房地产行业投资策略报告：一二线城市二手房新房11月房价租金报告-20191201-兴业证券-16页.pdf

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 行行业业 研研 究究 行行业业投投资资策策略略报报告告 证券研究报告证券研究报告 房地产房地产 推荐推荐(维持维持)重点公司重点公司 重点公司 18A 19E 评级 我爱我家 0.28 0.32 审慎增持 国创高新 0.33 0.47 审慎增持 万科A 3.06 3.52 买入 保利地产 1.58 1.90 买入 相关报告相关报告 核心城市二手房新房周报:第31 期(10.20-10.26)2019-10.27 核心城市二手房新房周报:第30 期(10.13-10.19)2019-10-20 一二线城市二手房新房 9 月房价租金报告2019-10-02 分析师：阎常铭 S0190514110001 郭毅 S0190518010003 徐鸥鹭 S0190519080008 研究助理：靳璐瑜 投资要点投资要点 一线城市二手房+新房成交套数合计值今年以来累计同比+18%（前值+18%），11 月同比+24%（前值+26%），环比 11%（前值-12%）。典型二线城市二手房+新房成交套数合计值今年以来累计同比+14%（前值+17%），11 月同比-12%（前值+3%），环比+9%（前值-20%）。一线城一线城市市：二手房二手房成交成交上海上海持续回暖持续回暖，深圳深圳普通房标准放宽后市场大幅向普通房标准放宽后市场大幅向好好，北京北京相对相对较弱较弱。二手房成交套数，今年以来累计同比+19%，11 月同比+32%，环比 11%。新房市场新房市场上海平稳，深圳上海平稳，深圳较强，较强，北京北京较较弱弱，新房成交套数，今年以来累计同比+18%，11 月同比+11%，环比+10%。1）北京：二手房成交套数北京：二手房成交套数,年初至今累计同比-10%,当月同比 0%,环比+34%。成交价格成交价格,年初至今-3%,环比+0%。价格调涨占比价格调涨占比,本月为 10%,较年初-8 百分点。新增客源量新增客源量,年初至今累计同比+5%,同比+30%,环比+4%。新房成交套数新房成交套数,年初至今累计同比+40%,同比-13%,环比-10%。2）上海：二手房成交套数上海：二手房成交套数,年初至今累计同比+49%,当月同比+40%,环比+0%。成交价格成交价格,年初至今+9%,环比+1%。价格调涨占比价格调涨占比,本月为 18%,较年初+0 百分点。新增客源量新增客源量,年初至今累计同比+58%,同比+56%,环比-1%。新房成交套数新房成交套数,年初至今累计同比+8%,同比+12%,环比+13%。3）深圳：二手房成交套数深圳：二手房成交套数,年初至今累计同比+11%,同比+92%,环比+12%。成交价格成交价格,年初至今+7%,环比+6%。价格调涨占比价格调涨占比,本月为 58%,较年初+29 百分点。新增客源量新增客源量,年初至今累计同比+40%,同比+117%,环比+3%。新房成交套数新房成交套数,年初至今累计同比+26%,同比+61%,环比+3%。二线城市二线城市：二手房二手房成交成交厦门成都热度延续厦门成都热度延续，南京南京无锡无锡持续持续回暖回暖，苏州苏州佛山佛山近期近期走弱走弱，杭州杭州青岛青岛由弱转强由弱转强。二手房成交套数，今年以来累计同比+20%，11 月同比+7%，环比+11%。新房成交套数，今年以来累计同比+10%，11月同比-22%，环比+7%。二手房成交套数 11 月当月同比，厦门+31%，成都+17%，南京+51%，无锡+38%，苏州-31%，佛山-54%，杭州+64%（年初至今-3%），青岛+72%（年初至今+2%）。新房成交套数 11 月当月同比，厦门+40%，成都-20%，南京-37%，无锡+0%，苏州+49%，佛山-67%，杭州+44%，青岛-24%。各城市租金各城市租金分化分化。从租金涨幅与 7 日内出租率来看，一线城市中上海较强(租金较年初增长 6%，七日出租率提升 5 个百分点)、深圳北京较弱（七日出租率下降）。二线城市租金普遍下降 5%左右，七日出租率小幅下滑。投资建议：投资建议：看好一二线城市和部分核心都市圈基本面。关注相关受益标的：保利地产、万科 a、我爱我家、招商蛇口、国创高新，受益标的还有华夏幸福。风险提示风险提示：货币政策大幅收紧货币政策大幅收紧，核心城市调控超预期，核心城市调控超预期。一二线城市二手房新房一二线城市二手房新房 11 月房价租金报告月房价租金报告 2019 年年 12 月月 01 日日 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -2-行业投资策略报告行业投资策略报告 报告正文报告正文 1、一一二线二线城市城市逐步逐步回暖回暖 一线城市二手房+新房成交套数合计值今年以来累计同比+18%（前值+18%），11月同比+24%（前值+26%），环比 11%（前值-12%）。典型二线城市二手房+新房成交套数合计值今年以来累计同比+14%（前值+17%），11 月同比-12%（前值+3%），环比+9%（前值-20%）。图表图表 1、一一二二线城市线城市二手房二手房价格价格趋势趋势 本轮成交价本轮成交价 最高点时间最高点时间 最高价最高价 万万/平米平米 2019.11 万万/平米平米 自最高自最高点回撤点回撤 成交价（万元）成交价（万元）成交价成交价环比环比 挂牌价（万元）挂牌价（万元）挂牌价挂牌价 环比环比 2019.10 2019.11 2019.10 2019.11 北京北京 2017 年 3 月 6.69 5.85 -13%5.83 5.85 0%6.03 6.04 0%上海上海 2017 年 4 月 5.73 5.02 -12%4.96 5.02 1%5.10 5.17 1%深圳深圳 2019 年 11 月 6.13 6.13 0%5.79 6.13 6%6.73 6.80 1%天津天津 2017 年 3 月 2.92 2.25 -23%2.23 2.25 1%2.14 2.12 -1%石家庄石家庄 2017 年 9 月 1.78 1.45 -19%1.46 1.45 -1%1.57 1.60 2%廊坊廊坊 2017 年 3 月 3.17 1.59 -50%1.66 1.59 -5%1.71 1.71 0%济南济南 2018 年 5 月 1.97 1.68 -15%1.65 1.68 1%1.78 1.86 5%青岛青岛 2018 年 5 月 2.51 1.98 -21%1.98 1.98 0%2.01 2.00 0%烟台烟台 2018 年 10 月 1.28 1.18 -8%1.18 1.18 0%1.15 1.15 0%郑州郑州 2017 年 11 月 1.77 1.39 -22%1.43 1.39 -2%1.48 1.48 0%沈阳沈阳 2018 年 5 月 1.14 1.10 -4%1.10 1.10 -1%1.14 1.14 0%大连大连 2019 年 6 月 1.40 1.40 0%1.38 1.40 2%1.45 1.42 -2%南京南京 2018 年 8 月 3.14 3.06 -2%3.06 3.06 0%3.09 2.96 -4%无锡无锡 2017 年 10 月 1.74 1.49 -14%1.50 1.49 -1%1.64 1.67 2%苏州苏州 2019 年 4 月 2.81 2.33 -17%2.26 2.33 3%2.60 2.62 0%杭州杭州 2018 年 8 月 3.34 3.08 -8%2.96 3.08 4%3.27 3.32 2%合肥合肥 2019 年 4 月 1.69 1.60 -5%1.57 1.60 2%1.59 1.61 1%惠州惠州 2017 年 10 月 1.19 1.03 -13%1.03 1.03 0%1.21 1.25 3%东莞东莞 2018 年 11 月 1.99 1.86 -6%1.82 1.86 2%2.05 1.99 -3%厦门厦门 2017 年 6 月 4.66 3.95 -15%3.83 3.95 3%4.16 4.21 1%武汉武汉 2017 年 8 月 2.14 1.77 -17%1.75 1.77 1%1.87 1.88 0%长沙长沙 2018 年 6 月 1.19 0.99 -17%1.00 0.99 -1%1.13 1.13 0%重庆重庆 2018 年 6 月 1.41 1.27 -9%1.28 1.27 0%1.34 1.34 0%成都成都 2018 年 5 月 1.73 1.50 -14%1.45 1.50 3%1.55 1.54 -1%西安西安 2018 年 6 月 1.67 1.43 -14%1.43 1.43 0%1.59 1.58 -1%资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -3-行业投资策略报告行业投资策略报告 图表图表 2、一二线一二线城市城市成交量成交量趋势趋势 类型类型 累计累计 同比同比 11 月月 同比同比 11 月月 环比环比 2019.11（千套）（千套）2019.11 所处分位数所处分位数 2015-2019 区间（千套）区间（千套）月均成交（千套）月均成交（千套）2015 2016 2017 2018 2019 北京北京 新房 40%-13%-10%4 (1/4，1/2)1，14 9 7 4 4 5 二手房-10%0%34%11 (1/4，1/2)6，32 16 22 11 13 12 合计 1%-4%18%16 (1/4，1/2)9，38 25 29 15 17 17 上海上海1 新房 8%12%13%11 (1/4，1/2)4，24 17 17 11 10 11 二手房 49%40%0%19 (1/2，3/4)7，55 30 31 13 14 20 合计 31%28%5%30 (1/4，1/2)11，79 47 48 24 24 31 深圳深圳 新房 26%61%39%3 (1/2，3/4)1，8 6 3 2 2 3 二手房 11%92%12%8 (3/4，1)2，18 10 8 5 5 6 合计 16%82%18%11 (1/2，3/4)3，22 16 11 7 8 9 青岛青岛 新房-10%-24%17%13 (1/2，3/4)4，21 11 16 13 11 10 二手房 2%72%11%4 (1/2，3/4)1，11 3 6 5 4 4 合计-6%-11%16%18 (1/2，3/4)5，29 14 22 18 15 15 佛山佛山 新房-10%-65%-5%7 (1/2，3/4)2，20 0 0 7 13 12 二手房-8%-53%10%4 (1/2，3/4)1，8 0 0 4 5 4 合计-9%-61%-1%11 (1/2，3/4)5，27 0 0 11 18 16 南京南京 新房 21%-37%-34%5 (1/4，1/2)2，16 9 11 6 5 6 二手房 31%51%23%9 (1/2，3/4)3，18 8 13 7 5 7 合计 26%2%-5%14 (1/2，3/4)5，33 17 24 13 10 13 无锡无锡 新房 47%0%-2%4 (1/4，1/2)1，15 4 6 3 4 5 二手房 18%39%4%5 (1/2，3/4)1，9 3 5 6 4 5 合计 31%58%2%9 (1/2，3/4)3，20 7 11 9 8 10 苏州苏州 新房 18%49%-1%7 (1/2，3/4)3，14 8 6 6 6 7 二手房 20%-31%-9%6 (1/4，1/2)2，16 6 7 4 7 8 合计 19%-2%-5%12 (1/4，1/2)4，25 14 14 10 13 15 杭州杭州 新房-12%44%87%9 (1/2，3/4)2，21 9 12 8 7 6 二手房-3%64%12%4 (0，1/4)2，11 5 8 7 4 4 合计-8%49%56%12 (1/4，1/2)4，30 14 20 15 11 10 厦门厦门 新房 164%40%-9%1 (1/4，1/2)0，5 3 2 1 0 1 二手房 134%31%20%2 (1/4，1/2)1，8 3 4 2 1 3 合计 141%33%12%3 (1/4，1/2)1，13 6 6 3 2 4 成都成都 新房 48%-20%12%14 (3/4，1)0，23 8 7 4 10 14 二手房 32%17%19%9 (1/2，3/4)0，13 6 9 6 7 10 合计 41%-8%15%23 (3/4，1)0，31 14 16 10 18 23 资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 1 上海二手房成交量数据为估算 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -4-行业投资策略报告行业投资策略报告 图表图表 3、一二线一二线城市城市二手房二手房指标指标 业主业主成交周期（天）成交周期（天）议价空间（议价空间（%）价格调涨占比（价格调涨占比（%）新增新增客源客源/新增房源新增房源 2019.10 2019.11 2019.10 2019.11 2019.10 2019.11 2019.10 2019.11 北京北京 109 111 -5%-5%8%10%6.7 7.5 上海上海 104 112 -3%-4%18%18%5.0 5.6 深圳深圳 135 133 -4%-3%40%58%4.7 5.2 天津天津 116 125 -3%-3%9%8%4.5 5.3 石家庄石家庄 105 109 -4%-4%12%12%4.7 5.5 廊坊廊坊 88 91 -4%-5%15%17%2.2 2.0 济南济南 115 113 -4%-4%10%12%3.7 3.0 青岛青岛 125 129 -4%-5%12%13%4.3 4.8 烟台烟台 117 110 -3%-3%20%19%2.7 3.4 郑州郑州 117 123 -4%-4%18%16%5.2 7.1 沈阳沈阳 85 90 -3%-3%39%40%4.8 5.4 大连大连 111 123 -4%-4%24%25%8.8 10.9 南京南京 114 113 -3%-3%21%21%2.1 3.7 无锡无锡 69 73 -3%-3%30%27%2.1 2.5 苏州苏州 80 82 -3%-3%25%22%6.0 5.5 杭州杭州 120 122 -5%-6%16%17%6.8 5.6 合肥合肥 106 112 -4%-4%21%21%4.0 3.9 惠州惠州 123 135 -4%-4%30%27%3.2 3.1 东莞东莞 89 100 -4%-5%41%44%4.1 3.2 厦门厦门 109 119 -5%-5%19%19%4.0 5.0 武汉武汉 110 119 -3%-4%22%19%3.7 3.5 长沙长沙 92 103 -5%-5%23%22%5.7 4.9 重庆重庆 95 101 -4%-4%17%15%4.8 5.1 成都成都 107 108 -1%-1%15%15%11.7 12.1 西安西安 88 93 -3%-4%20%20%5.3 6.7 资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -5-行业投资策略报告行业投资策略报告 1.1、北京二手房市场北京二手房市场回暖回暖 （1）二手房成交套数 1-11 月累计同比-11%，11 月当月同比+0%，环比+34%。（2）成交价格，年初至今-3%，11 月环比+0%，自高点回撤-13%。（3）价格调涨占比，本月为 10%，较年初-8 百分点。图表图表 4、北京北京 11 月月主要指标主要指标 2018.11 2018.12 2019.10 2019.11 10 月月 11 月月 挂牌价格调涨占比挂牌价格调涨占比 10%12%8%10%挂牌价格整体调价幅度挂牌价格整体调价幅度-3%-3%-3%-3%议价空间议价空间-5%-5%5%5%注：2015-2018 年月均挂牌价格调涨占比分别为 32%/59%/26%/18%环比环比 环比环比 成交均价（万元）成交均价（万元）5.9 5.9 5.8 5.9 -2%0%挂牌价（万元）挂牌价（万元）6.2 6.2 6.0 6.0 0%0%累计同比累计同比 累计同比累计同比 新房成交量（万套）新房成交量（万套）0.5 0.5 0.5 0.4 48%40%二手房成交量（万套）二手房成交量（万套）1.1 1.2 0.8 1.1-11%-10%合计成交量（万套）合计成交量（万套）1.6 1.7 1.3 1.5 1%1%注：2015-2018 年月均新房成交量为 0.9/0.7/0.4/0.4 万套，二手房成交量为 1.6/2.2/1.1/1.3 万套，合计成交量为 2.5/2.9/1.5/1.7 万套 业主成交周期（天）业主成交周期（天）80 87 109 111 购房者成交周期（天）购房者成交周期（天）82 84 91 91 新增客源量新增客源量/挂牌房源量挂牌房源量 6.0 7.0 6.7 7.5 新增客源量（万人）新增客源量（万人）10.2 11.1 12.8 13.3 新增挂牌房源量（万套）新增挂牌房源量（万套）1.7 1.6 1.9 1.8 注：2015-2018 年月均业主成交周期分别为 80/49/49/71 天，购房者成交周期为 38/36/58/76 天，客房比为 4.7/5.0/4.4/5.2 同比同比 同比同比 整租租金均值（元整租租金均值（元/平米平米 月）月）83 84 82 81 -3%-3%租金回报率租金回报率 1.7%1.7%1.7%1.7%房源房源 7 日内出租率日内出租率 23%21%22%21%注：2016-2018 年月均租金分别为 69.4/75.8/85.0 元，租金回报率为 1.8%/1.5%/1.7%，房源 7 日内出租率为 37%/31%/35%资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 注：挂牌价成交价、购房周期反映楼市所处趋势，上行还是下行；调价占比、客房比反映楼市边际变化，反转还是延续 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -6-行业投资策略报告行业投资策略报告 图表图表 5、北京二手房价、北京二手房价近期平稳近期平稳 图表图表 6、北京北京整体整体成交量成交量累计累计同比同比+2%资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 图表图表 7、北京、北京新房成交同比新房成交同比+48%，二手房同比，二手房同比-11%图表图表 8、北京北京涨价小区占比涨价小区占比近期近期回调回调 资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 图表图表 9、北京、北京整体调价幅度整体调价幅度近期近期回调回调 图表图表 10、北京议价空间、北京议价空间回调回调 资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 注：议价空间=（成交价-最后一次挂牌价）/最后一次挂牌价 资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 -20%0%20%40%60%80%2.003.004.005.006.007.008.00成交均价(万元)新增挂牌房源每平米均价(万元)成交均价本月同比 新增挂牌房源每平米均价本月同比 0500010000150002000025000300003500040000450002010-012010-062010-112011-042011-092012-022012-072012-122013-052013-102014-032014-082015-012015-062015-112016-042016-092017-022017-072017-122018-052018-102019-032019-08北京新房成交量（套）北京二手房成交量（套）合计成交量（套）-100%-50%0%50%100%150%200%2010-012010-062010-112011-042011-092012-022012-072012-122013-052013-102014-032014-082015-012015-062015-112016-042016-092017-022017-072017-122018-052018-102019-032019-08新房成交累计同比 二手房成交累计同比 合计累计同比 0500010000150002000025000300000%10%20%30%40%50%60%70%80%201420142015201520152015201620162016201620172017201720172018201820182018201920192019调涨小区占比（MA3）二手房成交量（套，右轴，MA3）-4%-3%-2%-1%0%-6%-4%-2%0%2%4%6%涨价幅度(%)降价幅度(%)整体调价幅度(%,右轴)-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%2017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-11汇 议价空间（%）请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -7-行业投资策略报告行业投资策略报告 图表图表 11、北京、北京批准上市楼盘批准上市楼盘近年近年增多增多 图表图表 12、北京、北京销售销售/批准入市比值批准入市比值触底触底回升回升 资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 图表图表 13、北京北京新增新增客源量客源量近期近期平稳平稳 图表图表 14、北京北京租金租金同比同比-3%，租金租金回报率约回报率约 1.7%资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 -100%-50%0%50%100%150%200%2007-092008-032008-092009-032009-092010-032010-092011-032011-092012-032012-092013-032013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-03北京批准上市套数当年累计同比 北京销售套数当年累计同比 0%50%100%150%200%250%2006-092007-032007-092008-032008-092009-032009-092010-032010-092011-032011-092012-032012-092013-032013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-03北京销售套数/批准上市套数 低于100%则库存上升 024680510152025302014-082014-112015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-11新增客源量（万人）新增挂牌房源量（万套）新增客源量/新增挂牌房源量（右轴）0%10%20%30%40%50%5060708090100整租-每平米租金均值（元）房源7日内出租率(%，右轴)请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -8-行业投资策略报告行业投资策略报告 1.2、上海二手房市场上海二手房市场回暖回暖 （1）二手房成交套数，1-11 月累计同比+49%，11 月当月同比+40%，环比+0%。（2）成交价格，年初至今+9%，11 月环比+1%，自高点回撤-12%。（3）价格调涨占比，本月为 18%，较年初+0 百分点。图表图表 15、上海、上海 11 月月主要指标主要指标 2018.11 2018.12 2019.10 2019.11 10 月月 11 月月 挂牌价格调涨占比挂牌价格调涨占比 11%14%18%18%挂牌价格整体调价幅度挂牌价格整体调价幅度-3%-2%-2%-2%议价空间议价空间-5%-5%3%4%环比环比 环比环比 成交均价（万元）成交均价（万元）4.6 4.6 5.0 5.0 1%1%挂牌价（万元）挂牌价（万元）5.1 5.1 5.1 5.2 0%1%累计同比累计同比 累计同比累计同比 新房成交量（万套）新房成交量（万套）1.0 1.1 1.0 1.1 7%8%二手房成交量（万套）二手房成交量（万套）1.3 1.5 1.9 1.9 50%49%合计成交量（万套）合计成交量（万套）2.3 2.6 2.9 3.0 31%31%注：2015-2018 年月均新房成交量为 1.7/1.7/1.1/1.0 万套，二手房成交量为 3.0/3.1/1.3/1.3 万套，合计成交量为 4.7/4.8/2.4/2.4 万套 业主成交周期（天）业主成交周期（天）119 127 104 112 购房者成交周期（天）购房者成交周期（天）51 52 48 51 新增客源量新增客源量/挂牌房源量挂牌房源量 3.8 4.2 5.0 5.6 新增客源量（万人）新增客源量（万人）7.3 7.7 12.4 11.4 新增挂牌房源量（万套）新增挂牌房源量（万套）1.9 1.8 2.5 2.0 注：2015-2018 年月均购房者成交周期分别为 36/25/41/45 天，客房比为 5.2/3.8/3.6/3.0 同比同比 同比同比 整租租金均值（元整租租金均值（元/平米平米 月）月）73 71 77 78 5%7%租金回报率租金回报率 1.9%1.9%1.9%1.9%房源房源 7 日内出租率日内出租率 23%23%30%26%注：2015-2018 年月均租金分别为 76.7/69.0/68.5/66.7 元，租金回报率为 2.3%/1.8%/1.5%/1.6%；2018年月均房源 7 日内出租率为 28%资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 注：挂牌价成交价、购房周期反映楼市所处趋势，上行还是下行；调价占比、客房比反映楼市边际变化，反转还是延续 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -9-行业投资策略报告行业投资策略报告 图表图表 16、上海二手房成交价、上海二手房成交价止跌回升止跌回升 图表图表 17、上海、上海整体整体成交成交量量累计累计同比同比+31%资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 图表图表 18、上海新房成交同比上海新房成交同比+5%，二手房同比，二手房同比+50%图表图表 19、上海、上海涨价小区占比涨价小区占比较去年较去年回升回升 资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 图表图表 20、上海、上海整体调价幅度整体调价幅度上升上升 图表图表 21、上海议价空间低位回升、上海议价空间低位回升 资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 注：议价空间=（成交价-最后一次挂牌价）/最后一次挂牌价 资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 -30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%0.001.002.003.004.005.006.007.002015-082015-102015-122016-022016-042016-062016-082016-102016-122017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-10成交均价(万元)新增挂牌房源每平米均价(万元)成交均价本月同比 新增挂牌房源每平米均价本月同比 010000200003000040000500006000070000800002010-012010-062010-112011-042011-092012-022012-072012-122013-052013-102014-032014-082015-012015-062015-112016-042016-092017-022017-072017-122018-052018-102019-032019-08上海新房成交量（套）上海二手房成交量（套）合计成交量（套）-100%-50%0%50%100%150%200%2010-012010-062010-112011-042011-092012-022012-072012-122013-052013-102014-032014-082015-012015-062015-112016-042016-092017-022017-072017-122018-052018-102019-032019-08新房成交累计同比 二手房成交累计同比 合计累计同比 0500010000150002000025000300000%5%10%15%20%25%30%201820182018201820182018201820182018201820182019201920192019201920192019201920192019调涨小区占比（MA3）二手房成交量（套，右轴，MA3）-3%-2%-1%0%-5%-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%5%2018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-11涨价幅度(%)降价幅度(%)整体调价幅度(%,右轴)-6%-5%-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%5%2017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-11汇 议价空间（%）请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -10-行业投资策略报告行业投资策略报告 图表图表 22、上海批准上市楼盘、上海批准上市楼盘今年今年增多增多 图表图表 23、上海销售、上海销售/批准入市比值批准入市比值处于处于低位低位 资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 图表图表 24、上海、上海新增客源量回升新增客源量回升 图表图表 25、上海租金、上海租金同比同比+5%，租金租金回报率约回报率约 1.9%资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 -100%-50%0%50%100%150%200%2010-032010-082011-012011-062011-112012-042012-092013-022013-072013-122014-052014-102015-032015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-122019-05上海批准上市套数当年累计同比 上海销售套数当年累计同比 0%50%100%150%200%250%2009-032009-082010-012010-062010-112011-042011-092012-022012-072012-122013-052013-102014-032014-082015-012015-062015-112016-042016-092017-022017-072017-122018-052018-102019-032019-08上海销售套数/批准上市套数 低于100%则库存上升 0123456702468101214162016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-09新增客源量（万人）新增挂牌房源量（万套）新增客源量/新增挂牌房源量（右轴）0%10%20%30%40%60657075802018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-11整租-每平米租金均值（元）房源7日内出租率(%，右轴)请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -11-行业投资策略报告行业投资策略报告 1.3、深圳二手房市场深圳二手房市场回暖回暖 （1）二手房成交套数，1-11 月累计同比+11%，11 月当月同比+92%，环比+12%。（2）成交价格，年初至今+7%，11 月环比+6%，自高点回撤+4%。（3）价格调涨占比，本月为 58%，较年初+29 百分点。图表图表 26、深、深圳圳 11 月月主要指标主要指标 2018.11 2018.12 2019.10 2019.11 10 月月 11 月月 挂牌价格调涨占比挂牌价格调涨占比 19%20%40%58%挂牌价格整体调价幅度挂牌价格整体调价幅度-2%-2%0%1%议价空间议价空间-5%-5%4%3%注：2016-2018 年月均挂牌价格调涨占比分别为 40%/33%/32%环比环比 环比环比 成交均价（万元）成交均价（万元）5.3 5.5 5.8 6.1 0%6%挂牌价（万元）挂牌价（万元）6.1 6.4 6.7 6.8 2%1%累计同比累计同比 累计同比累计同比 新房成交量（万套）新房成交量（万套）0.2 0.3 0.2 0.3 24%26%二手房成交量（万套）二手房成交量（万套）0.4 0.4 0.7 0.8 4%10%合计成交量（万套）合计成交量（万套）0.6 0.7 1.0 1.1 10%15%注：2016-2018 年月均新房成交量为 0.3/0.2/0.2 万套，二手房成交量为 0.8/0.5/0.5 万套，合计成交量为1.1/0.7/0.8 万套 业主成交周期（天）业主成交周期（天）102 108 135 133 购房者成交周期（天）购房者成交周期（天）38 43 31 30 新增客源量新增客源量/挂牌房源量挂牌房源量 3.4 5.3 4.7 5.2