房地产行业统计局房地产数据点评：销售延续回暖开工有所下滑-20191218-中信建投-17页.pdf

请参阅最后一页的重要声明 证券研究报告证券研究报告行业深度报告行业深度报告 销售延续回暖，销售延续回暖，开工开工有所有所下滑下滑 统计局统计局房地产房地产数据点评数据点评 统计局公布 2019 年 11 月房地产市场运行情况。单月房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为 15654 万平方米、11620 亿元、19560 万平方米，单月同比增速分别为 1.1%、8.4%、-2.9%，前值为 1.9%、8.8%、23.2%。1-11 月销售月销售累计增速累计增速继续为正继续为正，单月边际增幅收窄，单月边际增幅收窄。1-11 月销售面积累计增速为 0.2%，较上月提高 0.1 个百分点。考虑到过去两轮房地产周期的尾部出现以价换量现象的持续时间大多在 3-4 个月上下，我们预计本轮反弹将在今年四季度至明年一季度逐步趋弱，2019 年全年销售面积将保持小幅为正，但明年全年整体市场将呈同比下行的状态。11 月月新开工单月较大幅下行新开工单月较大幅下行。本月新开工单月增速回落较为显著，增幅由上月的 23.2%回落至-2.9%，其中一方面有去年同期高基数效应的影响。但我们认为其中最主要的原因在于边际销售增速的持续趋弱。对于未来去化市场较为悲观的判断表现在市场推货预期层面即为整体开工力度的滑落。11 月月投资投资高位延续小幅高位延续小幅下行下行。开发投资单月增速在高位持续小幅下行，年内整体呈现较强的韧性，主要有三方面的因素，一是施工面积的高位支撑，二是年内累计新开工累计增速处在高位区间，三是年内房企资金端相较于去年的边际改善助力开工投资端。我们预计全年投资将会小幅回落至 10%左右。投资建议投资建议：房地产市场仍呈现弱复苏状态，但无论销售动能还是：房地产市场仍呈现弱复苏状态，但无论销售动能还是投资开工动能均有所回落，政策上主基调不变但微调持续发生，投资开工动能均有所回落，政策上主基调不变但微调持续发生，短期将继续支撑板块的估值修复。短期将继续支撑板块的估值修复。我们继续看好现金流和业绩较为确定的物管行业和优质地产开发商两大主线，具体而言：物管行业我们推荐碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新大正；优质房企我们推荐万科 A、保利发展、金地集团、阳光城、大悦城。风险提示风险提示：行业调控强度超预期；销售增速超预期下滑；融资收紧力度超预期等 维持维持 买入买入 江宇辉江宇辉 18621759430 执业证书编号：S1440517120002 研究助理：黄啸天研究助理：黄啸天 发布日期：2019 年 12 月 18 日 市场表现市场表现 相关研究报告相关研究报告 -12%-2%8%18%28%2018/11/192018/12/192019/1/192019/2/192019/3/192019/4/192019/5/192019/6/192019/7/192019/8/192019/9/192019/10/19房地产开发沪深300房地产房地产 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 目录目录 开发投资端数据详解.1 土地端：单月购地面积降幅收窄，溢价率低位徘徊.1 施工端：单月开工较大幅下行，竣工修复进行中.3 投资端：高位略有下行.3 市场供需及资金端数据详解.5 销售端：累计增速修复，单月边际增幅收窄.5 资金端：开发资金来源增速回升，房贷利率短期内易升难降.7 政策端解读.10 中央层面：房贷利率新模式稳中略降，房企融资政策持续规范.10 地方层面：各地人才落户政策频出，一线北上深调控力度不减.11 1 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 开发投资端数据详解开发投资端数据详解 土地端：土地端：单月购地面积单月购地面积降幅降幅收窄，溢价率收窄，溢价率低位徘徊低位徘徊 1-11 月房地产开发企业累计土地购置面积同比下降 14.2%，降幅收窄 2.1pct，其中 11 月单月购置面积同比下降 0.7%，较 10 月下降了 13.6pct。1-11 月土地累计成交价款同比下滑 13.0%，跌幅收窄 2.2pct，其中 11 月土地成交价款同比下降 0.58%，增速由正转负，较 10 月下降 3.08pct。图表图表1：土地成交价款单月同比及累计同比土地成交价款单月同比及累计同比 图表图表2：土地购置面积累计同比土地购置面积累计同比 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 从百城土地成交情况来看，11 月土地成交有所回暖。能级来看，二、三线城市成交同比增加。其中，一线城市成交仍在减少与上期相比下降幅度基本持平；二线城市成交建面增加 22.13%，增长边际扩大约 10pct；三线城市同比上升 28%，增速 7 月后终于由负转正。百城土地供需结构方面，11 月百城土地供需比为 2.67，其中，规划土地建筑面积供应 21264.1 万平方米，同比减少 1.85%，土地成交建面 7961 万方，同比下降 15.04%。图表图表3：百城住宅用地成交面积及同比百城住宅用地成交面积及同比 图表图表4：百城土地成交结构百城土地成交结构 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%15/0415/1016/0416/1017/0417/1018/0418/1019/0419/10成交价款：累积增速土地成交价款：单月同比-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%15/1016/0416/1017/0417/1018/0418/1019/0419/10本年购置土地面积:累计增速-40%-20%0%20%40%60%80%0200040006000800010000120001400016000180002000016/1017/0417/1018/0418/1019/0419/10成交建筑面积（万平方米）成交面积同比0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%16/1017/0417/1018/0418/1019/0419/10一线城市二线城市三线城市 2 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 图表图表5：百城百城规划土地供应建筑规划土地供应建筑面积及同比面积及同比 图表图表6：百城土地供需比百城土地供需比 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 从百城土地成交楼面价来看，11 月份总体土地成交楼面均价环比增长 23.13%，环比增长 29.85%。二、三线城市土地成交楼面均价环比均有所回升，分别较上月上升 47.67%和 26.9%，一线城市土地成交楼面均价环比下降 13.56%。宅地成交溢价率方面，百城土地溢价率走势基本平稳，环比上升 0.39 个百分点，仍维持在中低位。分能级城市来看，二线城市土地溢价率有所回升，溢价率由 10 月 7.1%上升至 11 月 9.33%；一线城市溢价率下降 0.39pct 至 7.32%，三线城市溢价率为 7.23%，下降 0.82pct。图表图表7：百城土地成交楼面均价（元百城土地成交楼面均价（元/平方米）平方米）图表图表8：百城土地成交溢价率（百城土地成交溢价率（%）资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 本月土地市场边际延续修复趋势，溢价率继续在低位区间徘徊。我们认为在未来行业资金供需端的强管控本月土地市场边际延续修复趋势，溢价率继续在低位区间徘徊。我们认为在未来行业资金供需端的强管控下，土地市场的热度难以大幅提升。同时从补库存的角度，我们观察到整体库存自下，土地市场的热度难以大幅提升。同时从补库存的角度，我们观察到整体库存自 18 年中期以来已经有所回升，年中期以来已经有所回升，尤其是我们跟踪的尤其是我们跟踪的 80 城可售口径的库存数据中，城可售口径的库存数据中，49 个三四线城市截至今年个三四线城市截至今年 10 月的储备水平较前期低点已提升月的储备水平较前期低点已提升24%至至 18580 万平，回升至万平，回升至 16 年初的库存水平。我们认为在明年三四线去化压力加剧的情况下，绝大多数城市年初的库存水平。我们认为在明年三四线去化压力加剧的情况下，绝大多数城市补库存的速度也将延续今年的回落趋势。补库存的速度也将延续今年的回落趋势。-40%-20%0%20%40%60%80%100%05,00010,00015,00020,00025,00016/1017/0417/1018/0418/1019/0419/10规划土地供应建筑面积（万平方米）同比0.00.51.01.52.02.53.016/1017/0417/1018/0418/1019/0419/10供需比02000400060008000100001200014000160001800015/0415/1016/0416/1017/0417/1018/0418/1019/0419/10百城土地成交楼面均价：一线城市百城土地成交楼面均价：二线城市百城土地成交楼面均价：三线城市-2002040608010012014015/0415/1016/0416/1017/0417/1018/0418/1019/0419/10百城成交土地溢价率：一线城市百城成交土地溢价率：二线城市百城成交土地溢价率：三线城市 3 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 施工施工端：端：单月开工单月开工较大幅下行较大幅下行，竣工，竣工修复进行中修复进行中 1-11 月房屋新开工面积 20.52 亿平方米，同比增长 8.6%，增速较 1-10 月下降 1.4pct，其中，住宅新开工面积13.69亿平方米，同比增长10.5%，增速提高1.7pct。11月单月住宅新开工面积增速为-1.03%，较上月下降28.6pct。办公楼累计新开工面积同比增加 15.7%，而商业营业用房依旧同比下降，降幅为 5.0pct。1-11 月房屋施工面积达87.48 亿平方米，同比增长 8.7%，较上月增速下降 0.3pct，其中住宅施工面积 61.4 亿平方米，同比增长 10.1%，较上月增速下降 0.3pct。本月新开工单月增速回落较为显著，增幅由上月的本月新开工单月增速回落较为显著，增幅由上月的 23.2%回落至回落至-2.9%，其中一方面有去年同期高基数效，其中一方面有去年同期高基数效应的影响。但我们认为其中最主要的原因在于本月的边际销售增速持续回落，应的影响。但我们认为其中最主要的原因在于本月的边际销售增速持续回落，符合符合我们近期对于销售韧性的持我们近期对于销售韧性的持续难以长期维系的判断。对于未来去化市场较为悲观的判断表现在市场推货预期层面，即为整体开工力度有所续难以长期维系的判断。对于未来去化市场较为悲观的判断表现在市场推货预期层面，即为整体开工力度有所滑落。滑落。竣工方面，11 月单月房屋竣工面积 9635 万方，同比增速为 1.8%。由于竣工结算的刚性，竣工在经历近几由于竣工结算的刚性，竣工在经历近几年的“迟到”之后终归到来，预计年内竣工仍将不断修复，建议强化对地产后周年的“迟到”之后终归到来，预计年内竣工仍将不断修复，建议强化对地产后周期机会的把握。期机会的把握。图表图表9：住宅单月新开工面积（万平）住宅单月新开工面积（万平）图表图表10：土地购置面积累计同比土地购置面积累计同比 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 投资端：投资端：高位略有下行高位略有下行 1-11 月全国房地产开发投资 12.13 万亿元，同比增长 10.2%，增幅较 1-10 月微降 0.1pct。其中，住宅投资8.92 万亿元，增长 14.4%，增速较 1-10 月微降 0.2pct，住宅投资占房地产开发投资的比重为 73.5%。11 月单月投资增速同比 8.4%，较上月收窄 0.4pct。分区域来看，东部、中部、西部以及东北区域 1-11 月投资增速分别为8.3%，9.7%、15.3%和 8.9%，东部、中部、西部、东北增幅均收窄，分别下降 0.1pct、0.3pct、0.4pct 和 0.6pct。(30)(20)(10)010203040506015/0415/1016/0416/1017/0417/1018/0418/1019/0419/10办公楼商业营业用房 4 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 图表图表11：房地产单月投资额与累计同比房地产单月投资额与累计同比 图表图表12：房地产开发投资累计同比（房地产开发投资累计同比（%）资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 图表图表13：施工面积累计同比施工面积累计同比 图表图表14：PSL 余额及增速余额及增速 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 开发投资单月开发投资单月增速在高位持续小幅下行，年内整体呈现较强的韧性，主要增速在高位持续小幅下行，年内整体呈现较强的韧性，主要有三方面的因素，一是有三方面的因素，一是施工面积的高位支撑，二是年内累计新开工累计增速处在高位区间，三是年内房企资金端相较于去年的边际改善助力开工投资端。我们预计全年投资将会小幅回落至 10%左右，展望明年，我们预计在施工体量的承托下投资增速将平缓回落至 6%上下的区间。-20-15-10-5051015202515/1016/0416/1017/0417/1018/0418/1019/0419/10东部地区：房地产开发投资完成额：累计同比中部地区：房地产开发投资完成额：累计同比西部地区：房地产开发投资完成额：累计同比东北部地区：房地产开发投资完成额：累计同比0%2%4%6%8%10%12%14%02000400060008000100001200014000160001800016/1017/0417/1018/0418/1019/0419/10房地产开发投资单月完成额(亿元)开发投资累计同比增速01234567891017/0417/0817/1218/0518/0919/0219/0619/10施工面积：累计同比0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%0.005,000.0010,000.0015,000.0020,000.0025,000.0030,000.0035,000.0040,000.002017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-09抵押补充贷款（PSL）：期末余额同比 5 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 市场供需及资金端数据详解市场供需及资金端数据详解 销售端：销售端：累计增速修复，累计增速修复，单月单月边际增幅收窄边际增幅收窄 1-11 月商品房销售面积为 148,905 万平方米，同比上升 0.2%，增速较上月微增 0.1pct；1-11 月商品房销售金额为 139,006 亿元，同比增长 7.3%，增速较 1-10 月持平。单月来看，11 月销售面积为 15,654 万平方米，同比上升 1.08%，增速较 10 月收窄 0.9pct；11 月销售金额为 14,589 亿元，同比增加 7.3%，增速较 10 月减少 2.4pct。11 月住宅销售均价 9331 元/平，同比增加 6.92%，增速较 10 月减少 2.8pct。结合销售面积累计增速的不断修复和销售均价增速自七月以来连续四个月下行的情况，继续印证了我们近结合销售面积累计增速的不断修复和销售均价增速自七月以来连续四个月下行的情况，继续印证了我们近期提出的本轮销售反弹主要源于以价换量的原因。对于本轮销售反弹的持续性方面我们总体持较为悲观的态度，期提出的本轮销售反弹主要源于以价换量的原因。对于本轮销售反弹的持续性方面我们总体持较为悲观的态度，数据上数据上显示显示尽管累计销售面积增幅有所修复，但单月销售增速已自八月以来连续三个月下行。叠加过去两轮房尽管累计销售面积增幅有所修复，但单月销售增速已自八月以来连续三个月下行。叠加过去两轮房地产周期的尾部出现以价换量现象持续的时间，大多在地产周期的尾部出现以价换量现象持续的时间，大多在 3-4 个月左右，我们认为本轮反弹将在今年四季度至明个月左右，我们认为本轮反弹将在今年四季度至明年一季度逐步趋弱，年内销售面积将保持小幅为正，但明年全年整体市场将呈同比下行的状态。年一季度逐步趋弱，年内销售面积将保持小幅为正，但明年全年整体市场将呈同比下行的状态。图表图表15：住宅单月销售面积（万平）住宅单月销售面积（万平）图表图表16：住宅单月销售金住宅单月销售金额（亿元）额（亿元）资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 图表图表17：住宅累计销售面积及同比增速住宅累计销售面积及同比增速 图表图表18：住宅单月成交均价及同比增速住宅单月成交均价及同比增速 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部-5%0%5%10%15%20%25%30%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,00017-0417-1018-0418-1019-0419-10住宅累计销售面积（万平米）同比增速0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%02000400060008000100001200017-0417-0817-1218-0518-0919-0219-0619-10单月住宅成交均价同比增速 6 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 图表图表19：重点城市重点城市二二手房成交同比增速手房成交同比增速 图表图表20：重点城市一手房成交结构重点城市一手房成交结构 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 从商品房类型来看，住宅成交量和成交金额增速有所提升之外，办公楼和商业营业用房的成交量和成交金额增速均有不同程度下滑。1-11 月住宅、办公楼、商业营业用房销售面积分别同比+1.6%、-11.9%、-14%，增速较 1-10 月分别+0.15pct、-0.04pct、-0.12pct；销售金额分别同比+10.7%、-11.3%、-13.6%，增速较 1-10 月分别-0.08pct、+0.16pct、-0.17pct。单月来看，11 月住宅、办公楼、商业营业用房销售面积分别同比 2.94%、-12.31%、-15.10%，增速较 10 月分别-1.49pct、+8.00pct、+1.38pct；销售金额分别同比 10.06%、-9.83%、-14.98%，增速较 8 月分别-4.56pct、+5.16ct、+1.58pct。区域结构层面，1-11 月东部地区、中部地区、西部地区、东北地区销售面积同比-1.3%、-0.3%、+3.8%、-4.5%，增速较 1-10 月+0.8pct、-0.9pct、+0pct、+0.5pct；销售金额同比+7.1%、+5.6%、+10.6%、+3.4%，增速较 1-10月+0.3pct、-1.2pct、+0.5pct、+0.1pct。西部地区无论是成交量还是成交金额均保持正增长，东部、中部和东北部地区成交面积延续负增长，但降幅有所收窄，各区域销售金额增速均有不同程度的上升，其中西部地区上升幅度最大。图表图表21：分区域商品房销售面积累计同比（分区域商品房销售面积累计同比（%）图表图表22：分区域商品房销售金额累计同比（分区域商品房销售金额累计同比（%）资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 -80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%17/0117/0718/0118/0719/0119/07总体一线二手二线二手三线二手0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%17/03 17/06 17/09 17/12 18/03 18/06 18/09 18/12 19/03 19/06 19/09一线城市二线城市三线城市-20-10010203040506016/0416/1017/0417/1018/0418/1019/0419/10东部地区中部地区西部地区东北地区-100102030405060708016/0416/1017/0417/1018/0418/1019/0419/10东部地区中部地区西部地区东北地区 7 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 资金端：资金端：开发资金开发资金各渠道分化各渠道分化，房贷利率，房贷利率延续小幅提升延续小幅提升 1-11 月房地产开发企业到位资金为 160,531 亿元，同比+7.0%，增速较 1-10 月持平，资金面依旧趋紧。单月来看，11 月到位资金为 15,380 亿元，同比+0.1%，增速较 10 月-5.9pct。11 月房地产项目开发资金来源整略有好转，利用外资、自筹资金、销售回款端的定金及预收款资金来源增速均出现明显回升，国内贷款端资金及个人按揭贷款资金仍呈现下降趋势。具体而言，1-11 月国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+5.5%、+57.5%、+3.7%、+10.0%、+13.9%，增速较 1-10 月分别-2.4pct、-5.7pct、+0.4pct、+0.6pct、-0.2pct。11 月单月来看，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比-17.1%、+37.2%、+8.0%、+15.4%、+12.2%，增速较 10 月分别-12.0pct、+64.2pct、+6.9pct、+2.6pct、-6.4pct。图表图表23：国内贷款和个人按揭贷款累计同比（国内贷款和个人按揭贷款累计同比（%）图表图表24：资金来源同比与投资增速比较（资金来源同比与投资增速比较（%）资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 从资金来源结构上看，1-11 月国内贷款累计占比不断下滑，由 1-2 月的 20.3%降至 14.3%，定金及预收款和个人按揭贷款累计占比稳步提升，分别由 1-2 月的 30.1%和 14.1%升至 33.9%和 15.2%，合计占比 49.1%，1-11月自筹资金占比 32.7%，较上半年+1.2pct。11 月房地产开发资金来源中各主要渠道增速延续分化趋势，其中定金预售款增速和按揭增速维持低位，反月房地产开发资金来源中各主要渠道增速延续分化趋势，其中定金预售款增速和按揭增速维持低位，反映了整体行业金融端调控的高压持续，同时国内贷款和自筹资金的高增速则反映了按揭投放的承托力量和房企映了整体行业金融端调控的高压持续，同时国内贷款和自筹资金的高增速则反映了按揭投放的承托力量和房企在抢回款方面的强力度。在抢回款方面的强力度。房贷利率层面，融 360 大数据研究院监测数据显示，2019 年 11 月，全国首套房贷款平均利率为 5.53%，相当于 5 年期 LPR 加点 68BP，环比上涨了 1BP；二套房贷款平均利率为 5.85%，环比上涨 1BP。从整体上看，本月房贷利率趋于稳定。11 个城市首套房贷款利率维持上月水平，房贷利率上涨的城市数量则相应减少，且仅有 5 个城市的环比涨幅在 5BP 以上。2019 年 11 月，上海仍为全国首套房贷款利率平均水平最低城市，但平均水平已经从 10 月的 4.83%上涨至 4.90%，不再低于全国最低下限。与全国整体情况相比，房贷利率较高的城市，大部分楼市依然较热，推动房贷利率进一步上涨。首套房贷款利率最高的城市依然是南宁，利率水平再上涨 14BP，高达 6.30%。展望未来房贷利率的变动趋势，我们认为虽然“房住不炒”的基调下对房地产行业供需两端资金强管控的展望未来房贷利率的变动趋势，我们认为虽然“房住不炒”的基调下对房地产行业供需两端资金强管控的政策将会延续，但国内降息预期正在逐步落地，同时政策将会延续，但国内降息预期正在逐步落地，同时 11 月央行也下调了与房贷利率挂钩的月央行也下调了与房贷利率挂钩的 5 年期的年期的 LPR，虽，虽-10-50510152025-10-5051015202517/0217/0517/0817/1118/0218/0518/0818/1119/0219/0519/0819/11个人按揭贷款同比(左轴)国内贷款同比(右轴)024681012140246810121417/0317/0717/1118/0318/0718/1119/0319/07投资增速同比(左轴)资金来源同比(右轴)8 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 然短期内房贷利率易升难降，但中长期来看房贷利率有望回归下行通道。然短期内房贷利率易升难降，但中长期来看房贷利率有望回归下行通道。图表图表25：全国首套房平均贷款利率全国首套房平均贷款利率 图表图表26：全国二套房贷平均利率全国二套房贷平均利率 资料来源：融360，中信建投证券研究发展部 资料来源：融360，中信建投证券研究发展部 图表图表27：2019 年以来流动性持续宽松年以来流动性持续宽松 时间时间 政策方向政策方向 内容内容 目标目标 2019年1月4日 全面降准 下调金融机构存款准备金率 1pct。同时，2019 年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。为进一步支持实体经济发展，优化流动性结构，降低融资成本 2019 年 5 月 15日 定向降准 对聚焦当地、服务县域的中小银行，实行较低的优惠存款准备金率。对仅在本县级行政区域内经营，或在其他县级行政区域设有分支机构但资产规模小于 100 亿元的农村商业银行，执行与农村信用社相同档次的存款准备金率，该档次目前为8%。旨在贯彻落实国务院常务会议要求，建立对中小银行实行较低存款准备金率的政策框架，加大中小型银行对中小民营经济的支持力度，促进降低小微企业融资成本 2019年9月6日 全面降准 全面下调金融机构存款准备金率 0.5 个百分点；此外，再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率 1 个百分点，于 10月 15 日和 11 月 15 日分两次实施到位，每次下调0.5 个百分点。支持实体经济发展，降低社会融资成本；促进加大对小微、民营企业的支持力度 2019 年 10 月 17日 定向降息 10 月 16 日，人民银行开展中期借贷便利(MLF)操作 2000 亿元，中标利率 3.3%，与前次相同。由于当日无逆回购到期，实现净投放 2000 亿元。释放 MLF，后面可能减少公开市场操作的投放，再通过即将到来的缴税平衡资金面，使银行间市场的流动性合理充裕。增强央行货币政策操作的便利性与及时性。2019 年 11 月 5日 定向降息 11 月 5 日，人民银行开展中期借贷便利(MLF)操作 4000 亿元，与当日到期量基本持平，期限 1 年，中标利率为 3.25%，较上期下降 5 个基点。为对冲税期高峰、MLF 到期等因素的影响,维护银行体系流动性合理充裕。同时，1 年期 MLF利率下调 5 个基点，是去年 4 月份以来首次下调该政策利率，对于降低实体经济融资成本、稳定和扩大内需具有积极作用 5.00%5.20%5.40%5.60%5.80%6.00%6.20%17/0517/0918/0118/0518/0919/0119/0519/094.00%4.20%4.40%4.60%4.80%5.00%5.20%5.40%5.60%5.80%17/0818/0118/0618/1119/0419/09 9 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 资料来源：央行，中信建投证券研究发展部 10 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 政策端解读政策端解读 中央中央层面：层面：房贷利率新模式房贷利率新模式稳中略降稳中略降，房企融资，房企融资政策政策持续持续规范规范 11 月 5 日，央行开展中期借贷便利（MLF）操作 4000 亿元，期限 1 年，中标利率 3.25%，较上期下降 5bp。这是 MLF 利率自 2018 年 3 月后的首次调整。当前宏观经济下行压力加大，央行将通过货币政策进行逆周期调节，MLF 利率的小幅下调将有较大概率引导未来 LPR 下行，进而降低实体经济的融资成本。11 月 20 日，11 月份 LPR 报价利率出炉，1 年期 LPR 利率下调 5BP 至 4.15%，5 年期 LPR 利率下调 5BP至 4.8%，此次降息，其实和前几次操作是相互作用的，LPR 利率下调，可以降低社融资金的成本，但同时也会带来银行负债端的压力，将逆回购和 MLF 利率下调就是为了降低商业银行的负债端水平。从今年 7 月政治局再次释放“房住不炒”信号以来，房地产行业的融资政策持续收紧，房企的融资活动受到了一定程度的约束。11 月，央行表示，继续严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”政策定位，完善“因城施策”差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。同时，加大对住房租赁市场的金融支持和规范，促进形成“租售并举”的住房制度。图表图表28：2019 年年 10 月月以来全国性房地产政策以来全国性房地产政策 时间时间 政策方向政策方向 内容内容 10月8日 房贷利率 央行宣布自 10 月 8 日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。此次 LPR 最突出的一个变化是报价方式：改为按照公开市场操作利率主要是中期借贷便利利率(MLF)加点形成。定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限 LPR 加 60 个基点。10 月 16日 货币政策 央行 16 日早间公告，人民银行开展中期借贷便利(MLF)操作 2000 亿元，中标利率3.3%，与前次相同。由于当日无逆回购到期，实现净投放 2000 亿元。10 月 13日 房企融资“房住不炒”政策的持续推进下，房地产融资渠道正在逐一收紧，多家银行更是收紧了信用卡涉及房地产相关领域的交易。9 月以来，建行、光大、招商、兴业等多家银行均收紧了信用卡资金流入房地产类相关领域的交易。此外，还有不少银行限制了信用卡消费的商户类别。10 月 31日 房企融资 监管层针对信托公司开始第二波进场检查，重点在通道、地产业务，地产业务监管的范围正进一步扩大，保障房、房屋装修等泛地产类融资也将被监管收紧。占比较高的地产类通道业务在去通道背景下有较大的被压降空间。11月4日 限购规定 国台办、发改委等 20 部门联合出台关于进一步促进两岸经济文化交流合作的若干措施，其中第 18 条规定“持台湾居民居住证的台湾同胞在购房资格方面与大陆居民享受同等待遇”，自公布之日起实施。11月5日 住房政策 十九届四中全会通过 关于推进国家治理体系和治理能力现代化若干重大问题的决定，将继续加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，同时深化农村集体产权制度改革，实施乡村振兴战略。11月5日 货币政策 2019 年 11 月 5 日，人民银行开展中期借贷便利（MLF）操作 4000 亿元，与当日到期量基本持平，期限为 1 年，中标利率为 3.25%，较上期下降 5 个基点，这是自 11 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 时间时间 政策方向政策方向 内容内容 2018 年 4 月以来首次调降 1 年期 MLF 利率。11 月 20日 货币政策 11 月份 LPR 报价利率出炉，1 年期 LPR 利率下调 5BP 至 4.15%，5 年期 LPR 利率下调 5BP 至 4.8%，1 年期和 5 年期的 LPR 较之前均有所下降。资料来源：中信建投证券研究发展部整理 地方层面：地方层面：各地人才落户政策各地人才落户政策频出频出，一线一线北上深调控力度不减北上深调控力度不减 10 月全国各地房地产调控政策依然延续因城施策的方针。扬州、天津、粤港澳大湾区等地区逐步放宽限购或公积金政策，天津、南京、广西、海南、北京通州等地区也在本月陆续出台人才政策和放宽落户标准以支持当地经济和房地产市场的良性发展。北京市规划自然资源委 11 月 13 日还决定，为加强区域功能的统筹，今后在土地入市时将把住宅及商办用地分开单独供应，不再供应 F1 和 F2 类用地。呼和浩特、石家庄、上海等部分城市，当地政府依据实际情况收紧了各自住房领域限购政策。10 月北京银保监局印发文件，强调将加强资金用途合规性审查，严防信贷资金违规流入房地产市场等禁止性领域。11 月 8日，上海新出台公有住房差价交换规定，要求上海户籍家庭拥有 2 套及以上住房、单身且年满 18 周岁个人拥有1 套及以上住房的、非同一户籍家庭成员的 2 名及以上个人，不得通过差价换房取得同一户公有住房承租权。深圳从 11 月 11 日起，普通住宅的标准不再设价格线，但深圳市住建局也特别强调此次调整并不影响房地产调控政策，深圳未来仍将严格执行 2016 年以来的限购、限贷、限售、限价等政策。我们认为在本轮被熨平的房地产周期中，相较过去几轮大开大合的政策起伏，中央层面的政策定力显著强我们认为在本轮被熨平的房地产周期中，相较过去几轮大开大合的政策起伏，中央层面的政策定力显著强化。我们认为房住不炒的主基调在未来仍将延续，全国层面的政策放松概率较小，化。我们认为房住不炒的主基调在未来仍将延续，全国层面的政策放松概率较小，但考虑到明年多数三四线城但考虑到明年多数三四线城市销售下行，量价双双承压，我们对各地方政策的微调和边际宽松报以期许。市销售下行，量价双双承压，我们对各地方政策的微调和边际宽松报以期许。图表图表29：2019 年年 10 月月以来以来重点城市（区域）重点城市（区域）政策政策 城市城市 时间时间 政策方向政策方向 内容内容 呼和浩特 10 月 1日 房屋限购 印发呼和浩特市房地产市场调控工作实施方案，实施范围在市四区，如意工业园区、金川工业园区范围内。本次方案主要包括适时采取“限地价、竞房价、竞配建”等方式供应商品住房用地和限制购三套及以上住房不得办理商业贷款两方面。石家庄 10 月 7日 房屋限购 非户籍家庭近 3 年内连续缴纳 2 年以上社保，在主城 5 区限购 1 套住房，户籍家庭、其他区域皆不限购。在主城 5 区购买首套房，商贷、公积金贷款首付比例皆不低于 30%；二套无贷商贷首付不低于 40%，有贷商贷首付不低于50%，二套公积金贷款首付不低于 60%；其他区域首套首付不低于 20%，二套首付不低于 30%；三套以上停贷。2007 年 5 月 1 日前，开发企业取得经济适用住房建设计划批文的，限售 2 年；开发企业在 2007 年 5 月 1 日后才取得证件批文的，限售 5 年。扬州 10 月 8日 公积金贷款 从 10 月 15 日起，将住房公积金贷款最高限额从 35 万元恢复至 50 万元(单职工缴存住房公积金的，最高限额从 21 万元恢复至 30 万元);将住房公积金贷款还贷能力系数由目前的 0.3 上调为 0.5。北京 10 月 12日 房地产融资 北京银保监局印发关于规范银行与金融科技公司合作类业务及互联网保险业务的通知，强调要加强资金用途合规性审查，要求银行按照穿透原则，12 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 城市城市 时间时间 政策方向政策方向 内容内容 严查资金用途合规性，严防信贷资金违规流入网络借贷平台、房地产市场等禁止性领域。天津 10 月 15日 落户政策 发布关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展