请仔细阅读本报告末页声明证券研究报告|固定收益研究2019年03月12日固定收益专题房企江湖之二：粤系篇（上）继房企江湖系列报告开篇《房企江湖之闽系篇》，本文聚焦中国地产标杆的粤系房企，上篇对总资产规模前18名的粤系房企进行详尽梳理。粤系房企一般指早期成立于广东，直接或业务转型进入地产领域的房地产开发商。粤系房企从深耕珠三角到北上布局全国，抓住试点改革的机遇迅速崛起，成为中国房地产企业发展的标杆。本文从规模水平、股东背景、公司业务、营运能力和债务情况五个维度，对恒大地产、万科、保利南方、保利发展、富力地产、中海地产、华侨城、金地集团、珠海华发、珠江投资、广州城建、深圳卓越、美的臵业、奥园集团、时代控股、龙光控股、中粮地产和汕头花园18家粤系房企进行详尽梳理：（1）14家房企规模超千亿。2017年，恒大地产、万科、保利总资产分别超过15000亿、10000亿和6000亿，富力地产、中海地产、华侨城、金地集团超2000亿。（2）7家国有企业，其余为公众企业、外资企业和民营企业。保利南方和保利发展（保利集团旗下）、中海地产（中国建筑集团旗下）、华侨城（华侨城集团旗下）、中粮地产（中粮集团旗下）为国务院国资委实际控制的央企，珠海华发（珠海华发集团旗下）和广州城建（越秀集团旗下）分别是珠海市国资委、广州市国资委下属的地方国企。（3）粤系房企专注于房地产开发业务，房地产业务营收占比普遍超过90%。从战略布局看，粤系房企分为全国性均衡布局、核心城市群区域性布局和以广东省核心城市为中心三类。（4）营运能力方面，汕头花园和珠江投资的存货去化压力最大；富力地产、珠江投资和华侨城的预收账款周转速度较快，美的臵业、奥园集团和万科预收账款周转速度较慢；2017年粤系房企销售回款率普遍下降。（5）债务情况方面，恒大地产、中粮地产、美的臵业、珠海华发、汕头花园、珠江投资和富力地产杠杆水平较高。汕头花园、珠江投资、珠海华发、深圳卓越和恒大地产短期偿债压力较大。最后，我们将18家粤系房企划分为三个梯队：第一梯队是万科、保利南方、保利发展、中海地产、华侨城、金地集团、广州城建和中粮地产。第二梯队是珠海华发、恒大地产、富力地产和龙光控股。第三梯队是时代控股、美的臵业、奥园集团、深圳卓越、珠江投资和汕头花园。风险提示：数据口径有偏差，房地产政策超预期。作者分析师刘郁执业证书编号：S0680518080002邮箱：liuyu@gszq.com分析师姜丹执业证书编号：S0680518090003邮...
