房地产行业长三角一体化行业专题研究：长三角一体化长弓已启“箭”指未来-20190308-中原证券-42页.pdf

本报告版权属于中原证券股份有限公司 请阅读最后一页各项声明 第 1 页/共 42 页 房地产房地产 分析师分析师:周建华周建华 执业证书编号：S0730518120001 zhoujh- 021-50588666-8157 研究助理研究助理:乔琪乔琪 021-50588666-8081 长三角长三角一体化：一体化：长弓长弓已启已启，“箭”“箭”指指未来未来 长三角一体化长三角一体化行业专题研究行业专题研究 证券研究报告证券研究报告-行业专题研究行业专题研究 强于大市强于大市（首次首次）联系人：联系人：李琳琳李琳琳 电话：电话：021-50588666-8045 传真：传真：021-50587779 地址：地址：上海浦东新区世纪大道 1600 号 18 楼 邮编：邮编：200122 发布日期：2019 年 03 月 08 日 投资要点投资要点:长三角长三角一体化进程正在加速推进。一体化进程正在加速推进。改革开放 40 年以来，中国经济蓬勃发展，区域经济大放异彩，在沿海形成了京津冀、长三角、珠三角三大城市群，与京广铁路和长江流域经济带沿线的城市群一起形成了中国区域经济的“弓箭型”格局。长三角作为“箭头”，在国家经济格局中分量最重，发展潜力巨大。长三角作为中国经济的重要一极，其一体化战略也必将上升为国家战略。为落实长三角一体化国家战略，目前国家发改委正编制长三角一体化发展规划纲要，从顶层设计描绘长三角发展蓝图。2019 年政府工作报告已明确提出“将长三角区域一体化发展上升为国家战略”。交通交通互联互通互联互通、协同发展是长三角一体化的协同发展是长三角一体化的重点重点。长三角地处东部沿海与长江流域的结合部，是全球重要的现代服务业中心和先进制造业基地。该地区未来将构建连接上海、南京、杭州、合肥、宁波的多“三角形”和以上海、南京、杭州、合肥为中心的放射状快速城际交通网络。根据规划，到 2020 年该区域将建成城际交通网络，相邻核心城市之间、核心城市与周边节点城市之间实现 1 小时通达，大部分核心城市之间、核心城市与周边节点城市之间实现 1-2 小时通达。基建产业链基建产业链将受益于长三角一体化将受益于长三角一体化进程进程中中基建提升基建提升。长三角三省一市四地经济各有侧重和特色，互补性较强，但和国际知名城市群比还有一定差距，未来基建提升的潜力巨大。基建方面受益的板块和标的有交运（上海机场、上港集团、宁波港、南京港、申通地铁）、建筑（苏交科、全筑股份、汉嘉设计、上海建工、浦东建设、杭萧钢构）、建材（海螺水泥、兔宝宝）和机械（康力电梯、康尼机电、上海沪工、永鼎股份、晋亿实业、田中精机、长盛轴承）。房地产房地产将将受益于受益于中心城市的辐射效应。中心城市的辐射效应。长三角城在人口总量、区域面积以及 GDP 均远超京津冀和粤港澳两个城市群，但其 68%的城镇化率却远低于粤港澳城市群 85.2%的城镇化率。同时长三角城市群中以上海、苏州、杭州为代表的发达地区流动人口比例均超过 40%以上，常住人口与户籍人口差距较大，显示外来人口流入强劲，存在人口支撑，能够带动对区域房地产市场的需求。地产受益的相关标的有上实发展、华夏幸福、中华企业、光大嘉宝和光明地产。风险提示：风险提示：（1）宏观经济下行，地方债务问题突出；（2）长三角一体化进程和基础设施建设不及预期。房地产 本报告版权属于中原证券股份有限公司 请阅读最后一页各项声明 第 2 页/共 42 页 内容目录内容目录 1.长三角一体化：引领中国经济的长三角一体化：引领中国经济的“箭头箭头”.5 1.1.长三角一体化战略正加速推进.5 1.2.长三角一体化发展潜力巨大.5 1.3.长三角一体化：基建先行、地产受益.8 2.基建受益于新时代城市群的建设基建受益于新时代城市群的建设.9 2.1.交通互联互通是长三角一体化的重点.9 2.2.交通基础设施建设全面推进.10 2.3.长三角一体化示范区呼之欲出.14 2.4.长三角一体化中受益的基建板块及相关标的.17 2.4.1.交运：上海机场、上港集团、宁波港、南京港、申通地铁.17 2.4.2.建筑：苏交科、全筑股份、汉嘉设计、上海建工、浦东建设、杭萧钢构.20 2.4.3.建材：海螺水泥、兔宝宝.25 2.4.4.机械：康力电梯、康尼机电、上海沪工、永鼎股份、晋亿实业、田中精机、长盛轴承 26 3.房地产受益于中心城市的辐射效应房地产受益于中心城市的辐射效应.31 3.1.长三角地区未来房地产机会将在边界地区.31 3.2.未来边界城市将充分受益于城际交通网络.33 3.3.巨头和跨城市产业园区落户边界地带，高端人才引入带动区域地产价值.33 3.4.跨城市产业园区涌现，城市间产业协同发展.34 3.5.长三角地区房地产相关标的:上实发展、华夏幸福、中华企业、光大嘉宝、光明地产.34 4.风险提示风险提示.41 图表目录图表目录 图 1：中国区域经济“弓箭型”格局.5 图 2：2017 年长三角、粤港澳和京津冀 GDP 总量对比（亿元）.6 图 3：长三角城市群区位图.7 图 4：上海地铁运行示意图.10 图 5：东京地铁示意图.10 图 6：上海城市总体规划（2017-2035）综合交通协调图.12 图 7：青浦、吴江、嘉善地理位置示意图.15 图 8：华为青浦基地规划效果图.15 图 9：华为青浦基地地块位置示意图.15 图 10：上海机场营收（亿元）及同比增速.17 图 11：上海机场净利润（亿元）及同比增速.17 图 12：上港集团营收（亿元）及同比增速.18 图 13：上港集团净利润（亿元）及同比增速.18 图 14：宁波港营收（亿元）及同比增速.18 图 15：宁波港净利润（亿元）及同比增速.18 图 16：南京港营收（亿元）及同比增速.19 图 17：南京港净利润（亿元）及同比增速.19 图 18：申通地铁营收（亿元）及同比增速.20 图 19：申通地铁净利润（亿元）及同比增速.20 图 20：苏交科营收（亿元）及同比增速.21 房地产 本报告版权属于中原证券股份有限公司 请阅读最后一页各项声明 第 3 页/共 42 页 图 21：苏交科净利润（亿元）及同比增速.21 图 22：汉嘉设计营收（亿元）及同比增速.21 图 23：汉嘉设计净利润（亿元）及同比增速.21 图 24：全筑股份营收（亿元）及同比增速.22 图 25：全筑股份此处录入标题.22 图 26：上海建工营收（亿元）及同比增速.23 图 27：上海建工净利润（亿元）及同比增速.23 图 28：浦东建设营收（亿元）及同比增速.24 图 29：浦东建设净利润（亿元）及同比增速.24 图 30：杭萧钢构营收（亿元）及同比增速.24 图 31：杭萧钢构净利润（亿元）及同比增速.24 图 32：海螺水泥营收（亿元）及同比增速.25 图 33：海螺水泥净利润（亿元）及同比增速.25 图 34：兔宝宝营收（亿元）及同比增速.26 图 35：兔宝宝净利润（亿元）及同比增速.26 图 36：康力电梯营收（亿元）及同比增速.26 图 37：康力电梯净利润（亿元）及同比增速.26 图 38：康尼机电营收（亿元）及同比增速.27 图 39：康尼机电净利润（亿元）及同比增速.27 图 40：上海沪工营收（亿元）及同比增速.28 图 41：上海沪工净利润（亿元）及同比增速.28 图 42：永鼎股份营收（亿元）及同比增速.28 图 43：永鼎股份净利润（亿元）及同比增速.28 图 44：晋亿实业营收（亿元）及同比增速.29 图 45：晋亿实业净利润（亿元）及同比增速.29 图 46：田中精机营收（亿元）及同比增速.30 图 47：田中精机净利润（亿元）及同比增速题.30 图 48：长盛轴承营收（亿元）及同比增速.30 图 49：长盛轴承净利润（亿元）及同比增速.30 图 50：六城市房价变化对比.31 图 51：六城市人口变化幅度.32 图 52：六城市房地产开发投资完成额变动情况.32 图 53：G60 科创走廊示意图.34 表 1：2014 年长三角城市群与其他世界级城市群比较.6 表 2：长三角城市群各城市规模等级.6 表 3：2018 年 6 月长三角地区主要领导座谈会期间部分签约项目.8 表 4：长三角地区一体化发展三年行动计划（2018-2020 年）“六个一批”内容.8 表 5：长江三角洲地区规划重点工程.9 表 6：2020 年主要城市群城际铁路建设目标.10 表 7：苏浙皖或具备建设地铁条件的地级市的 GDP、财政收入和常住人口（2017 年）.11 表 8：苏浙皖城市已建、在建地铁状况.11 表 9：上海综合运输通道方向及构成一览表.13 表 10：沪苏浙皖主要机场 2018 年吞吐量情况.13 表 11：青浦、吴江、嘉善三地上市公司一览表.16 表 12：上实发展在长三角城市群房地产储备情况（截止至 2018H1）.35 房地产 本报告版权属于中原证券股份有限公司 请阅读最后一页各项声明 第 4 页/共 42 页 表 13：上实发展部分长三角城市群房地产开发投资及销售情况（截止至 2018H1）.35 表 14：华夏幸福长三角城市群房地产储备情况（截止至 2018H1）.36 表 15：华夏幸福部分长三角城市群房地产开发投资情况（截止至 2018H1）.37 表 16：中华企业部分长三角城市群房地产开发投资情况（截止至 2018H1）.39 表 17：光大嘉宝部分长三角城市群房地产开发投资及销售情况（截止至 2018H1）.40 房地产 本报告版权属于中原证券股份有限公司 请阅读最后一页各项声明 第 5 页/共 42 页 1.长长三角三角一体化一体化：引领中国经济引领中国经济的的“箭头箭头”1.1.长三角长三角一体一体化战略正加速化战略正加速推进推进 改革开放 40 年以来，中国经济蓬勃发展，区域经济大放异彩，在沿海形成了京津冀、长三角、珠三角三大城市群，与京广铁路和长江流域经济带沿线的城市群一起形成了中国区域经济的“弓箭型”格局。长三角作为“箭头”，在国家经济格局中分量最重，发展潜力巨大。中央高瞻远瞩，陆续出台京津冀协同发展规划纲要（2015.3）、粤港澳大湾区规划纲要（2019.2）等国家战略规划，加强区域经济内部协作，提升区域经济能级，将深化改革和对外开放在区域经济发展中落地生根。长三角作为中国经济的重要一极，其一体化战略也将上升为国家战略，为长三角的发展注入新的动力。为落实长三角一体化国家战略，目前国家发改委正编制长三角一体化发展规划纲要，从顶层设计描绘长三角发展蓝图。实际上，自 2018 年以来，上海、江苏、浙江、安徽三省一市一体化发展不断加速：2018 年 2 月，三省一市联合组建的长三角区域合作办公室正式挂牌成立；7 月，长三角地区一体化发展三年行动计划（2018-2020 年）正式印发，进一步明确了长三角一体化发展的任务书、时间表和路线图；11 月，中央提出将长三角一体化上升为国家战略，各个领域的合作驶入快车道。2019 年政府工作报告明确提出“将长三角区域一体化发展上升为国家战略”。图图 1：中国区域中国区域经济经济“弓箭型弓箭型”格局格局 资料来源：互联网站，中原证券 1.2.长三角长三角一体化一体化发展发展潜力潜力巨大巨大 长三角三省一市（沪苏浙皖）的地域面积 35.9 万平方公里、常住人口 2.2 亿，分别占全国的 1/26 和 1/6，2017 年经济总量 19.5 万亿元，占到全国的近 1/4，在京津冀、粤港澳和长三角三大区域中位居首位。三省一市四地经济各有侧重和特色，互补性较强，具体而言：上海是金融和航运中心，跨国公司总部所在地，江苏集体经济发达，浙江民营企业众多，安徽发展速 房地产 本报告版权属于中原证券股份有限公司 请阅读最后一页各项声明 第 6 页/共 42 页 度较快。当然，和欧美、日本等发达国家的城市群相比，无论是在经济总量还是在人均 GDP或地均 GDP 上相对逊色，所以长三角城市群还有很大的发展潜力，长三角一体化将有利于提升长三角各个城市的发展。图图 2：2017 年长三角年长三角、粤港澳和京津冀、粤港澳和京津冀 GDP 总量对比（总量对比（亿亿元）元）资料来源：Wind，中原证券 表表 1：2014 年年长三角城市群与其他世界级城市群比较长三角城市群与其他世界级城市群比较 城市群城市群 中国长中国长三角三角 美国东北部美国东北部大西洋沿岸大西洋沿岸 北美五大湖北美五大湖 日本太平洋日本太平洋沿岸沿岸 欧洲西北部欧洲西北部 英国中南部英国中南部 面积（万平方公里）21.2 13.8 24.5 3.5 14.5 4.5 人口（万人）15033 6500 5000 7000 4600 3650 GDP（亿美元）20652 40320 33600 33820 21000 20186 人均 GDP（美元/人）13737 62030 67200 48315 45652 55305 地均 GDP（万美元/平方公里）974 2920 1370 9662 1448 4485 资料来源：国家发改委网站，中原证券 参照京津冀、粤港澳大湾区的规划和规模，长三角跨省市的规模可能更大。长三角一体化区域范围可能在长江三角洲城市群发展规划（国家发改委，2016.6）的基础上进行丰富完善。该规划涵盖的城市主要在上海市、江苏省、浙江省、安徽省范围内，由以上海为核心、联系紧密的多个城市组成，主要分布于国家“两横三纵”城市化格局的优化开发和重点开发区域。规划范围包括：上海市，江苏省的南京、无锡、常州、苏州、南通、盐城、扬州、镇江、泰州，浙江省的杭州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州，安徽省的合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、滁州、池州、宣城等 26 市，国土面积 21.2 万平方公里，2017 年地区生产总值约 17.61 万亿元，总人口超 1.5 亿人，分别约占全国的 2.2%、18.5%、11.0%。表表 2：长三角城市群各城市规模等级长三角城市群各城市规模等级 规模等级规模等级 划分标准划分标准（城区常住人口）（城区常住人口）城市城市 超大城市 1000 万人以上 上海市 特大城市 500 万1000 万人 南京市 大城市 I 型大城市 300 万500 万人 杭州市、合肥市、苏州市 II 型大城市 100 万300 万人 无锡市、宁波市、南通市、常州市、绍兴市、芜湖市、盐城市、扬州市、泰州市、台州市 -50,000 100,000 150,000 200,000 250,000沪苏浙皖 粤港澳 京津冀 房地产 本报告版权属于中原证券股份有限公司 请阅读最后一页各项声明 第 7 页/共 42 页 中等城市 50 万100 万人 镇江市、湖州市、嘉兴市、马鞍山市、安庆市、金华市、舟山市、义乌市、慈溪市 小城市 I 型小城市 20 万50 万人 铜陵市、滁州市、宣城市、池州市、宜兴市、余姚市、常熟市、昆山市、东阳市、张家港市、江阴市、丹阳市、诸暨市、奉化市、巢湖市、如皋市、东台市、临海市、海门市、嵊州市、温岭市、临安市、泰兴市、兰溪市、桐乡市、太仓市、靖江市、永康市、高邮市、海宁市、启东市、仪征市、兴化市、溧阳市 II 型小城市 20 万人以下 天长市、宁国市、桐城市、平湖市、扬中市、句容市、明光市、建德市 资料来源：国家发改委网站，中原证券 图图 3：长长三角三角城市群城市群区位图区位图 资料来源：国家发改委网站，中原证券 房地产 本报告版权属于中原证券股份有限公司 请阅读最后一页各项声明 第 8 页/共 42 页 1.3.长三角长三角一体化一体化：基建先行基建先行、地产受益地产受益 2018 年 6 月审议通过了长三角地区一体化发展三年行动计划（2018-2020 年）和长三角地区合作近期工作要点，“三年行动计划”明确提出：到 2020 年，长三角地区要基本形成世界级城市群框架，建成枢纽型、功能性、网络化的基础设施体系，基本形成创新引领的区域产业体系和协同创新体系，绿色美丽长三角建设取得重大进展，区域公共服务供给便利化程度明显提升。三年行动计划主要聚焦交通互联互通、能源互济互保、产业协同创新、信息网络高速泛在、环境整治联防联控、公共服务普惠便利、市场开放有序等 7 个重点领域，并提出打造世界级产业集群和全国首位的新技术应用示范引领区、加快布局城际轨道交通、优化长三角机场群、5G 协同布局先行试用等多项具体内容。共建互联互通综合交通体系、建设畅达共建互联互通综合交通体系、建设畅达便捷长三便捷长三角是排在首位角是排在首位的的内容内容。具体包括：1.加快轨道交通网假设，2.全面提升省级公路运输能力，3.持续推进区域港航协同发展，4.协力打造长三角世界级机场群，5.强化交通运输联合执法，6.完善公交服务一体化。由于长三角具备丰沛的人流、物流和资金流，在现有基础上进行较大规模的基建协同和升级，有利于提升投资效率，形成有效投资，为长三角的未来发展注入活力，所以受益者之中将有基建产业链和地产企业。表表 3：2018 年年 6 月月长三角地区主要领导座谈会长三角地区主要领导座谈会期间期间部分部分签约签约项目项目 序号序号 项目项目名称名称 1 组建长三角一体化发展投资基金合作框架协议 2 长三角地区 5G 先试先用引领数字经济发展战略合作框架协议 3 长三角地区实施环保领域信用联合奖惩合作备忘录 4 长三角地区打通省际断头路合作框架协议 5 长三角地区共建 G60 科创走廊战略合作协议 6 长三角地区推进“人工智能+法院”深度战略合作框架协议 7 申宁杭合四城轨道交通扫码便捷通行合作意向书 8 长三角地区推进“互联网+”医联体合作框架协议 9 长三角地区协同做好中国国际进口博览会服务保障工作合作协议 10 长三角地区推进工业互联网平台集群联动战略合作框架协议 11 长三角地区建立协同优势产业基金投资意向协议 资料来源：新闻媒体报道，中原证券 表表 4：长三角地区一体化发展三年行动计划（长三角地区一体化发展三年行动计划（2018-2020 年）年）“六个“六个一批一批”内容”内容 序号序号“六个一批”“六个一批”部分具体举措部分具体举措 1 抓紧编制一批专项规划 要求提出启动长三角区域城际铁路网规划编制工作 2 启动实施一批专项行动 要求三省一市要积极谋划制定 5G 先试先用行动，在长三角率先布局 5G 网络建设，开展综合应用示范，以新一代信息基础设施建设引领长三角数字经济发展 3 率先制定一批实施方案 要求四地之间编制建设“信用长三角”行动方案 4 推动落实一批重大项目 目前三省一市已落实了打通省际断头路第一批 17 个项目，2018-2019 两年全面开工 5 积极搭建一批合作平台 包括共建覆盖三省一市的 G60 科创走廊，研究规划建设长三角创新城市圈，建设具有全国影响力的长三角产业协同发展示范区 6 全力推进一批民生工程建设 积极研究探索急诊和部分门诊实现异地就医直接结算的可行性；实施民生档案“异地查档、便民服务”等项目。“还将旅游、体育、养老等合作事项纳入到其中 资料来源：新闻媒体报道，中原证券 房地产 本报告版权属于中原证券股份有限公司 请阅读最后一页各项声明 第 9 页/共 42 页 2.基建基建受益于受益于新时代新时代城市群城市群的建设的建设 2.1.交通交通互联互通是长三角一体化互联互通是长三角一体化的的重点重点 长三角地处东部沿海与长江流域的结合部，是全球重要的现代服务业中心和先进制造业基地。根据城镇化地区综合交通网规划（国家发改委，2015.11），该地区未来将构建连接上海、南京、杭州、合肥、宁波的多“三角形”和以上海、南京、杭州、合肥为中心的放射状快速城际交通网络。第一层次：以沪宁、沪杭、宁杭、合宁、杭甬等高速铁路，沪陕（G40）、沪蓉（G42）、沪昆（G60）等高速公路，长江干线航道、京杭运河为骨干，G104、G204、G318、G312、G345 等国道和长江三角洲高等级航道为基础，民航为补充，上海、南京、杭州、合肥、宁波综合交通枢纽为支点的城际交通主轴。第二层次：以上海中心城区为核心，连通郊区主要城镇的市域（郊）铁路网；以南京为中心，连通周边 7 个节点城市的放射状城际交通网；以杭州为中心，连通周边 6 个节点城市的放射状城际交通网；以合肥为中心，连通周边 10 个节点城市的放射状城际交通网和合裕线、芜申运河等高等级航道。至 2020 年，城际铁路运营里程达到 6400 公里（其中，利用路网铁路 4000 公里，新建城际铁路约 1270 公里），覆盖全部节点城市（26 个）和 80%以上的县（市）；新建和改扩建国家高速公路约 1700 公里。建设长江三角洲内河高等级航道网。建成上海、南京、杭州城市轨道交通网络和合肥、苏州、无锡、常州、南通城市轨道交通网络主骨架，建设上海、南京、杭州、合肥市域（郊）铁路。表表 5：长江三角洲地区规划重点工程长江三角洲地区规划重点工程 类别类别 规划内容规划内容 铁路 建设南京至合肥、合肥至九江、上海经苏州至湖州高铁，以及盐城至南通（盐城至海安段）、宁波至金华、六安经安庆至景德镇等铁路，研究上海至宁波铁路跨海大桥的建设；沪嘉甬、宁句、宁马、南京经仪征至扬州、苏州至无锡硕放机场、无锡至宜兴、无锡至江阴、合肥经新桥国际机场至六安、通苏嘉、上海至昆山、连镇铁路南延段、盐城经泰州至宜兴、南陵经繁昌和芜湖至江北集中区、滁州至南京、巢湖至马鞍山、江阴至靖江等城际铁路，研究泰州至常州、沿江城际铁路的建设 公路 G15W2 杭州湾跨海大桥北接线二期，G92N 杭绍段和宁波段，G4012 黄山至千岛湖等国家高速公路，推进 G4211 南京至芜湖、G2 新沂至江都段、G40 周庄至陇西枢纽段、G4212 马堰至安庆大桥接线段、G3方兴大道至马堰段、G36 滁州至明光段改扩建工程 水路 京杭运河、长江干线、长江三角洲高等级航道、淮河高等级航道和地区重要航道 枢纽 铁路枢纽：建设上海东站、合肥北站、芜湖站、芜湖塔桥集装箱站、铜陵站、安庆站、南京北站、扬州东站、泰州南站、淮安东站、南通站。港口枢纽：建设上海港洋山深水港区、外高桥港区、罗泾港区，宁波-舟山港梅山、穿山、马迹山、金塘、衢山、六横等港区，苏州港太仓港区，南京港龙潭港区，台州港头门、大麦屿港区，长江沿线港口等。机场枢纽：建设芜宣、蚌埠、滁州、宿州、亳州机场，改扩建上海浦东、上海虹桥、合肥、宁波机场，实施嘉兴机场军民合用改扩建工程。资料来源：国家发改委网站，中原证券 根据规划，至 2020 年，京津冀、长江三角洲、珠江三角洲三大城市群基本建成城际交通网络，相邻核心城市之间、核心城市与周边节点城市之间实现 1 小时通达，其余城镇化地区初步形成城际交通网络骨架，大部分核心城市之间、核心城市与周边节点城市之间实现 1-2 小时通达。城际铁路运营里程达到 3.6 万公里（其中新建城际铁路约 8000 公里），覆盖 98%的节点 房地产 本报告版权属于中原证券股份有限公司 请阅读最后一页各项声明 第 10 页/共 42页 城市和近 60%的县（市）；新建和改扩建国家高速公路约 1.3 万公里。到 2030 年，基本建成城镇化地区城际交通网络，核心城市之间、核心城市与周边节点城市之间实现 1 小时通达。表表 6：2020 年年主要主要城市群城市群城际铁路建设目标城际铁路建设目标 区域区域 城际铁路运营城际铁路运营里程（公里）里程（公里）其中：新建城际铁路其中：新建城际铁路（公里）（公里）覆盖节点城市数量覆盖节点城市数量 区域内覆盖县（市）程度区域内覆盖县（市）程度 京津冀地区 2800 850 13 40%长江三角洲地区 6400 1270 26 80%珠江三角洲地区 1400 440 9 40%长江中游地区 6000 960 28 50%成渝地区 3600 820 15 90%海峡西岸地区 1850 460 11 60%山东半岛地区 1700 480 12 80%资料来源：国家发改委网站，中原证券 2.2.交通交通基础设施建设基础设施建设全面推进全面推进 上海上海城市城市轨道交通方面，轨道交通方面，上海城市轨道交通地铁线路总数 17 条，运营长度 672 公里，车站总数 395 站，运营里程数达到 673 公里，每日乘客量日均客流 968.13 万（2017 年）；此外还有上海磁浮示范运营线（线路总长 30.5 公里）和上海浦东新区张江有轨电车（线路总长 10公里），上海为金山区配置的郊区通勤铁路，“金山铁路”线路总长 56.4 公里。相比之下，东京地铁路线数量 13 条，里程数为 304.1 公里，车站数量 285 个，每日乘客量 980 万人次。可见，东京地铁的运行效率更高，其城市内的轨道网络更密集。上海作为国内人口最多的特大的城市，为应对交通压力，必然会着力发展轨道交通，其地铁轨道交通的建设还将会持续若干年。2018 年 12 月，国家发改委批复同意上海市城市轨道交通第三期建设规划（20182023年），建设 19 号线、20 号线一期、21 号线一期、23 号线一期、13 号线西延伸线、1 号线西延伸线及机场联络线、嘉闵线、崇明线等 9 个项目，规划期为 20182023 年，初步估算项目总投资约 2983.48 亿元。图图 4：上海上海地铁地铁运行运行示意图示意图 图图 5：东京东京地铁示意图地铁示意图 房地产 本报告版权属于中原证券股份有限公司 请阅读最后一页各项声明 第 11 页/共 42页 资料来源：上海地铁网站，中原证券 资料来源：东京地铁网站，中原证券 其他城其他城市市地铁地铁轨道交通方面，轨道交通方面，根据国务院办公厅关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见（2018.7），地铁主要服务于城市中心城区和城市总体规划确定的重点地区，申报建设地铁的城市一般公共财政预算收入应在 300 亿元以上，地区生产总值在 3000 亿元以上，市区常住人口在 300 万人以上。引导轻轨有序发展，申报建设轻轨的城市一般公共财政预算收入应在 150 亿元以上，地区生产总值在 1500 亿元以上，市区常住人口在 150 万人以上。拟建地铁、轻轨线路初期客运强度分别不低于每日每公里 0.7 万人次、0.4 万人次，远期客流规模分别达到单向高峰小时 3 万人次以上、1 万人次以上。根据上述规定，除 3 个省会城市外，苏浙皖约有 16 个地级市可能到达建设地铁的硬性条件，目前仅有宁波、苏州、无锡三市建有地铁，其他城市建设地铁的愿望都比较强烈，这些城市未来扩建、新建地铁的需求还很旺盛。表表 7：苏浙皖：苏浙皖或或具备建设地铁具备建设地铁条件的地级市条件的地级市的的 GDP、财政收入和常住人口、财政收入和常住人口（2017 年）年）GDP(亿元亿元)财政收入财政收入(亿元亿元)常州人口常州人口(人人)宁波 9,847 1,245 801 温州 5,412 465 922 嘉兴 4,381 444 466 绍兴 5,078 431 501 金华 3,849 358 556 台州 4,388 382 612 苏州 17,320 1,908 1,068 无锡 10,512 930 655 徐州 6,606 502 876 常州 6,618 519 472 南通 7,735 591 731 盐城 5,083 360 724 扬州 5,065 320 451 镇江 4,010 336 319 泰州 4,745 344 465 芜湖 3,066 311 370 资料来源：Wind，中原证券 表表 8：苏浙皖城市已建苏浙皖城市已建、在建地铁状况在建地铁状况 城市城市 苏浙皖城市已建在建地铁状况苏浙皖城市已建在建地铁状况 南京 1、2、3、4、10、S1、S3、S7、S8 及 S9 号线已经通车，共 174 座车站，地铁线路总长 378 千米 苏州 现共 2 条线路，共 56 公里。在建 4 条（1 条延伸线，3 条正线），共 158 公里 无锡 1 号线，2 号线已经通车，共 52 公里。在建 3 条（1 条延伸线 2 条正线）常州 已开工建设 1 号线一期工程和 2 号线一期工程，线路总长 53.88 公里 徐州 在建 3 条线路，共 67 公里，总投资约 443 亿元，预计 2019 年首条线路试运营 杭州 地铁 1 号线、2 号线、4 号线，运营里程共计 117.6 公里 宁波 1 号、2 号线已经通车，共 74.5 公里 温州 S1，S2 线在建，里程数为 147 公里 绍兴 1-2 号线（一期）在建，共里程 74 公里 合肥 已开通 1、2 号线，总里程为 52.34 公里；1 号线三期，3，4，5 号线在建 房地产 本报告版权属于中原证券股份有限公司 请阅读最后一页各项声明 第 12 页/共 42页 芜湖 1，2 号线在建，总里程为 46.61 公里 资料来源：互联网站资料整理，中原证券 铁路铁路交通方面，交通方面，根据 上海市城市总体规划（2017-2035）（2018.1），未来将优化京沪（沪蓉）、沪昆等铁路通道服务能力，加快推进沪通铁路，规划建设沪乍杭铁路、沪杭城际铁路、沪苏湖铁路（新增），研究控制北沿江铁路、沪甬（舟）铁路，形成“五个方向、十二条干线”通道。据中国铁路上海局集团有限公司建设工作会议介绍，2019 年长三角铁路建设仍将继续保持高位运行，全年计划投产新线 996 公里，其中高铁 757 公里，计划开工项目 4 个。图图 6：上海城市上海城市总体规划（总体规划（2017-2035）综合综合交通协调图交通协调图 资料来源：上海市规划和自然资源局，中原证券 综合交通方面综合交通方面，上海强化南京、杭州、南通、宁波、湖州等 5 个主要联系方向上国家铁路干线与高速公路通道的布局；提升沪宁、沪杭、沿江、沪通、沪湖、沿湾、沪甬等 7 条区域综合运输走廊的服务效率、能级和安全可靠性，构建以高速铁路、城际铁路和高速公路为骨干，多种方式综合支撑的区域城际交通网络。2018 年 6 月，三省一市签署了长三角地区打通省际断头路合作框架协议，协议明确了第一批重点推进的省际断头路重点项目。第一批重点推进 房地产 本报告版权属于中原证券股份有限公司 请阅读最后一页各项声明 第 13 页/共 42页 三省一市省际断头路 17 个重点项目，沪苏项目包括：盈淀路-锦淀公路 S609，复兴路-曙光路，外青松公路-外青松公路，胜利路-沿沪大道，东航路-康力大道，城北路-岳鹿路;苏皖项目包括:溧阳至宁德(江苏段)，高淳至宣城高速公路江苏段；苏浙项目包括：常熟至嘉善高速公路，宜兴至长兴高速公路，苏州至台州高速公路；皖浙苏项目包括：溧阳至宁德(江苏段)、千岛湖至黄山高速公路、高淳至宣城高速公路、临金高速公路临安至建德段，申嘉湖西延高速公路经安徽段前期工作等。表表 9：上海：上海综合运输通道方向及构成一览表综合运输通道方向及构成一览表 方向方向 铁路铁路 公路公路 内河航道内河航道 南京（京沪/沪陕/沪蓉）沪宁铁路，沪宁合城际，京沪高铁，南沿江城际，北沿江城际 G2 京沪高速，S26 沪常高速，沿江高速，北沿江高速 长江，苏申内港线 杭州（沪昆）沪昆铁路，沪昆高铁，沪杭城际，沪乍杭城际 G60 沪昆高速，G15 沈海高速 杭申线，平申线 南通（沿海北）沪通铁路（沿海），北沿江城际 G15 沈海高速，G40 沪陕高速，沿江高速，北沿江高速 宁波（沿海南）沿海高铁 ，沪甬（舟）城际 G15 沈海高速，杭州湾二桥 湖州（沪蓉/京沪/沪渝）沪苏湖铁路 G50 沪渝高速，S32 申嘉湖高速 苏申外港线，长湖申线 资料来源：上海市规划和自然资源局，中原证券 航空方面航空方面，上海将以强化亚太航空门户枢纽地位为目标，优化航空空域使用结构，提高航空设施吞吐能力和运输效率，构建全球性航空运输网络，网络覆盖度达到国际大型枢纽机场水平。至 2035 年，上海航空枢纽设计年客运吞吐能力 1.8 亿人次左右，旅客中转率、出入境客流比例分别达到 19%左右和 38%，货邮吞吐量 650 万吨左右。拓展浦东国际机场的设施规模，提升浦东、虹桥国际机场保障能力。完善浦东国际机场和虹桥国际机场的公共航空运输功能，兼顾公务航空服务功能。在青浦规划预留大型通用机场在青浦规划预留大型通用机场，以公务机起降服务为主要功能，兼顾城市管理、应急保障需求。在长江口、杭州湾等地区布局若干小型通用机场，以城市管理、应急保障需求为主要功能。表表 10：沪苏：沪苏浙皖浙皖主要主要机场机场 2018 年年吞吐量吞吐量情况情况 机场机场 旅客吞吐量（人次）旅客吞吐量（人次）货邮吞吐量（吨）货邮吞吐量（吨）起降架次（架次）起降架次（架次）名次 本期完成 同比（%）本期完成 本期完成 上海/浦东 2 74,006,331 5.7 3,768,573 504,794 上海/虹桥 8 43,628,004 4.2 407,155 266,790 杭州/萧山 10 38,241,630 7.5 640,896 284,893 南京/禄口 11 28,581,546 10.7 365,054 220,849 宁波/栎社 33 11,718,416 24.8 105,673 85,434 温州/龙湾 36 11,218,701 20.8 80,189 86,362 合肥/新桥 37 11,110,596 21.5 69,787 89,005 无锡/硕放 43 7,207,529 7.8 123,819 56,066 常州/奔牛 50 3,327,722 32.6 28,170 45,676 南通/兴东 52 2,771,326 37.9 42,990 33,781 房地产 本报告版权属于中原证券股份有限公司 请阅读最后一页各项声明 第 14 页/共 42页 徐州/观音 54 2,518,799 31.4 10,066 51,770 扬州/泰州 57 2,384,382 29.8 11,137 50,590 义乌 72 1,635,673 26.3 8,800 12,558 淮安/涟水 75 1,516,272 17.9 6,286 26,082 连云港/白塔埠 76 1,516,195 38.7 2,906 14,978 舟山/普陀山 87 1,209,675 18.2 112 24,542 台州/路桥 91 1,112,199 35.3 7,581 8,268 安庆 134 477,634 4 1,728 4,964 池州/九华山 136 450,910 -5.1 835 4,880 衢州 166 251,032 23.9 750 2,034 资料来源：中国民航总局网站，中原证券 航运方面航运方面，加强上海港与宁波-舟山港、苏州港、南通港、嘉兴港等长江下游及杭州湾地区港口的分工合作，提升国际枢纽功能，成为支撑“一带一路”和长江经济带战略的国际航运中心。强化上海港与沿海、沿江港口的水水中转，发展江海联运与沿海近洋中转。加强以长江黄金水道为骨架的区域内河航运系统建设，提升苏申、杭申线等高等级航道和外高桥等重要内河港区支撑作用，培育内河支流集疏运体系，构筑区域航运联动格局。2.3.长三角一体化示范区长三角一体化示范区呼之欲出呼之欲出 上海市委书记李强 3 月 6 日在上海市代表团全体会议上表示，长三角一体化上升为国家战略之后，上海、江苏、浙江交界处将设立长三角一体化示范区，打造进一步扩大对内开放的载体。上海对外开放，浦东新区特别是自贸试验区是重要载体；对内开放，特别是面向长三角和长江流域，一直缺少一个核心承载区。长三角一体化发展示范区的建设，补上了这个“缺”。它与自贸试验区新片区一道，将有力带动上海一东一西“两翼齐飞”的发展格局，更好发挥对外、对内开放“两个扇面”的枢纽作用，做强上海更好为全国服务的大平台。实际上，示范区的前期准备工作正在紧锣密鼓的进行中。2019 年 2 月三地发布青浦、吴江、嘉善 2019 年一体化发展工作方案，初步确定了 2019 年七个方面 51 项重点工作：（1）三地将共同开展沪苏浙毗邻区域概念性规划研究，编制毗邻区域现状图，制定共创淀山湖国家旅游区方案和环淀山湖岸线贯通精品方案，开展元