证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号未经许可，禁止转载证券研究报告房地产行业2020年度投资策略推荐（维持）稳中前行，多元开花展望2020年，在城镇化率提升和流动性偏于宽松的背景下，城市独立周期继续上演，按揭利率或见顶稳定略降，预计20年销售持平，而综合考虑开工小幅放缓、竣工趋势性修复、复工持续偏强、施工单价低位修复、土地购置费降速放缓等因素，预计20年投资稳定略放缓；目前我国经济和财政压力加大，两大领先指标均显示政策放松需求，但又考虑政府“房住不炒”态度坚决，预计20年政策大松较难、但小松可期，政策面筑底或将边际改善；“融资、拿地、销售”三重集中度跳增继续上演，主流15家房企销售/融资/拿地集中度由15年11%/21%/16%快速提升至19H1的24%/66%/46%，确保未来3年龙头业绩稳增可期；物业管理、商业地产和产业地产等存量业务发展加速，多元开花；值得注意的是，19年房企拿地分化加剧，将造成可售资源弹性分化。鉴于行业基本面稳定、集中度继续跳增、政策或筑底改善、国内外流动性宽松，而估值仍处于低位，我们维持推荐评级，推荐：a）住宅开发：万科A、保利地产、融创中国、金地集团、旭辉控股、中南建设、阳光城、金科股份、首开股份；2）物业管理：中航善达，建议关注：保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、新城悦服务；3）商业地产：大悦城。支撑评级要点政策面：经济和财政压力加大制约调控，预计政策大松较难、小松可期在我们的政策分析框架中，目前有两个领先指标给出了政策趋松的信号：1）“GDP和GDP24M-MA增速差”，19Q3该指标已持续6个季度为负、并降幅已扩大至-0.5pct，以往该指标持续2个季度为负即伴随政策放松，类似于2009/2012/2015年；2）“全国财政支出和财政收入增速差”，3Q19该指标已走阔至+6.1pct，临近2009（+9.5pct）/2012（+2.3pct）/2015（+7.4pct）年的风险位置，同样显示放松需求。目前经济和财政压力加大，房地产政策没有继续从严空间，但又考虑政府房住不炒态度坚决，预计20年房地产行业政策大松较难、但小松可期，政策面（包括资金面）筑底或将边际改善，正如近期“一城一策”频繁重现、新型城镇化持续推进、资金出现低位改善迹象等。基本面：城市运行独立周期，料按揭难紧趋松，预计20年销量同比0%年初棚改退坡和居民杠杆过高是市场两大主要担忧，而实际销售远超年初预期，一二线稳增、三四线强韧性。我们认为：1）城市独立周期对冲棚改退坡...
