本研究报告仅通过邮件提供给国投瑞银国投瑞银基金管理有限公司(res@ubssdic.com)使用。1策略研究策略研究证券研究报告权威报告解读2019年8月6日地产融资全面收紧，地产债风险如何防范？——产业债行业比较体系专题之十一相关研究棚改货币化带动的投资将在今年见顶——产业债行业比较体系专题之三2013vs2016，三四线房地产为什么冰火两重天？——产业债行业比较体系专题之四地产债：估值有修复空间，关注优质个券——产业债行业比较体系专题之六“房住不炒”定位下地产债如何投资——产业债行业比较体系专题之九地产债还有那些有超额利差机会？——产业债行业比较体系专题之十证券分析师孟祥娟A0230511090004mengxj@swsresearch.com研究支持文晨昕A0230118060001wencx@swsresearch.com联系人文晨昕(8621)23297299wencx@swsresearch.com本期投资提示：从现金流收支综合看地产偿债能力地产融资政策全面收紧，相较于16-17年，此轮地产融资政策收紧更加密集和全面。对地王、居民杠杆率及地产挤占信贷资源的担忧推动中央再次全面收紧地产融资政策。融资全面收紧主要影响贷款与自筹，销售回款通过居民端贷款影响。银行贷款方面，严查违规流向地产融资，保持个人住房贷款合理适度增长；非标融资方面，要求下半年控制余额不新增、二级资质限于公司及直接控股股东；境内债券方面，部分“地王”融资收紧；海外债要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。预计负债结构中以非标为主的房企再融资受影响最大。地产融资受限途径来看，地产信托下半年不得新增余额、二级资质限制于直接控股股东影响最大，小型、民企、低等级地产主体融资对非标依赖度更高。融资结构中信托占比超过30%的大型房企有恒大地产、阳光城、泰禾集团及荣盛发展，中型的有美地置业、金辉股份，小型房企有信贷地产、花园集团、银亿股份、中交地产及京投发展。银行贷款强调加强高杠杆大型房企融资监管。大房企因融资优势明显，扩张较激进，剔除预收账款的杠杆率高于中小房企，但18年销售回款较好，货币充裕，净负债率低于小房企。中高等级地产债券再融资压力整体可控。境内债融资受限主要针对部分上半年拿地较激进的地产主体。详见《收紧“地王”融资影响几何？——信用月报2019年第5期》。海外债房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。详见《哪些地产公司19年发行了高成本短久期海外债——信用周报2019年第23期》销售回款从三四线...
