证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号未经许可，禁止转载证券研究报告房地产行业2018年报及2019年一季报综述推荐（维持）营收加速、业绩分化，预收款锁定创新高事件：2018年，房地产板块主营业务收入同比+19.7%，较17年+12.0pct；归母净利润同比+2.4%，较17年-26.0pct；2019Q1，房地产板块主营业务收入同比+21.5%，较18年+1.7pct；归母净利润同比+11.2%，较18年+8.8pct。点评：1、18、19Q1板块营收高增，业绩分化、一二线持续高增、业绩正当释放期16-17年销售高增速以及房价大涨决定了18-19年的结算增速将逐步走高，同时竣工集中度也在快速增长，尾部企业逐渐退出，综合推动18年营收高增，同比达+19.7%（同比+12.0pct），并且19Q1同比进一步扩大至+21.5%；18年由于少数股东权益以及资产减值损失的提升导致18年净利润增速同比仅+2.4%，其中一二三线房企分别同比+22.7%、+25.2%、-57.3%，其中三线房企对于板块业绩增速拖累尤为严重，而19Q1上述因素弱化并毛利率继续提升而净利率增速同比回升至11.2%，其中一二三线房企分别同比+24.8%(剔除招蛇后)、+46.0%、+17.9%，其中一二线房企持续远好于三线房企。展望全年，考虑预收款高增和负债率改善等，预计19年业绩将继续保持较高增长趋势。2、18、19Q1毛利率上行，净利率先抑后扬、源于少数股东及资产减值波动18-19年行业主要结算16-17年前后的涨价项目，推动18年毛利率升至34.7%，同比+2.7pct，其中一二三线房企分别为38.7%、31.9%和31.1%，但少数股东权益大幅上行和资产减值损失显著提升导致18年净利率放缓至9.7%、同比-1.6pct，其中一二三线房企分别为12.9%、10.5%和3.7%；19Q1毛利率进一步提升至36.4%，其中一二三线房企分别为41.2%、31.3%和34.8%，并且上述两大负面因素淡化推动19Q1净利率回升至11.4%，其中一二三线房企分别为11.2%、14.1%和9.9%。值得注意的是，16H2-17H1地王频现导致后续利润率有下行压力，但一方面，龙头拿地成本更低而赋予其下降更为可控，另一方面，万科、保利等龙头18年大量存货减值在后续冲回或转销将可有效平滑利润率。3、拿地谨慎+业绩高增推动净负债率改善，未售库存指标显示库存连创新低18年末板块资产负债率79.4%、同比+1.3pct，19Q1持平于79.4%，但18年剔除预收款后负债率为55.1%、与17年基本持平，19Q1进一步降至54.2%，显示预收款增长是主因；18年净负债率90.3%、同比-1.8pct，主要源于拿地谨慎以及业绩高增，19Q1则略增至96....
