房地产行业：中央再提“三稳”目标继续推荐龙头房企20191222-广发证券-19页.pdf

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 1/1919 Table_Page 跟踪分析|房地产 证券研究报告 房地产行业房地产行业 中央再提“三稳”目标，继续推荐龙头房企中央再提“三稳”目标，继续推荐龙头房企 核心观点：核心观点：本周政策情况：本周政策情况：韩正肯定房地产贡献韩正肯定房地产贡献，广州广州购房政策继续放松购房政策继续放松。本周，中央层面，国务院副总理韩正近日表态，保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献，坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持因城施策，稳地价、稳房价、稳预期。地方层面，继上周南沙区放松限购政策，广州市购房政策继续放松。广州市全市取消港澳人士购房的本市工作、学习和居留条件，境内无房可购 1 套房（仅限自住）。广州市黄埔区放松人才限购，广州市人才绿卡（55 岁以下、在广州工作半年的全球前 300 海外高校硕士可申领）的父母、配偶父母、成年子女可在区内购买 1 套商品住房（原本人享受广州户籍购房政策）；区认定的连续工作半年的人才可购买 1 套商品住房（原外地户籍须连续 5 年社保或个税）。此外，广州市花都区取消“人才绿卡”需缴 6 个月社保的条件，硕士或“211”/世界前 500 高校本科可申领，享花都区户籍居民购房政策。本周基本面情况：本周基本面情况：12 月前月前 19 天天 35 城新房成交同比城新房成交同比上涨上涨 3.5%。19 年12月前19天35城新房成交同比上涨3.5%，其中一线同比下跌15.1%，二线、三四线分别上涨 7.5%、9.8%，13 城推盘环比大幅上涨 41.0%，但同比下滑 4.7%。土地市场方面，上周百城土地溢价率下滑至 6.9%。中央再提“三稳”目标，继续推荐龙头房企中央再提“三稳”目标，继续推荐龙头房企。本周，继中央经济工作会议后，韩正副总理再次强调“三稳”目标，同时强调着力解决新市民、年轻群体的住房困难，我们认为行业环境触底确立。地方层面，广州黄埔区、花都区、南沙区出台人才购房优惠政策，有利因素持续积累。从基本面来看，12 月中上旬，13 城市批售比上升至 1.52，创年内新高，百城土地供应连续两周环比下滑 50%以上，单周成交面积同比下滑52%，景气度持续下行。根据年度策略，我们预计 20 年下半年房价同比负增长，新开工与投资增速都将逐步走低，未来行业与货币政策环境将边际向好。板块投资方面，在“融资难+房住不炒”背景下，主流企业集中度将进一步提升，其持续性强于以往，目前环境下选择依靠周转回款内生增长强的公司，一线 A 股龙头推荐：万科 A、金地集团、招商蛇口，二线 A 股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H 股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、中国海外发展、合景泰富集团等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。风险提示风险提示。政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。行业评级行业评级 买入买入 前次评级 买入 报告日期 2019-12-22 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师：乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 分析师：分析师：郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No.BNN906 010-59136622 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。相关研究：相关研究：房地产行业:测算竣工复苏高度与持续性，挖掘全产业链投资机遇 2019-12-20 房地产行业:基本面延续下行趋势，有利因素持续积累 2019-12-19 房地产行业:2020 年投资策略：悟，已往之不谏；觉，今是而昨非 2019-12-16 联系人：邢莘 021-60750620 -2%6%15%23%32%41%12/1802/1904/1906/1908/1910/19房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 2/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表重点公司估值和财务分析表 股票简称股票简称 股票代码股票代码 货币货币 最新最新 最近最近 评级评级 合理价值合理价值 EPS(元元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)收盘价收盘价 报告日期报告日期（元（元/股）股）2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 万科 A 000002.SZ 人民币 31.68 2019/12/03 买入 39.60 3.67 4.22 8.84 7.68 6.59 7.49 19.9%18.5%招商蛇口 001979.SZ 人民币 20.00 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 8.74 7.79 8.98 8.33 21.0%19.1%华夏幸福 600340.SH 人民币 28.30 2019/10/20 买入 36.99 4.93 6.03 5.76 4.71 8.46 7.97 29.0%26.2%华侨城 A 000069.SZ 人民币 7.57 2018/11/01 买入-1.33 1.42 5.67 5.32 5.77 5.46 15.0%13.8%金地集团 600383.SH 人民币 13.73 2019/10/31 买入 14.16 2.22 2.59 6.19 5.30 3.18 3.22 17.9%17.3%荣盛发展 002146.SZ 人民币 9.51 2019/10/26 买入 13.52 2.25 2.47 4.23 3.85 2.74 1.52 22.5%19.8%金科股份 000656.SZ 人民币 7.59 2019/11/03 买入 7.97 1.00 1.20 7.62 6.32 13.11 11.87 19.3%18.8%中南建设 000961.SZ 人民币 9.60 2019/10/30 买入 10.78 1.13 1.93 8.52 4.97 4.41 4.16 20.3%25.9%阳光城 000671.SZ 人民币 8.20 2019/10/28 买入 8.89 0.93 1.30 8.77 6.29 9.93 4.98 18.0%20.1%蓝光发展 600466.SH 人民币 7.17 2019/10/26 买入 10.04 1.11 1.72 6.49 4.22 11.00 11.78 22.6%25.8%华发股份 600325.SH 人民币 7.86 2019/10/29 买入 10.50 1.40 1.90 5.60 4.14 18.23 11.91 20.0%21.3%新湖中宝 600208.SH 人民币 3.85 2019/12/18 买入 5.20 0.36 0.45 10.56 8.47 33.13 32.67 8.4%9.5%中国国贸 600007.SH 人民币 17.78 2019/11/19 买入 19.86 0.92 1.04 19.26 17.17 8.69 7.74 11.8%11.7%金融街 000402.SZ 人民币 8.13 2019/08/12 买入 10.31 1.29 1.47 6.31 5.52 12.81 10.65 10.9%11.1%碧桂园 02007.HK 港币 12.04 2019/09/18 买入 16.03 1.91 2.24 5.65 4.83 3.30 2.89 25.6%23.1%融创中国 01918.HK 港币 44.60 2019/12/06 买入 55.30 5.25 6.96 7.63 5.76 8.35 4.98 27.2%26.5%中国海外发展 00688.HK 港币 29.60 2019/10/15 买入 32.90 4.11 4.63 6.46 5.74 4.76 4.31 15.0%14.4%旭辉控股集团 00884.HK 港币 6.44 2019/08/18 买入 6.16 0.91 1.13 6.45 5.18 3.70 2.80 21.6%21.2%万科企业 02202.HK 港币 32.95 2019/12/03 买入 38.70 3.67 4.22 8.25 7.17 6.59 7.49 19.9%18.5%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币；（3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算。识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 3/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 目录索引目录索引 地产行业政策及基本面跟踪情况.5 主要政策回顾.5 重点城市成交情况.5 重点城市推盘及库存跟踪.10 全国土地市场供给成交情况.13 地产板块投资观点及重点公司跟踪情况.15 图表索引图表索引 图图 1：本周主要政策一览（本周主要政策一览（2019.12.15-2019.12.20）.5 图图 2：各：各城市商品房城市商品房 19 年至今周均成交量、本周成交量及成交环比年至今周均成交量、本周成交量及成交环比.6 图图 3：35 城新房周均及单周成交面积（万方）城新房周均及单周成交面积（万方）.7 图图 4：35 城市分线城市新房周成交环比增速（城市分线城市新房周成交环比增速（%）.7 图图 5：35 城新房月度成交同环比（城新房月度成交同环比（%）.7 图图 6：35 城分线城市新房月度成交同比（城分线城市新房月度成交同比（%）.7 图图 7：35 城新房成交整体年同比（城新房成交整体年同比（%）.8 图图 8：35 城新房成交分线城市年同比城新房成交分线城市年同比.8 图图 9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.12.13-2019.12.19）.8 图图 10：12 城二手房周均及单周城二手房周均及单周成交面积（万方）成交面积（万方）.9 图图 11：12 城分线城市二手房周成交环比增速城分线城市二手房周成交环比增速.9 图图 12：12 城二手房成交月度同环比城二手房成交月度同环比.10 图图 13：12 城分线城市二手房成交月同比城分线城市二手房成交月同比.10 图图 14：12 城市二手房成交整体年同比城市二手房成交整体年同比.10 图图 15：12 城市分线二手房成交年同比城市分线二手房成交年同比.10 图图 16：13 城市商品房周度推盘城市商品房周度推盘.11 图图 17：13 城市商品房月度推盘城市商品房月度推盘.11 图图 18：13 城市商品房推盘年同比趋势城市商品房推盘年同比趋势.11 图图 19：13 城市商品房月度批售比城市商品房月度批售比.11 图图 20：13 城市商品房库存与去化周期城市商品房库存与去化周期.11 图图 21：13 城市及分线城市商品房去化周期（月）城市及分线城市商品房去化周期（月）.11 图图 22：13 城市商品房周度库存及去化周期城市商品房周度库存及去化周期.12 图图 23：11 城市住宅周度库存及去化周期城市住宅周度库存及去化周期.12 图图 24：全国：全国 100 大中城市土地供应、成交及供销比数据大中城市土地供应、成交及供销比数据.13 图图 25：全国：全国 100 大中城市土地供应年度累计同比大中城市土地供应年度累计同比.14 图图 26：全国：全国 100 大中城市土地成交年度累计同比大中城市土地成交年度累计同比.14 图图 27：全国：全国 100 大中城市土地出让金年同比大中城市土地出让金年同比.14 图图 28：全国：全国 100 大中城市土地出让金分线城市年同比大中城市土地出让金分线城市年同比.14 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 4/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图 29：全国：全国 100 大中城市楼面价和溢价率大中城市楼面价和溢价率.14 图图 30：全国：全国 100 大中城市分线城市溢价率大中城市分线城市溢价率.14 图图 31：A 股股重点地产公司股价周变动幅度（重点地产公司股价周变动幅度（2019.12.16-2019.12.20）.16 图图 32：H 股股重点地产公司股价周变动幅度（重点地产公司股价周变动幅度（2019.12.16-2019.12.20）.16 表表 1：35 城市商品房成交面积汇总城市商品房成交面积汇总（2019.12.13-2019.12.19）.6 表表 2：12 城二手房成交面积汇总城二手房成交面积汇总（2019.12.06-2019.12.12）.9 表表 3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2019.12.13-2019.12.19）.12 表表 4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2019.12.13-2019.12.19）.12 表表 5：房企每周拿地汇总房企每周拿地汇总（2019.12.14-2019.12.20）.16 表表 6：房企每周融资汇总房企每周融资汇总（2019.12.14-2019.12.20）.17 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 5/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 地产行业政策及基本面跟踪情地产行业政策及基本面跟踪情况况 主要政策回顾主要政策回顾 中央层面，国务院副总理韩正近日表态，保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献，坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持因城施策，稳地价、稳房价、稳预期。央行也表示要坚持“房住不炒”，统筹做好房地产金融调控。房地产税方面，中国财政预算绩效专委会副主任委员张依群近日表示，房地产税在制度层面还需进一步完善，开征可能性不大。专项债方面，财政部预算司巡视员王克冰指出，专项债目前已有一些风险苗头，但总体风险还算可控，需要进一步健全专项债偿债机制。LPR 报价方面，新 LPR 第 5 次报价出炉，1 年期 LPR 为 4.15%，5 年期 LPR 为 4.80%，均与上月持平。地方层面，广州市购房政策方面有较大程度放松。广州市全市取消港澳人士购房的本市工作、学习和居留条件，境内无房可购 1 套房（仅限自住用途）。广州市黄埔区放松人才限购，广州市人才绿卡（55 岁以下、在广州工作半年的全球前 300海外高校硕士可申领）的父母、配偶父母、成年子女可在区内购买 1 套商品住房（原本人享受广州户籍购房政策）；区认定的连续工作半年的人才可购买 1 套商品住房（原外地户籍须连续 5 年社保或个税）；港澳居民在区内、新加坡居民在指定范围购房享受广州市户籍待遇。此外，广州市花都区取消“人才绿卡”需缴 6 个月社保的条件，硕士或“211”/世界前 500 高校本科可申领，享花都区户籍居民购房政策。落户方面，开封市近日表示，全面放开职校以上毕业生落户限制，并且建制镇和小城市有合法稳定住所（含租赁）可举家落户。洛阳市近日全面放开城镇落户条件，城镇实际居住、就学、就业可申请落户。鞍山市表示实行“零门槛”落户（原要求“稳定住所，稳定就业”，并参加社保 1 年）。市场监管方面，西安市实行预售资金全额、全程监管，并对用于支付工程建设等费用的预售资金实施重点监管，额度为竣工验收所需工程建设资金总额的1.2倍。图图1：本周本周主要政策一览主要政策一览（2019.12.15-2019.12.20）数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心 中国财政预算绩效专委会副主任委员张依群：中国财政预算绩效专委会副主任委员张依群：房地产税在制度层面还需进一步完善，开征可能性不大开封市：开封市：1.全面放开职校以上毕业生落户限制；2.建制镇和小城市有合法稳定住所（含租赁）可举家落户国务院副总理韩正国务院副总理韩正:保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献，坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持因城施策，稳地价、稳房价、稳预期广州市：广州市：取消港澳人士购房的本市工作、学习和居留条件，境内无房可购1套住房（仅限自住用途）12/1812/1812/1812/1912/1912/20央行：央行：坚持房住不炒定位，统筹做好房地产金融调控广州市花都区：广州市花都区：取消“人才绿卡”需缴6个月社保的条件，硕士或“211”/世界前500高校本科即可申领，享花都区户籍居民购房政策经参头版：经参头版：在当前内外环境下，稳杠杆、保增长是我国经济工作下一阶段的目标12/20央行：央行：新LPR第5次报价出炉，1年期LPR为4.15%，5年期LPR为4.80%，均与上月持平12/1512/20广州市黄埔区：广州市黄埔区：1.广州市人才绿卡（55岁以下、在广州工作半年的全球前300海外高校硕士可申领）的父母、配偶父母、成年子女可在区内购买1套商品住房（原本人享受广州户籍购房政策）；2.区认定的连续工作半年的人才可购买1套商品住房（原外地户籍须连续5年社保或个税）；3.港澳居民在区内、新加坡居民在指定范围购房享受广州市户籍待遇 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 6/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 重点城市成交情况重点城市成交情况 根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示（数据更新日期为12月19日，下同）：本周，我们监测的35个城市商品房成交面积579.25万方，环比上升3.0%，同比上升3.3%。分线城市来看，四大一线城市本周商品房成交面积111.14万方，环比上升28.8%，同比下降18.0%，其中，广州、北京成交面积环比上升37.4%、36.4%。本周，我们跟踪的11个二线样本城市成交面积290.17万方，环比下降3.6%，同比上升16.0%，其中，福州、南京成交面积环比分别上升333.5%、38.5%。三四线城市成交方面，我们跟踪的20个三四线样本城市成交面积177.94万方，环比上升1.5%，同比上升1.8%。月度来看，12月35城新房成交环比上升13.4%，同比上升3.5%。分线来看，4大一线城市成交同比下降15.1%，11个二线城市、20个三四线城市成交同比分别上升7.5%、9.8%。从全年累计情况来看，截至2019年12月19日，35城新房成交整体同比上涨3.5%，其中一线城市、二线城市累计成交同比分别上涨8.6%、9.1%，三四线城市则下降4.1%。图图2：各各城市商品房城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交环比年至今周均成交量、本周成交量及成交环比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 表表 1：35 城市商品房城市商品房成交成交面积汇总面积汇总（2019.12.13-2019.12.19）分线分线 城市城市 本周成交本周成交（万方）（万方）上周成交上周成交（万方）（万方）周环比周环比 周同比周同比 19 周均周均（万方）（万方）18 周均周均（万方）（万方）周均同比周均同比 去化周期去化周期（月）（月）去化时去化时间环比间环比 一线（4 个）北京 32.65 23.93 36.4%-0.4%18.83 15.48 21.7%26.16-6.2%上海 36.58 28.58 28.0%-5.3%34.23 34.77-1.5%20.21-2.2%广州 27.91 20.32 37.4%-46.2%24.83 24.01 3.4%16.48-2.9%深圳 14.00 13.48 3.9%-7.7%10.09 8.76 15.2%13.69 2.3%19至今周均成交（万方）-150%-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%400%0510152025303540455055北京上海广州深圳杭州南京武汉青岛福州厦门苏州长春南宁济南温州本周成交（万方）本周成交环比（%）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 7/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 一线合计一线合计 111.14 86.31 28.8%-18.0%87.98 83.01 6.0%-二线（11 个）杭州 34.95 32.58 7.3%19.1%20.19 24.58-17.9%9.41-0.8%南京 39.12 28.25 38.5%326.2%18.14 15.79 14.9%19.07-5.8%武汉 58.72 64.72-9.3%42.1%50.32 41.66 20.8%-青岛 39.53 42.17-6.3%44.1%33.15 35.50-6.6%-福州 6.98 1.61 333.5%-24.2%6.77 6.36 6.5%37.95 4.9%厦门 7.88 7.65 3.0%-51.0%5.05 4.56 10.7%-苏州 34.56 28.50 21.3%-2.1%23.66 20.70 14.3%11.76-4.0%长春 24.11 19.39 24.3%-10.7%23.40 24.98-6.3%-南宁 0.00 27.39-100.0%-100.0%29.00 20.24 43.3%4.67 7.0%济南 31.08 27.10 14.7%63.0%24.42 13.79 77.1%-温州 21.12 21.62-2.3%15.3%23.68 18.99 24.7%10.58 3.1%二线合计二线合计 290.17 300.98-3.6%16.0%257.78 238.53 8.1%-三四线（20 个）三四线合计三四线合计 177.94 175.27 1.5%1.8%165.71 172.98-4.2%-35 城合计城合计 579.25 562.56 3.0%3.3%511.47 494.53 3.4%-数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 注：标色部分为各线涨幅前两大的城市 图图3：35城城新房周均及单周成交面积（万方）新房周均及单周成交面积（万方）图图4：35城城市分线城市新房周成交环比增速（市分线城市新房周成交环比增速（%）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图5：35城城新房月度成交同环比（新房月度成交同环比（%）图图6：35城城分线城市新房月度成交同比分线城市新房月度成交同比（%）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 579.253.0%-15%-10%-5%0%5%10%01002003004005006007002017201819W1-5119-W48 19-W49 19-W50 19-W5135城新房周均成交面积当周成交环比（%，右）28.8%-3.6%1.5%-20%-10%0%10%20%30%40%19-W4619-W4719-W4819-W4919-W5019-W51一线城市（4城）二线城市（11城）三四线城市（20城）13.4%3.5%-15%-10%-5%0%5%10%15%19.0719.0819.0919.1019.1119.12.01-19.12.1935城新房成交环比35城新房成交同比-15.1%7.5%9.8%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%19.0719.0819.0919.1019.1119.12.01-19.12.19一线城市二线城市三四线城市 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 8/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图7：35城城新房成交整体年新房成交整体年同比（同比（%）图图8：35城城新房成交分线城市年新房成交分线城市年同比同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 分区域成交看，环渤海（4城）、长三角（11城）、珠三角（7城）、中西部（3城）和海峡西岸城市群（5城）分别为107.03、200.91、125.69、64.22、30.09万平，环比上周分别上升10.8%、12.6%、21.5%、下降33.5%、下降10.5%。图图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.12.13-2019.12.19）数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心 4.4%-30%-20%-10%0%10%20%30%2014201520162017201819.01.01-19.12.1935城新房成交年同比8.6%9.1%-4.1%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2014201520162017201819.01.01-19.12.19一线城市（4城）二线城市（11城）三四线城市（20城）1234商品房周环比环比商品房周同比同比二手房周环比环比二手房周同比同比环渤海长三角海峡西岸珠三角中西部其他11%28%9%31%13%25%-1%88%21%-11%27%57%-33%-18%-80%-80%-10%-23%37%62%11%28%9%31%识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 9/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 二手房方面，根据Wind统计的各城市房管局数据，本周我们选取的12个样本城市商品房口径的二手房成交面积为136.59万方，环比上升11.3%。分线城市来看，2个一线城市二手房成交面积52.11万方，环比上升9.9%，其中北京环比上升13.8%。10个二三线样本城市整体成交面积为84.48万方，环比上升12.1%，其中杭州环比上升75.7%。月度情况来看，12月12城市二手房成交环比上升13.4%，同比上升46.7%。分线来看，一线城市环比上升24.4%，二三线城市环比上升7.8%。全年累计情况来看，截至2019年12月19日，12城市整体成交同比上升6.8%，其中一线城市成交同比下降0.8%，二三线城市同比上涨11.1%。表表 2：12 城二手房成交面积汇总城二手房成交面积汇总（2019.12.06-2019.12.12）分线分线 城市城市 本周成交本周成交（万方）（万方）上周成交上周成交（万方）（万方）周环比周环比 周同比周同比 19 周均周均（万方）（万方）18 周均周均（万方）（万方）周均年同比周均年同比 一线（2 个）北京 31.88 28.02 13.8%21.5%26.35 28.22-6.6%深圳 20.23 19.40 4.3%123.1%13.17 11.67 12.9%一线合计一线合计 52.11 47.42 9.9%47.6%39.53 39.89-0.9%二三线（10 个）青岛 10.61 11.02-3.7%72.9%9.80 9.55 2.7%厦门 10.59 7.71 37.4%62.0%8.83 4.96 78.2%无锡 14.17 11.05 28.2%47.9%12.11 10.63 13.9%岳阳 1.37 1.70-19.4%-24.8%1.53 1.97-22.2%扬州 2.57 3.92-34.4%17.0%3.40 3.35 1.5%苏州 24.41 19.70 23.9%31.4%22.02 18.60 18.4%南宁 0.00 5.13-100.0%-100.0%6.19 4.57 35.5%金华 3.65 4.08-10.5%242.9%3.07 3.53-13.0%江门 0.72 1.71-57.9%-65.5%1.83 2.69-32.0%杭州 16.39 9.33 75.7%118.6%10.69 11.92-10.3%大连 0.00 0.00-100.0%3.51 6.82-48.6%二三线合计二三线合计 84.48 75.35 12.1%39.5%79.47 71.76 10.7%12 城合计城合计 136.59 122.77 11.3%42.5%119.00 111.65 6.6%数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 注：标红底色部分为环比涨幅前两大城市 图图10：12城二手房周均及单周城二手房周均及单周成交面积（万方）成交面积（万方）图图11：12城分线城市二手房周成交环比增速城分线城市二手房周成交环比增速 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 136.5911.3%-10%-5%0%5%10%15%0204060801001201401602017201819W1-5119-W48 19-W49 19-W50 19-W5112城二手房周均成交面积当周成交环比（右）9.9%12.1%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%19-W4619-W4719-W4819-W4919-W5019-W51一线城市（2城）二三线城市（10城）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1010/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图12：12城二手房成交月度同环比城二手房成交月度同环比 图图13：12城分线城分线城市城市二手房成交月同比二手房成交月同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图14：12城市二手房成交整体年同比城市二手房成交整体年同比 图图15：12城市分线二手房成交年同比城市分线二手房成交年同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 重点城市推盘及库存跟踪重点城市推盘及库存跟踪 根据Wind收集的各主要城市推盘和库存数据显示（数据更新日期为12月19日，下同）：本周，我们跟踪的13城市商品房单周推盘量为381.66万方，环比上升2.9%，同比下降32.4%。月度数据来看，12月前19天13城商品房推盘1022.56万方，环比上升41.0%，同比下降4.7%。全年累计来看，截至2019年12月19日，13城市商品房推盘面积同比持平，涨幅较2018年全年收窄22个百分点。批售比方面，本周全国13城市商品房批售比（成交/推盘，移动平均3个月）下降至1.29。库存方面，本周我们跟踪的13城市商品房库存总量环比上周上升0.8%，其中一线城市商品房库存环比上周上升0.6%，二线城市商品房库存环比上周上升0.9%，三四线城市商品房库存环比上周上升0.8%。去化周期方面，13城市商品房去化周期下降至15.47个月，11个城市住宅去化周期上升至9.02个月。13.4%46.7%-20%-10%0%10%20%30%40%50%19.0719.0819.0919.1019.1119.12.01-19.12.1912城二手房成交环比12城二手房成交同比44.9%47.8%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%19.0719.0819.0919.1019.1119.12.01-19.12.19一线城市（2城）二三线城市（10城）6.8%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2014201520162017201819.01.01-19.12.1912城二手房成交年同比-0.8%11.1%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2014201520162017201819.01.01-19.12.19一线城市（2城）二三线城市（10城）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1111/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图16：13城市商品房周度推盘城市商品房周度推盘 图图17：13城市商品房月度推盘城市商品房月度推盘 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图图18：13城市商品房推盘年同比趋势城市商品房推盘年同比趋势 图图19：13城市商品房月度批售比城市商品房月度批售比 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图图20：13城市商品房库存与去化周期城市商品房库存与去化周期 图图21：13城市及分线城市商品房去化周期（月）城市及分线城市商品房去化周期（月）数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 -100%-50%0%50%100%150%200%250%300%05010015020025030035040045050019W3919W4119W4319W4519W4719W4919W51推盘面积（万方）环比（%，右）同比（%，右）-100%-50%0%50%100%05001,0001,5002,00018M1219M219M419M619M819M10 19.12.01-19.12.19推盘面积（万方）环比（%，右）同比（%，右）0.0%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%2016201720182019.01.01-2019.12.19推盘面积年度同比0.500.700.901.101.301.5005001,0001,5002,00018M1219M319M619M919.12.01-19.12.19成交面积（万方）推盘面积（万方）批售比（移动平均3个月，右）批售比（单月，右）15.4705101520250200040006000800010000120001400016000180002000016W1 16W27 17W1 17W27 18W1 18W27 19W1 19W27库存面积（万方）去化周期（月，右轴）81318232814W2815W2616W2317W2118W1919W17全国13城市商品房去化周期4个一线城市商品房去化周期6个二线城市商品房去化周期 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1212/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图22：13城市商品房周度库存及去化周期城市商品房周度库存及去化周期 图图23：11城市住宅周度库存及去化周期城市住宅周度库存及去化周期 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 表表 3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2019.12.13-2019.12.19）城市城市 库存面积（万方）库存面积（万方）周度库存面积环比周度库存面积环比 去化周期（月）去化周期（月）周度去化周期增减（月）周度去化周期增减（月）北京 2098 0.6%26.16-1.74 上海 2877 -0.1%20.21-0.45 广州 1941 0.1%16.48-0.49 深圳 661 6.3%13.69 0.30 南京 1978 -0.3%19.07-1.18 杭州 1011 3.4%9.41-0.07 福州 963 3.0%37.95 1.77 苏州 1270 0.7%11.76-0.49 温州 1033 -0.2%10.58 0.32 南宁 692 0.0%4.67 0.31 泉州 710 2.3%33.68 3.09 莆田 594 0.0%34.98 4.64 江阴 399 -0.4%12.46-0.17 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 表表 4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2019.12.13-2019.12.19）城市城市 库存面积（万方）库存面积（万方）周度库存面积环比周度库存面积环比 去化周期（月）去化周期（月）周度去化周