北京顺义新城规划与城市设计-141页.pdf

顺义新城规划与城市设计Beijing Shunyi New Town Master Planning and Urban Design北京市规划委员会顺义分局北京顺义新城建设开发有限公司引言引言我们的研究内容我们的研究内容Our Tasks1.新城发展的战略定位、产业结构与新城发展的战略定位、产业结构与产业发展定位产业发展定位2.总体规划总体规划3.城市风貌控制导则城市风貌控制导则4.重要节点城市设计重要节点城市设计前所未有的历史发展契机前所未有的历史发展契机Unprecedented Development Opportunities顺义新城顺义新城成功开发的关键顺义新城成功开发的关键-发展契机的把握与发挥发展契机的把握与发挥The Keys to the Development Success 将发展契机及时有效地转化为生产力将发展契机及时有效地转化为生产力,使其使其充分发挥巨大的经济效益充分发挥巨大的经济效益 使顺义新城承担起带动整个顺义区发展的使顺义新城承担起带动整个顺义区发展的新经济增长区域的重要角色新经济增长区域的重要角色 实现可持续发展实现可持续发展新城开发进程新城开发进程New Town Development Process研究思路研究思路Research Guidelines经营城市经营城市规划创造价值规划创造价值开发运作实现土地价值开发运作实现土地价值理念理念指导新城发展的战略定位指导新城发展的战略定位指导城市规划与城市设计指导城市规划与城市设计指导分期开发策略的制定指导分期开发策略的制定作用作用规划理念规划理念Planning Concepts 经济、生活、环境三位一体经济、生活、环境三位一体 人、社区与自然人、社区与自然 新都市主义新都市主义 公共交通导向的城市发展公共交通导向的城市发展 大众运输系统大众运输系统 花园城市花园城市 生态系统生态系统 都市村庄都市村庄经济、生活、环境三位一体经济、生活、环境三位一体Economics+Life+Environment 生活LIFE环境ENVIRONMENT经济ECONOMICS123456人、社区与自然人、社区与自然People+Community+Nature社区COMMUNITY自然NATURE人PEOPLE123新都市主义新都市主义New Urbanism大众运输系统TRANSIT-ORIENTED DEVELOPMENT传统邻里关系TRADITIONALL NEIGHBOURHOOD DEVELOPMENT城市田园村落URBAN VILLAGE街坊社区COMPACT COMMUNITY新都市主义的特点新都市主义的特点The Features of New Urbanism以人为本大众运输系统替代汽车步行/自行车/公共交通密度较高的混合功能中心区商业/零售/公园/办公/市政/服务/交通公共交通导向的城市发展公共交通导向的城市发展Transit Oriented Development支线公车中心社区次发展区开放空间次级社区公交干线（轻轨或直达公车）已建成区公共交通导向的城市发展公共交通导向的城市发展Transit Oriented Development就业区交通中转开放空间就业区居住区次发展区600米公交干线就业区中心商业大众运输系统大众运输系统Transit Oriented development（TOD）有效的土地利用有效的土地利用保留较多的开放空间保留较多的开放空间降低空气污染降低空气污染不同密度的住宅开发不同密度的住宅开发商住混合，减少对汽车的倚赖商住混合，减少对汽车的倚赖花园城市花园城市Garden City生态系统生态系统Eco-System自然环境自然环境防止水土流失防止水土流失避免土壤侵蚀避免土壤侵蚀水资源提供水资源提供水质净化水质净化空气净化空气净化人文环境人文环境人文景观的保存人文景观的保存微气候的调节微气候的调节文化与休闲文化与休闲舒适的生活环境舒适的生活环境生物环境生物环境生态体系的恢复生态体系的恢复与保持与保持野生动物的保护野生动物的保护生态系统生态系统自然环境自然环境Natural Environment生态系统生态系统人文环境人文环境Human Cultural Environment生态系统生态系统生物环境生物环境Creature Environment可持续发展可持续发展/有机增长有机增长Sustainable Development都市村庄都市村庄Urban Village新新人聚梦想Human Settlement新城发展新城发展战略定位战略定位规划结构规划结构研究研究推荐规划推荐规划方案方案城市设计城市设计导则导则前期前期研究研究发展机遇与限制研究产业结构研究城市城市规划规划城市结构研究城市结构研究原总体规划评价原总体规划评价土地土地价植价植现状资源评价核心门户路网版块规划要素研究规划要素研究方案1方案2方案3多方案比较多方案地价比较分期开发策略地价体系北京顺义新城总体规划及城市设计研究框架北京顺义新城总体规划及城市设计研究框架Beijing Shunyi New Town Master Planning&Urban Design Working Structure旅游度假体育娱乐住宅商业服务产业细分研究产业细分研究规划目标规划目标原则原则活力活力宜居宜居水岸水岸新城新城重要重要节点节点规划布局用地平衡开发强度交通系统绿化系统景观系统分期建设推荐方案深化现状分析现状分析门户标志轴线中心区绿地系统公共开放空间道路分级步行系统出入口退红线交通组织高度风格材料色彩街墙界面建筑形态空间建筑道路绿化照明控制城市发展目标原总规地价评价前期研究前期研究与定位与定位Preliminary Research and Positioning目标与步骤目标与步骤通过对发展机遇与限制等影响因素的分析，寻找并发现通过对发展机遇与限制等影响因素的分析，寻找并发现适合新城发展的产业；适合新城发展的产业；通过产业研究，明确顺义新城的产业发展定位，进而确通过产业研究，明确顺义新城的产业发展定位，进而确立新城的发展目标立新城的发展目标；研究各产业对城市空间资源的规模要求，为城市规划进研究各产业对城市空间资源的规模要求，为城市规划进行资源优化配置提供依据行资源优化配置提供依据发展机遇及其产业诉求发展机遇及其产业诉求Opportunities Analysis顺义新城开发的顺义新城开发的主要影响因素主要影响因素发展机遇发展机遇适于新城发展的适于新城发展的产业产业卫星城吸引主城区人口和部分城市功能向卫星城转移住宅产业行政中心新行政中心的迁入，顺义新城将成为顺义区政治、经济、文化中心围绕行政、文化职能的地区性综合服务业顺义产业空间布局与产业功能格局顺义区目前的产业布局，需要一个综合服务产业群落在产业功能格局方面予以完善商业服务中心、综合服务配套北京奥运以奥运水上运动中心、马术中心为核心的奥运社区建设奥运文化旅游、康体娱乐、体育产业基础设施规划中的轻轨线、落实建设的奥运大道将极大增强顺义新城的区位优势居住、度假、旅游生态环境“以林为本”、“以水为魂”的旅游发展思路，潮白河生态环境建设、绿色风景林区住宅产业、旅游度假新城的产业发展定位新城的产业发展定位New Town Industry Development Orientation发展以住宅产业为龙头，以发展以住宅产业为龙头，以商业服务商业服务、文化旅游文化旅游、体体育娱乐育娱乐、休闲度假休闲度假等等产业为支柱的产业为支柱的综合服务产业群落综合服务产业群落。承担起带动整个顺义区发展的新经济增长区域的重要角色，承担起带动整个顺义区发展的新经济增长区域的重要角色，充分发挥顺义区政治、经济、文化中心的作用。充分发挥顺义区政治、经济、文化中心的作用。新城发展目标新城发展目标Urban Function Orientation有凝聚力的新城有凝聚力的新城宜居的新城宜居的新城生态的新城生态的新城活力的新城活力的新城魅力、动感新城魅力、动感新城都市风情、田园风情都市风情、田园风情现状分析现状分析Present Situation Analysis区域结构分析道路交通分析现状土地使用分析水系分析体育休闲设施分析房地产项目分析机会与限制北京市域结构北京市域结构Beijing Regional Structure北京城区及东北郊布局结构北京城区及东北郊布局结构Beijing Urban and Northeast Suburb Structure北京城区及东北郊交通分析北京城区及东北郊交通分析Beijing City and Northeast Transportation Analysis顺义布局结构顺义布局结构Shunyi Layout Structure顺义道路交通分析顺义道路交通分析Shunyi Transportation Analysis马坡镇布局结构马坡镇布局结构Mapo County Layout Structure马坡镇道路交通分析马坡镇道路交通分析Mapo County Transportation Analysis现状土地使用分析现状土地使用分析Present Land Use Analysis水系分析水系分析潮白河潮白河River System Analysis Chaobai River水系分析水系分析减河减河Rive System Analysis Jian River机会与限制机会与限制Opportunities&Limits产业细分研究产业细分研究 住宅产业住宅产业Industry Study Housing Industry发展住宅产业的外部环境发展住宅产业的外部环境京城住宅郊区化势头日趋明显，郊区住宅发展快速升温京城住宅郊区化势头日趋明显，郊区住宅发展快速升温2002年，顺义房地产市场供应量比2001年增长37.5%2003年1-4月份，顺义房地产投资完成5.7亿元，比去年同期增长66.6%围绕潮白河、温榆河沿岸，迅速崛起的别墅等高档住宅群围绕潮白河、温榆河沿岸，迅速崛起的别墅等高档住宅群顺义区别墅供应量约占北京市供应总量的15%现状房地产项目现状房地产项目Present Property Location产业细分研究产业细分研究 住宅产业住宅产业Industry Study Housing Industry顺义新城住宅产业的三大客户群体顺义新城住宅产业的三大客户群体来源来源目标客户群目标客户群人口规模预测人口规模预测产品类型产品类型北京市区北京市区选择第二居所为主的市选择第二居所为主的市区居民、外籍人员区居民、外籍人员50005000-80008000以别墅为主的高档以别墅为主的高档住宅住宅周边各组团周边各组团空港、现代汽车制造、空港、现代汽车制造、高新技术产业的白领高新技术产业的白领1400014000-1800018000TownhouseTownhouse、低密度住宅低密度住宅新城本地新城本地常驻户籍人口、行政人常驻户籍人口、行政人员及其家属、本地就业员及其家属、本地就业人口人口5000050000-55000 55000 以普通住宅为主的以普通住宅为主的中低密度住宅中低密度住宅资料来源资料来源:相关市场分析、原总体规划方案相关市场分析、原总体规划方案产业细分研究产业细分研究 住宅产业住宅产业Industry Study Housing Industry新城住宅用地规模新城住宅用地规模430公顷公顷新城总人口预计新城总人口预计74000人人新城本地新城本地52000人人周边各组团周边各组团16000人人市区居民、外籍人口市区居民、外籍人口6000人人别墅、高档住宅别墅、高档住宅FAR=0.3人均居住面积人均居住面积80 m2/人人TOWNHOUSE、低密度住低密度住宅宅 FAR=0.7人均居住面积人均居住面积60 m2/人人普通住宅普通住宅FAR=1.4人均居住面积人均居住面积40 m2/人人总建筑面积总建筑面积48万平米万平米总建筑面积总建筑面积96万平米万平米总建筑面积总建筑面积208万平米万平米总用地规模总用地规模140公顷公顷总用地规模总用地规模150公顷公顷总用地规模总用地规模140公顷公顷空间资源规模预测空间资源规模预测产业细分研究产业细分研究旅游度假、体育娱乐产业旅游度假、体育娱乐产业Industry Study Tourism&Recreation Industry顺义新城“以林为本”、“以水为魂”的旅游发展思路，以奥运场馆为核心的一大批体育娱乐设施建设，为发展旅游、度假、体育产业奠定了良好的基础潮白河绿色生态环境，潮白河绿色生态环境，首位旅游中心城镇的建设目标首位旅游中心城镇的建设目标投资投资2525亿建设的奥运社区，亿建设的奥运社区，北京东北部规模最大的体育娱乐产业带的核心北京东北部规模最大的体育娱乐产业带的核心现状体育休闲产业设施现状体育休闲产业设施Present Sports&Recreation Facilities 产业细分研究产业细分研究旅游度假、体育娱乐产业旅游度假、体育娱乐产业Industry Study Tourism&Recreation Industry20022002年，顺义区累计接待国内外游人年，顺义区累计接待国内外游人70.870.8万人次，比上年同期万人次，比上年同期增长增长8.98.9；预计未来旅游人数按年均预计未来旅游人数按年均10%10%增长，到增长，到20102010年顺义全区旅游人年顺义全区旅游人次将达次将达83.583.5万，其中新城地区日均接待人数将达约万，其中新城地区日均接待人数将达约70007000人次；人次；按人均按人均100100平方米旅游综合设施的面积计算，共需旅游、度假、平方米旅游综合设施的面积计算，共需旅游、度假、体育产业用地体育产业用地5050公顷。公顷。产业细分研究产业细分研究商业服务商业服务Industry Study Commerce&Finance顺义区近年来第三产业增势强劲；顺义区近年来第三产业增势强劲；顺义区清晰明确的产业功能布局对建立区级商业顺义区清晰明确的产业功能布局对建立区级商业综合服务中心有着极强的诉求；综合服务中心有着极强的诉求；新城区域核心的定位和国际化水平的建设要求；新城区域核心的定位和国际化水平的建设要求；20022002年实现增加值年实现增加值53.753.7亿元，同比增长亿元，同比增长31.2%31.2%。产业细分研究产业细分研究新城用地规模测算新城用地规模测算Industry Study Commerce&Finance高档别墅用地高档别墅用地140公顷公顷 29%29%旅游度假、旅游度假、体育娱乐用地体育娱乐用地50公顷公顷 9%9%商业服务商业服务用地用地45公顷公顷 8%8%普通住宅用地普通住宅用地150公顷公顷 28%28%TOWNHOUSE、低密住、低密住用地用地140公顷公顷 27%27%城市结构研究城市结构研究City Structure Analysis城市东西向发展肌理城市东西向发展肌理城市南北向发展节奏城市南北向发展节奏城市东西向发展肌理城市东西向发展肌理City East-West Development Layout城市东西向发展肌理城市东西向发展肌理City East-West Development Layout城市南北向发展节奏城市南北向发展节奏City South-North Development Pattern 城市南北向发展节奏城市南北向发展节奏City South-North Development Pattern 原总体规划评价原总体规划评价Evaluation of Original Master Plan主要驱动力主要驱动力Driving Force历史文化历史文化旅游旅游环境保护环境保护经济发展经济发展城市发展城市发展生态农业生态农业规划目标规划目标水岸新城五环水岸新城五环Planning Objectives健康向心宜人活力品质规划原则规划原则Planning Principles尊重现有城市结构城市结构和脉络以促进社会发展进步符合市场规律的规划达到开发商预期的经济回报经济回报充分利用现有的人文自然资源，形成可持续性发展可持续性发展清晰可感知的城市空间空间结构创造鲜明的城市特色人性化的绿化和公共开放空间保证环境环境的生态化简洁的分级道路系统及多样的交通交通以提高使用效率足够的配套设施和活动场所创造多样化的城市生活生活高水准的休闲娱乐度假设施营造足够规模的旅游产业产业合理的建设时序建设时序增加对市场变动的适应性规划要素研究规划要素研究Planning Major Factors Study核心门户路网类型板块分布核心核心Cores门户门户Gateways路网类型路网类型Road Network板块板块Sectors体育休闲板块50公顷行政办公板块15公顷公共服务设施板块45公顷居住板块430公顷板块用地平衡板块用地平衡Land-use Balance1 1居住用地居住用地40540539.9%39.9%居住用地居住用地43443448.3%48.3%2 2公共用地公共用地11511511.3%11.3%商业服务商业服务45455.0%5.0%3 3工业用地工业用地90908.9%8.9%4 4仓储用地仓储用地12121.2%1.2%5 5市政用地市政用地10101.0%1.0%市政用地市政用地10101.1%1.1%6 6道路广场道路广场14514514.3%14.3%道路广场道路广场15015016.7%16.7%7 7绿化用地绿化用地23823823.4%23.4%绿化用地绿化用地12012013.4%13.4%8 8体育用地体育用地56566.2%6.2%9 9教育用地教育用地15151.7%1.7%1010旅游休闲旅游休闲50505.6%5.6%1111行政办公行政办公18182.0%2.0%合计:合计:10151015100.0%100.0%合计:合计:898898100.0%100.0%原总体规划原总体规划推荐用地平衡推荐用地平衡多方案比较多方案比较Multi-Plans Comparison方案组合评价标准评价及推荐方案多方案比较路网路网格网型格网型A环型环型B鱼骨型鱼骨型C核心核心单核心单核心A1B1C1双核心双核心A2B2C2三核心三核心A3B3C3方案组合方案组合1Plan Combination 1方案组合方案组合2Plan Combination 2方案组合方案组合3Plan Combination 3评价评价EvaluationA1A2A3B1B2B3C1C2C31.与区域城市结构相融合与区域城市结构相融合2.特色鲜明特色鲜明3.具有分期操作的弹性具有分期操作的弹性4.核心区公共服务便利核心区公共服务便利5.交通便捷可达性好交通便捷可达性好6.充分利用现状景观资源充分利用现状景观资源7.具有向心凝聚力具有向心凝聚力8.与现状道路、用地吻合与现状道路、用地吻合比较方案比较方案1田园风情田园风情Option 1比较方案比较方案2水岸新城水岸新城Option 2比较方案比较方案3魅力都市魅力都市Option 3地价与城市规划的互动作用机制地价与城市规划的互动作用机制Cross-Function System of Land Value and Planning土地利用效率的高低是衡量城市规划及城市经营水平的一个重要标准土地利用效率直接体现为地价，对于新城开发，体现为土地未来的发展溢价（规划预期地价）规划预期地价的高低是衡量规划方案的重要标准规划预期地价的计量分析规划预期地价的计量分析Planning Pre-Land Value Numerical Analysis从经济学角度，由实体规划所创造的城市环境，其特点在于规划要素产生的外部性效果（Externality)所有土地价值的实现均源于这些外部性效果规划要素外部性效果的计量化是地价研究的核心计量分析的技术路线计量分析的技术路线Methodology of Numerical Analysis确定影响城市土地使用价值的规划要素，并建立评价因素体系依据市场发展状况及专家经验，确定各评价因素的权重分析各评价因素对土地利用的影响规律、作用强度和作用模式将各评价因素外部性效果整合，评价出城市土地在空间分布上的优劣差异，为土地利用规划布局提供依据分析方法分析方法Methodology土地价值评估的理论与方法市场分析比较法路线价法数学建模GIS(地理信息系统）技术的空间数据处理 VS 空间分析GIS 的拓扑、缓冲、叠加等空间分析功能规划要素评价体系及权重规划要素评价体系及权重Evaluation System for Planning Key Factors基本因素层基本因素层权权重重因子层因子层权重权重综合综合权重权重作用范围作用范围(m)地价影响作用地价影响作用规律规律潮白河及奥运水上运动中心0.250.151500线性关系奥运景观大道（白马路）0.250.15700线性关系轻轨及京密路0.20.121500线性关系区行政中心0.20.121000指数关系奥运赛马场0.10.06500线性关系区级商贸服务中心0.30.121000指数关系休闲服务文娱区0.20.08500指数关系顺安路0.20.08500线性关系滨河路0.150.06200线性关系区级绿地广场（公共开放空间）0.150.06500线性关系0.4新城规划功能要素0.6新城开发契机的主要因素现状资源评价现状资源评价Present Resources Evaluation原总规经济性分析原总规经济性分析Original Master Plan Economic Analysis多方案地价比较多方案地价比较Multi-Plan Comparison多方案地价比较结论多方案地价比较结论Multi-Plan Comparison方案名称方案名称总地价比总地价比备注备注魅力都市魅力都市101101绿地广场的区位、形状绿地广场的区位、形状田园风情田园风情107107绿地广场对商贸及休闲服务因素绿地广场对商贸及休闲服务因素的影响的阻隔不同的影响的阻隔不同水岸新城水岸新城119119规划因素的不同区位造成不同的规划因素的不同区位造成不同的影响范围影响范围原总规原总规100100规划因素自身价值的不同规划因素自身价值的不同取原总规方案总地价为基准值，建立不同方案的地价比推荐方案深化推荐方案深化In-depth Analysis of Recommended Plan用地布局与结构总用地平衡土地开发强度道路系统与交通组织景观与空间结构绿化与公共开放空间系统建设时序总平面图总平面图Master Plan规划结构规划结构Planning Structure用地布局与结构用地布局与结构Land Use Layout&Structure总用地平衡总用地平衡Total Land-Use Balance用地性质用地性质建设用地建设用地（公顷）（公顷）总建筑面积总建筑面积（万平米）（万平米）合计合计一类住宅149.852.31居住总用地：414.0公顷二类住宅130.291.15三类住宅134.0187.6居住总建筑面积：331.06 万平方米商业用地43.987.8旅游用地51.051.0城市建筑规模：528.84万平方米行政用地16.024.0教育用地16.04.8体育用地57.411.48市政用地7.43.7绿化用地149.715.0土地开发强度土地开发强度Land Development 道路交通系统规划道路交通系统规划Road System Planning道路分级系统道路分级系统Road System公共交通系统公共交通系统Public Transportation System绿化与公共开放空间系统绿化与公共开放空间系统Greening and Open Space System 分期开发策略分期开发策略Development Phases Strategy总体规划/城市建设阶段目标市场规律/土地成本奥运要求/环境与城市形态分期开发策略分期开发策略Development Phases Strategy建设时序建设时序Development Phases初期启动阶段20032004村民拆迁安置居住小区的兴建、城市建设用地规模化供应模式形成形态确立阶段20042006高档住宅开发建设，奥运会场馆及相关设施的改造和建设按计划进行规模开发阶段20062008高中档住宅开发建设全面铺开，商业服务设施完善，旅游度假设施形成规模持续发展阶段20082020中档住宅持续建设、奥运场馆及相关设施赛后利用改造，城市建设进入渐缓发展及调整水岸新城水岸新城Riverside New Town公共开放空间城市风貌控制导则城市风貌控制导则Urban Features Guideline照明道路交通组织建筑形态城市风貌城市风貌公共开放空间控制导则公共开放空间控制导则Open Space Guideline城市之核城市之门城市繁华意向城市绿肺城市绿野城市绿廊城市之河公共开放空间系统公共开放空间系统Landscape System城市绿野城市绿野Surrounding Country field城市绿廊城市绿廊Landscaping in Town城市水岸城市水岸Riverside城市之核城市之核Downtown Centers城市之门城市之门Gateway城市繁华意向城市繁华意向City Centre道路交通组织控制导则道路交通组织控制导则Transit Guideline道路分级步行/自行车系统出入口控制原则退红线控制原则城市主干道城市主干道Distributor Road城市主干道城市主干道Distributor Road城市主干道城市主干道Distributor Road城市次干道城市次干道Distributor Road区内干道区内干道District Distributor 辅助道路辅助道路Local Access 道路交通系统道路交通系统人行人行/自行车交通自行车交通Pedestrian/Bicycle地块出入口地块出入口控制原则控制原则Entrance Guideline地块退红线地块退红线控制原则控制原则Set Back Guideline建筑形态控制导则建筑形态控制导则Building Guideline风格高度材料/色彩街墙界面建筑高度控制原则建筑高度控制原则Building Height Guideline低密度住宅低密度住宅Villa 中低密度住宅中低密度住宅Townhouse中密度住宅中密度住宅Apartment商业建筑商业建筑Commercial Buildings文化建筑文化建筑Cultural Centre行政建筑行政建筑Government Centre娱乐建筑娱乐建筑Recreation Centre休闲度假建筑休闲度假建筑Resort建筑材料建筑材料/色彩控制原则色彩控制原则Building Material&Colour Guideline照明控制导则照明控制导则Lighting Guidelines空间照明道路照明建筑照明绿化照明照明控制原则（照明控制原则（一）一）Lighting Guideline 1照明控制原则（照明控制原则（二）二）Lighting Guideline 2照明控制原则（照明控制原则（三）三）Lighting Guideline 3城市主干道照明城市主干道照明Distributor Road Lighting城市次干道照明城市次干道照明Distributor Road Lighting区内干道照明区内干道照明District Distributor Lighting辅助道路照明辅助道路照明Local Access Lighting城市意向城市意向City Image城市意向城市意向City Image总结总结Conclusion城市肌理城市肌理土地价值土地价值宜人环境宜人环境扫码关注：金融干货精选获取更多干货资料