请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明[Table_MainInfo]行业研究/房地产证券研究报告行业专题报告2019年06月24日[Table_InvestInfo]投资评级优于大市维持市场表现[Table_QuoteInfo]-23.97%-14.73%-5.50%3.74%12.97%22.21%2018/62018/92018/122019/3房地产海通综指资料来源：海通证券研究所相关研究[Table_ReportInfo]《一线城市新房市场成交量同比持续上升》2019.06.16《投资销售增速回落，高位拐点初显》2019.06.15《本周成交量环比回调，同比增速逐渐扩大》2019.06.09[Table_AuthorInfo]分析师:涂力磊Tel:(021)23219747Email:tll5535@htsec.com证书:S0850510120001分析师:杨凡Tel:(021)23219812Email:yf11127@htsec.com证书:S0850518070003分析师:谢盐Tel:(021)23219436Email:xiey@htsec.com证书:S0850511010019行业发展换挡，城市周期兴起[Table_Summary]投资要点：房地产行业进入总量高位，增速低位阶段。1980年中国住房制度改革以来，中国房地产市场总量持续增长。房地产行业总销量为住房面积需求和单价的乘积。行业历次周期主要受政策影响而呈现周期波动。平滑周期波动后，我们发现行业增速较高阶段主要由住房销售面积拉动，而住房销售面积增速动力减弱与总人口增长动力减弱趋势基本相同。我们认为如果‚房住不炒‛基调不变，行业价格涨幅可能长期受政策调控，行业销售金额总量可能持续受销售面积增速和人口增速影响而进入到总量高位而增速低位的阶段。行业调控思路转变，行业周期波动收窄。中国房地产行业进入2000年以来，一共经历四次收紧调控，销售金额和面积的同比增速在政策松紧变换中呈现明显波动。2016年9月以来，最新一轮调控政策采取因城施策方式，对不同城市实行分化调控。从行业历史数据的波动性来看，在此次因城施策的调控下行业销售及投资端主要数据指标波动变小，行业周期波动逐步收窄。城镇化建设任务方向明确，城市周期兴起。国家发改委发布的《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》和《2019年新型城镇化建设重点任务》中对于城镇化发展的思路向都市圈内中心城市及周边中小城市倾斜，例如降低大中小城市落户限制、允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂等。我们认为，当行业总量进入低增速阶段时，地域人口流动所带来的住房需求将逐渐占据行业销售主要影响因素。我们认为，行业政策促进了人口流入资源型城市，进而促进了城市分化，行业周期将从行业整体同涨同跌变为城市周期。房企竞争...
