房地产开发行业1~2月统计局房地产数据点评：数据大幅回落恢复值得期待-20200317-中信建投-19页.pdf

请参阅最后一页的重要声明 证券证券研究报告研究报告行业深度报告行业深度报告 数据大幅回落，恢复值得期待数据大幅回落，恢复值得期待 1 1-2 2 月月统计局房地产数据点评统计局房地产数据点评 统计局公布 2020 年 1-2 月房地产市场运行情况。1-2 月房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为 8475 万平方米、10115 亿元、10370 万平方米，同比增速分别为-39.9%、-16.3%、-44.9%，前值为分别-1.7%、7.3%、-7.4%。受疫情影响，受疫情影响，2020 年年销售开局不佳，后续有望逐步改善销售开局不佳，后续有望逐步改善。1-2 月全国商品房销售面积下滑近四成，销售金额下滑超三成，主要因疫情期间开复工延缓、售楼处关闭及经济活动停滞所致。从我们监测的 34 个重点城市的成交数据看，目前已出现一定程度的恢复，较去年同期下滑 37%。伴随国内疫情影响逐步消除，成交有望进一步恢复，从而对后续销售数据构成支撑。投资的下行源于投资的下行源于疫情期间疫情期间土地成交回落、建安工程进度缓慢土地成交回落、建安工程进度缓慢。从土地成交数据来看，1-2 月土地购置面积和成交价款下滑幅度在三成及以上。从百城土地供需情况来看，土地市场呈现供需双低的局面，但一线城市量价表现均好。1-2 月新开工面积增速下滑超四成，竣工面积回落超两成，施工面积增速有所回落但仍实现2.9%的正增长。下调三大核心指标预测。下调三大核心指标预测。考虑到疫情的影响，我们调降 2020 年销 售 面 积 增 速、新 开 工 面 积 增 速 及 开 发 投 资 增 速 至-12.1%/-5.0/+1.2%（原预测分别为-5.1%/+0.9%/+6.1%）。投资建议：投资建议：继续看好地产开发板块和物业管理板块继续看好地产开发板块和物业管理板块的相对收益的相对收益表表现现。我们观察到尽管本周各地政策有收有放，但总体符合因城施策的主基调。我们认为，未来政策边际改善仍有空间，同时疫情仅影响短期购房行为而不影响中期购房需求，地产的压舱石作用凸显。近期中国央行加大降准政策力度，全球各大央行也采取积极措施，整体利率下行对板块估值构成支撑。我们看好的两大主我们看好的两大主线不变：即线不变：即优质房企与物管行业。其中，优质房企优质房企与物管行业。其中，优质房企 A 股重点股重点推荐推荐万科万科 A、保利地产、金地集团、阳光城、保利地产、金地集团、阳光城、滨江集团、滨江集团；港股；港股重点重点推推荐融创中国、旭辉控股集团。物管行业荐融创中国、旭辉控股集团。物管行业 A 股重点推荐招商积余、股重点推荐招商积余、新大正，港股重点推荐碧桂园服务、保利物业、永升生活服务、新大正，港股重点推荐碧桂园服务、保利物业、永升生活服务、宝龙商业。宝龙商业。风险提示：风险提示：行业调控强度超预期；销售增速超预期下滑。维持维持 买入买入 竺劲竺劲 18621097792 执业证书编号：S1440519120002 研究助理研究助理：尹欢科尹欢科 18616396058 研究助理研究助理：黄啸天：黄啸天 13262559719 发布日期：2020 年 03 月 17 日 市场市场表现表现 相关研究报告相关研究报告 -19%-9%1%11%21%2019/3/182019/4/182019/5/182019/6/182019/7/182019/8/182019/9/182019/10/182019/11/182019/12/182020/1/182020/2/18房地产开发沪深300房地产开发房地产开发 行业深度报告报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 目录目录 1 销售面积大幅下滑，资金回款受影响较大.1 1.1 销售面积下滑近四成，东部地区表现好于全国.1 1.2 房企资金面收缩明显，销售回款受影响较大.3 2 土地成交下滑明显，导致房地产投资下行.4 2.1 土地成交下滑三成，市场呈供需双低局面.4 2.2 开竣工增速下滑幅度大，施工增速仍保持正增长.5 2.3 投资下行源于土地成交回落、建安工程进度缓慢.6 3 房住不炒基调不变，充裕流动性带来融资改善.8 3.1 中央层面：逆周期调节提供充裕流动性，“房住不炒”基调不变.8 3.2 地方层面：多地因城施策支持房企平稳渡过疫情时期.9 mNmPsMvMnMpPpQsRrOmQmN6MbP8OtRoOmOpPjMmMtQjMqRvM8OmMrRxNmPyQNZmNoQ 1 行业深度报告报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 1 销售面积销售面积大幅大幅下滑，资金回款下滑，资金回款受影响较大受影响较大 1.1 销售面积下滑近四成销售面积下滑近四成，东部地区表现好于全国，东部地区表现好于全国 销售面积下滑近四成，金额下滑超三成，销售均价仍实现提升。销售面积下滑近四成，金额下滑超三成，销售均价仍实现提升。1-2 月商品房销售面积同比-39.9%，增速去年 12 月下降 42.6pct；1-2 月商品房销售金额同比-35.9%，增速较去年 12 月下降 37.1pct。1-2 月住宅销售均价9611 元/平，同比增加 7.4%，增速较去年 12 月增长 0.2pct。图表图表1：住宅单月销售面积（万平）住宅单月销售面积（万平）图表图表2：住宅单月销售金额（亿元）住宅单月销售金额（亿元）资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 图表图表3：住宅累计销售面积及同比增速住宅累计销售面积及同比增速 图表图表4：住宅单月成交均价及同比增速住宅单月成交均价及同比增速 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 从商品房类型来看，住宅成交量和成交金额降幅相对较小，均在四成以内，办公楼和商业营业用房的成交量和成交金额降幅则均在四成以上。1-2 月住宅、办公楼、商业营业用房销售面积分别同比-39.2%、-48.4%、-46.0%，销售金额分别同比-34.7%、-40.6%、-46.0%。6,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,00022,0001-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20142015201620172018201920202,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,0001-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2014201520162017201820192020-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,00017-0217-0818-0218-0819-0219-0820-02住宅累计销售面积（万平米）同比增速0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%02000400060008000100001200017-0417-0817-1218-0518-0919-0219-0619-10单月住宅成交均价同比增速 2 行业深度报告报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 区域结构层面，东部地区无论是销售面积还是销售金额，下滑程度均相对较小。1-2 月东部地区、中部地区、西部地区、东北地区销售面积分别同比-34.9%、-45.2%、-41.3%、-41.0%，销售金额同比-30.0%、-46.4%、-40.6%、-32.1%。由于此前东部地区的成交增速在四大区域中并不高，由此可见，在疫情的冲击下，东部地区能够表现出相对较好的韧性。图表图表5：分区域商品房销售面积累计同比（分区域商品房销售面积累计同比（%）图表图表6：分区域商品房销售金额累计同比（分区域商品房销售金额累计同比（%）资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 1-2 月重点 34 城销售出现大幅下滑，在趋势和幅度上与全国数据基本一致。首先，今年春节后销售恢复不及预期，从重点 34 城数据看，今年的销售从 2 月 10 日（正月十七）才开始，而去年销售从正月初七就开始恢复。若以成交开始恢复的时间点计，则今年 3 月 1 日至 15 日对应去年 3 月 3 日至 17 日阶段的楼市表现，今年该阶段累计成交面积为去年同期的 63%，相当于目前 3 月前两周成交已恢复至去年同期 6 成左右。其次，以自然月为单位看，34 城销售与全国高度吻合，34 城 1-2 月成交面积增速为-37.1%，全国商品房销售面积增速则为-39.9%。今年 3 月 1 日至 15 日 34 城累计成交面积较去年同期下滑 37.4%。图表图表7：重点重点 34 城城 1-2 月商品房成交面积变化月商品房成交面积变化 图表图表8：重点重点 34 城和全国单月成交面积增速对比城和全国单月成交面积增速对比 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 根据当前恢复情况，由以上分析，我们作出以下中性假设：3 月全国成交面积恢复至 6 成，4 月恢复至 8 成，5-12 月恢复至 95 成（我们原预测今年销售面积增速-5%），那么 2020 年销售面积增速为年销售面积增速为-12.1%（原预测（原预测-5.1%），），考虑全年销售均价同比提升考虑全年销售均价同比提升 6.0%，更新全年商品房销售金额同比增速为，更新全年商品房销售金额同比增速为-6.8%（原预测（原预测+0.1%）。）。-60-40-20020406016/0216/0817/0217/0818/0218/0819/0219/0820/02东部地区中部地区西部地区东北地区-60-40-2002040608010016/0216/0817/0217/0818/0218/0819/0219/0820/02东部地区中部地区西部地区东北地区010203040506070801/11/81/151/221/292/52/122/192/263/43/11重点34城1-3月房地产销售金额变化（万平）2019年2020年2020年春节期间年春节期间2019年春节期间年春节期间-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%34城全国 3 行业深度报告报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 1.2 房企资金面收缩明显，房企资金面收缩明显，销售回款受影响销售回款受影响较较大大 1-2 月房企到位资金出现较大幅度回落，月房企到位资金出现较大幅度回落，各渠道资金来源均出现下滑，各渠道资金来源均出现下滑，销售回款端销售回款端最为明显最为明显。1-2 月房地产开发企业到位资金同比-17.5%，较去年 12 月回落 31.3pct。其中，利用外资、自筹资金、销售回款端的定金及预收款资金来源增速均出现较大程度回落，而受益于银行资金面宽松和政策支持房企流动性，银行信贷端的国内贷款及个人按揭贷款资金来源同比下滑程度较小。具体而言，1-2 月国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比-8.6%、-77.2%、-15.4%、-23.9%、-12.4%，增速较去年 12 月分别-9.5pct、-237.5pct、-23.7pct、-41.1pct、-38.6pct。图表图表9：国内贷款和个人按揭贷款累计同比（国内贷款和个人按揭贷款累计同比（%）图表图表10：资金来源同比与投资增速比较（资金来源同比与投资增速比较（%）资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 房贷利率延续下行，房贷利率延续下行，LPR 下降继续打开下行空间。下降继续打开下行空间。融 360 大数据研究院监测数据显示，2020 年 2 月，全国首套房贷款平均利率为5.50%，环比下降了1BP，相当于5年期LPR加点75BP；二套房贷款平均利率为5.81%，环比下降 1BP。2 月 20 日 5 年期 LPR 最新报价 4.75%，较 1 月 20 日下降 5BP，预计后续房贷利率仍将跟随 LPR继续下行。自去年自去年 12 月房贷利率拐头小幅回落，重归下行通道。长期来看，随着月房贷利率拐头小幅回落，重归下行通道。长期来看，随着疫情在海外蔓延，疫情在海外蔓延，全球央行再全球央行再次进入货币宽松周期，叠加国内降低实体融资成本的货币政策目标下，次进入货币宽松周期，叠加国内降低实体融资成本的货币政策目标下，LPR 有望在未来延续当前的缓慢下行趋有望在未来延续当前的缓慢下行趋势势，为房贷利率的下行打开空间，为房贷利率的下行打开空间。图表图表11：全国首套房平均贷款利率全国首套房平均贷款利率 图表图表12：全国二套房贷平均利率全国二套房贷平均利率 资料来源：融360，中信建投证券研究发展部 资料来源：融360，中信建投证券研究发展部-15-10-50510152025-15-10-5051015202517/0217/0617/1018/0218/0618/1019/0219/0619/1020/02个人按揭贷款同比(左轴)国内贷款同比(右轴)-20-15-10-5051015-20-15-10-505101517/0217/0617/1018/0218/0618/1019/0219/0619/1020/02投资增速同比(左轴)资金来源同比(右轴)4.00%4.20%4.40%4.60%4.80%5.00%5.20%5.40%5.60%5.80%17/0617/1118/0418/0919/0219/0719/125.00%5.20%5.40%5.60%5.80%6.00%6.20%17/0617/1018/0218/0618/1019/0219/0619/1020/02 4 行业深度报告报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 2 土地成交下滑明显，导致房地产投资下行土地成交下滑明显，导致房地产投资下行 2.1 土地土地成交下滑三成，成交下滑三成，市场呈供需双低市场呈供需双低局面局面 根据统计局公布的根据统计局公布的土地成交土地成交数据数据，1-2 月土地购置面积和成交价款下滑幅度在三成及以上。月土地购置面积和成交价款下滑幅度在三成及以上。其中，1-2 月房地产开发企业累计土地购置面积同比-29.3%，同比增速较去年 12 月下滑 36.8pct；1-2 月土地累计成交价款同比-36.3%，同比增速较去年 12 月下滑 53.0pct。图表图表13：土地成交价款土地成交价款与土地购置费与土地购置费累计同比累计同比 图表图表14：土地购置面积累计同比土地购置面积累计同比 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 从从百城土地百城土地供需供需情况来看，情况来看，土地市场呈现供需双低的局面土地市场呈现供需双低的局面，一、三线表现较为坚挺，一、三线表现较为坚挺。百城土地供需结构方面，1-2 月百城土地供需比为 1.07，供需相对平衡，但从绝对量出现明显下滑，其中，1-2 月百城土地供应建面和成交建面同比增速分别为-23.6%、-40.1%。能级结构来看，一线和三线土地成交金额表现较为坚挺，二线出现大幅下滑。1-2 月一线、三线城市土地成交金额分别同比增长 7.1%和-2.3%，二线城市则下滑-39.6%。占比来看，一二三线在 1 月、2 月的土地成交金额占比分别为 32%、38%、30%，一线城市占比较 12 月提升 13.0pct，出现明显上升。图表图表15：百城住宅用地成百城住宅用地成交面积及同比交面积及同比 图表图表16：百城百城规划土地供应建筑规划土地供应建筑面积及同比面积及同比 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%16/0216/0817/0217/0818/0218/0819/0219/0820/02土地成交价款累计同比本年土地购置费累计同比-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%16/0216/0817/0217/0818/0218/0819/0219/0820/02本年购置土地面积累计同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%050001000015000200002500016/1017/0417/1018/0418/1019/0419/10成交建筑面积（万平方米）成交面积同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%05,00010,00015,00020,00025,00030,00016/1017/0417/1018/0418/1019/0419/10规划土地供应建筑面积（万平方米）同比 5 行业深度报告报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 图表图表17：百城土地供需比百城土地供需比 图表图表18：百城土地成交结构百城土地成交结构 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 百城百城一线土地成交楼面均价和溢价率均提升，二三线下降。一线土地成交楼面均价和溢价率均提升，二三线下降。从百城土地成交楼面价来看，1、2 月总体土地成交楼面均价环比分别+22.7%和-11.4%。其中 2 月二、三线土地成交楼面均价环比分别-30.5%、-42.1%，一线城环比+0.3%，维持 1 月 11000 元/平的高位。成交溢价率方面，1 与百城土地溢价率较去年 12 月提升，2 月溢价率维持高位，其中 1 月、2 月成交溢价率分别为 12.5%、12.9%，分别较上月提升 2.8pct、0.4pct。分能级城市来看，一线城市 2 月份溢价率 16.6%，较 1 月提升 8.0%，二三线溢价率 10.4%、8.9%，分别下滑 2.3pct、5.8pct。图表图表19：百城土地成交楼面均价（元百城土地成交楼面均价（元/平方米）平方米）图表图表20：百城土地成交溢价率（百城土地成交溢价率（%）资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 1-2 月土地市场供需均明显缩量，也出现一定程度的结构分化，一线城市成交热度较高，二三线相对萎靡。我们认为，土地市场出现上述特征的主要原因还是在于疫情的影响以及不同地区推地力度的差异：我们认为，土地市场出现上述特征的主要原因还是在于疫情的影响以及不同地区推地力度的差异：1、疫情影响、疫情影响需求端房企的销售回款，以及供给端政府的推地暂停，因此整体出现供需双低的局面；需求端房企的销售回款，以及供给端政府的推地暂停，因此整体出现供需双低的局面；2、一线城市整体供地力、一线城市整体供地力度保持，尤其度保持，尤其 2 月上海推出月上海推出 310.5 亿的徐汇滨江地块，成为内地总价地王，再加上现金流充裕的房企认为当前亿的徐汇滨江地块，成为内地总价地王，再加上现金流充裕的房企认为当前是新进或补仓一线城市的较好窗口期，导致成交热度较高，溢价率也明显提升。是新进或补仓一线城市的较好窗口期，导致成交热度较高，溢价率也明显提升。我们认为，随着疫情的影响逐我们认为，随着疫情的影响逐步减弱，政府恢复供地，销售步入正轨，土地市场供需步减弱，政府恢复供地，销售步入正轨，土地市场供需均均会逐步改善会逐步改善，从而推动土地成交回升，从而推动土地成交回升。2.2 开竣工增速开竣工增速下滑幅度大下滑幅度大，施工增速，施工增速仍保持正增长仍保持正增长 1-2 月新开工面积增速下滑超四成，月新开工面积增速下滑超四成，竣工面积回落超两成，竣工面积回落超两成，施工面积施工面积增速有所回落。增速有所回落。新开工方面，1-2 月房0.00.51.01.52.02.53.016/1017/0417/1018/0418/1019/0419/10供需比0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%17/0217/0818/0218/0819/0219/0820/02一线城市二线城市三线城市02000400060008000100001200014000160001800015/0415/1016/0416/1017/0417/1018/0418/1019/0419/10一线城市二线城市三线城市0102030405060708017/0217/0818/0218/0819/0219/0820/02一线城市二线城市三线城市 6 行业深度报告报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 屋新开工面积同比-44.9%，增速较去年 12 月下降 52.3pct，其中，住宅新开工面积同比-44.4%，办公楼和商业营业用房新开工面积增速下滑程度更大，办公楼新开工增速-58.0%，商业营业用房则为-50.7%。竣工方面，1-2 月房屋竣工面积增速-22.9%，较去年 12 月回落 43.1pct。施工方面，1-2 月房屋施工面积同比增长 2.9%，增速较去年 12 月下降 6.3pct，其中住宅施工面积同比增长 4.6%。我们认为，施工端面积增速的下滑主要还是由于疫情期我们认为，施工端面积增速的下滑主要还是由于疫情期间工程进度暂停，后续随着国家层面呼吁加快复工间工程进度暂停，后续随着国家层面呼吁加快复工以及农民工陆续返程以及农民工陆续返程，新开工随着销售的恢复也将逐步恢复，新开工随着销售的恢复也将逐步恢复，预计施工端也将逐步改善预计施工端也将逐步改善。对于新开工面积增速，我们调降原预测对于新开工面积增速，我们调降原预测 2020 年新开工面积增速年新开工面积增速+0.9%至至-5.0%。图表图表21：单月单月住宅住宅新开工面积（万平）新开工面积（万平）图表图表22：办公楼及商业营业用房新开工面积办公楼及商业营业用房新开工面积累计同比累计同比 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 2.3 投资下行源于土地成交回落、建安工程进度缓慢投资下行源于土地成交回落、建安工程进度缓慢 1-2 月月房地产开发投资出现较大程度回落，其中东部地区下滑程度最小。房地产开发投资出现较大程度回落，其中东部地区下滑程度最小。1-2 月全国房地产开发投资同比-16.3%，较去年 12 月回落 23.7pct。其中，住宅、办公楼、商业营业用房开发投资分别为-16.0%、-17.8%、-25.6%。分区域来看，东部、中部、西部以及东北区域 1-2 月投资增速分别为-12.5%、-25.9%、-18.6%和-16.1%，东部地区下滑程度最小。图表图表23：房地产单月投资额与累计同比房地产单月投资额与累计同比 图表图表24：房地产开发投资累计同比（房地产开发投资累计同比（%）资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 600080001000012000140001600018000200001-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015年2016年2017年2018年2019年2020年(80)(60)(40)(20)020406016/0216/0817/0217/0818/0218/0819/0219/0820/02办公楼商业营业用房-20-15-10-5051015202515/1016/0416/1017/0417/1018/0418/1019/0419/10东部地区：房地产开发投资完成额：累计同比中部地区：房地产开发投资完成额：累计同比西部地区：房地产开发投资完成额：累计同比东北部地区：房地产开发投资完成额：累计同比-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%02000400060008000100001200014000160001800016/0116/0717/0117/0718/0118/0719/0119/0720/01房地产开发投资单月完成额(亿元)开发投资累计同比增速 7 行业深度报告报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 图表图表25：房屋房屋施工面积累计同比施工面积累计同比 图表图表26：PSL 余额及增速余额及增速 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 我们认为，1-2 月开发投资增速的下行由于同时受到房企资金端受制以及行政管制措施下的建安施工端进度受阻，目前多地出台政策缓解开发商现金流压力，主要体现在土地款和税款的缓交、预售条件的放松，施工端也加快复工中，预计 3 月投资将较 1-2 月出现改善。对于全年投资预测，我们预计全年土地购置费和工程款同对于全年投资预测，我们预计全年土地购置费和工程款同比增速分别为比增速分别为+5.0%、-0.5%，因此调降原预测，因此调降原预测 2020 年开发年开发投资增速投资增速+6.1%至至 1.2%。01234567891017/0417/0817/1218/0518/0919/0219/0619/10施工面积：累计同比0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%0.005,000.0010,000.0015,000.0020,000.0025,000.0030,000.0035,000.0040,000.0017/0217/0417/0617/0817/1017/1218/0218/0418/0618/0818/1018/1219/0219/0419/0619/0819/1019/1220/02抵押补充贷款（PSL）：期末余额同比 8 行业深度报告报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 3 房住不炒基调不变，充裕流动性带来融资改善房住不炒基调不变，充裕流动性带来融资改善 3.1 中央中央层面：层面：逆周期调节提供逆周期调节提供充裕充裕流动性，“房住不炒”流动性，“房住不炒”基调不变基调不变 逆周期调节提供充裕流动性，地产行业也将受益于融资改善和融资成本下行。逆周期调节提供充裕流动性，地产行业也将受益于融资改善和融资成本下行。流动性方面，2020 年 1 月 1日，央行宣布自当月 6 日起下调金融机构存款准备金率 0.5 个百分点，释放长期资金约 8000 亿元。2 月 3 日，央行开展 1.2 万亿公开市场操作投放流动性并下调逆回购利率 10BP，随后进一步下调 1 年期 MLF 利率 10BP 至3.15%，引导 2 月 LPR 报价下行。3 月 13 日，央行宣布于本月 16 日实施普惠金融定向降准 0.5%-1%，再释放长期资金 5500 亿元，今年以来两次降准累计将释放长期资金约 1.35 万亿元。多部门发声保持多部门发声保持“房住不“房住不炒”基调不变。炒”基调不变。政策调控方面，1 月初，银保监会出台意见并强调金融机构需落实“房住不炒”定位，防止信贷资金违规流入房地产市场，央行及财政部也相继表态支持。2 月，央行在年度金融市场工作会议中强调继续执行“因城施策”，落实好房地产长效管理机制。3 月 3 日，央行、财政部、银保监会三部门联合会议再次强调“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，表明中央对“房住不炒”定位调控定力在继续保持。图表图表27：2020 年以来年以来中央中央层面政策层面政策 时间时间 部门部门 政策政策 类型类型 具体内容具体内容 2020/1/1 中国人民银行 全面降准 货币政策 1 月 6 日起金融机构存款准备金率下调 0.5 个百分点 强调将继续实施稳健的货币政策，保持灵活适度，不搞大水漫灌 2020/1/3 银保监会 中国银保监会关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见 地产融资 银行保险机构要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场 2020/1/13 银保监会 银保监会副主席讲话 地产融资 严格执行授信集中度等监管规则，严防信贷资金违规流入房地产市场，持续遏制房地产金融化泡沫化 2020/1/16 中国人民银行 央行金融市场司司长讲话 地产融资 将推动商业银行转变经营理念，继续严格控制房地产在新增信贷资源中的占比 实施信贷资源的增量优化和存量的调整，推动金融机构加大对小微企业的实体经济的信贷投放 2020/1/17 国务院办公厅 国务院办公厅关于支持国家级新区深化改革创新加快推动高质量发展的指导意见 土地市场 支持国家级新区深化改革，严禁大规模无序房地产开发 2020/2/3 中国人民银行 公开市场业务交易公告 2020第18 号 货币政策 开展 1.2 万亿公开市场操作投放流动性，下调 7 天期、14 天期逆回购利率 10bp 2020/2/16 财政部 财政部党组书记、部长刘昆刊文 财政政策 财政今后一段时间仍将处于“紧平衡”状态，将继续坚持“房住不炒”定位 2020/2/17 中国人民银行 公开市场业务交易公告第 29 号 货币政策 央行下调 1 年期 MLF 利率 10BP 至 3.15%2020/2/21 中国人民银行 2020 年金融市场工作电视电话会议召开 地产融资 要求保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行 2020/2/26 中国人民银行 央行召开电视电话会议部署金融支持中小微企业复工复产工作 货币政策 在前期已经设立 3000 亿元疫情防控专项再贷款的基础上，增加再贷款再贴现专用额度 5000 亿元，同时下调支农、支小再贷款利率 9 行业深度报告报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 0.25 个百分点至 2.5%；2020 年 6 月底前，对地方法人银行新发放不高于 LPR 加 50 个基点的普惠型小微企业贷款，允许等额申请再贷款资金。2020/3/3 中国人民银行、财政部、银保监会 金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会召开 地产融资 强调要坚持“房住不炒”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求 2020/3/12 国务院 关于授权和委托用地审批权的决定 土地市场 将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准 试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府（北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆）批准 2020/3/13 中国人民银行 定向降准 货币政策 将于 3 月 16 日实施普惠金融定向降准，对达到考核标准的银行定向降准 0.5 至 1 个百分点，本次定向降准共释放长期资金 5500 亿元 资料来源：政府官网，中信建投证券研究发展部 3.2 地方层面：地方层面：多地因城施策支持多地因城施策支持房企平稳渡过疫情时期房企平稳渡过疫情时期 受肺炎疫情及延迟复工影响，各地在继续执行中央对房地产“房住不炒”定位的同时，也因城施策支持当受肺炎疫情及延迟复工影响，各地在继续执行中央对房地产“房住不炒”定位的同时，也因城施策支持当地楼市平稳发展。地楼市平稳发展。虽有部分城市（广州、驻马店、宝鸡）的房市支持政策出现了“一日游”情形，但多城已出台仍在执行的政策表明，地产作为经济的压舱石，重要性凸显。当前各地出台的支持文件主要涵盖以下内容：1、土地出让金可延期缴纳（无锡、西安、上海、天津、浙江、云南等）；2、开发商工程进度可根据当地疫情适当顺延（无锡、西安、上海、天津等）；3、纳税及养老实业保险金申报缴纳可延期，相关税收可适当减免（无锡、湖南、河南等）；4、信贷还款可展期，要求金融机构不得盲目抽贷（无锡）；5、放宽购房者贷款条件（深圳、南宁）；6、放宽部分销售条件（无锡、广东、山东、石家庄）；7、鼓励当地企业发行各类融资工具尽快募集资金复工复产（湖南）。在当前市场偏弱的环境和疫情影响叠加下，我们预计接下来先前调控政策趋紧的城市还会逐步放宽限制，加大对楼市的支持。图表图表28：2020 年以来年以来重点省市政策重点省市政策 时间时间 地区地区 政策政策 类型类型 具体内容具体内容 2020/1/7 广州市 广州市住房和城乡建设局关于印发广州市共有产权住房管理办法的通知 土地市场 共有产权住房采用六种筹建方式，包括单独选址集中新建、“限房价、竞地价”集中新建、商品房配建、城市更新改造配建、既有房源转用和其他国有土地 居民购房 本科及以上学历申购共有产权住房可以不受户籍限制，单身申购人需年满 30 岁 2020/1/6 济南市 济南市人才购房补贴申请发放实施细则(试行)居民购房 自 1 月 1 日起，符合条件的全日制博士、硕士研究生，申请在济南购房时可享受一次性购房补贴，补贴额度分别为 15 万元和 10 万元 2020/1/8 深圳市 市长讲话 保障房建设 市长陈如桂表示 2020 年要建设筹集公共住房不少于 8 万套，供应 3.2 万套 2020/1/10 上海市 上海市人民政府关于居民购房 新方案将非本市户籍对象纳入调整范围，明确非本市户籍对象申请审核的程序 10 行业深度报告报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 修改上海市共有产权保障住房管理办法的决定 要求，补充完善非本市户籍对象的供后管理制度。2020/1/14 广东省 广东省政府工作报告 企业销售 坚持“一城一策”、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展 户籍政策 省内将放开除广州、深圳之外的城市落户限制 2020/2/6 深圳市 关于在房地产领域加强疫情防控严格落实复工备案管理工作的通知 企业销售 房企不得擅自复工，须暂停现场开盘等活动，2 月 10 日后方可复工营业 2020/2/12 无锡市 关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见 开发商税费优惠 纳税申报及税款缴纳最长可延期 3 个月；房产税、城镇土地使用税有困难的可申请减免；城市基础设施配套费可予以延期缴纳；因受疫情影响造成的损失和费用增加，按照新的指导意见；开发商销售及复工 预售部分完成 25%以上投资即可申请预售；开竣工时间相应顺延，防控一级响应措施期间不计违约责任；房地产行业主管部门牵头组织开办网上房交会，帮助房地产开发和中介企业促成交易；开发商融资 到期还款困难的企业可展期，信贷合理适度增长，不得盲目抽贷、断贷、压贷，缓解企业流动性困难。2020 年 6 月 30 日前到期、贷款期限在一年以内的贷款落实无还本续贷；预售资金可跨一个节点申请提前拨付重点监管资金；土地市场 可申请延迟交地和延期缴纳出让金；长租公寓 长租公寓可申请服务业企业纾困专项资金补助；2020/2/12 西安市 西安市人民政府关于有效应对疫情促进经济平稳发展若干措施 开发商销售及复工 未能按期交地、动工、竣工的，疫情防控期间不计入违约期；大力推行网上审批服务；土地市场 可分期缴纳土地出让价款；允许变更出让价款缴纳期限；容缺办理相关规划许可手续；缴纳 50%的土地出让价款，可预办理不动产登记手续；2020/2/12 深圳市 疫情期间不出门也能办理公积金业务 购房人 明确其可申请延长公贷期限；放宽公贷申请缴存条件；逾期还贷不影响个人征信；延长购房提取票据有效期；2020/2/12 上海市 关于全力应对疫情支持服务企业发展的若干土地利用政策 开发商销售及复工 顺延开竣工和投达产履约时间；土地市场 对采取定向挂牌出让的地块，取消现场交易环节，直接电子挂牌交易并确认竞得，出让人可根据受让人实际情况延迟签订土地出让合同；受疫情影响，未能按土地出让合同约定缴付土地价款和交付土地的，不作为违约行为，不计滞纳金和违约金，受让人可以向出让人申请延期缴付或分期缴付；2020/2/12 浙江省 关于全力做好疫情防控和企业复工复产资源土地市场 各地可适当调整土地出让时间节点，终止或中止国有建设用地使用权交易；土地出让金可以延缓至疫情解除后 3 个月内缴纳 11 行业深度报告报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 要素保障服务的通知 2020/2/12 南昌市 关于防控疫情期间适当调整土地供应工作支持企业稳定发展的通知 土地