敬请阅读末页的重要说明实习生申忆扬、孔嘉庆对本篇报告亦有贡献证券研究报告|行业深度报告总量研究|房地产推荐（维持）REITs是如何站上历史舞台的，从复盘SARS后的港台开始2020年02月16日——房地产长效机制系列上证指数2917行业规模占比%股票家数（只）1483.9总市值（亿元）197273.3流通市值（亿元）176173.7行业指数%1m6m12m绝对表现-7.48.912.8相对表现-2.50.7-4.4资料来源：贝格数据、招商证券相关报告1、《深圳的壮志与束缚—房地产长效机制之城市篇》2018-09-192、《从房地产税的混乱预期中寻找可能的“锚”--长效机制探讨系列》2020-09-103、《“未来房地产还会有什么政策“已经成为路演结束的固定台词——招商房地产最新观点&数据跟踪》2018-08-19摘要：REITs无限接近出售物业但又难以卖光所有份额，因经营性物业的保值增值依赖于原持有人的“资产管理能力”，REITs的周转以增长为目的；REITs高速发展的历史背景是城镇化进入成熟阶段，经济增长中枢下行驱动无风险利率下行给REITs回报率带来吸引力；为何中国目前就需要REITs？房价泡沫化加大居民对第四类资产的需求、急需引导不动产投资进入价值投资通道、提前建立对冲未来住宅市场需求下行带来资产贬损风险的机制均是理由；如何破局？通过改善分子分母端提高回报率，更重要的是，从美/日/中国港台的案例均能找出经济下行、系统性冲击事件、资产价格回撤均可能触发回报率改善进而推动REITs登上历史舞台。核心观点：疫情之下，市场针对03年SARS做了大量复盘，但大家似乎忘记了当年重要里程碑事件：疫情逐渐受控后，03年7月，我国的香港和台湾几乎同时推出了REITs。相较应对危机的短期手段而言，REITs更像是稳定长期市场和信心的压舱石。复盘各个主要国家和地区REITs是以什么样的“姿势”登上历史舞台是本文的核心。（1）REITs到底是什么？REITs无限接近于出售物业但又难以卖光所有份额，因经营性物业的保值增值依赖于原持有人的“资产管理能力”，REITs的周转以增长为目的。“全部持有物业并经营”和“全部出售物业”是物业持有人的两个极端选择；过去，开发商尽量出售所有物业以实现生意快速周转，赚快钱，取决于房地产行业大牛市叠加土地供应结构一定程度的扭曲；而REITs无限接近于出售物业但又只能是“无限接近”，因经营性物业的保值增值依赖于原持有人的“资产管理能力”；REITs的周转以增长为根本目的而非清盘。（2）REITs是豪华赛道，是行业发展到特定阶段的产物，REITs高速发展的历...
