房地产行业研究：2018年投资、新开工保持高位但销售降温增长后劲或将不足-20190219-国信证券（香港）-10页.pdf

研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 房地产行业研究房地产行业研究1 2018 年投资、新开工保持高位，但销售降温，增长后劲或将不足年投资、新开工保持高位，但销售降温，增长后劲或将不足 2018 年商品房销售降温,12 月单月销售面积止跌回升 2018 年商品房销售降温,12 月单月销售面积止跌回升 近日国家统计局公布 2018 年房地产运行数据，2018 年 1-12 月份，商品房销售面积 17.2 亿平方米，同比小幅增长 1.3%，显著低于 2017 年 7.7%的增速，主要由于 2018 年房地产调控政策趋严以及棚改货币化安置比例下降。其中 12 月单月商品房销售面积受年末开放商加速推盘冲量影响，销售面积同比增长 0.9%，增速较 11 月上升 6%，止跌回升。我们预计 2019 年在三四线城市继续受棚改货币化安置比例削减的影响下，商品房销售面积延续回落态势的可能性较大。2018 年房地产开发投资额保持高位，预计 2019 年增速或将下行 2018 年房地产开发投资额保持高位，预计 2019 年增速或将下行 2018 年全年房地产开发投资额 12.03 亿元，同比增长 9.5%，比 2017 年上升 2.5%，仍然保持自 2015 年以来的高位；增速较 111 月份小幅回落 0.2%，好于市场预期。12 月单月房地产开发投资 1.02 亿元，同比增长 8.17%，较前值下降了 1.1%。我们认为未来随着土地市场降温，预计2019 年房地产投资增速或将呈现缓步下行态势，增速在 5-6%左右。2018 年商品房新开工增速表现强劲 2018 年商品房新开工增速表现强劲 2018 年 1-12 月，商品房新开工面积 20.9 亿平方米，同比增长 17.20%，增速比 2017 年提高 10.2%，创近两年新高，表明房企新开工意愿普遍较强，希望赶在房地产市场进入下行周期前实现资金快速回笼。其中 12月单月房地产新开工面积同比增长 20.45%，增速较 11 月下降 1.2%，增速虽小幅放缓但仍然表现强劲。2018 年土地购置面积、成交价款分别增长 14.2%、18%，下半年增速回落 2018 年土地购置面积、成交价款分别增长 14.2%、18%，下半年增速回落 2018 年土地购置面积 2.91 亿万平方米，同比增长 14.20%，较前值下降 0.1%，比上年回落 1.6%。土地成交价款 16,102 亿元，增长 18.0%，较前值下降 2.2%，增速比上年回落 31.4%。土地购置面积、成交价款绝对值虽稳步增长，但自 2018 年下半年开始土地购置增速呈回落态势，增长后劲不足。投资建议 投资建议 我们认为 2019 年商品房销售面积在调控政策延续及棚改货币化安置比例继续削减的影响下，高位回落态势的可能性较大，考虑到对冲效应，2019 年 02 月 19 日行业行业 房地产房地产 投资评级投资评级 中性中性 相对指数表现 资料来源：wind 资讯，国信证券（香港）研究部 相关报告：房地产行业：销售增速继续回落，房地产投资、新开工维持高位 2018.12 徐 进 证监会中央编号:BFC540+852 2899 8300 .hk-25%-15%-5%5%2018年1月2日2018年4月2日2018年7月2日2018年10月2日2019年1月2日恒生地产建筑业恒生指数 房地产行业房地产行业研究研究 徐进,+852 2899 8300,.hk 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 2 部分城市“因城施策、分类指导”的政策指导下前期偏严调控政策出现微调的可能性增大，但不会改变行业整体将走弱的市场形势。在此背景下，多数房地产企业的拿地的节奏或将放缓，观望情绪增加，土地购置面积、土地成交价款、新开工面积等数据也将呈现增速回落态势，增长后劲或显不足，维持行业“中性”的投资评级。重点公司盈利预测重点公司盈利预测 资料来源：wind、国信证券（香港）研究部 证券代码证券简称总市值/亿港元EPSPE2017A2018E2019E2017A2018E2019E2202.HK万科企业3552.70 3.04 3.68 4.51 9.67 8.37 6.83 0688.HK中国海外发展 3199.21 3.72 4.07 4.70 7.56 7.18 6.21 2007.HK碧桂园2398.56 1.47 1.89 2.46 6.42 5.85 4.50 房地产行业房地产行业研究研究 徐进,+852 2899 8300,.hk 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 3 20182018 年商品房销售降温年商品房销售降温,12,12 月单月销售面积止跌回升月单月销售面积止跌回升 近日国家统计局公布 2018 年房地产运行数据。2018 年 1-12 月份，商品房销售面积 17.2 亿平方米，同比小幅增长 1.3%，显著低于 2017 年 7.7%的增速，主要由于 2018 年房地产调控政策趋严以及棚改货币化安置比例下降。其中 12 月单月商品房销售面积受年末开放商加速推盘冲量影响，销售面积同比增长 0.9%，增速较 11 月上升 6%，止跌回升。我们预计 2019年在三四线城市继续受棚改货币化安置比例削减的影响下，商品房销售面积延续回落态势的可能性较大。图图 1 20181 2018 年年 1 11212 月商品房销售面积增速同比小幅增长月商品房销售面积增速同比小幅增长 1.3%1.3%资料来源：国家统计局、wind、国信证券（香港）研究部 图图 2 20182 2018 年年 1212 月单月商品房销售面积同比增长月单月商品房销售面积同比增长 0.9%0.9%，止跌回升，止跌回升 资料来源：国家统计局、wind、国信证券（香港）研究部-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,0002013-022014-022015-022016-022017-022018-02万平方米1.3%商品房销售面积：累计值同比-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%05,00010,00015,00020,00025,0002013-022014-022015-022016-022017-022018-02万平方米0.9%商品房销售面积：当月值同比 房地产行业房地产行业研究研究 徐进,+852 2899 8300,.hk 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 4 2018 年 1-12 月商品房销售金额 15 亿元，同比增长 12.32%，销售金额的增长主要来自于销售均价的提升（一二线城市销售面积占比提升），112 月销售金额较 111 月增速上升3.5%。其中 12 月单月销售金额同比增长 12.32%，单月销售金额延续小幅反弹趋势。图图 3 20183 2018 年年 1 11212 月商品房销售金额同比增长月商品房销售金额同比增长 12.20%12.20%资料来源：国家统计局、wind、国信证券（香港）研究部 图图 4 20184 2018 年年 1212 月单月商品房销售金额同比增长月单月商品房销售金额同比增长 12.32%12.32%资料来源：国家统计局、wind、国信证券（香港）研究部 -20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,0002013-022014-022015-022016-022017-022018-02亿元12.20%商品房销售额：累计值同比-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%05,00010,00015,00020,00025,0002013-022014-022015-022016-022017-022018-02亿元12.32%商品房销售额：单月值同比 房地产行业房地产行业研究研究 徐进,+852 2899 8300,.hk 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 5 20182018 年房地产开发投资额保持高位，预计年房地产开发投资额保持高位，预计 20192019 年增速或将下行年增速或将下行 2018 年全年房地产开发投资额 12.03 亿元，同比增长 9.5%，比 2017 年上升 2.5%，仍然保持自 2015 年以来的高位；增速较 1-11 月份小幅回落 0.2%，好于市场预期。12 月单月房地产开发投资 1.02 亿元，同比增长 8.17%，较前值下降了 1.1%。我们认为未来随着土地市场降温，预计 2019 年房地产投资增速或将呈现缓步下行态势，增速在 5-6%左右。图图 5 20185 2018 年年 1 11212 月房地产开发投资完成额增速保持高位月房地产开发投资完成额增速保持高位 资料来源：国家统计局、wind、国信证券（香港）研究部 图图 6 20186 2018 年年 1212 月房地产开发投资完成额增速月房地产开发投资完成额增速 8.17%8.17%资料来源：国家统计局、wind、国信证券（香港）研究部 0%5%10%15%20%25%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,0002013-022014-022015-022016-022017-022018-02亿元9.50%房地产开发投资完成额：累计值同比-10%-5%0%5%10%15%20%25%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,0002013-022014-022015-022016-022017-022018-02亿元8.17%房地产开发投资完成额：当月值同比 房地产行业房地产行业研究研究 徐进,+852 2899 8300,.hk 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 6 20182018 年商品房新开工增速表现强劲年商品房新开工增速表现强劲 2018 年 1-12 月，商品房新开工面积 20.9 亿平方米，同比增长 17.20%，增速比 2017 年提高10.2%，创近两年新高，表明房企新开工意愿普遍较强，希望赶在房地产市场进入下行周期前实现资金快速回笼。其中 12 月单月房地产新开工面积同比增长 20.45%，增速较 11 月下降 1.2%，增速虽小幅放缓但仍然表现强劲。图图 7 20187 2018 年商品房新开工面积增速创近两年新高年商品房新开工面积增速创近两年新高 资料来源：国家统计局、wind、国信证券（香港）研究部 图图 8 20188 2018 年年 1212 月商品房新开工面积增速小幅放缓但仍然表现强劲月商品房新开工面积增速小幅放缓但仍然表现强劲 资料来源：国家统计局、wind、国信证券（香港）研究部 -30%-20%-10%0%10%20%30%050,000100,000150,000200,000250,0002013-022014-022015-022016-022017-022018-02万平方米17.20%房屋新开工面积：累计值同比-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%05,00010,00015,00020,00025,00030,0002013-022014-022015-022016-022017-022018-02万平方米20.45%房地产开发投资完成额：当月值同比 房地产行业房地产行业研究研究 徐进,+852 2899 8300,.hk 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 7 20182018 年土地购置面积、成交价款分别增长年土地购置面积、成交价款分别增长 14.2%14.2%、18%18%，下半年增速回落，下半年增速回落 2018 年土地购置面积 2.91 亿万平方米，同比增长 14.20%，较前值下降 0.1%，比上年回落1.6%。土地成交价款 16,102 亿元，增长 18.0%，较前值下降 2.2%，增速比上年回落31.4%。土地购置面积、成交价款绝对值虽稳步增长，但自 2018 年下半年开始土地购置增速呈回落态势，增长后劲不足。图图 9 20189 2018 年土地购置面积增速比上年回落年土地购置面积增速比上年回落 1.6%1.6%资料来源：国家统计局、wind、国信证券（香港）研究部 图图 10 201810 2018 年土地成交价款自下半年开始回落年土地成交价款自下半年开始回落 资料来源：国家统计局、wind、国信证券（香港）研究部 -40%-30%-20%-10%0%10%20%05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,0002013-022014-022015-022016-022017-022018-02万平方米14.20%土地购置面积：累计值同比-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,0002013-022014-022015-022016-022017-022018-02亿元18.00%土地成交价款同比 房地产行业房地产行业研究研究 徐进,+852 2899 8300,.hk 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 8 投资建议投资建议 我们认为 2019 年商品房销售面积在调控政策延续及棚改货币化安置比例继续削减的影响下，高位回落态势的可能性较大，考虑到对冲效应，部分城市“因城施策、分类指导”的政策指导下调控政策出现微调的可能性增大，但不会改变行业整体走弱的市场形势。在此背景下，多数房地产企业的拿地的节奏或将放缓，观望情绪增加，土地购置面积、土地成交价款、新开工面积等数据也将增速呈现回落态势，增长后劲或显不足，维持行业“中性”的投资评级。重点公司盈利预测重点公司盈利预测 资料来源：wind、国信证券（香港）研究部 证券代码证券简称总市值/亿港元EPSPE2017A2018E2019E2017A2018E2019E2202.HK万科企业3552.70 3.04 3.68 4.51 9.67 8.37 6.83 0688.HK中国海外发展 3199.21 3.72 4.07 4.70 7.56 7.18 6.21 2007.HK碧桂园2398.56 1.47 1.89 2.46 6.42 5.85 4.50 房地产行业房地产行业研究研究 徐进,+852 2899 8300,.hk 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 9 Information Disclosures Stock ratings,sector ratings and related definitions Stock Ratings:Buy:A return potential of 10%or more relative to overall market within 6 12 months.Neutral:A return potential ranging from-10%to 10%relative to overall market within 6 12 months.Sell:A negative return of 10%or more relative to overall market within 6 12 months.Sector Ratings:Overweight:The sector will outperform the overall market by 10%or higher within 6 12 months.Neutral:The sector performance will range from-10%to 10%relative to overall market within 6 12 months.Underweight:The sector will underperform the overall market by 10%or lower within 6 12 months.Interest disclosure statement The analyst is licensed by the Hong Kong Securities and Futures Commission.Neither the analyst nor his/her associates serves as an officer of the listed companies covered in this report and has no financial interests in the companies.Guosen Securities(HK)Brokerage Co.,Ltd.and its associated companies(collectively“Guosen Securities(HK)”)has no disclosable financial 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