房地产行业竣工周期之外的第二β：老旧小区改造（行业篇）-20200305-招商证券-47页.pdf

老旧小区改造（行业篇）老旧小区改造（行业篇）竣工周期之外的第二竣工周期之外的第二 赵可赵可博士博士S1090513110001房地产房地产证券研究报告证券研究报告|行业深度报告行业深度报告产业链研究产业链研究|多行业联合多行业联合刘荣刘荣S1090513110001机械机械郑晓刚郑晓刚S1090513110001建筑建材建筑建材郑恺郑恺S1090513110001轻工轻工隋思誉隋思誉S1090513110001家电家电2 关于老旧小区改造的详细深度报告，请参考此前发布的关于老旧小区改造的详细深度报告，请参考此前发布的老旧小区改造老旧小区改造竣工周期之外的第竣工周期之外的第二二，本篇报告为姊妹篇，主要从行业层面进一步展开，本篇报告为姊妹篇，主要从行业层面进一步展开 判断老旧小区改造于判断老旧小区改造于2020年上量，无缝衔接棚改，或为竣工周期之外的第二年上量，无缝衔接棚改，或为竣工周期之外的第二。老旧小区改。老旧小区改造潜在市场空间或为造潜在市场空间或为5万亿万亿+，从各地区房龄结构及，从各地区房龄结构及19年中央专项资金分配观察，东部、中部年中央专项资金分配观察，东部、中部地区力度或更大。融资难的背后可能是“财政先发力，而后创新融资模式下的社会资本参与”地区力度或更大。融资难的背后可能是“财政先发力，而后创新融资模式下的社会资本参与”核心改造需求是水电气路管道及墙面翻新（基本类）、加装电梯（基本类）、配建停车场核心改造需求是水电气路管道及墙面翻新（基本类）、加装电梯（基本类）、配建停车场（提升类）、社区服务及物管（完善类）、添置家电、家居等（提升类）、社区服务及物管（完善类）、添置家电、家居等，对应建材、电梯、停车设，对应建材、电梯、停车设施、物业、家电及轻工等行业；基本类改造的优先级较高且占比最大，配建停车场或是提升施、物业、家电及轻工等行业；基本类改造的优先级较高且占比最大，配建停车场或是提升类改造的重点类改造的重点 机械行业：老旧小区改造带来的投资机会主要集中在立体停车设备（解决日益增长的机械行业：老旧小区改造带来的投资机会主要集中在立体停车设备（解决日益增长的汽车消费，与老旧小区落后时代的停车配套之间的矛盾）和加装电梯（解决行动不变汽车消费，与老旧小区落后时代的停车配套之间的矛盾）和加装电梯（解决行动不变的老年人，与老旧小区落后的手扶楼梯之间的矛盾），强烈推荐立体停车设备稀缺标的老年人，与老旧小区落后的手扶楼梯之间的矛盾），强烈推荐立体停车设备稀缺标的的【五洋停车五洋停车】，电梯行业弹性品种，电梯行业弹性品种【康力电梯康力电梯】，以及，以及【广日股份广日股份】、【上海机电上海机电】建材行业：老旧小区改造“面子”工程最受益标的当属外墙涂料建材行业：老旧小区改造“面子”工程最受益标的当属外墙涂料【三棵树三棵树】、【亚士亚士创能创能】，功能性材料更换受益产业是防水、管道等，推荐关注，功能性材料更换受益产业是防水、管道等，推荐关注【东方雨虹东方雨虹】、【科顺科顺防水防水】、【伟星新材伟星新材】等等（接下页）（接下页）全文核心要点全文核心要点rQmPpRyRpOoOtMtQtMmQrQ8ObPaQmOmMmOrRkPrRoNkPrRsP7NsQtQwMtRrMMYpNmM3（续上页）（续上页）家居行业：家居行业在老旧小区改造业务上主要包括家具（特别是定制家具）添置，家居行业：家居行业在老旧小区改造业务上主要包括家具（特别是定制家具）添置，以及地板、卫浴等硬件材料的升级，测算每家平均改造家具金额在以及地板、卫浴等硬件材料的升级，测算每家平均改造家具金额在1.5万左右，铺底材万左右，铺底材料和卫浴更新对应料和卫浴更新对应0.51万左右，平均每户家庭新增需求在万左右，平均每户家庭新增需求在2万万2.5万左右金额；标的方万左右金额；标的方面定制家居关注面定制家居关注【欧派家居欧派家居】、【尚品宅配尚品宅配】、【索菲亚索菲亚】、【志邦家居志邦家居】，家居用，家居用品关注品关注【大亚圣象大亚圣象】、【好太太好太太】、【奥普家居奥普家居】等等 家电行业：旧房室内形象较差，家电老旧，易出现烟机未装、灶具老化、空调安装难家电行业：旧房室内形象较差，家电老旧，易出现烟机未装、灶具老化、空调安装难等现象，旧改后利好厨房大家电以及大白电板块，推荐关注等现象，旧改后利好厨房大家电以及大白电板块，推荐关注【华帝股份华帝股份】、【万和电万和电气气】、【老板电器老板电器】，【美的集团美的集团】、【海尔智家海尔智家】、【海信家电海信家电】等等 物管行业：老旧小区改造将涉及物管行业：老旧小区改造将涉及17万个小区，其中大量小区缺乏规范的物业管理，未万个小区，其中大量小区缺乏规范的物业管理，未来老旧小区改造完成后，或将引入品牌物业公司，重点关注住宅物业外拓能力较强的来老旧小区改造完成后，或将引入品牌物业公司，重点关注住宅物业外拓能力较强的物管企业（后附表格）物管企业（后附表格）风险提示风险提示：推进力度不及预期；财政资金支持力度不及预期；社会资本参与度不及预期；居民户内装修意愿不及预期全文核心要点全文核心要点4目录目录老旧小区改造老旧小区改造20202020年起有望提速，或为竣工周期之外的第二年起有望提速，或为竣工周期之外的第二 何为老旧小区改造？时间表：2020年起或大规模上量空间：潜在市场空间大，或为5万亿+区域：结构上东部、中部地区或力度更大资金：需多渠道筹集，或由财政先行，社会资本助力直接与间接受益的行业直接与间接受益的行业机械行业：重点关注停车场、电梯建材行业：重点关注墙涂料、防水、管材轻工行业：重点关注定制家居、家居用品家电行业：重点关注厨电、白电物管行业：居住的“消费升级”568101326343816425定义：何为老旧小区改造？定义：何为老旧小区改造？按照住建部等三部委的定义，老旧小区应为建成于老旧小区应为建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区；本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区；推进老旧小区改造利于保民生、稳投资，拉内需，老旧小区改造利于保民生、稳投资，拉内需，20年1月22日，李克强总理于西宁考察时表示，要大规模推进老旧小区改造，这既是民生工要大规模推进老旧小区改造，这既是民生工程，又是发展工程，不仅可以拉动投资，更能提升广大居民的生活品质和城市吸引力程，又是发展工程，不仅可以拉动投资，更能提升广大居民的生活品质和城市吸引力通过总结地方改造经验，住建部目前初步将老旧小区改造的内容分为基本类、提升类及完通过总结地方改造经验，住建部目前初步将老旧小区改造的内容分为基本类、提升类及完善类，其中基本类的优先级较高善类，其中基本类的优先级较高基本类基本类提升类提升类完善类完善类完善公共服务类的内容：完善公共服务类的内容：在前二者的基础上，建设“完整社区”。在前二者的基础上，建设“完整社区”。需要改善居住条件，完善基本公共服务和公共环境，包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便利店等设施；主要对应物业等行业保基本的配套设施：保基本的配套设施：包括和居民生活直接关系的水、电、气、路等基础设施、垃圾分类配套设施、供暖设施修缮（北方地区）、加装电梯（非强制）；主要对应建材、电梯等行业提升类的基础设施：提升类的基础设施：在基本改造完成后进一步提升。在基本改造完成后进一步提升。包括搭建公共活动场地，有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等；主要对应建材、停车设施、轻工等行业资料来源：住建部，招商证券等6时间表：时间表：1515年首提，年首提，1818年试点，年试点，1919年拨付专项资金年拨付专项资金2015/12/21中央首次提及老中央首次提及老旧小区改造概念旧小区改造概念习近平总书记在中央城市工作会议上提出，要深化城镇住房制度改革，继续完善住房保障体系，加快城镇棚户区和危房改造，加快老旧小区改造加快老旧小区改造,有序推进老旧住宅小区综合整治有序推进老旧住宅小区综合整治2017/12/01启动15个城市老旧小区改造试点住建部在厦门召开老旧小区改造试点工作座谈会，提出在在1515个城市开展老个城市开展老旧小区改造试点旧小区改造试点，目的是探索城市老旧小区改造的新模式，为推进全国老旧小区改造提供可复制、可推广的经验。15个试点城市为广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花和宁波2018/03/05首次将老旧小区首次将老旧小区改造写入政府工改造写入政府工作报告作报告2018年国务院政府工作报告提出：完善城镇规划，优先发展公共交通，健全菜市场、停车场等便民服务设施，加快无障碍设施建设。有序推进有序推进“城中村”、老旧小区改造“城中村”、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯2019/03/05政府工作报告提出继续推进老旧小区改造2019年国务院政府工作报告提出：城镇老旧小区量大面广，要大力进城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯和无障碍环境建设，健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施2019/04/15将老旧小区改造将老旧小区改造纳入城镇保障性纳入城镇保障性安居工程安居工程住建部、发改委、财政部联合发布关于做好2019年老旧小区改造工作的通知，将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，给予中央补助资金支将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，给予中央补助资金支持。持。明确改造内容包括：小区内道路、供排水、供电、供气、绿化、照明、围墙等基础设施的更新改造，小区内配套养老抚幼、无障碍设施、便民市场等服务设施的建设、改造；小区内房屋公共区域修缮、建筑节能改造,有条件的居住建筑加装电梯等；与小区直接相关的城市、县城（城关镇）道路和公共交通、通信、供电、供排水、供气、供热、停车库（场）、污水与垃圾处理等基础设施的改造提升见下页见下页起起步步阶阶段段试试点点阶阶段段资料来源：国务院，住建部，招商证券等7时间表：棚改渐入尾声，旧改或时间表：棚改渐入尾声，旧改或2020年上量年上量2019/06/19国务院部署推进城镇老旧小区改造李克强总理在国务院常务会议上指出，加快改造城镇老旧小区，一要抓紧明确改造标准和对象范围，今年开展试点探索，为进一步全面推进积累经验。二要加强政府引导，压实地方责任，加强统筹协调，发挥社区主体作用，尊重居民意愿，动员群众参与。重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。三要创新投融创新投融资机制。资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。四要在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务，推动建立小区后续长效管理机制推动建立小区后续长效管理机制2019/07/01住建部排查老旧小区改造规模2019/07/30将老旧小区改造将老旧小区改造纳入补短板工程纳入补短板工程2019/08/22将老旧小区改造将老旧小区改造纳入专项资金支纳入专项资金支持范围持范围2019/12/12首次在中央经济首次在中央经济工作会议层面提工作会议层面提及老旧小区改造及老旧小区改造住建部在国新办政策例行吹风会上表示，各地需进行改造的老旧城镇小区共有1717万个万个。初步把改造内容分成三类：保基本的配套设施；提升类的基础设施；完善公共服务中共中央政治局会议指出，要稳定制造业投资，实施城镇老旧小区改造城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设财政部、住建部公布中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法，明确将老旧小区改造纳入专项资金支持范围；明确将老旧小区改造纳入专项资金支持范围；即主要用于小区水电路气等配套基础设施和公共服务基础设施改造，小区内房屋公共区域修缮、建筑节能改造，支持有条件的加装电梯支出2019年中央经济工作会议提出，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房接上页接上页预预计计20年年起起将将大大规规模模推推进进资料来源：国务院，住建部，招商证券等2020/01/22李克强李克强:大规模推大规模推进老旧小区改造进老旧小区改造李克强考察西宁上世纪80年代的老旧小区时表示，当年决心改造棚户区，让上亿居民住上了新房，现在我们决定大规模推进老旧小区改造大规模推进老旧小区改造，争取早日让万千老旧小区居民住得更舒适；这既是民生工程，又是发展工程，不仅可以带动有效投资，更能提升广大居民的生活品质和城市吸引力。8空间：老旧小区改造的市场空间或超空间：老旧小区改造的市场空间或超5 5万亿万亿资料来源：住建部，政府官网，招商证券等国务院参事、原住建部副部长仇保兴：国务院参事、原住建部副部长仇保兴：据初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上2019/032019/05/16住建部标准定额司巡视员倪江波：住建部标准定额司巡视员倪江波：我国2000年前老旧居住小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。其中，未达到节能未达到节能50%标准的建筑面积还有标准的建筑面积还有17亿平方米，缺乏无亿平方米，缺乏无障碍设施的建筑面积障碍设施的建筑面积19亿平方米，基础设施老化环境较差的小区数量超过亿平方米，基础设施老化环境较差的小区数量超过10万个万个，占老旧小区总量的60%以上住建部副部长黄艳：住建部副部长黄艳：根据住建部摸查排查显示，全国共有老旧社区全国共有老旧社区17万个，万个，涉及上亿人，约涉及上亿人，约4200万户，建筑面积约万户，建筑面积约40亿平方米亿平方米国务院参事、原住建部副部长仇保兴：国务院参事、原住建部副部长仇保兴：老旧小区改造的总投资额应是总投资额应是5万亿元万亿元2019/07/012019/07/18据住建部摸排，全国共有老旧社区17万个，涉及上亿人，约4200万户，建筑面积约40亿。经前住建部副部长仇保兴经前住建部副部长仇保兴19年年7月测算，老旧小区改造的市场空间或达月测算，老旧小区改造的市场空间或达5万亿。我们认为老旧万亿。我们认为老旧小区改造自身市场空间或超小区改造自身市场空间或超5万亿，若按万亿，若按5年改造期来计算，预计每年可贡献年改造期来计算，预计每年可贡献1万余亿投资额万余亿投资额9空间：引致自发装修市场空间或达空间：引致自发装修市场空间或达0.60.6万亿万亿在估计的在估计的5 5万亿万亿+市场空间之外，居民自发户内装修有望进一步提升整体市场空间。市场空间之外，居民自发户内装修有望进一步提升整体市场空间。根据前期全国试点情况，老旧小区改造推动过程中，小区内部分居民自发进行了户内二次装修，或带动整体市场空间进一步提升。我们将测算由此为家电、轻工等行业带来的市场空间测算方法：测算方法：1）根据住建部2019年7月份的口径，老旧小区改造共涉及4200万户；2）将待改造总量乘以一定比例估算出自发进行二次装修的居民户数；3）再乘以户均二次装修费用，估算出总体市场空间主要假设：主要假设：根据中国建筑装修协会的资料，老旧小区改造中进行户内二次装修的比例约为20%-30%。此外，目前市场上新屋装修的费用约为10万元/户，由于二次装修相对新屋装修强度较低，我们假设二次装修费用为户均5万元测算结果如下：测算结果如下：市场空间测算市场空间测算-居民自发户内装修居民自发户内装修a.户均二次装修费用b.自主进行装修的户数总体市场空间(a*b)5万元/户8401260万户（全国4200万户*20%/30%）42006300亿元资料来源：中国建筑装修协会，住建部，招商证券等10区域：东、中部房龄偏老，改造需求或更大区域：东、中部房龄偏老，改造需求或更大资料来源：第六次人口普查、招商证券等各地区各地区2000年前建成城镇家庭户住房建筑面年前建成城镇家庭户住房建筑面积占比积占比各省各省/直辖市直辖市2000年前建成城镇家庭户住房年前建成城镇家庭户住房建筑面积分布图建筑面积分布图从存量住房看，东部、中部地区房龄偏老，改造需求或更大。从存量住房看，东部、中部地区房龄偏老，改造需求或更大。根据第六次人口普查，东部地区2000年前建成城镇家庭户住房建筑面积（不含集体户）最多，占50.0%；中部/西部占比分别为29.6%/20.4%50.0%29.6%20.4%东部中部西部资料来源：第六次人口普查、招商证券等*注：本文中东、中、西部地区划分标准参考统计局在全国房地产开发投资和销售情况中使用的口径11区域：广东、江苏、山东改造需求或更大区域：广东、江苏、山东改造需求或更大各省各省/直辖市直辖市2000年前建成城镇家庭户住房建筑面积及占比年前建成城镇家庭户住房建筑面积及占比分省份看，分省份看，2000年前建成城镇家庭户住房建筑面积（不含集体户）排行前五的省份中有四年前建成城镇家庭户住房建筑面积（不含集体户）排行前五的省份中有四个都位于东部沿海，个都位于东部沿海，分别是广东、江苏、山东、浙江；此外，多个中部省份也位居前列此外，多个中部省份也位居前列，如河南、湖南、湖北等0%2%4%6%8%10%0200040006000800010000广东江苏山东河南浙江湖南河北四川湖北辽宁福建安徽江西黑龙江广西上海云南山西陕西重庆北京吉林内蒙古贵州天津甘肃新疆海南宁夏青海西藏2000年前建成城镇家庭户住房建筑面积(万)占比资料来源：第六次人口普查、招商证券等12区域：从区域：从1919年专项资金分配看，中部地区力度更大年专项资金分配看，中部地区力度更大资料来源：财政部、招商证券等2019年各省年各省/直辖市老旧小区改造专项资金直辖市老旧小区改造专项资金分配金额分配金额2019年各省年各省/直辖市老旧小区计划改造面积直辖市老旧小区计划改造面积根据财政部、住建部于2019年9月21日发布的关于分配下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金用于城镇老旧小区改造的通知，中央财政累计拨付中央财政累计拨付2019年年度老旧小区改造年年度老旧小区改造专项资金专项资金297.9亿元亿元我们将基于2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金用于城镇老旧小区改造资金分配表中所提供的19年各省/直辖市计划改造面积、应分配金额等数据来进行分析；由于中央此由于中央此次并没有对江苏、广东等省份下拨专项资金，这些省份计划改造面积数据缺失，东部地区次并没有对江苏、广东等省份下拨专项资金，这些省份计划改造面积数据缺失，东部地区19年待改造面积存在低估年待改造面积存在低估资料来源：财政部、招商证券等13资金：或由财政牵头，社会资本助力资金：或由财政牵头，社会资本助力财政端财政端社会资本端社会资本端老旧小区改造专项债老旧小区改造专项债整合开发模式整合开发模式融资收益自平衡模式融资收益自平衡模式老旧小区改造专项债是以政府性基金或专项收入还本付息的政府债券老旧小区改造产生的专项收益使得发行专项债成为可能将多个老旧小区及其附近的旧城区进行捆绑，生成老旧小区改造片区在负责建设、改造工作的前提下，实施主体可合法取得一定年限的经营权收入来源于地块开发运营将有收益的项目进行单独立项，如养老、医疗、幼托、停车等或以社区、片区、城区为单位整合形成具有一定规模的有收益项目吸引有实力的社会资本进行市场化运作我们认为，老旧小区改造融资模式创新机制可能主要围绕财政端和社会资本端两个方向展开。展开来看，财政端或先发力，财政端或先发力，老旧小区改造专项债或是可能的方向；社会资本端或通社会资本端或通过创新融资模式跟随参与，过创新融资模式跟随参与，其核心是要为参与改造的企业寻找有效、可复制的盈利模式，案例探索有广州的永庆坊模式、北京的劲松模式等资料来源：中国政府网，公开资料整理，招商证券等14目录目录老旧小区改造老旧小区改造20202020年起有望提速，或为竣工周期之外的第二年起有望提速，或为竣工周期之外的第二 何为老旧小区改造？时间表：2020年起或大规模上量空间：潜在市场空间大，或为5万亿+区域：结构上东部、中部地区或力度更大资金：需多渠道筹集，或由财政先行，社会资本助力直接与间接受益的行业直接与间接受益的行业机械行业：重点关注停车场、电梯建材行业：重点关注墙涂料、防水、管材轻工行业：重点关注定制家居、家居用品家电行业：重点关注厨电、白电物管行业：居住的“消费升级”5681013263438164215相关受益行业：涉及基本类受益或更大相关受益行业：涉及基本类受益或更大老旧小区改造户外改造（或可释放5万亿+的市场空间）户内改造（或可释放42006300亿的市场空间）机械建材物业家电资料来源：住建部，WIND，招商证券等地板小家电家居白电黑电等厨电完善类养老/抚幼社区服务物业服务基本类水电气路房屋修缮供暖环卫设施安防设施加装电梯建筑等提升类停车设施公共空间体育设施文化设施轻工*注：1）重点改造内容及其关联行业用进行标注；2）由于基本类改造的优先级较高且占比最大，加之配建停车场或是提升类改造的重点，其对应的建材、电梯、停车设施行业受益程度或更高环保老旧小区改造及其引致的居民自发户内装修的重点改造内容及对应行业如下：老旧小区改造及其引致的居民自发户内装修的重点改造内容及对应行业如下：16电梯电梯大量老旧小区尚未安装电梯，老人小孩出行尤为不便，居民对电梯安装的需求十分迫切停车设施停车设施老旧小区普遍存在“乱停车”、“没车位”等问题，居民对维护、配建停车场的需求较大机械机械17节省空间：节省空间：传统停车场停50辆车需要1650平方米；而塔式立体停车只需50平方米政策推进：政策推进：前几年机械停车市场推广不利主要原因在于立法不完善而非需求不足，现多地政府对车位予以补贴政策，多渠道推动机械停车市场发展。现在全国机械泊车位只有576万个，随着政策推广，新增机械停车设备数逐年增加，19年新增数量在70-80万机械行业受益设备机械行业受益设备1 1：停车设备：停车设备0200400600800北京上海深圳汽车数量（万辆）车位数量（万个）020000040000060000080000010000002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018机械式停车设备新增泊位数（个）机械式停车设备新增泊位数（个）日益增长的汽车消费与落后时代的停车配套之间存在矛盾截至2019年6月，全国机动车保有量达3.4亿辆，停车位缺口高达6500万个停车位存在较大缺口停车位存在较大缺口立体停车设备解决老旧小区立体停车设备解决老旧小区停车难停车难20182018年年北上深三大城市汽车与停车位情况北上深三大城市汽车与停车位情况资料来源：WIND，招商证券等资料来源：WIND，招商证券等18什么是立体停车设备？什么是立体停车设备？老式小区立体停车改造老式小区立体停车改造车库类型：车库类型：市场上最典型、市占率最高且适合大型化发展的车库有这4种类型车库：升降横移类、平面移动类、巷道堆垛类、垂直升降类改造繁荣老小区常用2种方式，分别是垂直循环（垂直循环（3.5-4.5万万/车位）和升降横移（车位）和升降横移（5万以上）万以上）优点优点缺点缺点1、车库容积率高，节省占地面积2、造价低，运行省，效益高3、自动化程度高，使用方便，操作简单、存取车快捷、管理费用低4、安全性好，可靠性高5、环保性好1、接受度不高2、维护/耗损赔偿成本较高3、增加人力培训成本4、车辆适用性限制立体停车设备立体停车设备立体停车：指利用空间资源，把车辆进行立体停放，节约土地并最大化利用的新型停车方式升降横移类垂直循环类描描述述为两层或多层，以载车板升降或横移存取车辆的机械停车设备停车设备市场份额在70%2个地面可以放大8倍提供16个车位，直接在空地上就可以建，可以建9层，垂直方向做循环运动来存取车辆停车设备市场份额在3-5%优优点点配置灵活，适应性较强，取车时间短成本低，施工期短省地，可省去大量购置土地的费用建设周期短缺缺点点必须留有至少一个空车位链条牵动运行过程不具有防止倾斜坠落功能设备结构复杂,没有完善的闭锁和监测系统，相对比较故障率高；取车时间长19部分地区政府予以补贴部分地区政府予以补贴补贴政策齐下手，推进速度显著加快补贴政策齐下手，推进速度显著加快如深圳、郑州补贴力度为2万元/车位（设备价格约5-6万，加土建约10万）；广州部分地区以项目制奖励，老旧楼宇改造30万以上的项目，给予建设单位奖励实际结算金额的10%，每年最高奖励100万元除补贴外除补贴外，还有多方面政策支持还有多方面政策支持发布时间发布时间文件名称文件名称政策内容政策内容2015.4城市停车场专项债发行指引加大企业债权融资方式对城市停车站建设及运营的支持力度2015.8关于加强城市停车设施建设的指导意见逐步缩小政府的定价范围，全面放开社会资本金额投资新建停车措施收费；大力推广APP模式；将停车产业纳入高端装备制造清单，给予相关政策支持2015.9城市停车设施建设指南鼓励路内停车泊位和政府投资建设的公共停车场实行特许经营，通过招标方等方式，公开选择经营主体2016.32016年政府工作报告提出要加快建设城市停车场和新能源充电桩设施20我国机械式停车设备国产化率达到我国机械式停车设备国产化率达到9090%左右左右，并具备出口能力并具备出口能力。意大利、德国、日本、韩国有一些小型的技术公司，但市场主要玩家现在基本都在中国，包括五洋停车（伟创、天辰）、西子停车、怡丰等，上市公司中润邦、天桥起重、东杰智能等老旧小区立体停车设备市场空间达老旧小区立体停车设备市场空间达50005000亿亿设备的层数和设计能力决定市场地位设备的层数和设计能力决定市场地位综合实力决定市场竞争力综合实力决定市场竞争力19年一共有超过600家企业已经有设计资质。但在升降横移类500多家中，具有设计7层以上设备资质的企业仅81家，占比不足15%，可见具备更高层数设计能力加强企业行业竞争具备更高层数设计能力加强企业行业竞争力力。另外，政府项目大企业才能中标，所以资质只是一个门槛，设计能力决定市场地位机械停车行业申报门槛不高，但最后能落地做出来的不多。企业综合实力决定市场竞争力，如研发、品牌、技术与营销，很多企业进入这个行业，单纯把机械停车设备当成是钢结构来做，没有把握住行业核心-“效率与智能效率与智能”，所以这些企业做1-2年就退出了，单单18年退出60家企业资质只是准入证，综合实力才是护城河资质只是准入证，综合实力才是护城河老旧小区立体停车设备需求面向老旧小区立体停车设备需求面向50005000亿市场空间亿市场空间（1）深圳计划解决147个老旧小区停车难问题，加装3.11万个泊位，平均每个小区211个泊位需求；（2）全国上报需要改造的城镇老旧小区有17万个，假设30%小区迫切需要加装立体停车设备。那么全国共需要1076万个泊位，平均泊位设备价格按5万（不算土建），面向5000亿市场空间21强烈推荐强烈推荐2 2：五洋停车（：五洋停车（300420300420）主营业务涵盖智能车库、自动化生产线、立体仓储、矿山安全设备、无人船、金融服务六大板块，拥有五洋、伟创两大品牌，是中国领先的智能停车投资建设运营一体化服务商。是中国领先的智能停车投资建设运营一体化服务商。公司与国内知名企业万达、万科、中海等多家企业建立了长期的合作关系，为政府机关、医院、学校等多家组织提供智能停车整体解决方案，所承建立体停车项目泊位数超过20万0%50%100%150%200%250%02468101214201420152016201720182019营业收入（亿）同比-50%0%50%100%150%200%250%020004000600080001000012000140001600018000201420152016201720182019归母净利润（万）同比五洋停车公司简介五洋停车公司简介五洋优势五洋优势资质齐全，拥有全部九大类机械停车设备制造资质，是国内机械停车龙头企业完善的“制造+运营+数据”机械停车产业链布局，同时通过收购伟创和天辰后实现全国布局，在东莞、合肥、徐州和山东拥有四个生产基地，产能、订单生产均可内部协调优秀的设计能力和产品技术。机械停车设备作为非标产品的生产能力是很难管控的，公司生产加工费用仅1点多；升降横移可以做到80%左右的标准化，现在只要3个人就可以做到，远少于同行人工水平盈利能力处于行业前列，营收增长稳定，毛利润常年保持在35%以上资料来源：WIND，招商证券等资料来源：WIND，招商证券等22老楼加装新梯本就是刚性需求老楼加装新梯本就是刚性需求，叠加政策有望带动行业大发展叠加政策有望带动行业大发展机械行业受益机械行业受益设备设备2 2：电梯：电梯0%5%10%15%20%25%30%35%40%01002003004005006002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018上海老年人口数占比上海老年人口数与占比上海老年人口数与占比截至2018年底，上海市户籍老年人口已达503.28万，占户籍总人口的34.4%，预计2020年60岁以上户籍老年人口达530余万，老龄化程度将达到36%。许多老人，尤其是中心城区居民，居住的住房主要是在 20 世纪建成的多层旧住宅，几乎都未设置电梯上世纪八九十年代：上世纪八九十年代：城市兴建大量住宅，由于受当时经济发展水平所限，大多无电梯设施20002000年后年后:由于政策要求，建成的7层以上住宅才100%装有电梯20192019年年7 7月月3030日日政治局会议提出实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设等惠民生方向，这是首次将老旧小区改造纳入补短板工程20102010年后年后我国一个愈发突出的问题在于:生活在这些老旧住宅的居民正是现阶段进入老年化的代表上海老龄化加剧上海老龄化加剧资料来源：WIND，招商证券等23老旧小区如何加装电梯？老旧小区如何加装电梯？协调业主意愿（1）确认符合加装电梯条件（2）不少于三分之二以上业主签署同意书，且房屋面积占总面积超过三分之二（3）其他事项达成大概统一意见签约电梯公司（1）先要到所在县级行政规划局调楼宇档案（2）联系电梯公司，确定电梯类型（常见三类），明确所需费用（3）明确设计加装方案，签署合作协议报建审批（1）到街道办提交业主代表手写增设电梯证明并签字（2）备齐材料后到规划局申请建设工程规划许可证（3）取得建设工程规划许可证，经街道办、消防部门验收后可开工施工安装（1）将施工内容、时间进行公示、施工期间做好各项安全防护措施。（2）办理电梯使用登记证、工程交付验收，投入运行使用。我国楼房设计寿命普遍50年以上，老旧小区仅建成20-30年，寿命尚未过半，生活在老旧小区的老年人，是国家政策鼓励加装电梯的重点对象住宅加装电梯既解决了老年人出行难问题，又可以提升老旧小区价值，得到各级政府高度重视老楼加装电梯流程老楼加装电梯流程室外正面外挂安装：室外正面外挂安装：在楼体外侧阳台处侧面位置，加装平台连接到电梯的轿厢区域室外相邻阳台安装：室外相邻阳台安装：在阳台侧两户中间位置室内休息平台安装：室内休息平台安装：楼梯转角处上下打通并重新改造成旋转楼梯衔接上下层楼梯常见老楼安常见老楼安装电梯方式装电梯方式24经测算经测算，全国需要至少加装全国需要至少加装204204万部电梯万部电梯，面向面向80008000亿市场空间亿市场空间根据2016年西安市老科协组织开展的“既有住宅加装电梯”专题调研数据进行测算老旧小区加装电梯市场空间达老旧小区加装电梯市场空间达80008000亿亿住宅小区住宅小区住宅面积住宅面积住宅户数住宅户数2000年以前西安住宅情况405个1540万平方米22.7万户以30%更新需求估算6.81万户假设：7层楼每单元14户4864部1980-2000年中国新增小区住宅17万80.35亿平方米以住宅小区比例进行测算至少需要安装至少需要安装204万部电梯（均价约万部电梯（均价约40万）万）一二线城市率先推进一二线城市率先推进，未来有望向周边辐射未来有望向周边辐射主要城市广州主要城市广州、南京南京、武汉武汉、西安西安、成都等均有市场需求成都等均有市场需求（1）广州上世纪八九十年代建造了大量7层以上的无电梯住宅楼，目前广州市累计审批老旧住宅加装电梯许可达4156宗，其中已建成1984宗，惠及居民43万余人（2）武汉十层以下装电梯的楼占比很小，武汉6-10层无电梯住宅楼有5000多栋，住有100万人，其中65岁以上的老年人在85%左右（3）刚性需求推动下，各地区积极完成旧楼加装任务25行业拐点得到确立行业拐点得到确立，盈利能力边际修复盈利能力边际修复，本轮景气度至少维持本轮景气度至少维持3 3-5 5年年（1）低端过剩产能出清，行业向“大企业”整合趋势发展，电梯价格止住下跌趋势（2）原材料价格压力有所减缓，电梯企业生产已适应目前价格水平（3）存量与增量并进，旧梯更新及旧楼加装需求逐步释放强烈推荐：康力、广日、上海机电强烈推荐：康力、广日、上海机电康力电梯：康力电梯：唯一名列全球前十的中国电梯品牌，内资电梯龙头。19年营业收入36.63亿元，同比增长18.48%，归母净利润2.55亿元，同比增长1540.47%广日股份：广日股份：国内历史最悠久的电梯制造商，公司经过近四十年的发展，形成了以电梯整机制造、电梯零部件生产及物流服务三大业务板块为主的产业一体化经营格局上海机电：上海机电：公司下属上海三菱电梯是国内电梯龙头品牌，中日合资日方控股企业，凭借三菱电机在高端电梯方面的技术优势和品牌优势具有强劲的竞争实力推荐边际改善明显推荐边际改善明显、业绩弹性较大的品种：康力电梯业绩弹性较大的品种：康力电梯、广日股份广日股份、上海机电上海机电26建材建材老旧小区改造中“基本类”改造优先级较高，包括水电气路等市政基础设施、供暖设施修缮等27从空间来看从空间来看，材料利好程度由外至内材料利好程度由外至内，即户外改造力度大于户内即户外改造力度大于户内，外墙材料受益程度大外墙材料受益程度大于隐蔽工程于隐蔽工程老旧小区改造提升消费类建材市场空间老旧小区改造提升消费类建材市场空间28外墙涂料公司市场增量较大外墙涂料公司市场增量较大，行业集中度持续提升行业集中度持续提升2018年工程涂料以工程端建筑涂料市场空间的保守估计值370亿元计算，2018年国内工程建筑涂料企业CR5的市占率约为20.8%，CR3市占率为17.8%20182018年工程建筑涂料企业市占率年工程建筑涂料企业市占率资料来源：Wind，立邦工程2018企业社会责任报告，涂界，招商证券排行品牌性质销售额（亿元）市占率1立邦外资36.59.9%2三棵树内资17.64.8%3亚士创能内资11.53.1%4多乐士外资61.6%5富思特内资5.31.4%6嘉宝莉内资4.81.3%合计81.722.08%建材行业受益品类建材行业受益品类1 1：外墙涂料：外墙涂料29亚士创能：国内工程漆龙头亚士创能：国内工程漆龙头，产能释放推动成长产能释放推动成长公司是国内的工程建筑涂料与保温板龙头企业，工程涂料方面，公司通过自产与OEM相结合的方式在国内工程涂料行业市占率第三位，仅次于立邦与三棵树，公司一方受益于下游地产客户集中度提升与精装修大趋势，另一方面因为行业需要有垫资模式，外资企业开始让出更多的市场份额公司目前资产负债率与现金流出于优良状态，未来有望市场占有率有望快速提升。保温系列产品，公司的保温装饰一体板品牌首选率保持第一，公司也加快全国市场的供货能力投资建议投资建议强烈强烈推荐：亚士创能推荐：亚士创能30防水行业受益于房屋修缮防水行业受益于房屋修缮，行业格局逐渐明细行业格局逐渐明细。防水企业营收呈现出金字塔形，超过100亿的企业仅东方雨虹一家，收购完成后20亿及以上的企业有科顺、宏源、卓宝和北新建材建材行业受益品类建材行业受益品类2 2：防水材料：防水材料防