房地产行业：销售增速再超预期到位资金增速回落-20190920-广发证券-16页.pdf

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 1/1616 Table_Page 跟踪分析|房地产 证券研究报告 房地产行业房地产行业 销售增速再超预期销售增速再超预期，到位资金，到位资金增速增速回落回落 核心观点：核心观点：销售增速再超预期，西部地区量增价减销售增速再超预期，西部地区量增价减根据统计局数据，19 年 8 月全国商品房销售面积同比增长 4.7%，涨幅扩大 3.5pct，各地区销售面积增速均有所改善。其中，西部地区面积同比涨幅最大，上升 11.2%，但均价环比下降 3.5%，降幅同样最大。8 月销售数据整体表现超预期，在按揭贷款利率上行的不利影响下，房企加大推盘被市场较好的吸收，进入旺季之后的市场吸纳能力需进一步观察。土地成交量价单月降幅收窄土地成交量价单月降幅收窄根据统计局数据，19 年 8 月房地产开发企业土地购置面积同比下降6.0%，降幅较 7 月收窄 30.8pct，土地成交价款同比增速由负转正上升1.3%（7 月同比为-27.3%）。以中指院数据趋势判断，9 月统计局土地成交价款同比增幅或进一步扩大，土地供需受市场降温及高基数影响持续下降，预计下半年土地投资增速或将继续回落。新开工增速持续收窄，单月竣工面积同比转正新开工增速持续收窄，单月竣工面积同比转正根据统计局数据，19 年 1-8 月全国房屋新开工面积同比增长 8.9%，增速较 1-7 月下降 0.6 个百分点；竣工面积同比下滑 10.0%，而 8 月单月竣工面积同比增长 2.8%，为年初以来首次单月竣工增速转正。投资方面，19年 1-8 月全国房地产开发投资同比增长 10.5%，其中施工投资同比增长6.1%，土地投资同比增长 19.0%。到位资金增速持续回落，预收款增速年内首度转负到位资金增速持续回落，预收款增速年内首度转负根据统计局数据，19 年 1-8 月房地产开发企业到位资金同比增长6.6%，增速持续回落。8 月单月房企到位资金同比增速收窄，其中个人按揭贷款增速小幅回升，银行表内渠道对地产到位资金支持仍在增强，而定金及预收款单月增速 19 年以来首次转负，预收账款与销售金额之间的增速差相对较大，房企销售回款及未来去化情况值得关注。自筹资金 8 月增速小幅回升，但公告统计的企业融资数据中 8 月房企非标及信用债规模都出现了下降，但考虑到降准影响，房企表外融资渠道仍需观察。考虑到周期窄幅波动的特征，更应该关注高周转经营能力突出的房企，通过自身经营效率提升获得的增长更具持续性和稳定性。推荐标的方面，一线 A 股龙头推荐：万科 A、华夏幸福、招商蛇口，二线 A 股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H 股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。风险提示风险提示不同口径下土地数据存在差异，资金面继续收紧对需求端以及房企经营的负面影响持续扩大；行业库存抬升快于预期。行业评级 行业评级 买入买入 前次评级 买入 报告日期 2019-09-20 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师：乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 分析师：分析师：郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No.BNN906 010-59136622 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。相关研究：相关研究：房地产行业:悲观预期缓解，看好板块投资价值 2019-09-15 房地产行业:成交与土地市场景气度均回落，降准或缓解资金压力 2019-09-11 房地产行业:降准或缓解资金压力，有助于板块估值修复 2019-09-08 联系人：邢莘 021-60750620 -16%-6%4%13%23%33%09/1811/1801/1903/1905/1907/1909/19房地产沪深3002 2 5 8 9 4 9 9/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 2 2 1 0:1 4 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 2/1616 Table_PageText 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称股票简称 股票代码股票代码 货币货币 最新最新 最近最近 评级评级 合理价值合理价值 EPS(元元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)收盘价收盘价 报告日期报告日期（元（元/股）股）2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 万科 A 000002.SZ 人民币 26.80 2019/08/26 买入 39.60 3.56 4.07 7.70 6.74 6.59 7.49 19.9%18.5%招商蛇口 001979.SZ 人民币 19.90 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 8.70 7.75 8.98 8.33 21.0%19.1%华夏幸福 600340.SH 人民币 27.80 2019/08/18 买入 36.99 4.93 6.03 5.64 4.61 8.21 7.76 29.0%26.2%华侨城 A 000069.SZ 人民币 7.12 2018/11/01 买入-1.33 1.42 5.34 5.00 5.77 5.46 15.0%13.8%金地集团 600383.SH 人民币 12.05 2019/09/03 买入 14.16 2.15 2.46 5.62 4.90-1.41-8.52 17.4%16.6%荣盛发展 002146.SZ 人民币 8.65 2019/08/17 买入 13.52 2.25 2.48 3.84 3.49 2.14 0.17 22.6%19.9%金科股份 000656.SZ 人民币 6.82 2019/08/16 买入 7.26 0.97 1.16 7.04 5.86 17.69 22.80 18.8%18.4%中南建设 000961.SZ 人民币 8.27 2019/08/28 买入 10.78 1.13 1.94 7.30 4.26 4.41 4.33 20.3%25.9%阳光城 000671.SZ 人民币 6.14 2019/08/04 买入 8.89 0.94 1.25 6.56 4.90 10.70 8.40 18.0%19.5%蓝光发展 600466.SH 人民币 6.29 2019/09/02 买入 10.04 1.11 1.72 5.65 3.67 11.00 11.78 22.6%25.8%华发股份 600325.SH 人民币 7.36 2019/09/09 买入 10.50 1.40 1.90 5.24 3.87 18.18 11.87 20.0%21.3%新湖中宝 600208.SH 人民币 3.07 2019/03/18 买入 5.20 0.48 0.57 6.46 5.40 23.10 18.50 10.2%10.9%中国国贸 600007.SH 人民币 16.57 2019/09/02 买入 19.86 0.92 1.04 17.95 16.00 7.75 6.88 11.8%11.7%金融街 000402.SZ 人民币 7.86 2019/08/12 买入 10.31 1.29 1.47 6.10 5.34 12.81 10.65 10.9%11.1%碧桂园 02007.HK 港币 10.14 2019/09/18 买入 16.03 1.93 2.26 4.75 4.06 3.30 2.89 25.6%23.1%融创中国 01918.HK 港币 33.20 2019/09/06 买入 54.70 5.28 7.00 5.71 4.31 8.35 4.98 27.2%26.5%旭辉控股集团 00884.HK 港币 4.66 2019/08/18 买入 6.16 0.91 1.13 4.69 3.77 3.70 2.80 21.6%21.2%万科企业 02202.HK 港币 28.05 2019/08/26 买入 38.70 3.48 3.98 7.28 6.37 6.59 7.49 19.9%18.5%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币；（3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算。2 2 5 8 9 4 9 9/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 2 2 1 0:1 4 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 3/1616 Table_PageText 跟踪分析|房地产 目录索引目录索引 销售增速再超预期，西部地区量增价减.5 土地成交量价单月降幅收窄.8 新开工增速持续收窄，单月竣工面积同比转正.9 到位资金增速持续回落，预收款增速年内首度转负.13 图表索引图表索引 图图 1：2000-2019M8 商品房年度累计销售面积及增速商品房年度累计销售面积及增速.5 图图 2：2000-2019M8 商品房年度累计销售金额及增速商品房年度累计销售金额及增速.5 图图 3：历年商品房销售面积分区域增速历年商品房销售面积分区域增速.6 图图 4：历年商品房销售面积分区域占比历年商品房销售面积分区域占比.6 图图 5：商品房销售面积累计同比增速对比商品房销售面积累计同比增速对比.6 图图 6：各线城市商品房成交面积同比各线城市商品房成交面积同比.6 图图 7：全国商品房单月销售金额及销售面积增速全国商品房单月销售金额及销售面积增速.6 图图 8：住宅年度成交均价同比增速对比住宅年度成交均价同比增速对比.6 图图 9：土地购置面积（万方）及增速土地购置面积（万方）及增速.8 图图 10：土地成交价款（亿元）及增速土地成交价款（亿元）及增速.8 图图 11：300 城市土地整体成交情况城市土地整体成交情况.8 图图 12：300 城市土地整体批售比情况（万方）城市土地整体批售比情况（万方）.8 图图 13：土地成交价款与土地成交价款与 300 城市土地出让金增速比较城市土地出让金增速比较.9 图图 14：19 年年 1-8 月月 300 城分线楼面价及出让面积增速城分线楼面价及出让面积增速.9 图图 15：全国地价增速与房价增速差全国地价增速与房价增速差.9 图图 16：一二线城市地价房价增速差一二线城市地价房价增速差.9 图图 17：2000-2019M8 全国新开工面积规模及增速全国新开工面积规模及增速.10 图图 18：全国新开工面积规模及增速（月度）全国新开工面积规模及增速（月度）.10 图图 19：全国商品房新开工面积与施工面积关系图全国商品房新开工面积与施工面积关系图.10 图图 20：2000-2019M8 商品房销售及竣工面积关系商品房销售及竣工面积关系.10 图图 21：2000-2019M8 商品房销售及竣工面积增速商品房销售及竣工面积增速.10 图图 22：商品房新开工及竣工面积增速对比商品房新开工及竣工面积增速对比.11 图图 23：2000-2019M8 住宅销售与新开工面积关系住宅销售与新开工面积关系.11 图图 24：2000-2019M8 住宅中期库存规模及去化周期住宅中期库存规模及去化周期.11 图图 25：2000-2019M8 商品房累计及当期净停工面积商品房累计及当期净停工面积.11 图图 26：2000-2019M8 房地产开发投资规模及增速房地产开发投资规模及增速.12 图图 27：全国房地产开发投资规模及增速（月度）全国房地产开发投资规模及增速（月度）.12 图图 28：2000-2019M8 住宅开发投资规模及增速住宅开发投资规模及增速.12 图图 29：全国住宅开发投资规模及增速（月度）全国住宅开发投资规模及增速（月度）.12 图图 30：商品房投资金额分地区同比（年度）商品房投资金额分地区同比（年度）.13 2 2 5 8 9 4 9 9/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 2 2 1 0:1 4 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 4/1616 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图 31：商品房投资金额分地区占比商品房投资金额分地区占比.13 图图 32：2000-2019M8 房地产开发企业到位资金房地产开发企业到位资金.13 图图 33：房地产开发企业资金来源分类占比房地产开发企业资金来源分类占比.13 图图 34：房企开发贷及自筹资金累计同比增速房企开发贷及自筹资金累计同比增速.14 图图 35：房企定金预收款及按揭贷累计同比增速房企定金预收款及按揭贷累计同比增速.14 图图 36：新增居民中长期贷款（亿元）新增居民中长期贷款（亿元）.14 图图 37：2006-2019M8 个人住房贷款余额（亿元）个人住房贷款余额（亿元）.14 2 2 5 8 9 4 9 9/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 2 2 1 0:1 4 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 5/1616 Table_PageText 跟踪分析|房地产 销售销售增速再超预期增速再超预期，西部西部地区量增价减地区量增价减 根据统计局数据，19年1-8月全国商品房销售面积10.18亿平米，同比下降0.6%，降幅较1-7月收窄0.7个百分点；住宅方面，1-8月销售面积8.94亿平米，同比由负转正上升0.6%。分区域来看，各地区销售情况均有所提升，其中中西部地区提升尤为明显。8月东部地区销售面积为4986万方，同比由负转正上升0.9%，中部地区销售面积为3685万方，同比上升4.8%，涨幅较7月扩大2.5pct，西部地区销售面积为3671万方，同比上升11.2%，涨幅较7月扩大5.2pct，东北地区销售面积为724万方，同比仍下降0.2%，但降幅较7月收窄5.3pct。累计来看，19年1-8月东部地区累计销售面积为4.03亿平米，同比下降3.6%，降幅较1-7月收窄0.6pct；中部地区1-8月累计销售面积为2.88亿平米，同比由负转正上升0.5%；西部地区1-8月累计销售面积为2.83亿平米，同比增长3.8%，增速较1-7月扩大1.0pct；东北部1-8月累计销售面积为4471万平方米，同比下降6.6%，降幅较1-7月收窄0.8pct。整体来看，在中西部地区带动下8月市场进一步提升。分线城市看，我们用房管局的备案高频数据来刻画一、二线城市的销售情况，具体来看，19年1-8月4大一线城市销售面积同比增长16.2%，增速较1-7月收窄5.5个百分点，12个二线城市同比增长6.2%，增速较1-7月收窄0.7个百分点。根据房管局口径的一二线城市销售数据，同时结合全国商品房销售面积，我们反推算三四线的销售面积，根据推算结果，19年1-8月三四线销售面积同比下降1.7%，降幅较1-7月收窄1.0pct，其中8月单月同比上升5.6%，增速在7月转正之后进一步扩大5.1pct。图图1：2000-2019M8商品房年度商品房年度累计累计销售面积及增速销售面积及增速 图图2：2000-2019M8商品房年度商品房年度累计累计销售金额及增速销售金额及增速 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 销售金额方面，19年1-8月商品房销售金额9.54万亿元，同比增长6.7%，增速较1-7月扩大0.5pct。住宅方面，1-8月住宅销售金额8.33万亿元，同比增长9.9%，增速较1-7月扩大0.7个百分点。销售金额与销售面积增速差反映了销售均价的上涨，19年1-8月商品房销售均价9364元/平米，同比增长7.3%，增速较1-7月收窄0.4pct，住宅均价为9319元/平米，同比上涨9.3%，增速较1-7月收窄0.3pct。-0.6%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0200004000060000800001000001200001400001600001800002000002000200320062009201220152018商品房销售面积（万方）同比（右，%）6.7%-40%-20%0%20%40%60%80%100%0200004000060000800001000001200001400001600002000200320062009201220152018商品房累计销售额（亿元）同比（右，%）2 2 5 8 9 4 9 9/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 2 2 1 0:1 4 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 6/1616 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图3：历年商品房销售面积分区域增速历年商品房销售面积分区域增速 图图4：历年商品房销售面积分区域占比历年商品房销售面积分区域占比 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 图图5：商品房销售面积累计同比增速对比商品房销售面积累计同比增速对比 图图6：各线城市商品房成交面积同比各线城市商品房成交面积同比 数据来源：统计局，Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，房管局，广发证券发展研究中心 图图7：全国商品房单月销售金额及销售面积增速全国商品房单月销售金额及销售面积增速 图图8：住宅年度成交均价同比增速对比住宅年度成交均价同比增速对比 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，中指院，广发证券发展研究中心 从量价角度来看，企业及局部市场存在一定程度上的以价换量。8月商品房销售均价环比下降2.5%，而销售面积增速表现最好的西部地区，在面积单月同比上升11.2%的情况下销售均价环比下降3.5%，分省来看，陕西、贵州、四川等西部省份以价换-3.6%0.5%3.8%-6.6%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2013201420152016201720182019M1-M8东部地区中部地区西部地区东北地区40%28%28%4%0%20%40%60%80%100%2013201420152016201720182019M1-M8东部地区中部地区西部地区东北地区-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%15/0115/0716/0116/0717/0117/0718/0118/0719/0119/0735城累计成交面积同比（房管局）全国商品房累计销售面积同比（统计局）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%16/0116/0616/1117/0417/0918/0218/0718/1219/05一线城市二线城市三线城市-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%15/01 15/07 16/01 16/07 17/01 17/07 18/01 18/07 19/01 19/07商品房单月销售额同比商品房单月销售面积同比9.3%4.5%-2%0%2%4%6%8%10%12%14%16%201120122013201420152016201720182019M1-M8住宅销售均价增速百城房价增速2 2 5 8 9 4 9 9/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 2 2 1 0:1 4 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 7/1616 Table_PageText 跟踪分析|房地产 量的情况表现得较为明显。整体来看，8月的销售数据表现略超预期，在按揭贷款利率上行的不利影响下，房企加大推盘被市场较好的吸收，以价换量也是结构性的，趋势尚不明显，9月、10月进入旺季之后的市场吸纳能力需进一步观察。表1：19年各省商品房销售金额、面积及均价变动情况 分区域分区域 销售金额（亿元）销售金额（亿元）销售金额单月同比销售金额单月同比 销售面积（万方）销售面积（万方）销售面积单月同比销售面积单月同比 销售均价单月环比销售均价单月环比 19M1-7 19M1-7同比(%)6 月 7 月 19M1-7 19M1-7同比(%)6 月 7 月 6 月 7 月 北京北京 东部 1,863 98.4%106.4%133.3%467 61.6%46.9%33.7%23.2%-9.2%上海上海 东部 2,888 27.0%2.0%2.6%944-4.2%6.1%-17.6%-49.4%24.2%天津天津 东部 1,270 7.0%-10.9%-22.7%813 10.8%-13.2%-24.1%11.4%0.5%河北河北 东部 1,945 19.5%8.5%28.5%2471 8.3%10.2%2.7%-2.2%0.8%江苏江苏 东部 8,702 11.9%3.8%19.9%7596-1.3%-2.4%8.5%-0.9%10.1%广东广东 东部 10,254 6.0%13.6%2.2%7304-3.9%2.5%-5.1%0.7%-2.7%山东山东 东部 5,220 2.1%2.8%4.5%6547-5.6%-3.9%-2.7%-2.3%-1.6%福建福建 东部 3,875 1.3%6.5%8.1%3562-2.9%-0.1%-3.4%16.2%1.5%浙江浙江 东部 7,703-7.5%-6.1%-2.5%5157-9.3%-10.4%-3.4%-1.4%7.5%海南海南 东部 709-52.0%-31.9%-10.9%456-53.9%-31.3%-11.3%-11.9%-0.7%河南河南 中部 4,353 21.6%5.2%31.1%6759 8.3%-2.2%12.2%-1.1%5.2%江西江西 中部 2,226 4.8%6.8%16.4%3159-0.3%-2.9%4.7%5.5%3.0%湖北湖北 中部 4,197 4.5%4.7%14.8%4675-1.1%-0.2%4.3%6.4%-8.4%安徽安徽 中部 3,803 3.3%15.6%-2.6%5157-2.8%10.8%-9.7%-1.1%3.7%湖南湖南 中部 2,565-0.3%3.8%-2.4%4227-5.5%-11.4%1.6%9.2%-7.2%山西山西 中部 821-5.8%-17.3%-5.6%1129-7.3%-15.0%-4.8%-8.4%0.0%重庆重庆 西部 3,004-3.5%-14.1%10.9%3573-8.8%-14.2%0.6%-1.8%4.4%云南云南 西部 1,869 18.2%-6.1%53.2%2368 10.4%-5.5%26.6%3.9%4.8%贵州贵州 西部 1,701 15.0%11.5%10.2%2882 6.8%0.8%8.1%9.9%-11.2%陕西陕西 西部 1,995 14.1%8.4%18.4%2200 3.1%-5.9%7.7%4.8%-4.6%四川四川 西部 5,173 11.8%11.7%11.3%7175 7.4%12.1%6.9%-4.0%4.8%广西广西 西部 2,135 10.8%16.8%1.4%3301 4.3%9.4%-6.0%-4.2%0.9%辽宁辽宁 东北 1,620-4.1%-1.1%5.6%1967-12.5%-12.2%3.8%1.0%5.4%吉林吉林 东北 832 18.2%4.1%-0.3%1048 4.8%-2.5%-6.5%-8.7%2.9%黑龙江黑龙江 东北 555-7.5%-14.2%-20.2%732-10.1%-7.2%-23.0%-13.0%2.0%数据来源：国家统计局，广发证券发展研究中心 2 2 5 8 9 4 9 9/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 2 2 1 0:1 4 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 8/1616 Table_PageText 跟踪分析|房地产 土地成交量价土地成交量价单月单月降幅降幅收窄收窄 根据统计局数据，19年1-8月房地产开发企业土地购置面积1.22亿平米，同比下降25.6%，降幅较1-7月收窄3.7pct；土地成交价款方面，19年1-8月成交价款6374亿元，同比下降22.0%，降幅较1-7月收窄5.5pct。8月单月来看，土地购置面积2475万方，同比下降6.0%，降幅较7月收窄30.8pct，土地成交价款1579亿元，同比增速由负转正上升1.3%（7月同比增速为-27.3%）。土地成交价款以及购置面积增速差反映了土地价格的上升，从土地价格（土地成交价款/土地购置面积）来看，19年1-8月全国土地价格为5209元/平米，同比增长4.8%。图图9：土地购置面积（万方）及增速土地购置面积（万方）及增速 图图10：土地成交价款（亿元）及增速土地成交价款（亿元）及增速 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 图图11：300城市土地整体成交情况城市土地整体成交情况 图图12：300城市土地整体批售比情况（万方）城市土地整体批售比情况（万方）数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 中指院数据来看，300城市19年1-8月全类型土地出让建筑面积12.11亿平米，同比下降0.3%。分线来看，1-8月一线、二线城市土地成交建面累计同比分别增长36.7%、11.1%，三四线城市则累计同比下降9.3%。出让金方面，300城市19年1-8月土地出让金为3.13万亿元，同比增长14.9%，分线城市来看，一线、二线城市1-8月累计同比分别上升15.6%、27.6%，而三四线城市则同比下降1.6%。从地价和房价增速关系-26%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%05000100001500020000250003000035000400004500020122013201420152016201720182019M1-M8土地购置面积（万方）同比（右，%）-22%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%02000400060008000100001200014000160001800020122013201420152016201720182019M1-M8土地成交价款（亿元）同比（右，%）0%15%-40%-20%0%20%40%60%01020304050201120122013201420152016201720182019M1-M8成交建筑面积（亿平米）土地出让金(千亿元）成交建面同比（%，右）出让金同比（%，右）1.001.051.101.151.201.251.301.351.40020004000600080001000012000140001600016/01 16/06 16/11 17/04 17/09 18/02 18/07 18/12 19/05供给（万方）成交（万方）供给/成交（6个月移动平均，右）2 2 5 8 9 4 9 9/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 2 2 1 0:1 4 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 9/1616 Table_PageText 跟踪分析|房地产 来看，中指院300城市19年1-8月楼面价同比上涨15.2%，而同期统计局销售均价增速7.3%，地价增速高于房价增速。总体来看，统计局口径土地成交数据较中指院口径数据存在一定滞后，以中指院数据趋势判断，9月统计局土地成交价款同比增幅或进一步扩大，然而土地供需受三四线市场降温及高基数影响持续下降，预计下半年土地投资增速或将继续回落。图图13：土地成交价款与土地成交价款与300城市土地出让金增速比较城市土地出让金增速比较 图图14：19年年1-8月月300城分线楼面价及出让面积增速城分线楼面价及出让面积增速 数据来源：CREIS，统计局，广发证券发展研究中心 数据来源：CREIS，广发证券发展研究中心 图图15：全国地价增速与房价增速差全国地价增速与房价增速差 图图16：一二线城市地价房价增速差一二线城市地价房价增速差 数据来源：统计局，中指院，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，中指院，广发证券发展研究中心 注：增速差为地价增速减房价增速 新开工增速新开工增速持续收窄，持续收窄，单月单月竣工竣工面积同比面积同比转正转正 根据统计局数据，19年1-8月全国房屋新开工面积14.51亿平米，同比增长8.9%，增速较1-7月下降0.6个百分点；住宅方面，19年1-8月住宅新开工面积10.71亿平米，同比增长8.9%，增速较1-7月下降0.7个百分点。此外，商办等非住宅19年1-8月全年新开工面积3.81亿平米，同比增长8.8%，涨幅较1-7月收窄0.5个百分点。-60%-40%-20%0%20%40%60%80%16/0116/0616/1117/0417/0918/0218/0718/1219/05300城土地出让金累计增速土地成交价款累计增速-15.4%14.8%8.5%36.7%11.1%-9.3%-20%-10%0%10%20%30%40%一线二线三线土地楼面价同比土地出让面积同比7.9%-30%-20%-10%0%10%20%30%2010201120122013201420152016201720182019M1-M8地价房价增速差（地价增速-房价增速）-33.3%9.4%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%2013201420152016201720182019M1-M8一线城市二线城市2 2 5 8 9 4 9 9/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 2 2 1 0:1 4 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1010/1616 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图17：2000-2019M8全国新开工面积规模及增速全国新开工面积规模及增速 图图18：全国新开工面积规模及增速（月度）全国新开工面积规模及增速（月度）数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 图图19：全国商品房新开工面积与施工面积关系图全国商品房新开工面积与施工面积关系图 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 图图20：2000-2019M8商品房销售及竣工面积关系商品房销售及竣工面积关系 图图21：2000-2019M8商品房销售及竣工面积增速商品房销售及竣工面积增速 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 8.9%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0500001000001500002000002500002000200320062009201220152018商品房新开工面积（万方）同比（右，%）-30%-20%-10%0%10%20%30%40%05,00010,00015,00020,00025,00030,00016/0116/0717/0117/0718/0118/0719/0119/07商品房单月新开工面积（万方）同比（%，右）0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%010203040506070809019992001200320052007200920112013201520172019M1-M8施工面积（亿方）新开工/施工面积（右，%）-1491419200820102012201420162018销售面积（亿方）竣工面积（亿方）销售-竣工（亿方）8.9%-10.0%-20%-10%0%10%20%30%40%50%2000200320062009201220152018商品房新开工面积增速商品房竣工面积增速2 2 5 8 9 4 9 9/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 2 2 1 0:1 4 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1111/1616 Table_PageText 跟踪分析|房地产 施工面积方面，19年1-8月累计施工面积为81.32亿平米，同比增长8.8%，其中新开工面积占比为17.8%。竣工方面，19年1-8月竣工面积4.16亿平米，同比下滑10.0%，降幅较1-7月收窄1.3个百分点。单月来看，8月竣工面积4279万方，同比增长2.8%，为年初以来首次单月竣工增速转正。自17年10月以来，房企基于资金运用效率的考虑，竣工面积持续下滑，19年1-8月房企竣工交付节奏仍旧较缓，但降幅有所收窄，关注竣工持续放缓可能对房企利润表中结算收入的负面影响。对比新开工和销售面积来看，15年以来，销售端持续活跃，带动整体行业处于消化库存阶段，但18年以来，销售端热度回落，加上房企补库存相对积极，导致新开工和销售数据逆转，19年1-8月住宅开工库存继续累计上升至1.76亿平米（年内开工-年内销售）。整体来看，19年住宅中期库存（累计开工-累计销售）上行至28.88亿平，中期库存去化周期（移动平均12个月）则上行至23.35个月。停工面积方面，截至19年1-8月商品房累计停工面积（累计新开工-上年累计竣工-年内累计施工）为33.34亿平米，而19年1-8月当期净停工面积6.07亿平米，同比下降7.5%。图图22：商品房新开工及竣工面积增速对比商品房新开工及竣工面积增速对比 图图23：2000-2019M8住宅销售与新开工面积关系住宅销售与新开工面积关系 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 图图24：2000-2019M8住宅中期库存规模及去化周期住宅中期库存规模及去化周期 图图25：2000-2019M8商品房累计及当期净停工面积商品房累计及当期净停工面积 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 -30%-20%-10%0%10%20%30%40%18/0118/0418/0718/1019/0119/0419/07单月新开工同比（%）单月竣工同比（%）1.76-505101520200820102012201420162018开工库存累计（亿方）住宅销售面积（亿方）住宅新开工面积（亿方）23.35 051015202530354045051015202530352000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018住宅中期库存（亿方）去化周期（月，右）33.34 6.07-5.00.05.010.015.020.025.030.035.040.0200820102012201420162018累计停工面积（亿方）当期净停工面积（亿方）2 2 5 8 9 4 9 9/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 2 2 1 0:1 4 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1212/1616 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图26：2000-2019M8房地产开发投资规模及增速房地产开发投资规模及增速 图图27：全国房地产开发投资规模及增速（月度）全国房地产开发投资规模及增速（月度）数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 图图28：2000-2019M8住宅开发投资规模及增速住宅开发投资规模及增速 图图29：全国住宅开发投资规模及增速（月度）全国住宅开发投资规模及增速（月度）数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 投资方面，19年1-8月全国房地产开发投资8.46万亿元，同比增长10.5%，增速较前7月持平；住宅投资方面，19年1-8月住宅投资6.22万亿元，同比增长14.9%，增速较1-7月收窄0.2pct。将投资拆分区域来看，19年8月各地区商品房单月投资金额均分别持续上涨，其中东部、中部、西部、东北分别同比上涨6.1%、11.7%、21.2%及4.1%，而从增速来看，东部、西部增速分别扩大0.7pct、8.3pct，而中部增速收窄1.4pct，