策略会会议纪要：地产战“疫”物管先行-20200207-克而瑞证券-15页.pdf

1 地产地产战战“疫疫”，物管先行”，物管先行 策略会会策略会会议议纪要纪要 基本信息基本信息：会议名称：地产战“疫”，物管先行 会议时间：2020 年 2 月 5 日 会议地点：电话会议 参与人员：易居企业集团 CEO 丁祖昱、美的置业 CFO 林戈、美的置业证券中心总经理俞炎树、蓝光发展 CFO 欧俊明、蓝光发展董秘罗瑞华、宝龙商业执行董事及行政总裁张云峰、蓝光嘉宝服务联席总裁邹昊、彩生活执行董事及首席执行官黄玮、克而瑞物管板块负责人陈珏、克而瑞证券、市场投资者等 业绩会业绩会内容内容：第一部分第一部分 丁祖昱博士对丁祖昱博士对 20202020 地产、物管市场展望地产、物管市场展望 克而瑞证券克而瑞证券董浩：董浩：各位投资人，大家下午好，我是克而瑞证券分析师董浩，非常感谢在这么特殊的时期，各位嘉宾和各位投资人能够拨冗参加我们克而瑞证券举办的“地产战“疫”，物管先行”电话会议。从农历新年到现在，我们的新冠疫情也是牵动着每一个地产人的心弦，那么这次疫情对于房地产行业的冲击有多大？对于地产公司的销售影响有几何？我们的物管企业将如何应对挑战？今天我们非常荣幸，邀请到易居企业集团 CEO 丁祖昱博士，美的置业 CFO 林戈林总、证券市场中心总经理俞炎树俞总，还有蓝光发展 CFO 欧俊明欧总、董秘罗瑞华罗总；以及物业公司，包括宝龙商业的执行董事及行政总裁张云峰张总、蓝光嘉宝服务联席总裁邹昊邹总，彩生活 执行董事及首席执行官黄玮黄总，还有我们克而瑞物业负责人陈珏陈总等等，集地产、物管以及行业的重磅嘉宾，给投资人带来非常详尽的解答。今天电话会议由我的同事丁希璞主持。我们的会议主要分成三个环节，第一个环节请丁总给大家分享最新的行业的数据解读，以及关于后市的展望；第二和第三环节分别是地产和物业公司分享交流，我以及克而瑞证券固收首席孙杨总、克而瑞证券研究院副院长李蒙总也会给大家带来行业投资策略的汇报。后两个环节结束后，留有 10-15 分钟的提问环节。下面我们就把宝贵的时间留给丁总。易居企业集团易居企业集团丁总：丁总：目前正好是处于疫情高峰的时候，所以大家都关注到房地产的形势最近几周也是急转直下，我具体从以下几个方面分享以下我的观点：（1 1）销售方面。）销售方面。我们看到的 1 月份发布的销售排行榜，大多数房企在大多数房企在 1 1 月份的表现还算可以，当然我月份的表现还算可以，当然我们也看到了们也看到了 1 1 月份很多房企销售和去年月份很多房企销售和去年 1 1 月份相比，其实已经回落了，很大程度月份相比，其实已经回落了，很大程度是受到了是受到了 1 1 月下旬疫月下旬疫情的情的影响影响，但是这还只是开始但是这还只是开始。关注关注最近几周的成交数据，可以发现目前的成交数据已经趋向于最近几周的成交数据，可以发现目前的成交数据已经趋向于 0 0。上海最近两周的成交数据，一手房和二手房春节前一周和春节后一周都是 0 成交，这在历史上也是首次。像上海这样的城市，我想不是个别，0 成交可能会在相当长一段时间当中成为一个常态。所以我也在考虑 2 月份如果疫情得不到缓解的话，我们的 2 月份的销售排行榜还要不要做，因为这个可能数字也是零成交，或者说可以忽略不计的一个数据。从目前情况来看，如果疫情得不到明显的缓解的话，这样的一种局面可能还会延续下去。当然一旦疫情得到缓解，那么市场也会相应比较快速的恢复当然一旦疫情得到缓解，那么市场也会相应比较快速的恢复。我们也可以看一下 2003 年时候的状况，2003 年疫情基本上是在 5 月份得到缓解，5 月份当月的数据比之前 4 月份有了一个非常明显的一个提升，当时 5 月份的黄金周部分城市表现非常不错。从这次疫情情况来看，我相信一旦缓解之后，也会出现 2003 年类似的这种状况，就是迅速地恢复到正常的状况。但 2 是最难琢磨的就是什么时候能够缓解？这可能是目前我们大家相对来说比较忧虑的，或者说比较担心的一个方面。我也不是疫情方面的专家，我只能从正常的一种判断来看，我觉得我觉得 2 2 月份大家还是做好月份大家还是做好最坏的打算最坏的打算。3 月份我个人认为，除湖北之外，大多数地方如果得到强有力的控制的话，疫情缓解的可能性还是相对来说比较大一些，所以 3 3 月份或月份或 3 3 月中下旬，可能很多地方的成交可以开始慢慢恢复月中下旬，可能很多地方的成交可以开始慢慢恢复。另外再加上目前金融方面开始适度的放水，二季度我个人认为另外再加上目前金融方面开始适度的放水，二季度我个人认为成交可能会有一个比较明显的恢复成交可能会有一个比较明显的恢复。我相信接下去各个省市在疫情得到一定的控制的情况下，要重新回来抓经济，那么抓经济的过程当中，房地产又是重中之重，所以必须也是可以肯定的，各地都会有相应的一些刺激市场的政策可能会出各地都会有相应的一些刺激市场的政策可能会出台台。所以相对来讲，我可能会对二季度市场回稳还是表示比较乐观的。对于市场的影响，这次疫情正好和春节的销售淡季重合，我个人认为还是可控的，如果这个疫情是在去年 11 月份 12 月份出来的话，对市场影响就特别大了，因为房企基本上都是把货量比较大的销售放在年末，那么年初正好也是一年当中的淡季和春节假期正好重合。从 2019 年的一二月的情况来看的话，一二月份正好也是 2019 年整个销售最低的两个月份。3 月份市场去年有小阳春，3 月份市场迅速回升。那么今年 2 月份可能特别差，3月份可能也会受到相当程度的影响，但是二季度我相信可能会有回升，这点上我还是表示乐观。对于对于下半年的走势，我认为反过来可能还是会比原先期望当中可能会更好一些，因为下半年的走势，我认为反过来可能还是会比原先期望当中可能会更好一些，因为考虑到政策方面的因考虑到政策方面的因素，考虑到金融方面的一些支持，可能会比我们原来对今年下半年的判断可能会略好一点。素，考虑到金融方面的一些支持，可能会比我们原来对今年下半年的判断可能会略好一点。当然从全当然从全年的角度上来讲，今年的总成交比去年低年的角度上来讲，今年的总成交比去年低，我觉得这个判断应该是不会发生改变的，那么关键是低多少？从现在的疫情的情况来看，因为你不知道什么时候可以缓解，所以到底低多少现在还很难做一个判断，但是我粗略的一个分析，我觉得也不会低太多，毕竟需求只是延后，不我觉得也不会低太多，毕竟需求只是延后，不会因这次疫情把这些需会因这次疫情把这些需求全部消失掉求全部消失掉，所以从这个角度上来讲，今年也不会太坏。（2 2）房企房企方面。方面。目前一季度我认为最核心的问题还是资金流问题目前一季度我认为最核心的问题还是资金流问题。由于 1 月份的销售下降和 2 月份的销售停滞，可能会影响一部分的现金流，所以在一二月份及一季度还是要做好减少投资的安排。往年一季度和二季度都是拿地的一个高峰，因为一二季度拿的地年底前还可以上市销售，能够当年回款，可能房企现在要重新调整一下投资的策略。当然这都不是坏事，我觉得这些方面的一些调整，会使得房企能够更好地渡过当前的这样的一个难关。另外，正好这段时间正好这段时间房企房企可以定下心来重新再研究一下可以定下心来重新再研究一下客户客户、需求需求、市场市场、投资投资、产品产品。原先天天高周转快销售，把大家已经逼疯了，现在反而有一些时间。但这个时间我认为也是有限的一两个月的时间，能够让我们定下心来重新思考一下战略，能够思考一下企业发展方方面面的安排，然后能够重新再对产品这块做一些新的研发，反而可能对接下去的企业发展有利。（3 3）房价房价方面。方面。我个人认为因为现在是零成交，所以看不出房价的涨跌，一旦市场慢慢开始恢复，我一旦市场慢慢开始恢复，我觉得房价可能会有一点下降的空间觉得房价可能会有一点下降的空间。这是两方面组成的，一方面也是因为大家对整体市场这样的一个判断，由于疫情之后可能还是会有点悲观，本身房价有下行的需求，另外一方面开发企业可能也有快速去化的压力，也会用一些降价促销的方式来进行价格调整，所以我觉得房价可能会略有向下，但是但是这个幅度这个幅度也是相对有限也是相对有限。（4 4）二手房二手房方面。方面。现在是全面停滞，疫情之后缓解的过程，我认为我认为二手房二手房可能会比一手房要稍微再慢可能会比一手房要稍微再慢一点一点，它需要整个二季度来慢慢恢复它需要整个二季度来慢慢恢复。所以今年对于二手房市场来讲，我认为影响可能会更大一些。住房租赁市场的影响不是特别大。（5 5）非住宅商办非住宅商办方面。方面。我认为今年的影响可能会比住宅市场更大一些我认为今年的影响可能会比住宅市场更大一些。大家也看到了由于办公方面的一些限制，商业方面的更多的是商业零售方面的一些影响，可能今年商业房地产这一块整体压力会非常大，所以未来商业房地产发展的逻辑，我认为也会发生一些改变。3 （6 6）物业物业方面。方面。我认为这次疫情不会对物业公司产生趋势性的影响我认为这次疫情不会对物业公司产生趋势性的影响，因为该收的物业费还是照收，而从社区来讲物业又处于防疫的第一线，它承载了更多的责任。那么经过相处之后，小区的居民和物业员工之间，我认为感情可能会更加深厚，然后对物业的服务的满意度也会进一步的提升，物业费的缴交率说不定还会更高，所以倒过来我觉得对物业这块可能还是相对的利好。当然其中好的物业公司和一般的物业公司也会形成非常明显的区别。这也有利于一些优质的物业公司能够在这新一轮的发展过程当中能够继续领先。从物业角度上来讲，这倒不是一个坏事。（7 7）房地产行业房地产行业方面。方面。我觉得这次我觉得这次的疫情有可能是新一轮发展的开始的疫情有可能是新一轮发展的开始，总是需要一次否极泰来。我觉得中国房地产从 2018 年的下半年开始调整之后，去年虽然三四月份经历了小阳春，但是整个大调整的趋势没有发生改变，一直是处于调整期的。房地产行业需要一次比较大的下行，我想这一次的疫情可能会完成最后一跌。之后在市场、政策、金融等各方面的配合下，中国房地产应该进入到新的一轮的发展的过程当中。当然新一轮发展周期不等于过去的那种 2009 年的暴涨等，这种情况我觉得不会发生，但是它可以改变一个大的调整的趋势，进入到新的一轮新的发展周期。所以我倒是觉得，从这个角度上来讲，也是新发展的一个较大的机会。（8 8）投资方面。）投资方面。从投资的角度上来说，我觉得今年的土地市场全年都是机会从投资的角度上来说，我觉得今年的土地市场全年都是机会，土地价格也会因此有所下调。（9 9）当然讲这么多最核心的一条，当然讲这么多最核心的一条，我觉得我觉得目前要保护好自己，保护好我们每个企业每个员工，才有后目前要保护好自己，保护好我们每个企业每个员工，才有后续发展的空间和更多的续发展的空间和更多的机会机会。一二季度不可否认，我认为会有一部分的企业，因为现金流问题可能出现一些资金上的比较大的压力，也会像去年下半年一样，有部分企业出现一些破产清算的情况，我觉得今年上半年也会陆陆续续出现。对于大型房企对于大型房企、规模房企、规模房企来讲，也是收购兼并的非常好的机会来讲，也是收购兼并的非常好的机会。总的来讲，今年房地产市场虽然开局压力很大，但是对于规模房企，对于优质房企来讲，我觉得今年的机会还是非常多，我先讲这些，后面大家如果有问题的话再问。第二部分第二部分 地产地产策略分享策略分享 克而瑞证券孙杨：克而瑞证券孙杨：感谢丁总的精彩演讲，各位嘉宾、参会的投资者大家好，我是克而瑞证券的孙杨，刚才丁总介绍了对行业未来发展趋势的判断，二季度回暖，目前对市场影响可控，我们对行业的发展依旧依然充满信心。接下来首先我们有请融资成本低，拥有集团有力资源背书的美的置业证券中心总经理俞总，来聊一聊这次疫情会对公司未来的发展造成什么影响，或者说对美的置业的弯道超车带来什么新的增长点。美的置业美的置业俞总：俞总：我非常认同丁总观点，从整个房地产行业来说，确实可能是一轮新的周期的开始。从我们内部的想法来判断，周期应该是从 2019 年就已经开始，可能当时大家包袱比较重，不太能接受。这次疫情让大家都静下心来，真正能够接受了，确实可能是一个新的开始。从我们美的置业的角度来讲，其实从去年开始就用老集团制造业的方式做房企，认为地产就是一个制从我们美的置业的角度来讲，其实从去年开始就用老集团制造业的方式做房企，认为地产就是一个制造业。造业。从疫情角度来讲，对公司影响还是较大的。4 从销售情况来讲，刚才丁总也提到的零成交，当然零成交我们没有出现，但是断崖式的数据还是比较从销售情况来讲，刚才丁总也提到的零成交，当然零成交我们没有出现，但是断崖式的数据还是比较明显。明显。我们也判断可能二月份因为疫情已经没有太大可能，如果疫情能够控制的好，湖北以外的省份能够早点恢复，就能够更加主动一些；如果疫情继续恶化的话，可能不仅是二月份，三月份都会更加被动一些。我们今年开年公司内部开了会作部署，跟 1 月份部署差不多，还是顺着去年的思路，有一些小调整的地方：（1 1）一是线上的销售，我们会推的更快一些，去年已经做了一些基础工作，今年正好借着这个时期快一是线上的销售，我们会推的更快一些，去年已经做了一些基础工作，今年正好借着这个时期快速推动起来，所以我们线上的推动会比较快。速推动起来，所以我们线上的推动会比较快。春节假期已经上线，个别区域做的比较好。线下售楼部零成交时，线上还有成交，这是一个不同点。（2 2）另一个我们做比较多的是数字化，我们美的置业与美的集团的协同比较多。另一个我们做比较多的是数字化，我们美的置业与美的集团的协同比较多。所以数字化在产品比较多，这几年在内部管理上也做了数字化，内部管理的数字化也逐渐显现成效，所以接下来几个月，我们还可以再做更多的事。特别是当下，大家不能见面的时候，必须靠网上进行办公，数字化就很考验每个企业的 IT 系统。现在开工不好判断，包括现在售楼部都不好判断，影响很大，只能以前做一些准备，到时候看国家的现在开工不好判断，包括现在售楼部都不好判断，影响很大，只能以前做一些准备，到时候看国家的安排，看恢复之后能否立刻推起来。安排，看恢复之后能否立刻推起来。这段时间也可以好好静下来梳理内部管理，这对我们来说比较有用，因为这几年我们跑的也比较快。管理方面有一个美的集团作为参照，所以参照调整起来也比较快，都知道怎么做会比较好，所以如果稍微业务上的事情没有那么繁杂，调的事情也就会比较好一些。资金问题还好，资金上不会有那么大的压力，这几天做了预案，最坏情况都还好。去年开始做的还资金问题还好，资金上不会有那么大的压力，这几天做了预案，最坏情况都还好。去年开始做的还会，不管是内部管控还是投资上的调整，都会按之前的加快，下决心继续往前推。会，不管是内部管控还是投资上的调整，都会按之前的加快，下决心继续往前推。核心词就是制造业思维做房地产，花钱的话要像制造业那样，对成本进行细抠，要把钱花在刀刃上，每一分钱都得要花在对的地方，或者对客户体验有帮助的地方，而不是之前那种大手大脚的花钱方式，投拓主要还是按照之前的思路，主要还是城市布局的调整，地块有没有客户，其他也没有特别的，我的分享就这些。克而瑞克而瑞证券孙杨证券孙杨:从 A 股的投资角度来看，如果目前的状态延续到二季度，依然销售达不到一个非常好的情况下，公司如何去应对？公司有没有更多的计划从境外或者从其他一些途径去筹措资金？公司在未来有没有借助这次机会，去弯道超车或提升规模的一些想法？接下来有请蓝光发展的罗总发言，谢谢。蓝光发展蓝光发展罗总：罗总：好，下面由我来讲一下。首先我简单说一下这次疫情对整个行业总体的一个看法，我也说个结论性意首先我简单说一下这次疫情对整个行业总体的一个看法，我也说个结论性意见，我自己的一个感受，我觉得受这疫情本身影响，地产行业可能第一季度的数据同比下行是在所难见，我自己的一个感受，我觉得受这疫情本身影响，地产行业可能第一季度的数据同比下行是在所难免的免的。所以就像丁总刚刚说的，可能 2、3 月份排名都不好弄。但是我也觉得零成交、没有成交量，这也反映可能在线下，线上确实有一些区域也有零星的成交，比如我们有个区域，在春节期间有个 11 套的成交，大概收进来 6000 多万的金额。5 所以我想可能这种一季度的数据同比下行是在所难免的，关键要看。当然我不是这种悲观的想法，我觉得如果一季度能控制住的话，关键要看二季度能否有序的恢复。当然中间可能还要开个两会，因为中间有 3 月份的两会，对政策面是否有些变化，是否边际上会放松。因为这次从政策面来说，刚刚丁总也谈到了，打破了之前的一个地产和经济的弱平衡，可能会触发逆周期调控弹性的加大，这是一个结论，我就不展开了，因为是整个地产行业的一个总体的判断，是我们的理解。第一，从个体，蓝光发展上市公司而言，我想从几个方面来说。第一，从个体，蓝光发展上市公司而言，我想从几个方面来说。（1 1）确实正如丁总所说，一二季度公司现金流情况，包括债务偿付情况是非常重要的一点，所以我第一个方面，关于蓝光发展的现金流情况以及债务偿付情况做个说明。应该说，首先从支出来说，就工应该说，首先从支出来说，就工程和买地这一块，这程和买地这一块，这 1 1 月份我们主要的新增：像月份我们主要的新增：像常州常州 3535 亩，咸阳亩，咸阳 5959 亩，烟台亩，烟台 4141 亩，总共土地款亩，总共土地款 8 8 个个亿左右，也不是很多。亿左右，也不是很多。（2 2）在债务偿付方面，2020 年整体从资金的还贷比例的安排来看，上半年的债务的偿付压力不是很大，一季度是一季度是 5757 个亿，二季度是个亿，二季度是 5959 个亿，上半年总共是个亿，上半年总共是 116116 亿。亿。从一季度来看，从一季度来看，1 1 月份已经还了月份已经还了 1313个亿，个亿，2 2 月份是月份是 2020 个亿，个亿，3 3 月份是月份是 2424 个亿，加起来是刚刚我说的个亿，加起来是刚刚我说的 5757 个亿。个亿。1 1 月末我们的现金余额是月末我们的现金余额是220220 亿，其中约亿，其中约 100100 多亿都是可以用于统筹的。多亿都是可以用于统筹的。即便出现了最极端的情况，就是完全没有销售现金流进来的话，公司的资金也能保障还贷的支付和基本运营的支付。当然从当然从 20202020 年全年来看，目前公司在手年全年来看，目前公司在手的债券批文，包括美元债的的债券批文，包括美元债的 4.54.5 亿美元债、美金美元债在内的总共是合计亿美元债、美金美元债在内的总共是合计 168168 亿人民币，亿人民币，这部分债券的这部分债券的批文能够覆盖目前公司的存续债券的总量。批文能够覆盖目前公司的存续债券的总量。（3 3）关于融资应对这块，某种意义上讲，其实我们公司 2 月 1 号就开始上班了，实际本周一也就 2 月3 号开始，金融公司开市以后，很多金融机构也陆续上班。我们相关的财务资金人员在家或者在工作群里面或者网上办公，通过电话方式已经与诸多的金融机构进行沟通，也加速各个融资方面的落地，要在确保现金流安全情况下，为公司的未来投资，或者说化危为机、弯道超车做一些资金上的准备。1 1 月月份已经过去了，本身我们份已经过去了，本身我们 1 1 月份的目标融资是月份的目标融资是 3535 亿，实际我们亿，实际我们 1 1 月份在春节前期我们已经融到了月份在春节前期我们已经融到了 68.868.8亿，增亿，增长了长了 19197 7%，这也为我们一季度融资打了提前量的准备。，这也为我们一季度融资打了提前量的准备。这可以看出我们在第 1 个问题，现金流的情况和债务偿付情况，我就说明到这里。第二，我想说明一下，就关于疫情目前对销售的影响，以及对一季度的销售目标的影响。第二，我想说明一下，就关于疫情目前对销售的影响，以及对一季度的销售目标的影响。目前政府要求各个城市，我们有 32 个城市已经全面关闭了售楼处，线下售楼处都关闭了，这也是响应政府号召和疫情防护的要求。蓝光在 26 号已经开通了线上销售，包括蓝光在线，蓝朋友（帮助蓝光老业主在线的看房的平台）等等，从线下的销售转向了线上的销售，应该说还是要坚持做好线上的宣传。不打价格战，某种意义上讲，这个时间点打价格战已经没有太多意义，无非是做一些线上的优惠活动。我们我们 1 1月份实际销售额在月份实际销售额在 5454 亿左右，亿左右，1919 年的一季度销售是年的一季度销售是 188188 亿，今年本来我们是考虑略有亿，今年本来我们是考虑略有 10%10%增长，大概增长，大概200200 亿出头，但现在看下来，一季度的目标可能要做一亿出头，但现在看下来，一季度的目标可能要做一些修正，我们的力争是想还是要能够达到去年水些修正，我们的力争是想还是要能够达到去年水平，难度是可想而知的，这是关于销售这一块的影响。平，难度是可想而知的，这是关于销售这一块的影响。第三个方面，就关于对于疫情对于新开工的影响以及一季度货值的影响。第三个方面，就关于对于疫情对于新开工的影响以及一季度货值的影响。总的行业来说，一季度新开工和销售，历史来看，全年占比是比较小的。从整个行业来说，15 年到 19 年，平均的占比应该是占了全年的 15%16%左右。本来也预计全年可能新开工会略有增长，同比可能增长 4.6%左右。对于我们来说，一季度来说，我们原计划需要新增货值一季度来说，我们原计划需要新增货值 150150 亿到亿到 160160 亿左右，我们也做了个折扣，我们估计就新增亿左右，我们也做了个折扣，我们估计就新增100100 亿的供货。亿的供货。当然受到农民工返程和运行的影响，可能复工会往后延，估计也会在 2 月底陆陆续续会复工。供货可能会影响一些，我们新增货值供货可能会影响一些，我们新增货值 100100 亿，再加上我们亿，再加上我们 1 1 月末的存货资源有月末的存货资源有 400400 亿，加总预计亿，加总预计 6 的可售资源可能在的可售资源可能在 500500 亿，基本也能够覆盖我们亿，基本也能够覆盖我们 20202020 年的一季度的销售目标。年的一季度的销售目标。但是总而言之，现在从线下走向线上，确实对销售压力的难度是非常大的，供货这一块我觉得影响还好。第四个方面，就是对一个疫情对于竣工的影响和业绩的结转。第四个方面，就是对一个疫情对于竣工的影响和业绩的结转。总的来说一季度竣工再往年份来说本身就比较少，第 2 个往往都会在之前做一些提前量，所以对于一季度的就 2020 年的一季报的业绩，应该刚开始没有太多的问题的。大概是这几个方面。总之，我想这次疫情我们要有一个总的基调，就是公司的经营要更加的稳健，现金流要更安全，一季度要做好应对疫情的准备，对整个行业的影响是不可避免的。我们力争要达成去年一季度同期销售目标，关键要看二季度能否较好的恢复。这里我也认同之前美的置业俞总他说的关于按照制造业这样控成本。因为房地产经历过好多年的发展，特别是高峰的发展，前十年十几年的发展，确实对成本控制这一块，慢慢的现在应该是到了应成本控制，内部管理方面可能要做好几个方面的工作。（1 1）也不要过度悲观，对这个行业本身还是要沉住气要有信心，我觉得行业还是有它的韧性的。相信疫情是暂时的，企业过了两个季度之后，可能未来会缓解一些，当然也有好的方面就是政策的边界会有所改善。（2 2）我觉得还是对于房企来说，还是要利用最近一些国家出台的支持政策，包括金融政策，研究好政策快速反应。（3 3）其实我刚才也提到了，边缘的平衡，要找到一些包括在战略、商业模式，包括营销渠道上面，在危机上有所变化，抓住危机中一些机会，寻找一些、处理好一些无序和时间，包括节奏上的平衡。（4 4）就是现金为王，现金流是最重要，也是为未来拿地投资做一些准备的，最终如果危机产生之后，危机之后就是机会，机会在于我们手上要有钱，所以现金流回款，包括融资性现金流等等，都需要为未来手上有钱以后才能买到更便宜的地，公司才能有更大的发展。克而瑞证券克而瑞证券董浩：董浩：我们跟丁总的观点基本一致，主要分享以下几个方面：（1 1）行业基本面。）行业基本面。地产销售在 2020 年 Q1、Q2 短期转冷是一个大概率的事件，但是我们展望全年甚至我们展望全年甚至到到 20212021 年，我们核心的一个观点认为没有必要过度悲观。因为购房的需求短期虽然被延迟，但是从长年，我们核心的一个观点认为没有必要过度悲观。因为购房的需求短期虽然被延迟，但是从长远的角度来看的话，需求并没有消失，只不过可能疫情客观上造成了我们整体的市场需求被动后移。远的角度来看的话，需求并没有消失，只不过可能疫情客观上造成了我们整体的市场需求被动后移。我们复盘了 2003 年 SARS 疫情整个演变的过程，预计等到气温逐渐回升，进入到 Q2Q3 季度之后，特别是下半年疫情已经得到有效控制之后，销售将呈现一个大概率回暖的态势。对于整个房地产行业，可能大家觉得对于地产销售以及一些核心的指标，比如新开工、房地产投资、竣工等可能都会遭到不同程度的一个拖累，我们认为短期来讲疫情影响可能会大过于我们认为短期来讲疫情影响可能会大过于 20032003 年的年的 SARSSARS。（2 2）宏观经济面。）宏观经济面。目前整体来看，大家之所以心里面比较忐忑，很大的一个原因就是目前我们整个宏观经济面的压力还是非常大的。但是 2003 年的时候，尽管有非典疫情的冲击，但是全年 GDP 增速还是达到两位数的增长。而且在 2000 年到 2005 年，连续 5 年，我们国家经济的复合增幅都是超过了10%。但是我们可以看到 2018 年以来，我国经济下行压力还是非常大的，还在一个触底的阶段。7 （3 3）房地产政策层面。）房地产政策层面。具体到政策层面，刚刚罗总也非常精彩的分享了，其实我们还是想等一等，等到我们的两会过后。目前政策已经处在一个高位改善的阶段，其实现目前政策已经处在一个高位改善的阶段，其实现在核心的思想还是要稳字当先，在核心的思想还是要稳字当先，但随着我们因城施策逐渐在深化，但随着我们因城施策逐渐在深化，可能等到两会过后，受疫情影响比较严重的一些地区的房产调控政可能等到两会过后，受疫情影响比较严重的一些地区的房产调控政策，或许会策，或许会有一定有一定的改善或者放松，包括的改善或者放松，包括放松购房者的购房资格放松购房者的购房资格等等。（4 4）房地产公司层面房地产公司层面。我们在最近的报告里面有一个比较全面的统计，我们梳理了主流房企在武汉土储的占比，数据显示武汉数据显示武汉土储占比均值大概在土储占比均值大概在 4%5%4%5%左右左右，对于规模对于规模较大较大的房企来说的房企来说，武汉或者是湖，武汉或者是湖北北局部区域受影响，可能对于全局来说影响并不是特别大局部区域受影响，可能对于全局来说影响并不是特别大。我们强调（包括丁总、于总、罗总刚刚也提到了）看好土地市场的投资机会，因为这个疫情也是危机中蕴藏的机会，可能某种意义上来说，给给中小规模的房产企业带来了更多的弯道超车的机会中小规模的房产企业带来了更多的弯道超车的机会。（5 5）股票市场股票市场方面方面。我们觉得当前的股票市场的价格波动已经体现了市场情绪我们觉得当前的股票市场的价格波动已经体现了市场情绪。我们看到有明显的杀跌，更多的是一个恐慌性的下跌；也有市场的反弹，是估值修复的过程。目前来讲，股市大概率会像2013 年 SARS 的曲线一样，可能会经历一个先抑后扬的过程。具体的投资标的，我们非常看好美的置业、蓝光发展这样优质的二线白马，其他推荐标的可以参照我们最近推出的研究报告。我先汇报这些，谢谢。克而瑞证券克而瑞证券孙杨孙杨：接下来由我分享一下对固定收益方面的研究，主要从三个方面，第一点是从一级市场，第二点是从我们监测的 170 家上市公司的发债利率和集中度情况。第三点是从二级市场重点债券的变化。（1 1）我们监测了我们监测了 1 1 月份彭博口径的中资房企美元债，发行了月份彭博口径的中资房企美元债，发行了 167.52167.52 亿美金，同比增长亿美金，同比增长 56%56%，环比增长，环比增长305%305%，1 1 月份的下半个月，从月份的下半个月，从 1515 号到月底占比号到月底占比 56%56%。也就是说美元债 1 月份上下半个月对比之后，疫情对 1 月份几乎可以说没有任何影响，2 月份预计将开始初步显现。而人民币债，而人民币债，1 1 月份发行月份发行 635.9635.9 亿亿元，同比元，同比-47%47%，环比，环比-5%5%，下半个月，下半个月发行发行占比占比 46%46%，从上下半月来看，基本分布比较正常，也没有，从上下半月来看，基本分布比较正常，也没有受受疫疫情的影响。情的影响。但是从同比来看，人民币确下降比较大，近但是从同比来看，人民币确下降比较大，近 50%50%，国内的融资政策国内的融资政策仍处于仍处于收紧收紧的状态的状态。1月份整个债券市场受疫情影响还是比较小的，预计在预计在 2 2 月份、月份、3 3 月份影响比较大月份影响比较大。从美元债来看，本身一季度的一个小阳春预计会往后延，可能会延迟到二季度的 4 月份到 5 月份左右。我们认为我们认为国内的融国内的融资收紧依然是一个比较明显的趋势资收紧依然是一个比较明显的趋势，接下来疫情过后，从接下来疫情过后，从 2 2 月份、月份、3 3 月份之后月份之后相对来说比之前原有的预相对来说比之前原有的预期会有所提升期会有所提升，同时政府也同时政府也大概率大概率会给企业更多的会给企业更多的流动性和销售支持流动性和销售支持，大概率会大概率会有一些政策有一些政策边际放边际放松。美元债对房企的重要度和在市场的热度也是不言而喻的。松。美元债对房企的重要度和在市场的热度也是不言而喻的。同时我们会后可以就具体的投资标的，包括一些重点的美元债，向大家提供详细分析。（2 2）我们我们监测的根据克而瑞权益销售排序的监测的根据克而瑞权益销售排序的 170170 家上市房企，家上市房企，20202020 年年 1 1 月份监测房企发债，美元占月份监测房企发债，美元占20192019 年全年年全年 21%21%，人民币占，人民币占 6%6%。前。前 3030 家房企美元债集中度约家房企美元债集中度约 74%74%，集中度进一步提升，但依旧可以，集中度进一步提升，但依旧可以看到看到 3030 家以后的房企依然有一定的市场空间可以去掘金。房企虽然出现短期销售回款紧张，但是多数家以后的房企依然有一定的市场空间可以去掘金。房企虽然出现短期销售回款紧张，但是多数优质的房企，不会出现资金链断裂或一些更严重的问题。优质的房企，不会出现资金链断裂或一些更严重的问题。1 月份美元债的加权票息前十是 9.98%，1130 名是 7.69%，3150 名是 6.60%，50 名以后是 8.54%，整体的加权利率是 8.84%。而除了前 10名、由于恒大拉高了整体的票息，高于 2019 年水平，其他的区间的加权票息都比 2019 年的水平低，也也就是说从境外来讲，就是说从境外来讲，1 1 月份本身资金比较宽松。月份本身资金比较宽松。另外大家另外大家还是还是认为认为地产在当前地产在当前仍是仍是一个比较优质保险一个比较优质保险 8 的资产的资产。而同时我们看一下人民币债，1130 名和 50 名以后的加权票息都是低于 2019 年的加权平均票息，有所分化，后续会做跟踪监测，再跟大家去分享。（3 3）接下来接下来讲一下我们讲一下我们监测监测的二级市场变化，的二级市场变化，自自 1 1 月月 2929 日开市起，克而瑞证券重点监测的十家房日开市起，克而瑞证券重点监测的十家房企、到期时间在企、到期时间在 1 1-2 2 年的年的 1010 只美元债券收益率上升幅度整体不大，价格基本上都在只美元债券收益率上升幅度整体不大，价格基本上都在 9696 元以上，多数价元以上，多数价格仍超格仍超 100100。我们认为，从目前来看，境外市场对国内的疫情给地产基本面造成影响的判断相对还是比。我们认为，从目前来看，境外市场对国内的疫情给地产基本面造成影响的判断相对还是比较公正较公正，没有像股市刚开盘没有像股市刚开盘时出现时出现的的太大的太大的恐慌。恐慌。主要分享几个数据，第一第一【龙头分化收窄】【龙头分化收窄】恒大升9BP，碧桂园升 2BP，万科跌 1BP，大家对万科的一个认可度相对会更高一些。第二【中部企业多数涨第二【中部企业多数涨幅收窄】幅收窄】旭辉升 14BP，龙光升 6BP，融信升 3BP，第三【第三【三十三十名外名外房企房企分化加剧】分化加剧】正荣升 20BP，宝龙升 6BP，当代置业升 45BP，佳源前期上升较多，本次影响较少，升 10BP。20202020 年希望地产企业积极应对这次危机，将危机变机遇，为稳定经济发展贡献自己的一份力量。年希望地产企业积极应对这次危机，将危机变机遇，为稳定经济发展贡献自己的一份力量。我的这部分结束了，接下来将时间交给会议秘书进行提问环节。地产策略地产策略 Q Q&A&A Q1Q1 ：丁总好，您刚才也提到了，二季度可能会回稳，包括后期生产政策上可能会有一些放松。您认为这次如果疫情一季度还会再延续的话，会不会对政策出现一些比较大的一个变动，造成超预期的概率大不大？A1A1（易居企业集团丁总（易居企业集团丁总）：我是这样想，我们首先也不要把所有的希望全部寄托在政策上面，我觉得我是这样想，我们首先也不要把所有的希望全部寄托在政策上面，我觉得这本身是不科学的，但是政策的适度放松，从目前情况来看是大概率事件，但是想着政策爆发，我觉这本身是不科学的，但是政策的适度放松，从目前情况来看是大概率事件，但是想着政策爆发，我觉得没有完全没有必要。得没有完全没有必要。那么第 2 个就是市场本身也有一个恢复，也会恢复。是因为我前面已经讲过了，这个需求不会结束，只是会延后。那么一季度所积攒下来的需求，在二季度如果疫情缓解之后，自然也会能够释放出来，我觉得本身就有这样一个释放的过程。至于政策本身，我觉得是几个方面，至于政策本身，我觉得是几个方面，一个在金融政策方面能够适度的放点水，那么让开发企业日子稍微好过一点，因为毕竟一季度的销售一个在金融政策方面能够适度的放点水，那么让开发企业日子稍微好过一点，因为毕竟一季度的销售回款压力还是非常大的。回款压力还是非常大的。第第二二个方面，在促进交易方面，我相信政策方面也会有一些出台的政策，比如说限购方面，然后税费个方面，在促进交易方面，我相信政策方面也会有一些出台的政策，比如说限购方面，然后税费方面会采取一些其他方式方面会采取一些其他方式。比如说像深圳一样调整一下普通住房的标准等等类似这方面的一些政策。然后还会对消费者购房者这块，特别是首套的购房者按揭、首付、利率，我相信都会有一些政策出台，但是不要去想这些政策会是那种超预期的一种政策，我觉得只要有一些政策对于这个市场能够起我觉得只要有一些政策对于这个市场能够起到一定的推动作用到一定的推动作用，能够让整体的房企包括相关的上下游的企业，能够日子稍微好过一点，能够对于，能够让整体的房企包括相关的上下游的企业，能够日子稍微好过一点，能够对于恢复交易、恢复销售有一定帮助，我觉得就够了。恢复交易、恢复销售有一定帮助，我觉得就够了。整体市场也有一个恢复的机制的，我就说这些。Q2Q2：两个问题想问一下丁总，第一个是关于开工这一块，开工这块有两个小的细项的问题，就假设 3月份湖北以外的地方疫情相对来说得到了一定控制，或者说是没有那么严重了，我想问一下工地，包括人员在工地上施工，就从政府的角度和我们从企业角度来说，这个是不是安全的？因为它也是相当于开放的，然后也不是特别密集。第二个关于开工的小问题就是说开通这种原材料供应通道，现在怎么看？然后政府在二月份的供地情况，现在有没有一些比较新的这种跟踪的一个数据，可以跟我们分享一下？A2A2（易居企业集团易居企业集团丁丁总总）：我先回答一下第二个问题，就是关于供地这块，我们看到的，原先的供地在一月份划了不少地，然后二月份陆陆续续都要供的。但是从目前情况来看都有适当的延后，特别是在当地复工这个时间点之前的那些土地都都有延后。我觉得接下去可能会有更多的土地，从我觉得接下去可能会有更多的土地，从二二月份延月份延 9 后到后到三三月份去月份去