房地产开发行业2018年12月统计局及行业数据深度点评：房贷利率两年来首降销售止跌回暖-20190122-中信建投-13页.pdf

请参阅最后一页的重要声明 证券研究报告行业动态证券研究报告行业动态 房贷利率两年来首降，销售止跌回暖2018 年 12 月统计局及行业数据深度点评房贷利率两年来首降，销售止跌回暖2018 年 12 月统计局及行业数据深度点评行业动态信息 行业动态信息 土地端：土地端：土地累计成交均价增速已持续回落超过 3 个季度，一二三线土地溢价率均处低位徘徊。我们认为主要原因在于：1、限价政策压缩了项目的利润空间，房企出于成本收益考虑放弃追逐高价地或高溢价地；2、去化压力继续加大叠加限签等因素，导致现金回款难度提升，房企拿地趋于理性。新开工：新开工：12 月的新开工面积单月增速为 20.5%，虽然较上月回落1.2 个百分点，但仍维持在高位运行，主要原因在于 18 年待开工面积处于低位，房企补货需求旺盛，同时市场在对资金回笼的诉求下，房企仍有动力加快新开工加快推盘以实现销售回款来保证一部分资金需求。投资端：投资端：12 月的投资增速如期下滑，单月投资增速为 8.2%，增幅较上月收窄 1.1%。我们预计 2019 年的投资增速将回落至 2.3%左右，但购地费用贡献将会降低，施工费用贡献的将会提升，使得投资的质量将有所提升。销售端：销售端：12 月单月销售增速扭转了自 9 月以来销售持续负增长且跌幅扩大的趋势，回正至 0.9%。我们认为销售端的止跌回暖，主要源于货币宽松对于行业基本面支撑的兑现。展望 2019 年，我们认为销售端将会延续 18 年三季度以来回落的趋势，全国销售面积同比下降 6%左右。供给端：供给端：12 月我们跟踪的重点一二线 21 城的批售面积为 2861.4万平方米，批售比由上月的 1.36 降至 1.22，总体仍然呈现供给大于需求的态势。展望 19 年，我们认为随着整体成交的下行叠加开发商在资金趋紧环境下加速推盘，重点城市的仍将持续呈现供给大于需求的状况，批售比或将持续大于 1。库存端：库存端：从重点城市来看，本轮补库存周期始于 18 年的 4 到 5月，一线城市补库存的力度显著高于二线城市。我们预计 2019 年上半年补库存周期仍将延续，但力度将有所减弱，且结构将由以一线城市推动为主逐步转化为以二线城市推动为主。资金端：资金端：融 360 的数据显示，12 月全国首套房贷款平均利率为5.68%，较 11 月回落 3 个 BP，这也是首套房平均利率自 17 年初23 个月以来首次滑落。展望 19 年，我们认为二线城市未来也将继续跟进回调，房贷利率的松动将会扩围，而房贷利率的见顶回落也意味着信贷端对行业的钳制即将得到缓解。维持维持 买入 买入 刘璐刘璐 18621286899 执业证书编号：S1440513090012 发布日期：2019 年 01 月 22 日 市场表现市场表现 相关研究报告相关研究报告-45%-35%-25%-15%-5%5%2018/1/222018/2/222018/3/222018/4/222018/5/222018/6/222018/7/222018/8/222018/9/222018/10/222018/11/222018/12/22房地产开发沪深300房地产开发 房地产开发 1 房地产开发房地产开发 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 房地产开发投资端数据详解房地产开发投资端数据详解 土地端：土地市场出现量价背离土地端：土地市场出现量价背离 1-12 月房地产开发企业土地购置面积 2.91 亿平方米，同比增加 14.2%，增速较 1-11 月回落 0.1 个百分点；12 月单月增速 13.9%，增幅较 11 月回升 5.8 个百分点。1-12 月土地成交价款 1.17 万亿元，同比增长 18%，增幅较 1-11 月回落 2.2 个百分点，12 月单月增速 6.7%，较上月继续回落 11.1 个百分点。土地供需结构方面，1-12月百城积累土地供应建筑面计 15.4 亿平，同比上行 19.8%，积累土地成交建筑面积 12.7 亿平，同比上行 9.4%，全年供需比为 1.22，整体呈供过于求的态势。12 月的全国土地市场出现了单月土地成交面积增速上行而土地成交价款增速下行，量价背离的情况，单月购地面积同比增幅 13.9%，增幅扩大了 5.8%，而购地价款则由上月的 17.8%滑落至 6.7%。主要原因在于 17 年 12月的单月土地成交价格存在高基数效应，同比上涨了 45%达到近 6600 元/平（为近一年来的高点），因此 18 年12 月单月的土地价格同比出现滑落，导致量价背离。同时我们也注意到，土地累计成交均价增速已持续回落超过 3 个季度，一二三线土地溢价率均处低位徘徊。我们认为主要原因在于：1、限价政策压缩了项目的利润空间，房企出于成本收益考虑放弃追逐高价地或高溢价地；2、去化压力继续加大叠加限签等因素，导致现金回款难度提升，房企拿地趋于理性。图表：图表：单月单月土地购置面积土地购置面积（万平）（万平）图表：图表：土地购置面积累计同比土地购置面积累计同比 资料来源：统计局，中信建投研究发展部 资料来源：统计局，中信建投研究发展部 01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,0001-2月 3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月2013年2014年2015年2016年2017年2018年-40%-30%-20%-10%0%10%20%2014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-12 2 房地产开发房地产开发 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 图表：图表：百城土地供应面积及同比百城土地供应面积及同比 图表：图表：百城土地供需比百城土地供需比 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 图表：图表：百城土地成交结构百城土地成交结构 图表：图表：百城百城土地土地成交成交溢价率溢价率（%）资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 新开工：增速仍在高位运行，但新开工：增速仍在高位运行，但 19 年预计回落至年预计回落至-8%1-12 月房屋新开工面积 20.9 亿平方米，同比增长 17.2%，增速上升 0.4 个百分点。其中，住宅新开工面积15.3 亿平方米，增长 19.7%，增速上升 0.4 个百分点。1-12 月房屋施工面积达 82.2 亿平方米，同比增长 5.2%，增速继续提高 0.5 个百分点，其中住宅施工面积 57 亿平方米，同比增长 6.3%，增速继续提高 0.6 个百分点。12 月的新开工面积单月增速为 20.5%，虽然较上月回落 1.2 个百分点，但仍维持在高位运行，同时新开工与销售的增速差也在进一步扩大，主要原因在于 18 年待开工面积处于低位，房企补货需求旺盛，同时市场在对资金回笼的诉求下，房企仍有动力加快新开工加快推盘以实现销售回款来保证一部分资金需求。我们认为随着补库存力度的逐渐趋缓，2019 年的新开工增速将回归至 14 以后与销售增速走势基本同步的趋势，在 19 年销售端承压的预判下，我们预计我们预计 19 年全国新开工增速在年全国新开工增速在-8%左右，各线城市的新开工同比增速分左右，各线城市的新开工同比增速分别为别为-3%、-6%和和-9%。-40%-20%0%20%40%60%80%100%05,00010,00015,00020,00025,00030,0002016/32016/92017/32017/92018/32018/9规划土地供应建筑面积（万平方米）同比0.00.51.01.52.02.53.016/0616/1217/0617/1218/0618/12供需比0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2015/11 2016/3 2016/7 2016/11 2017/3 2017/7 2017/11 2018/3 2018/7一线城市二线城市三线城市-200%-100%0%100%200%300%400%500%600%700%2016/122017/62017/122018/62018/12一线城市二线城市三线城市 3 房地产开发房地产开发 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 图表：图表：住宅单月新开工面积住宅单月新开工面积（万平）（万平）图表：图表：办公办公楼、楼、商业商业营业用房营业用房新开工面积累计同比新开工面积累计同比（%）资料来源：统计局，中信建投研究发展部 资料来源：统计局，中信建投研究发展部 图表：图表：新开工与销售的动态关系新开工与销售的动态关系 资料来源：统计局，中信建投研究发展部 投资端：增速由高位略有回落，但全年仍葆有韧性，预计投资端：增速由高位略有回落，但全年仍葆有韧性，预计 19 年投资增速为年投资增速为2.3%1-12 月全国房地产开发投资 12.03 万亿元，同比增长 9.5%，增幅较 1-11 月继续回落 0.2 个百分点。其中，住宅投资 8.52 万亿元，同比增长 13.4%，增幅较 1-11 月继续回落 0.2 个百分点。分区域来看，东部、中部、西部以及东北区域 1-12 月投资增速分别为 10.9%、5.4%、8.9%以及 17.5%，增幅分别收窄 0.4、收窄 0.5、扩大 0.7、和扩大 1.3 个百分点。12 月的投资增速如期下滑，单月投资增速为 8.2%，增幅较上月收窄 1.1%，单月增幅为全年中仅高于 10 月增速的次低点，印证了我们此前土地购置费用增速对投资的正向贡献将逐步减弱的判断。我们认为随着开发商补库存周期进入尾声叠加去化压力加大以及棚改对土地购置费支撑的走弱，我们预计 19 年的土地购置费增速将会从 2018 年 60%左右的高位大幅下行至个位数。在施工方面，提前开工、拉长工期对于施工强度的影响造成6000800010000120001400016000180001-2月 3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月2014年2015年2016年2017年2018年(30)(20)(10)010203040506014/1215/0615/1216/0616/1217/0617/1218/0618/12办公楼商业营业用房-40-2002040608007/1208/1209/1210/1211/1212/1213/1214/1215/1216/1217/1218/12房屋新开工面积:累计同比商品房销售面积:累计同比销售领先新开工销售领先新开工4-5月月新开工与销售基本同步新开工与销售基本同步出现出现背离背离 4 房地产开发房地产开发 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 2018 年施工投入呈现低基数，而 18 年下半年确立的宽松通道将逐步缓解房企资金面压力，因此预计 2019 年施工强度会有所恢复。我们预计我们预计 2019 年的投资增速将回落至年的投资增速将回落至 2.3%左右，但购地费用贡献将会降低，施工费用贡左右，但购地费用贡献将会降低，施工费用贡献的将会提升，使得投资的质量将有所提升。献的将会提升，使得投资的质量将有所提升。图表：图表：房地产单月投资额与累计同比房地产单月投资额与累计同比 图表：图表：房地产开发投资累计同比房地产开发投资累计同比（%）资料来源：统计局，中信建投研究发展部 资料来源：统计局，中信建投研究发展部 图表：图表：2019 年房地产投资测算年房地产投资测算 时间时间 土地购置费增土地购置费增速速 施工面 积增施工面 积增速速 净停工面积占施工面积比净停工面积占施工面积比重重 新开工面积增新开工面积增速速 竣工面 积增竣工面 积增速速 房地产投资增速房地产投资增速 2013 11.6%16.1%1.4%13%2.0%19.8%2014 29.3%9.2%2.4%-11%5.9%10.5%2015 1.2%1.3%5.1%-14%-6.9%1.0%2016 6.2%3.2%5.7%8%6.1%6.9%2017 23.4%3.0%6.4%7%-4.4%7.0%2018 55.0%5.2%8.0%17.2%-7.8%9.5%2019E 3.0%0.7%11.0%-8%2.5%2.3%资料来源：wind，中信建投研究发展部 0%2%4%6%8%10%12%02000400060008000100001200014000160002015/12015/72016/12016/72017/12017/72018/12018/7房地产开发投资单月完成额(亿元)开发投资累计同比增速-20246810121416182015/12015/72016/12016/72017/12017/72018/12018/7东部地区：房地产开发投资完成额：累计同比中部地区：房地产开发投资完成额：累计同比西部地区：房地产开发投资完成额：累计同比 5 房地产开发房地产开发 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 市场供需及资金端数据详解市场供需及资金端数据详解 销售端：年末出现反弹，但预计销售端：年末出现反弹，但预计 19 年回落年回落 6%左右左右 1-12 月全国商品房销售面积 17.2 亿平方米，同比增长1.3%，增速较 1-11 月回落 0.1 个百分点。其中，住宅累计销售面积增长2.2%，办公楼累计销售面积下降 8.3%，商业营业用房累计销售面积下降 6.8%。1-12 月商品房累计销售额 15 万亿元，同比增长 12.2%，增速较 1-11 月回升 0.1 个百分点。其中，住宅销售额增长 14.7%，办公楼销售额下降 2.6%，商业营业用房销售额增长 0.7%。12 月住宅销售均价 8878.5 元/平，环比上涨 100.7 元/平。分区域销售金额方面，1-12 月东部地区增长 6.5%、中部地区增长 18.1%、西部地区增长 23.4%、东北地区增长 7%，累计增幅较上月分别提升 0.9%、降低 2.5%、降低 0.1%和降低 0.3%；分区域销售面积方面，东部地区下滑 5%、中部地区增长 6.8%、西部地区增长 6.9%，东北地区下滑 4.4%，较上月来看，东部地区累计降幅收窄 0.1%，中部、西部、东北地区增幅较上月分别下降 1.1%、提升 0.3%和持平。12 月各地区的成交规模和金额呈分化趋势，东部和西部地区总体企稳回升，中部地区继续滑落。图表：图表：住宅住宅单月单月销售面积（万平）销售面积（万平）图表：图表：住宅住宅单月单月销售金额（亿元）销售金额（亿元）资料来源：统计局，中信建投研究发展部 资料来源：统计局，中信建投研究发展部 图表：图表：分区域商品房销售面积累计同比分区域商品房销售面积累计同比（%）图表：图表：分区域商品房销售金额累计同比分区域商品房销售金额累计同比（%）资料来源：统计局，中信建投研究发展部 资料来源：统计局，中信建投研究发展部 600080001000012000140001600018000200001-2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月2013201420152016201720182000400060008000100001200014000160001-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月201320142015201620172018-20-100102030405060东部地区：商品房销售面积：累计同比中部地区：商品房销售面积：累计同比西部地区：商品房销售面积：累计同比-10010203040506070802016/22016/42016/62016/82016/102016/122017/22017/42017/62017/82017/102017/122018/22018/42018/62018/82018/102018/12东部地区：商品房销售额：累计同比中部地区：商品房销售额：累计同比西部地区：商品房销售额：累计同比 6 房地产开发房地产开发 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 12 月单月销售增速扭转了自 9 月以来销售持续负增长且跌幅扩大的趋势，回正至 0.9%。我们认为销售端的止跌回暖，主要源于货币宽松对于行业基本面支撑的兑现。同时我们跟踪的重点 39 城数据也同样印证了年末销售回升的势头。12 月整体成交同比 7.52%，较上月增幅扩大 3.65%，其中一二三线成交增速分别为 24.48%、7.95%和-0.24%，增速较上月分别提升 38%、-3.85%、0.03%。展望 2019 年，我们认为销售端将会延续 18 年三季度以来回落的趋势，全国销售面积同比下降 6%左右。同时从结构来看，今年一二线城市的市场表现相对三四线将会更佳，主要原因在于在流动性宽松、因城施策的大背景下，一二线城市具有更显著的政策边际改善空间。而三四线市场由于受到棚改力度趋弱的影响较大，在需求端将会承受较大压力。因此整体而言，因此整体而言，我们预计我们预计 2019 年一线、二线及三线以下城市销售面积同比增速分别为年一线、二线及三线以下城市销售面积同比增速分别为-9%、-0.5%和和 3.2%，各各线线城市城市的销售面积同比增速分别为的销售面积同比增速分别为 2.0%、-4.0%以及以及-6.6%，全国销售面积同比下降，全国销售面积同比下降 5.7%。我们参照。我们参照 2014 年，年，预计一线、二线及三线以下城市的销售均价同比分别增长预计一线、二线及三线以下城市的销售均价同比分别增长 2.5%、1.0%和和 1.0%，全国销售额同比增速在，全国销售额同比增速在-3.8%左左右。右。图表：图表：重点城市一手房成交重点城市一手房成交同比同比增速增速 图表：图表：重点城市一手房成交结构重点城市一手房成交结构 资料来源：wind，中信建投研究发展部 资料来源：wind，中信建投研究发展部 图表：图表：住宅累计销售面积及同比增速住宅累计销售面积及同比增速 图表：图表：住宅住宅单月单月成交均价及同比增速成交均价及同比增速 资料来源：统计局，中信建投研究发展部 资料来源：统计局，中信建投发展部 -80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%15/1216/0416/0816/1217/0417/0817/1218/0418/0818/12一线城市二线城市三线城市0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2015/122016/62016/122017/62017/122018/62018/12一线城市二线城市三线城市0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,00017/317/617/917/1218/318/618/918/12住宅累计销售面积(万平米)同比增速-5%0%5%10%15%20%25%0100020003000400050006000700080009000100002014/11 2015/62016/12016/82017/3 2017/10 2018/5 2018/12单月住宅成交均价住宅均价同比增速 7 房地产开发房地产开发 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 图表：图表：全国全国 2019 年年销售面积预测销售面积预测 销售面积销售面积 同比增速同比增速 销售面积 一线城市 二线城市 三线及以下城市 全国 一线城市 二线城市 三线及以下城市 全国 2014 5,611 32,957 82,080 120,649-14.6%-6.5%-7.5%-7.6%2015 6,470 35,703 86,322 128,495 15.3%8.3%5.2%6.5%2016 7,050 45,212 105,087 157,349 9.0%26.6%21.7%22.5%2017 4,990 45,028 119,389 169,408-29.2%-0.4%13.6%7.7%2018 4,517 44,569 122,567 171,654-9.47%-1.02%2.66%1.33%2019 4,632 43,011 115,110 162,753 2.0%-4.0%-6.6%-5.7%资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 图表：图表：2019 年年销售均价预测销售均价预测 销售均价销售均价 同比增速同比增速 销售均价 一线城市 二线城市 三线及以下城市 全国 一线城市 二线城市 三线及以下城市 全国 2014 17,777 7,818 4,940 6,324 1.8%0.5%3.1%1.4%2015 21,404 8,223 5,106 6,793 20.4%5.2%3.4%7.4%2016 25,212 9,315 5,494 7,476 17.8%13.3%7.6%10.1%2017 26,329 10,393 6,179 7,892 4.4%11.6%12.5%5.6%2018 29,757 11,526 6,948 8,737 13.02%10.90%12.45%10.71%2019 30,321 11,573 6,976 8,855 2.5%1.0%1.0%1.7%资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 供给端：受销售反弹影响，单月批售比高位略有回落供给端：受销售反弹影响，单月批售比高位略有回落 12 月我们跟踪的重点一二线 21 城的批售面积为 2861.4 万平方米，同比增长 27%，环比增长 3%，但因为本月重点城市的销售回升，批售比由上月的 1.36 降至 1.22，总体仍然呈现供给大于需求的态势。分结构来看，12月一线 4 城批准上市面积为 584.9 万平方米，同比增长 84%，环比增长 39%，批售比为 1.64，二线 17 城批准上市面积 2276.5 万平方米，同比增长 18%，环比下行 3%，批售比为 1.15，一线供给持续保持在高位水平。展望 19 年，我们认为随着整体成交的下行叠加开发商在资金趋紧环境下加速推盘，重点城市的仍将持续呈现供给大于需求的状况，批售比或将持续大于 1。8 房地产开发房地产开发 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 图表：图表：重点重点 21 城城批准上市面积及批售比批准上市面积及批售比 图表：图表：重点重点 21 城城批准上市面积同环比批准上市面积同环比 资料来源：wind，中信建投研究发展部 资料来源：wind，中信建投研究发展部 图表：图表：一线城市批准上市面积及批售比一线城市批准上市面积及批售比 图表：图表：二线城市批准上市面积及批售比二线城市批准上市面积及批售比 资料来源：统计局，中信建投研究发展部 资料来源：统计局，中信建投发展部 库存端：补库存持续进行中，一线力度高于二线库存端：补库存持续进行中，一线力度高于二线 12 月我们跟踪的重点一二线 19 城的商品房库存面积为 1.35 亿平方米，环比上月增长 7%，延续了 18 年三季度以来的持续增长，去化周期由上月的 8.56 个月降至 8.52 个月。分结构来看，12 月一线 3 城的商品房库存面积为 1878.4 万平方米，环比上月上行 8%，去化周期由上月的 11.7 个月升至本月的 12 个月，二线 16 城的商品房库存面积为 1.16 亿平方米，环比上月上涨 6%，去化周期由上月的 8.21 个月降至本月的 8.14 个月。从重点城市来看，本轮补库存周期始于 18 年的 4 到 5 月，一线城市当前商品房库存面积较 4 月份低点提升了近 60%，而二线城市当前库存较 5 月低点仅提升 36%，一线城市补库存的力度显著高于二线城市。我们预计2019 年上半年补库存周期仍将延续，但力度将有所减弱，且结构将由以一线城市推动为主逐步转化为以二线城市推动为主。0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%050010001500200025003000350013/1214/1215/1216/1217/1218/12批准上市面积批售比-100%-50%0%50%100%150%200%250%15/1216/0616/1217/0617/1218/0618/12同比环比0%50%100%150%200%250%010020030040050060070013/1214/1215/1216/1217/1218/12一线批准上市面积成交批售比0.000.200.400.600.801.001.201.401.600500100015002000250013/1214/1215/1216/1217/1218/12二线批准上市面积成交批售比 9 房地产开发房地产开发 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 图表：图表：重点重点 19 城城库存及去化周期库存及去化周期 图表：图表：重点重点 19 城城库存面积同环比库存面积同环比 资料来源：wind，中信建投研究发展部 资料来源：wind，中信建投研究发展部 图表：图表：一线城市库存及去化周期一线城市库存及去化周期 图表：图表：二线城市库存及去化周期二线城市库存及去化周期 资料来源：统计局，中信建投研究发展部 资料来源：统计局，中信建投发展部 资金端：到位资金增速加速回落资金端：到位资金增速加速回落 1-12 月房地产开发企业到位资金 16.59 万亿元，同比增长 6.4%，增速较 1-11 月回落 1.2 个百分点。其中，国内贷款 2.4 万亿元，同比下降 4.9%；利用外资 108 亿元，同比下降 35.8%；自筹资金 5.58 万亿元，同比增长9.7%；定金及预收款 5.54 万亿元，同比增长 13.8%；个人按揭贷款 2.37 万亿元，同比下降 0.8%。行业开发到位资金加速回落，房企整体在融资端持续承压。融 360 的数据显示，12 月全国首套房贷款平均利率为 5.68%，相当于基准利率 1.159 倍，较 11 月回落 3个 BP，这也是首套房平均利率自 17 年初 23 个月以来首次滑落。二套房贷款平均利率为 6.04%，较上月回落 2个 BP。其中一线四城的首套房贷款利率悉数出现回落，北京为 5.45%，较上月回落 2BP；上海为 5.09%，较上月回落 10BP；广州为 5.55%，较上月回落 7BP；深圳为 5.57%，较上月回落 4BP。而二三线城市中则是利率回调及利率微涨情况并存，展望 19 年，我们认为二线城市未来也将继续跟进回调，房贷利率的松动将会扩围，而房贷利率的见顶回落也意味着信贷端对行业的钳制即将得到缓解。0%200%400%600%800%1000%1200%1400%1600%050001000015000200002500013/1214/1215/1216/1217/1218/12库存面积去化月数-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%13/1214/1215/1216/1217/1218/12环比同比0%200%400%600%800%1000%1200%1400%05001000150020002500300010/01 11/01 12/01 13/01 14/01 15/01 16/01 17/01 18/01一线库存面积去化月数-5%0%5%10%15%20%25%0100020003000400050006000700080009000100002014/11 2015/62016/12016/82017/3 2017/10 2018/5 2018/12单月住宅成交均价住宅均价同比增速 10 房地产开发房地产开发 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 图表：图表：国内贷款和个人按揭贷款累计同比国内贷款和个人按揭贷款累计同比（%）图表：图表：资金来源同比与投资增速比较资金来源同比与投资增速比较（%）资料来源：统计局，中信建投研究发展部 资料来源：统计局，中信建投研究发展部 图表：图表：全国首套房平均贷款利率全国首套房平均贷款利率 图表：图表：全国二套房贷平均利率全国二套房贷平均利率 资料来源：融360，中信建投研究发展部 资料来源：融360，中信建投研究发展部 -10-50510152025-20-1001020304050607014/614/1215/615/1216/616/1217/617/1218/618/12个人按揭贷款同比(左轴)国内贷款同比(右轴)-505101520024681012141614/614/1215/615/1216/616/1217/617/1218/618/12投资增速同比(左轴)资金来源同比(右轴)5.00%5.20%5.40%5.60%5.80%6.00%6.20%2016/122017/42017/82017/122018/42018/82018/124.00%4.20%4.40%4.60%4.80%5.00%5.20%5.40%5.60%5.80%2016/122017/42017/82017/122018/42018/82018/12 11 房地产开发房地产开发 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 分析师介绍分析师介绍 刘璐：刘璐：毕业于复旦大学，从事房地产研究 4 年，所在团队获 2011 年第二届金牛分析师房地产行业第二名，2011 年第九届新财富房地产最佳分析师第二名，2012 年第十届新财富房地产最佳分析师第二名，2013 年第十一届新财富房地产最佳分析师第二名，2014 年第十二届新财富房地产最佳分析师第一名，2015 年第十三届新财富房地产最佳分析师第二名，2017 年第十五届新财富房地产最佳分析师第三名。报告贡献人报告贡献人 黄啸天黄啸天 13262559719 研究服务研究服务 机构销售负责人机构销售负责人 赵海兰 010-85130909 保险组保险组 张博 010-85130905 杨曦-85130968 郭洁-85130212 郭畅 010-65608482 张勇 010-86451312 高思雨 010-8513-0491 王罡 021-68821600-11 张宇 010-86451497 北京公募组北京公募组 朱燕 85156403 任师蕙 010-8515-9274 黄杉 010-85156350 杨济谦 010-86451442 杨洁 010-86451428 私募业务组私募业务组 赵倩 010-85159313 上海销售组上海销售组 李祉瑶 010-85130464 黄方禅 021-68821615 戴悦放 021-68821617 翁起帆 021-68821600 李星星 021-68821600-859 范亚楠 021-68821600-857 李绮绮 021-68821867 薛姣 021-68821600 许敏 021-68821600-828 深广销售组深广销售组 张苗苗 020-38381071 许舒枫 0755-23953843 程一天 0755-82521369 曹莹 0755-82521369 廖成涛 0755-22663051 陈培楷 020-38381989 12 房地产开发房地产开发 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 评级说明评级说明 以上证指数或者深证综指的涨跌幅为基准。买入：未来 6 个月内相对超出市场表现 15以上；增持：未来 6 个月内相对超出市场表现 515；中性：未来 6 个月内相对市场表现在-55之间；减持：未来 6 个月内相对弱于市场表现 515；卖出：未来 6 个月内相对弱于市场表现 15以上。重要声明重要声明 本报告仅供本公司的客户使用，本公司不会仅因接收人收到本报告而视其为客户。本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证本报告所包含的信息或建议在本报告发出后不会发生任何变更，且本报告中的资料、意见和预测均仅反映本报告发布时的资料、意见和预测，可能在随后会作出调整。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不构成投资者在投资、法律、会计或税务等方面的最终操作建议。本公司不就报告中的内容对投资者作出的最终操作建议做任何担保，没有任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺。投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险，据本报告做出的任何决策与本公司和本报告作者无关。在法律允许的情况下，本公司及其关联机构可能会持有本报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或类似的金融服务。本报告版权仅为本公司所有。未经本公司书面许可，任何机构和/或个人不得以任何形式翻版、复制和发布本报告。任何机构和个人如引用、刊发本报告，须同时注明出处为中信建投证券研究发展部，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和/或修改。本公司具备证券投资咨询业务资格，且本文作者为在中国证券业协会登记注册的证券分析师，以勤勉尽责的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了作者的研究观点。本文作者不曾也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。股市有风险，入市需谨慎。中信建投证券研究发展部中信建投证券研究发展部 北京北京 上海上海 深圳深圳 东城区朝内大街 2号凯恒中心B座 12 层（邮编：100010）浦东新区浦东南路 528 号上海证券大厦北塔 22 楼 2201 室（邮编：200120）福田区益田路 6003 号荣超商务中心B 座 22 层（邮编：518035）电话：(8610)8513-0588 电话：(8621)6882-1612 电话：（0755）8252-1369 传真：(8610)6560-8446 传真：(8621)6882-1622 传真：（0755）2395-3859 扫码关注：金融干货精选获取更多干货资料