证券研究报告请务必阅读正文之后的免责条款宽流动性环境下的政策预对冲，信用价值凸显房地产行业重大事项点评｜2019.7.11中信证券研究部核心观点陈聪首席基地产业分析师S1010510120047张全国地产分析师S1010517050001新华社近日报道，银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。我们认为本次监管加码，是融资环境整体宽松下的政策预对冲。在流动性可能更加宽松的背景下，房地产企业融资不宜过松。我们相信，高信用企业的价值将进一步凸显。▍房地产信托融资余额快速上升，新增房地产信托比例扩大。2019年一季度末，投向房地产的资金信托余额达到2.81万亿，占总余额比例由2016年底的8.19%上升到14.75%。6月新发行信托投向房地产业的占比达到了44.42%。而银行贷款和公开市场债券发行市场也都相对充裕。▍融资整体宽松下，监管加码对冲。我们认为本次监管加码，是融资环境整体宽松的政策预对冲。如果未来有机会降准，释放流动性，甚至在长远的未来有利率下降的可能，则提前布局避免资金过度流入地产行业的确有必要。▍信用分层，高信用能力成核心竞争力。市场对于高信用评级主体偏好反而继续上升。二季度，AAA级主体发行债券规模比例上升到52.44%，AAA级主体债券与AA+级债券利差反而继续扩大。而信用是公司短期难以快速改变的核心能力。只能透过更加公开透明的持续经营来获得，无法透过推动销售数字狂飙突进来获得，也无法透过财务报表调节来获得。高信用，不等于大规模。▍行业影响可控，个体从信用分化到业绩分化。在融资边际紧缩的情况下，高信用公司和低信用能力公司的业绩分化或将更加明显。我们相信，即使政策进一步收紧，对于信用资质高的龙头公司而言，也能保持低成本的公开市场融资能力。对于中小公司而言，其融资成本在去年以来就没出现过明显下降，而随着政策收紧，势必将推高企业真实资金成本。▍风险因素：房地产融资超预期收紧；市场流动性环境发生巨大变化。▍投资策略。目前行业基本面稳健，开发企业的估值具备吸引力。我们建议积极参与具高信用能力，蓝筹开发企业的反弹机会，重点推荐华夏幸福、招商蛇口、万科A、龙湖集团等公司。重点公司盈利预测、估值及投资评级公司名称评级股价NAVEPS（元）PE（元）（元）18A19E20E21E18A19E20E21E华侨城A买入7.2012.921.291.471.671.905.64.94.33.8绿地控股买入6.5512.860.931.191.401.767.05.54.73.7金...
