房地产开发行业1~2月统计局数据点评：前端数据如期下行存量滞后效应承托投资-20190315-中信建投-13页.pdf

请参阅最后一页的重要声明 证券研究报告行业动态证券研究报告行业动态 前端数据如期下行，存量滞后效应承托投资前端数据如期下行，存量滞后效应承托投资1-2 月统计局数据点评1-2 月统计局数据点评行业动态信息 行业动态信息 销售端：整体进入下行通道，城市能级间分化显著。销售端：整体进入下行通道，城市能级间分化显著。1-2 月全国商品房销售面积 1.41 亿平方米，同比下降 3.6%，增速较 2018 年全年回落 4.9 个百分点。1-2 月商品房累计销售额 1.28 万亿元，同比增长 2.8%，增速较 2018 年全年回落 9.4 个百分点。1-2 月住宅销售均价 8952 元/平，同比增长 7.96%。前 2 月销售数据印证了基本面走弱的情况，尤其是销售面积已经进入下行通道。销售均价的提升一定程度上支撑了销售金额的增长，我们认为一方面是成交结构的原因，即一二线城市成交占比提升；另一方面在因城施策的背景下，部分城市网签加快也是提升均价的影响因素。土地端：土地市场降温，未来或存在分化。土地端：土地市场降温，未来或存在分化。1-2 月房地产开发企业土地购置面积 1545 万平方米，同比下降 34.1%，增速较 2018年 12 月回落 48 个百分点。1-2 月土地成交价款 690 亿元，同比下降 13.1%，增幅较 2018 年 12 月上升 28.55 个百分点。一二三线城市土地成交溢价率仍维持在低位，成交能级结构性差异导致了土地成交均价的提高。投资端：新开工如期回落，施工增速提高稳投资。投资端：新开工如期回落，施工增速提高稳投资。1-2 月房屋新开工面积 1.88 亿平方米，同比增长 6.0%，增速降低 11.2 个百分点。自去年 8 月开始持续 4 个月的新开工增速和销售增速背离后，今年新开工如期回落。我们认为进入 2019 年之后，住宅待售面积有所企稳，企业补货意愿趋弱，且从大趋势上看，14 年以来新开工与销售走势基本同步，在销售疲软的大背景下，新开工的回落符合我们预期，未来走势仍需观察销售等基本面。1-2 月全国房地产开发投资 1.21 万亿元，同比增长 11.6%，增幅较去年 12月扩大 2.1%。投资如此强劲的原因我们认为主要来源于土地购置费的支撑以及施工面积的回升，我们判断未来土地成交价款增速下降，棚改已经步入尾声阶段，土地购置费增速将逐渐回落，施工将成为驱动投资的主要动力，投资数据更具质量。资金端：到位资金增速回落，与投资增速差距较大。资金端：到位资金增速回落，与投资增速差距较大。1-2 月份，房地产开发企业到位资金 24497 亿元，同比增长 2.1%，增速比去年 12 月份回落 4.3 个百分点。对于居民需求端，据融 360 数据，2 月全国首套房贷款利率为 5.63%，环比下降 3 个 BP，已经处于连续 3 个月下降趋势，距离去年 11 月高点已经下降 8 个 BP，同比去年 2 月首套房贷款平均利率 5.46%，上升 3.11%（17BP）。二套房贷款利率为 5.99%，较上月回落 3BP，已连续回落 4 个月，并在时隔 8 个月后首次回归至 6%以下水平。同时，个人按揭贷款同比增长，均说明宽松的货币政策对于基本面的积极效应逐渐显现。维持维持 买入 买入 刘璐刘璐 18621286899 执业证书编号：S1440513090012 研究助理研究助理 高庆勇高庆勇 发布日期：2019 年 03 月 15 日 市场表现市场表现 相关研究报告相关研究报告-38%-28%-18%-8%2%12%2018/3/82018/4/82018/5/82018/6/82018/7/82018/8/82018/9/82018/10/82018/11/82018/12/82019/1/82019/2/8房地产开发沪深300房地产开发 房地产开发 1 9 9 0 6 1 0 8/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 3 1 8 1 4:3 4 1 房地产开发房地产开发 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 基本面分析基本面分析 销售端：整体进入下行通道，城市能级间分化显著销售端：整体进入下行通道，城市能级间分化显著 1-2 月全国商品房销售面积 1.41 亿平方米，同比下降 3.6%，增速较 2018 年全年回落 4.9 个百分点。其中，住宅累计销售面积同比下降 3.2%，办公楼累计销售面积同比下降 15.7%，商业营业用房累计销售面积同比下降5.1%。1-2 月商品房累计销售额 1.28 万亿元，同比增长 2.8%，增速较 2018 年全年回落 9.4 个百分点。其中，住宅销售额增长 4.5%，办公楼销售额下降 6.2%，商业营业用房销售额下降 9.4%。1-2 月住宅销售均价 8952 元/平，同比增长 7.96%。分区域销售金额方面，东部地区下降 1.2%、中部地区增长 6.6%、西部地区增长 10.2%、东北地区下降 2.4%，增幅分别收窄 7.7、11.5、13.2、9.4 个百分点。分区域销售面积方面，东部地区下滑 9.7%、中部地区下降 0.6%、西部地区增长 2.2%，东北地区下滑 4.8%。各区域都有不同程度回落，但区域之间的分化并不明显。从城市能级来看，根据我们跟踪的数据，2 月重点城市一手房成交面积同比下降 2.65%，其中一、二线市场回暖，三线继续下探，一、二线同比分别上涨 44.6%、14.1%，增速比 1 月分别提高约 40 和 17 个百分点，三线下跌 25.9%，降幅则扩大约 16 个百分点。我们认为一、二线城市成交增速显著既有去年低基数的原因，也有部分城市经历调整之后楼市热度回升的缘故，三四线则在棚改力度削弱之后，需求端迎来挑战。前前 2 月销售数据月销售数据印证了基本面走弱印证了基本面走弱的情况的情况，尤其是销售面积，尤其是销售面积已经已经进入下行通道。销售均价的提升一定程度上进入下行通道。销售均价的提升一定程度上支撑了销售金额的支撑了销售金额的增长增长，我们认为，我们认为一方面是成交结构的原因一方面是成交结构的原因一二线城市成交占比提升；另一方面一二线城市成交占比提升；另一方面在因城施策的背景下在因城施策的背景下，部分，部分城市城市网签加快网签加快也是提升均价的影响因素。也是提升均价的影响因素。图表图表1：住宅单月销售面积（万平）住宅单月销售面积（万平）图表图表2：住宅单月销售金额（亿元）住宅单月销售金额（亿元）资料来源：统计局，中信建投研究发展部 资料来源：统计局，中信建投研究发展部 600080001000012000140001600018000200001-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2013201420152016201720182019200040006000800010000120001400016000180001-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20132014201520162017201820191 9 9 0 6 1 0 8/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 3 1 8 1 4:3 4 2 房地产开发房地产开发 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 图表图表3：分区域商品房销售面积累计同比（分区域商品房销售面积累计同比（%）图表图表4：分区域商品房销售金额累计同比（分区域商品房销售金额累计同比（%）资料来源：统计局，中信建投研究发展部 资料来源：统计局，中信建投研究发展部 图表图表5：重点城市一手房成交同比增速重点城市一手房成交同比增速 图表图表6：重点城市一手房成交结构重点城市一手房成交结构 资料来源：wind，中信建投研究发展部 资料来源：wind，中信建投研究发展部 图表图表7：图：住宅累计销售面积及同比增速图：住宅累计销售面积及同比增速 图表图表8：住宅单月成交均价及同比增速住宅单月成交均价及同比增速 资料来源：统计局，中信建投研究发展部 资料来源：统计局，中信建投发展部-20-100102030405060东部地区：商品房销售面积：累计同比中部地区：商品房销售面积：累计同比西部地区：商品房销售面积：累计同比-10010203040506070802016/22016/42016/62016/82016/102016/122017/22017/42017/62017/82017/102017/122018/22018/42018/62018/82018/102018/12东部地区：商品房销售额：累计同比中部地区：商品房销售额：累计同比西部地区：商品房销售额：累计同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%15/1216/0416/0816/1217/0417/0817/1218/0418/0818/12一线城市二线城市三线城市0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2015/12 2016/5 2016/10 2017/32017/82018/12018/6 2018/11一线城市二线城市三线城市0%5%10%15%20%25%30%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,0002016/11 2017/3 2017/6 2017/9 2017/12 2018/4 2018/7 2018/10住宅累计销售面积(万平米)同比增速-5%0%5%10%15%20%25%0100020003000400050006000700080009000100002014/112015/62016/12016/82017/32017/102018/5单月住宅成交均价住宅均价同比增速1 9 9 0 6 1 0 8/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 3 1 8 1 4:3 4 3 房地产开发房地产开发 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 根据中国指数研究院数据，重点 10 城开盘平均去化率从去年初的约 90%的高点持续回落，目前已经降至约60%的水平。对于开盘去化率的下降我们认为无需过度恐慌，恰恰是楼市回归理性的标志。在 2018 年初由于新房限价原因导致一二手房价格倒挂，刺激投资套利需求。未来随着预期趋稳，去化率在 60-70%仍属于健康区间。图表图表9：重点重点 10 城平均开盘去化率城平均开盘去化率 图表图表10：一线城市推盘套数一线城市推盘套数 资料来源：中指，中信建投研究发展部 资料来源：中指，中信建投研究发展部 图表图表11：二线城市推盘套数二线城市推盘套数 图表图表12：推盘结构推盘结构 资料来源：中指，中信建投研究发展部 资料来源：中指，中信建投研究发展部 土地端：土地市场降温，未来或存在分化土地端：土地市场降温，未来或存在分化 1-2 月房地产开发企业土地购置面积 1545 万平方米，同比下降 34.1%，增速较 2018 年 12 月回落 48 个百分点。1-2 月土地成交价款 690 亿元，同比下降 13.1%，增幅较 2018 年 12 月上升 28.55 个百分点。供需结构方面，1-2 月百城土地供需比为 0.89，累计土地建筑面积供应 14457.31 万平方米，同比下降 23.01%，土地成交建面16171.95 万方，同比下降 17.93%。根据 1-2 月 100 城土地成交价来看，一线城市占比为 24%，较 2018 年底下降 4.5 个百分点，二线城市占比为 53%，大幅提升了 8 个百分点，三线城市占比为 24%，下降 3.5 个百分点。一二三线城市土地成交溢价率仍维持在低位，成交能级结构性差异导致了土地成交均价的提高。50%55%60%65%70%75%80%85%90%95%100%2016/2/282016/4/102016/5/222016/7/32016/8/142016/9/252016/11/62016/12/182017/1/232017/3/122017/4/232017/6/42017/7/162017/8/272017/10/92017/11/192017/12/312018/2/112018-03-252018/5/62018/6/172018/7/292018/9/92018/10/212018/12/22019/1/132019/2/24开盘平均去化率0100020003000400050006000700080009000100002016/2/282016/4/102016/5/222016/7/32016/8/142016/9/252016/11/62016/12/182017/1/232017/3/122017/4/232017/6/42017/7/162017/8/272017/10/92017/11/192017/12/312018/2/112018-03-252018/5/62018/6/172018/7/292018/9/92018/10/212018/12/22019/1/132019/2/24一线推盘套数（套）020004000600080001000012000140001600018000200002016/2/282016/4/102016/5/222016/7/32016/8/142016/9/252016/11/62016/12/182017/1/232017/3/122017/4/232017/6/42017/7/162017/8/272017/10/92017/11/192017/12/312018/2/112018-03-252018/5/62018/6/172018/7/292018/9/92018/10/212018/12/22019/1/132019/2/24二线推盘数（套）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2016/2/282016/4/102016/5/222016/7/32016/8/142016/9/252016/11/62016/12/182017/1/232017/3/122017/4/232017/6/42017/7/162017/8/272017/10/92017/11/192017/12/312018/2/112018-03-252018/5/62018/6/172018/7/292018/9/92018/10/212018/12/22019/1/132019/2/24纯新盘老推新1 9 9 0 6 1 0 8/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 3 1 8 1 4:3 4 4 房地产开发房地产开发 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 图表图表13：单月土地购置面积（万平）单月土地购置面积（万平）图表图表14：土地购置面积累计同比土地购置面积累计同比 资料来源：统计局，中信建投研究发展部 资料来源：统计局，中信建投研究发展部 图表图表15：百城土地供应面积及同比百城土地供应面积及同比 图表图表16：百城土地供需比百城土地供需比 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 图表图表17：百城土地成交结构百城土地成交结构 图表图表18：土地分结构同比增速土地分结构同比增速 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,0001-2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-12-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%05,00010,00015,00020,00025,0002016/32016/92017/32017/92018/32018/9规划土地供应建筑面积（万平方米）同比0.00.51.01.52.02.516/0616/1217/0617/1218/0618/12供需比0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%15/11 16/02 16/05 16/08 16/11 17/02 17/05 17/08 17/11 18/02 18/05 18/08一线城市二线城市三线城市-200%-100%0%100%200%300%400%500%600%700%2016/122017/62017/122018/62018/12一线城市二线城市三线城市1 9 9 0 6 1 0 8/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 3 1 8 1 4:3 4 5 房地产开发房地产开发 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 图表图表19：土地成交均价土地成交均价 图表图表20：百城土地成交溢价率（百城土地成交溢价率（%）资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 从房企拿地的角度观察，2019 年前两月拿地面积百强房企共新增土地建筑面积 8550.7 万平米，同比下降22.8%，拿地金额百强房企新增土地价值共 4020.1 亿元，同比下降 24.9%，具体到各指标 Top 20 房企，拿地面积和金额分别同比下降 17.5%和 22.1%。从房企新增货值来看，共有 24 家企业新增货值超过百亿，其中 Top10货值占百强 47%，集中度较 1 月份提升 2 个百分点。图表图表21：前两月新增货值前两月新增货值 Top 10 房企房企 资料来源：克而瑞，中信建投证券研究发展部 投资端：新开工如期回落，施工增速提高稳投资投资端：新开工如期回落，施工增速提高稳投资 新开工回落，与销售增速差距收窄 1-2 月房屋新开工面积 1.88 亿平方米，同比增长 6.0%，增速降低 11.2 个百分点。其中，住宅新开工面积 1.36亿平方米，增长 4.34%，增速降低 15.38 个百分点。1-2 月房屋施工面积达 67.49 亿平方米，同比增长 6.8%，增速继续提高 1.6 个百分点，其中住宅施工面积 46.63 亿平方米，同比增长 8.3%，增速继续提高 2 个百分点。0%5%10%15%20%25%30%35%2014-042014-102015-042015-102016-042016-102017-042017-102018-042018-10(20)02040608010012014015/0115/0315/0515/0715/0915/1116/0116/0316/0516/0716/0916/1117/0117/0317/0517/0717/0917/1118/0118/0318/0518/0718/09一线城市二线城市三线城市938.8681.6641.3476463.9454.4348.5341.5324294.602004006008001000融创中国万科地产绿地控股中国恒大新城控股阳光城华润置地龙湖集团富力地产中骏集团新增货值（亿元）1 9 9 0 6 1 0 8/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 3 1 8 1 4:3 4 6 房地产开发房地产开发 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 自去年 8 月开始持续 4 个月的新开工增速和销售增速背离后，今年新开工如期回落。我们认为主要原因如下：在经历了 16-17 年去库存之后，商品住宅待售面积已降至 2012 年底的水平，虽然年中楼市调控政策进一步收紧，但是一方面是企业补库存需要，另一方面也是加快开工实现推盘抢跑的策略，因此新开工增速仍持续走高。进入 2019 年之后，住宅待售面积有所企稳，企业补货意愿趋弱，且从大趋势上看，14 年以来新开工与销售走势基本同步，在销售疲软的大背景下，新开工的回落符合我们预期，未来走势仍需观察销售等基本面。图表图表22：住宅单月新开工面积（万平）住宅单月新开工面积（万平）图表图表23：办公楼、商业营业用房新开工面积累计同比（办公楼、商业营业用房新开工面积累计同比（%）资料来源：统计局，中信建投研究发展部 资料来源：统计局，中信建投研究发展部 图表图表24：单月销售面积增速和单月新开工增速强相关（单月销售面积增速和单月新开工增速强相关（%）资料来源：统计局，中信建投研究发展部 投资增速较去年 12 月有所扩大 1-2 月全国房地产开发投资 1.21 万亿元，同比增长 11.6%，增幅较去年 12 月扩大 2.1%。其中，住宅投资 8711亿元，增长 18%，增速提高 4.6 个百分点。投资如此强劲的原因我们认为如下：投资如此强劲的原因我们认为如下：1、去年土地市场成交的高热推去年土地市场成交的高热推动，土地购置费在延后支付的影响下依然较高，此外，正如我们动，土地购置费在延后支付的影响下依然较高，此外，正如我们 2019 年策略报告中提到，年策略报告中提到，土地购置费除了包土地购置费除了包含招拍挂等土地出让途径所涉及的资金，还包含划拨方式供应用地涉及的资金，主要是土地征收环节涉及的费含招拍挂等土地出让途径所涉及的资金，还包含划拨方式供应用地涉及的资金，主要是土地征收环节涉及的费用。用。虽然棚改力度将逐步趋弱，但虽然棚改力度将逐步趋弱，但 18 年超额完成的体量仍对土地购置费形成支撑；年超额完成的体量仍对土地购置费形成支撑；2、去年新开工积极，但是、去年新开工积极，但是开发商在整体资金压力趋紧的大环境下，提前开工，延长工期开发商在整体资金压力趋紧的大环境下，提前开工，延长工期，延期的施工将于今年释放，施工强度有所恢复。，延期的施工将于今年释放，施工强度有所恢复。我们判断未来土地成交价款增速下降，我们判断未来土地成交价款增速下降，棚改已经步入尾声阶段，土地购置费棚改已经步入尾声阶段，土地购置费增速将逐渐回落，施工将成为驱动增速将逐渐回落，施工将成为驱动投资的主要动力，投资数据更具质量。投资的主要动力，投资数据更具质量。-40-2002040608007/1208/1209/1210/1211/1212/1213/1214/1215/1216/1217/1218/12房屋新开工面积:累计同比商品房销售面积:累计同比销售领先新开工销售领先新开工4-5月月新开工与销售基本同步新开工与销售基本同步出现出现背离背离1 9 9 0 6 1 0 8/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 3 1 8 1 4:3 4 7 房地产开发房地产开发 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 图表图表25：PSL 余额及增速余额及增速 图表图表26：房地产施工面积累计同比（房地产施工面积累计同比（%）资料来源：wind，中信建投研究发展部 资料来源：统计局，中信建投研究发展部 分区域来看，东部、中部、西部以及东北区域 1-2 月投资增速分别为 10.9%、8.8%、16.8%以及 10.9%，东部与上月持平，中、西、东北增幅分别扩大 3.4、扩大 8.1、和收窄 7 个百分点，中部地区反弹，西部地区持续上涨，东北地区走弱。图表图表27：房地产单月投资额与累计同比房地产单月投资额与累计同比 图表图表28：房地产开发投资累计同比（房地产开发投资累计同比（%）资料来源：统计局，中信建投研究发展部 资料来源：统计局，中信建投研究发展部 资金端：到位资金增速回落，与投资增速差距较大资金端：到位资金增速回落，与投资增速差距较大 1-2 月份，房地产开发企业到位资金 24497 亿元，同比增长 2.1%，增速比去年 12 月份回落 4.3 个百分点。其中，国内贷款 4976 亿元，下降 0.5%；利用外资 52 亿元，上升 328.1%；自筹资金 7279 亿元，下降 1.5%；定金及预收款 7366 亿元，增长 5.6%；个人按揭贷款 3458 亿元，增长 6.5%。在房地产开发到位资金中，国内贷款主要用途为施工时的开发贷，由于 1-2 月处于开工淡季，因此年初国内贷款增速一般处于低位，未来有望回升。自筹资金有所下降，我们认为是因为房企逐步步入偿债高峰影响，但自筹资金的增速趋势也是判断企业融资宽松与否的指标之一，在整体货币政策向宽的大环境下，我们认为这一指标有望得到改善。定金及预收款则是房屋销售的映射，由于整体市场热度趋弱，我们判断未来定金及预收款增速将逐渐回落。对于居民需求端，据融 360 数据，2 月全国首套房贷款利率为 5.63%，环比下降 3 个 BP，已经处于连续 30.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%0.005,000.0010,000.0015,000.0020,000.0025,000.0030,000.0035,000.0040,000.002016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-01抵押补充贷款(PSL):期末余额同比增速0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.002010-122011-042011-082011-122012-042012-082012-122013-042013-082013-122014-042014-082014-122015-042015-082015-122016-042016-082016-122017-042017-082017-122018-042018-082018-12房屋施工面积:累计同比0%2%4%6%8%10%12%14%02000400060008000100001200014000160002015/6 2015/11 2016/42016/92017/22017/7 2017/12 2018/5 2018/10房地产开发投资单月完成额(亿元)开发投资累计同比增速-20246810121416182015/62015/122016/62016/122017/62017/122018/62018/12东部地区：房地产开发投资完成额：累计同比中部地区：房地产开发投资完成额：累计同比西部地区：房地产开发投资完成额：累计同比1 9 9 0 6 1 0 8/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 3 1 8 1 4:3 4 8 房地产开发房地产开发 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 个月下降趋势，距离去年11月高点已经下降8个BP，同比去年2月首套房贷款平均利率5.46%，上升3.11%（17BP）。二套房贷款利率为 5.99%，较上月回落 3BP，已连续回落 4 个月，并在时隔 8 个月后首次回归至 6%以下水平。同时，个人按揭贷款同比增长，均说明宽松的货币政策对于基本面的积极效应逐渐显现。图表图表29：国内贷款和个人按揭贷款累计同比（国内贷款和个人按揭贷款累计同比（%）图表图表30：资金来源同比与投资增速比较（资金来源同比与投资增速比较（%）资料来源：统计局，中信建投研究发展部 资料来源：统计局，中信建投研究发展部 图表图表31：全国首套房平均贷款利率全国首套房平均贷款利率 图表图表32：全国二套房贷平均利率全国二套房贷平均利率 资料来源：融360，中信建投研究发展部 资料来源：融360，中信建投研究发展部 图表图表33：2018 年以来流动性持续宽松年以来流动性持续宽松 时间时间 政策方向政策方向 内容内容 目标目标 2018 年 1 月 25 日 普惠金融 凡前一年符合条件的贷款余额或增量占比达到 1.5%的商业银行，存款准备金率可在人民银行公布的基准档基础上下调 0.5 个百分点；前一年符合条件的贷款余额或增量占比达到 10%的商业银行，存款准备金率可按累进原则在第一档基础上再下调 1 个百分点。支持金融机构发展普惠金融业务，提高金融服务的覆盖率和可得性；2018 年 4 月 25 日 定向降准 下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率 1 个百分点。释放资金给银行偿还央行的中期借贷便利(MLF)以及对冲 4 月中下旬企业缴税，增加银行体系资金的稳定性，优化流动性结构。2018 年 7 月 5 日 全面降准 下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率 0.5个百分点，支持市场化法治化“债转股”和小微企业融资。进一步推进市场化法治化“债转股”，加大对小微企业的支持力度。2018 年 10 月 7 日 定向降准 下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村优化商业银行和金融机构的流动性结构，通-10-5051015202530-20-100102030405060702014/1 2014/7 2015/1 2015/7 2016/1 2016/7 2017/1 2017/7 2018/1 2018/7 2019/1个人按揭贷款同比(左轴)国内贷款同比(右轴)-5051015202505101520252014/12014/82015/3 2015/10 2016/5 2016/12 2017/72018/22018/9投资增速同比(左轴)资金来源同比(右轴)4.00%4.20%4.40%4.60%4.80%5.00%5.20%5.40%5.60%5.80%2016/122017/42017/82017/122018/42018/82018/125.00%5.20%5.40%5.60%5.80%6.00%6.20%2016/122017/42017/82017/122018/42018/82018/121 9 9 0 6 1 0 8/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 3 1 8 1 4:3 4 9 房地产开发房地产开发 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 时间时间 政策方向政策方向 内容内容 目标目标 商业银行、外资银行人民币存款准备金率 1 个百分点。降准所释放的部分资金用于偿还 10 月 15 日到期的约 4500 亿元中期借贷便利（），这部分当日不再续做。过降低中小企业的融资成本来支持实体经济发展 2019 年 1 月 4 日 全面降准 下调金融机构存款准备金率 1 个百分点。同时，2019 年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。为进一步支持实体经济发展，优化流动性结构，降低融资成本 2018 年 12 月 19日 定向降息 支持实体经济力度大、符合宏观审慎要求的大型商业银行、股份制商业银行和大型城市商业银行，可向中国人民银行提出申请。定向中期借贷便利资金可使用三年，操作利率比中期借贷便利（MLF）利率优惠 15 个基点，目前为 3.15%。加大对小微企业、民营企业的金融支持力度 资料来源：中信建投证券研究发展部整理 图表图表34：2019 年部分重点房企融资成本相较年部分重点房企融资成本相较 18 年有所下降年有所下降 发行时间发行时间 发行规模（亿）发行规模（亿）期限期限 发行利率（发行利率（%）利差分析利差分析 阳光城 2019 年年 2 月月 15 3 7.5 较 18 年发债成本持平 2018 年 12 月 15 3 7.5 2018 年 11 月 17 3 7.8 2018 年 10 月 11 3 7.5 2018 年 6 月 6 3 7.8 万科 2019 年年 2 月月 20 5 3.65 成本较 18 年下降40-50bp 2018 年 10 月 20 5 4.18 2018 年 8 月 15 5 4.05 华夏幸福 2019 年年 1 月月 8 3 8.75 较 18 年发债成本持平 2019 年年 1 月月 5 3 8.2 2019 年年 1 月月 10 3 8.2 2018 年 11 月 17 3 8.5 上海临港 2019 年年 1 月月 5 5 3.85 成本较 18 年下降120-150bp 2019 年年 1 月月 3 4 3.74 2018 年 6 月 6 4 5.01 2018 年 6 月 6 5 5.17 华发股份 2019 年年 2 月月 7.5 5 5 成本较 18 年下降50-100bp 2019 年年 2 月月 7.795 3 4.8 2018 年 12 月 15 3 5.5 2018 年 3 月 25 3 6.49 龙湖地产 2019 年年 2 月月 17 5 3.99 成本较 18 年下降70-100bp 2019 年年 2 月月 5 7 4.7 2018 年 11 月 20 5 4.8 2018 年 8 月 20 5 4.98 2018 年 7 月 30 5 4.96 1 9 9 0 6 1 0 8/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 3 1 8 1 4:3 4 10 房地产开发房地产开发 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 2018 年 3 月 30 5 5.6 中海地产 2019 年年 1 月月 20 6 3.47 成本较 18 年下降25-50bp 2019 年年 1 月月 15 7 3.75 2018 年 10 月 35 5 4 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 1 9 9 0 6 1 0 8/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 3 1 8 1 4:3 4 11 房地产开发房地产开发 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 分析师介绍分析师介绍 刘璐：刘璐：毕业于复旦大学，从事房地产研究 8 年，所在团队获 2011 年第二届金牛分析师房地产行业第二名，2011 年第九届新财富房地产最佳分析师第二名，2012 年第十届新财富房地产最佳分析师第二名，2013 年第十一届新财富房地产最佳分析师第二名，2014 年第十二届新财富房地产最佳分析师第一名，2015 年第十三届新财富房地产最佳分析师第二名，2017 年第十五届新财富房地产最佳分析师第三名。研究助理研究助理 高庆勇高庆勇 15021664595 研究服务研究服务 保险组保险组 张博 010-85130905 郭洁-85130212 郭畅 010-65608482 张勇 010-86451312 高思雨 010-8513-0491 张宇 010-86451497 北京公募组北京公募组 朱燕 85156403 任师蕙 010-8515-9274 黄杉 010-85156350 赵倩 010-85159313 杨济谦 010-86451442 杨洁 010-86451428 创新业务组创新业务组 高雪-64172825 杨曦-85130968 黄谦 010-86451493 王罡 021-68821600-11 上海销售组上海销售组 李祉瑶 010-85130464 黄方禅 021-68821615 戴悦放 021-68821617 翁起帆 021-68821600 李星星 021-68821600-859 范亚楠 021-68821600-857 李绮绮 021-68821867 薛姣 021-68821600 许敏 021-68821600-828 深广销售组深广销售组 张苗苗 020-38381071 XU SHUFENG 0755-23953843 程一天 0755-82521369 曹莹 0755-82521369 廖成涛 0755-22663051 陈培楷 020-38381989 1 9 9 0 6 1 0 8/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 3 1 8 1 4:3 4 12 房地产开发房地产开发 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 评级说明评级说明 以上证指数或者深证综指的涨跌幅为基准。买入：未来 6 个月内相对超出市场表现 15以上；增持：未来 6 个月内相对超出市场表现 515