴 580,000 0.83(0.13 美元)6%无锡 850,000 0.84(0.12 美元)33%常熟 328,000 0.80(0.12 美元)5%南通 249,000 0.80(0.12 美元)10%常州 280,000 0.75(0.11 美元)14%数据来源：高力国际研究部、产业及工业地产服务 华东区物流物业未来展望 十三五物流产业发展规划解析 上海市政府于 2016 年四季度发布了上海市现代物流业发展十三五规划（规划），在肯定了十二五期间进展成果的同时，也提出了例如对支撑先进制造业的能力有限，信息化和标准化有短板等不足之处；以及使物流业提质增效、与制造业及服务业融合联动等方面的挑战。未来的发展目标主要在于提高物流覆盖能力以及提升效率，这势必对现代物流物业形成正面影响。例如全市物流业总费用占全市生产总值比重计划从 2015 年的 15%至 2020 年应下降 2-3 个百分点，而从传统物流物业向高品质现代物流物业的转型则是控制物流成本的关键一环。此外，规划也提出了上海物流物业未来发展的整体格局，包括打造五大重点物流园区（外高桥、深水港、浦东空港、西北、西南）以及四类专业物流基地（制造业、农产品、快递、公路货运）的“5+4”空间布局。其中东部沿海三大物流园区（外高桥、深水港、浦东空港）将主要对接国际；而西部陆路两大物流园区（西北、西南）将主要联接长三角并着力推动传统物流的转型升级。预计未来在经济增长、企业转型以及政府引导的协同作用下，上海市及周边区域的物流物业仍将会保持增长态势。上海物流物业土地资源现状与展望 由于物流用地同制造业工业用地相比，对于地方政府来说，物流用地通常产生的产值、就业和税收较少，而且大量的物流设施可能会对于周边的道路交通和环境形成较大压力，所以相对而言，物流用地的供应处于较为有限和紧缺的态势。鉴于物流用地的供应有限，以及土地政策的变化，预计未来物流物业的投资者与开发商会较为快速地进行物流物业开发；同时预计将会有更多的电商企业类似腾讯、阿里巴巴、京东等开发其自有的物流设施。租赁市场预测 未来三年内，上海将有超过 120 万平方米（1,292 万平方英尺）的高品质物流项目竣工入市，总存量也将超过 800万平方米（8,611 万平方英尺）。其中，超过半数新增应将位于浦东区域，且多数为非保税物流物业。除此以外，周边城市之大体量新增供应也将于近些年陆续交付，仅昆山 2017-2019 年间就将有超过 100 万平方米（1,076 万平方英尺）新增供应的新项目交付。尽管如此，我们预测上海的空置率将在 6%-8%之间浮动,而太仓和昆山的空置率将保持低位。可预见的未来 3 年内，高品质物流项目预计将继续吸引大量租赁需求，主要来自第三方物流企业、零售、电子商务、先进制造业等。这些企业将继续大量租赁和吸纳上海以及周边城市的物流设施空间。市场将始终倾向于业主方，租金仍将呈现继续上涨的势头。此外，由于上海市“五违四必”的整治行动仍在持续，预计由此引起的需求一定程度上在近期将继续推高上海市及周边区域物流物业的租金价格。我们预测整体市场租金年涨幅将在 5%-7%范围内。由于电商的快速发展及其周期性租赁的需求，上海及周边城市（如太仓、昆山与嘉兴）在 2017 下半年的可租面积极为有限。我们因此建议潜在租户未来应对此作充分考虑并制定相应租赁策略。12 视界外扩:华东区物流物业租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市场|2018 年 1 月|物流物业|华东区|高力国际 图图 20：上海：上海物流物业物流物业未来新增供应、净吸纳量与空未来新增供应、净吸纳量与空置率预测置率预测（2008-2019F）数据来源：高力国际研究部 图图 21：上海：上海物流物业平均租金及增长率物流物业平均租金及增长率预测预测（2008-2019F）数据来源：高力国际研究部 投资市场预测 上海及周边城市的物流物业设施对于开发商、机构投资者、投资基金等继续保持其吸引力。其主要原因是，尽管其净收益率在未来几年内还将小幅下调，但会始终高于其他物业类型。另一方面，物流物业的租赁需求旺盛，租期较长且非常稳定。此外，物流用地供应的稀缺，以及成熟物流物业项目的资本价值不断提升，预计未来上海以及周边城市将会有更多的物流物业大宗交易产生。此外，因为上海及邻近城市（如太仓、昆山与嘉兴）的 物流用地供应十分有限，因此投资与开发需求正呈现快速的外溢，距上海更远的城市包括常熟、无锡、南通、常州等地的物流用地及可用于仓储的工业用地正被迅速开发。我们认为投资者与开发商的拿地与开发策略将会受市场实际供给情况影响较大，因此应具备相应弹性。我们针对该情况对开发拿地提出如下建议：第一，城市层面，可将南通、常州、无锡与常熟纳入考虑范围；第二，除了交通可达性强的地块，还可以考虑离高速公路出口稍近的地块。0%5%10%15%20%25%-20002004006008001,0002008200920102011201220132014201520162017F2018F2019F000平方米平方米新增供应净吸纳量空置率0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%-0.20 0.40 0.60 0.80 1.00 1.20 1.40 1.60 1.802008200920102011201220132014201520162017F2018F2019F人民币每天每平方米人民币每天每平方米平均租金同比变化 扫码关注：金融干货精选获取更多干货资料